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【2022年】不動産投資におけるレバレッジのメリットとリスクを徹底解説!

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不動産投資に関わる方であれば、レバレッジという言葉を一度は聞かれたことがあるのではないでしょうか。「不動産投資はレバレッジが効く」とか「レバレッジをうまく使うことで投資を成功に導ける」といった言葉は良く目にする一方、その意味するところを正確に理解されている方は少ないように思えます。

レバレッジはFXや株取引でよく聞かれる言葉ですが、不動産投資でも使われている言葉です。
不動産投資ではローン戦略を上手く立て、レバレッジを活用していきます。
不動産投資においてもレバレッジの意味合いはFXや株取引と変わらず、同じ意味で使われています。

一見、難しく感じるかもしれないレバレッジですが、意味を理解し活用していくことで、あなたの不動産投資の味方になってくれます。
この記事では、レバレッジの意味から、不動産投資におけるレバレッジとの関わり方まで詳しく説明していきます。

レバレッジとは?

レバレッジには「てこの原理」という意味があります。皆さんご存知の通り、てこの原理とは「小さな力で大きな物体を動かす」ことであり、これを投資に置き換えると「小さな額で大きな額の資産を運用する」ということになります。

レバレッジが最も良く利用される投資はFX(外国為替証拠金取引)で、例えば証拠金として10万円を提供することで、5倍~20倍の額の外貨を取引することが可能となります。

このレバレッジ効果を不動産に置き換えると、どのようになるでしょうか。それは、「少ない自己資金で、大きな額の不動産を購入・運用する」ということになります。このレバレッジを実現する際に最も重要になるのが、金融機関からの融資です。つまり融資を利用することで、少ない自己資金にレバレッジをかけて高額の資産運用が可能になるのです。

後ほど詳しく解説しますが、レバレッジの一番のメリットは少ない資金で大きな額の資産を運用できるという点です。これにより、自分の資金の数十倍の不動産を運用し、大きな家賃収入を得ることができます。実際に不動産投資で成功されている方の多くは、自ら金融機関を開拓して好条件の融資を引き出し、レバレッジをうまく活用できているのです。

一方で、レバレッジにはマイナスな点もあります。分かりやすく言うと、大きな額を運用した結果、大きな損失を出す可能性がある、ということです。てこの原理はプラスの方向だけでなく、マイナスの方向にも同様にも働く、という点は決して見過ごしてはいけないにも関わらず、意外と多くの方が忘れているか、軽視しているポイントでもあります。

本記事では、不動産投資において「レバレッジ=てこの原理」を活用することのメリットとデメリットについて、分かりやすく解説していきます。

レバレッジを使うことのメリットとは?

まずは、不動産投資におけるレバレッジのメリットについて二つお伝えします。それは、①投資効率の良さと②高い保険効果の二つになります。

メリット①:投資効率の良さ

レバレッジを活用することのメリットの一つ目は、「投資効率の良さ」にあります。言い換えると、自己資金を少なく抑えることで、より効率良く投資規模を拡大することができるということです。

このメリットは、不動産を現金購入した場合と融資で購入した場合を比較することで明らかになるかと思います。例えば、自己資金が500万円で不動産投資を行うケースを想定してみましょう。投資効率の比較のため、諸費用や税金については考慮しないこととします。

まず自己資金500万円で、利回り6%のマンションを現金購入したとします。その場合の年間の家賃収入は、

500万円 ✕ 6% = 30万円

となります。

一方で、自己資金100万円でレバレッジを20倍効かせ、利回り6%の2,000万円の物件を購入したとします。
その場合年間の家賃収入は、

2,000万円 ✕ 6% =120万円

となります。

とはいえ、融資を利用しているので、返済額を考慮する必要があります。借入金1,900万円を金利2.5%を30年で返済する場合、一年間の返済額は約90万円となるので、

120万円(年間家賃収入)- 90万円(年間返済額)= 30万円

が手元に残る計算となります。

つまり、現金500万円を丸々使って投資した手残りと、現金100万円のみでレバレッジを効かせた投資の手残りはほとんど同じになるということです。現金購入した場合は、もう手残りの現金がないのでこれ以上投資規模を拡大することはできませんが、融資の場合には残り400万円を使って更に投資することが可能となります

このように、レバレッジを上手く利用することで、限られた自己資金をフルに活用して自身の投資規模を拡大させることができる、というメリットを享受することができるのです。

参考不動産投資で融資を受けられる?よくある疑問に答えます

メリット②:高い保険効果

不動産投資において、レバレッジを使うことのメリットの二つ目は、その高い保険効果にあります。では具体的にどのような理由で、高い保険効果を得ることができるのでしょうか?

