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不動産投資の強み?レバレッジのメリットとデメリットとは?

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

不動産投資に関わる方であれば、レバレッジという言葉を一度は聞かれたことがあるのではないでしょうか。「不動産投資はレバレッジが効く」とか「レバレッジをうまく使うことで投資を成功に導ける」といった言葉は良く目にする一方、その意味するところを正確に理解されている方は少ないように思えます。

レバレッジとは?

レバレッジには「てこの原理」という意味があります。皆さんご存知の通り、てこの原理とは「小さな力で大きな物体を動かす」ことであり、これを投資に置き換えると「小さな額で大きな額の資産を運用する」ということになります。

レバレッジが最も良く利用される投資はFX(外国為替証拠金取引)で、例えば証拠金として10万円を提供することで、5倍~20倍の額の外貨を取引することが可能となります。

このレバレッジ効果を不動産に置き換えると、どのようになるでしょうか。それは、「少ない自己資金で、大きな額の不動産を購入・運用する」ということになります。このレバレッジを実現する際に最も重要になるのが、金融機関からの融資です。つまり融資を利用することで、少ない自己資金にレバレッジをかけて高額の資産運用が可能になるのです。

後ほど詳しく解説しますが、レバレッジの一番のメリットは少ない資金で大きな額の資産を運用できるという点です。これにより、自分の資金の数十倍の不動産を運用し、大きな家賃収入を得ることができます。実際に不動産投資で成功されている方の多くは、自ら金融機関を開拓して好条件の融資を引き出し、レバレッジをうまく活用できているのです。

一方で、レバレッジにはマイナスな点もあります。分かりやすく言うと、大きな額を運用した結果、大きな損失を出す可能性がある、ということです。てこの原理はプラスの方向だけでなく、マイナスの方向にも同様にも働く、という点は決して見過ごしてはいけないにも関わらず、意外と多くの方が忘れているか、軽視しているポイントでもあります。

本記事では、不動産投資において「レバレッジ=てこの原理」を活用することのメリットとデメリットについて、分かりやすく解説していきます。

レバレッジを使うことのメリットとは?

まずは、不動産投資におけるレバレッジのメリットについて二つお伝えします。それは、①投資効率の良さと②高い保険効果の二つになります。

メリット①:投資効率の良さ

レバレッジを活用することのメリットの一つ目は、「投資効率の良さ」にあります。言い換えると、自己資金を少なく抑えることで、より効率良く投資規模を拡大することができるということです。

このメリットは、不動産を現金購入した場合と融資で購入した場合を比較することで明らかになるかと思います。例えば、自己資金が500万円で不動産投資を行うケースを想定してみましょう。投資効率の比較のため、諸費用や税金については考慮しないこととします。

まず自己資金500万円で、利回り6%のマンションを現金購入したとします。その場合、年間の家賃収入は500万円×6%=30万円となります。

一方で、自己資金100万円でレバレッジを20倍効かせ、利回り6%の2,000万円の物件を購入したとします。その場合年間の家賃収入は2,000万円×6%=120万円となります。とはいえ、融資を利用しているので、返済額を考慮する必要があります。借入金1,900万円を金利2.5%、30年で返済する場合、一年間の返済額は約90万円となるので、120万円(年間家賃収入)- 90万円(年間返済額)=30万円が手元に残る計算となります。

つまり、現金500万円を丸々使って投資した手残りと、現金100万円のみでレバレッジを効かせた投資の手残りはほとんど同じになるということです。現金購入した場合は、もう手残りの現金がないのでこれ以上投資規模を拡大することはできませんが、融資の場合には残り400万円を使って更に投資することが可能となります

このように、レバレッジを上手く利用することで、限られた自己資金をフルに活用して自身の投資規模を拡大させることができる、というメリットを享受することができるのです。

【参考記事】:不動産投資で融資を受けられる?よくある疑問に答えます

メリット②:高い保険効果

不動産投資において、レバレッジを使うことのメリットの二つ目は、その高い保険効果にあります。では具体的にどのような理由で、高い保険効果を得ることができるのでしょうか?

その答えは、団体信用生命保険です。不動産投資において融資を利用する際、多くの場合にはこの団体信用生命保険に加入することができます。これに加入すると、もし返済期間中に万が一の事態が発生し、加入者が死亡したり高度障害状態になってしまった場合、自動的に借入がゼロになるというシステムです。

例えば、先ほどの現金購入と融資利用での購入のケースで、返済途中に購入者が亡くなり、奥さんや子供に相続された場合を考えてみましょう。500万円現金で購入した人の場合、もともと借入がない物件ですので、その物件がそのまま相続されることとなります。

一方で、自己資金100万円で融資を利用して2,000万円の物件を購入した人の場合、団体信用生命保険の効果によって借入1,900万円がゼロになるので、相続人には現金残り400万円と、返済の必要がない2,000万円の物件を残すことができるのです。

このように、不動産投資におけるレバレッジには、高い保険効果が得られる、という強力なメリットが存在しています

レバレッジを使うことのデメリットとは?

ここまで、不動産投資においてレバレッジを利用することのメリットについて解説してきました。しかし、物事には良い面だけでなく悪い面も必ず存在します。レバレッジ効果についても同様に、いくつかのデメリットがあるのです。それは、①借入リスクと②金利上昇リスクの二つです。

デメリット①:借入リスク

レバレッジを利用することのデメリットの一つ目は、融資を利用することによる借入リスクです。これは不動産投資における最も大きな課題の一つでもあります。

借入リスクとは、簡単にいうと毎月一定額を返済しなければいけないということです。不動産投資においては、毎月の返済額を家賃収入から支払うことになるので、自身が保有する物件が賃貸中であるうちは、特にデメリットにはなりません。

一方で、所有する物件が空室になってしまった場合はどうでしょうか。現金購入した場合であれば、たとえ空室であっても返済する必要もないので大した痛手にはなりません。しかし融資を使って物件を購入している場合には、たとえ家賃が入ってこない状況であっても返済しなければなりません。こうなると、毎月の返済が自身の実生活に影響