その答えは、団体信用生命保険です。不動産投資において融資を利用する際、多くの場合にはこの団体信用生命保険に加入することができます。これに加入すると、もし返済期間中に万が一の事態が発生し、加入者が死亡したり高度障害状態になってしまった場合、自動的に借入がゼロになるというシステムです。

例えば、先ほどの現金購入と融資利用での購入のケースで、返済途中に購入者が亡くなり、奥さんや子供に相続された場合を考えてみましょう。500万円現金で購入した人の場合、もともと借入がない物件ですので、その物件がそのまま相続されることとなります。

一方で、自己資金100万円で融資を利用して2,000万円の物件を購入した人の場合、団体信用生命保険の効果によって借入1,900万円がゼロになるので、相続人には現金残り400万円と、返済の必要がない2,000万円の物件を残すことができるのです。

このように、不動産投資におけるレバレッジには、高い保険効果が得られる、という強力なメリットが存在しています

レバレッジを使うことのデメリットとは?

ここまで、不動産投資においてレバレッジを利用することのメリットについて解説してきました。しかし、物事には良い面だけでなく悪い面も必ず存在します。レバレッジ効果についても同様に、いくつかのデメリットがあるのです。それは、①借入リスクと②金利上昇リスクの二つです。

デメリット①:借入リスク

レバレッジを利用することのデメリットの一つ目は、融資を利用することによる借入リスクです。これは不動産投資における最も大きな課題の一つでもあります。

借入リスクとは、簡単にいうと毎月一定額を返済しなければいけないということです。不動産投資においては、毎月の返済額を家賃収入から支払うことになるので、自身が保有する物件が賃貸中であるうちは、特にデメリットにはなりません。

一方で、所有する物件が空室になってしまった場合はどうでしょうか。現金購入した場合であれば、たとえ空室であっても返済する必要もないので大した痛手にはなりません。しかし融資を使って物件を購入している場合には、たとえ家賃が入ってこない状況であっても返済しなければなりません。こうなると、毎月の返済が自身の実生活に影響を及ぼすことも珍しくないのです。

この返済額が、月2~3万円ほどであればそこまで危険性はないかもしれません。しかし、レバレッジを効かせれば効かせるほど、毎月の返済額も大きくなり、最悪の場合には返済に追われて自己破産、というケースも起こり得ます。

そういった意味で、レバレッジはマイナスの方向にも働きかねない、ということを良く知っておく必要があるでしょう。こうしたデメリットを回避するためには、物件について良く調べ、空室リスクの低い物件を選定する必要があります。

デメリット②:金利上昇リスク

レバレッジを利用する上での二つ目のデメリットは、金利上昇リスクです。融資を使って自己資金をレバレッジしていく上で、金利はかなり大切な要素となってきます。例えば、5,000万円の物件を融資期間30年で借入した場合を考えてみましょう。

低金利の1.5%で借りることができた場合には、毎月の返済額は約17万円ですが、もしも金利が3%まで上がると毎月の返済額は約21万円となります。

このように、金利が数%変わることで毎月の返済額は大きく上昇します。更に、デメリット①の借入リスクについては、空室率の低い物件を選ぶことで危険性を回避することが出来たのに対し、この金利リスクについては回避することが出来ません。

ですから、レバレッジを効かせる際には金利上昇リスクをしっかりと認識した上で、金利が上昇したとしても余裕を持って返済できる事業計画を立てることが必要不可欠です。

レバレッジをかける前に理解しておくべきこと

不動産投資において使われる「レバレッジ」という言葉は、株やFXの投資で使われる意味合いと同じです。
不動産投資では銀行からの融資を活用することにより、他人の資本(銀行からの融資)を使うことで、自己資金を極力使うことなく、不動産投資をすることができます。
不動産投資におけるレバレッジとは融資というレバレッジを使って資金を調達することで成り立ちます。
ローン戦略を考えて、自分のプランに合ったレバレッジを考えていきましょう。

誰でも融資してもらえるわけではない

銀行での借入には審査が必要です。
クレジットカードを作成するときに審査があるように、銀行からお金を借りるときにも審査を通過して初めてお金を借りることができます。

不動産投資における融資審査では住宅ローンなどの審査のときと同じく、個人の信用調査がある他、投資物件の調査も行われます。個人の信用調査では、年収だけではなく、勤務先や勤続年数・クレジットカードなどの支払いに遅延がないかといったことを調べられます。日頃から支払いなどには気を付けて、遅延しないようにしましょう。

また、融資にあたり、投資物件についてあなたの考えを融資先の銀行から詳しく聞かれることもあります。数字で見た個人的信用度も大切ですが、銀行の融資担当者は人間です。自信を持って物件情報に自分の考えを加えて伝えられるよう準備をして融資相談に行きましょう。

レバレッジの高さだけで物件を選ばない

不動産投資で一番重要なことは、「空室リスク」を減らすことです。家賃収入は人が住んでいるからこそ入ってくるものです。空室が出てしまうとその部屋は赤字になってしまいます。そのため、空室リスクを減らし、満室を目指せる空室リスクの少ない物件を選ぶ必要があります。

物件探しをしていると「絶対儲かる」などという魅力的な言葉を聞くことがあります。しかし、不動産投資も他の投資と同じく、絶対ということはありません。不動産投資は経験や知見が必要になります。人の意見を聞くことも大事なことですが、自分の知識を磨き、空室リスクが低く、自分の許容範囲のリスクのレバレッジをかけられる物件を探していきましょう。

一見、レバレッジの高くなる物件は魅力的に見えます。しかし、レバレッジが高いほどリスクが高くなるというデメリットもあります。特に初心者はレバレッジの高い物件に魅力を感じてしまいがちですが、それは危険です。

知識が少ない初心者は、「絶対に儲かる」などという甘い言葉に惹かれやすいですが、一度立ち止まりましょう。

自分のリスク管理をしっかりと見つめ直し、許容範囲のリスクに抑えることが大切です。

不動産投資ビギナーが大きなチャレンジをするのは危険

不動産投資は、徐々に物件数を買い増ししていき、利幅を増やしていく投資です。利益の出ている不動産の数が多くなればなるほど、家賃収入を増やすことができます。利益が出ていれば、まず初めに所有した一軒目の不動産の家賃収入を次の物件の購入資金にすることも可能です。

現在、多くの不動産を所有して家賃収入を得ている人も、最初は一軒の不動産のオーナーから始めています。
最初から、大きな利益を出そうと思わずに、まずは自分の資金にあった購入できる物件を選ぶことも重要です。

家賃収入を得ると聞くと、マンションやアパートを一棟購入して、一棟のオーナーになるというイメージを持っている人もいるかもしれませんが、自宅と同じく一室からの購入も可能です。はじめから一棟買いをするなどの大きなチャレンジをするのではなく、手堅い物件を買い増ししていくことから始めることがおすすめです。

まとめ

ここまで、不動産投資におけるレバレッジの意味と、そのメリット・デメリットについて解説してきました。少ない自己資金を活用して不動産を物件するレバレッジには、投資効率の良さや高い保険効果といったメリットがある一方、借入リスクや金利上昇リスクといったデメリットがあることもお伝えしました。

冒頭で述べたように、成功している不動産投資家の多くが、このレバレッジ効果を使って上手く資産を築いていることは紛れもない事実です。

レバレッジのデメリットやリスクをしっかりと認識した上で、そのメリットを上手く活かして投資を行っていけるようにしていきましょう。

参考【2022年最新版】不動産投資の利回り最低ラインはどのくらい?

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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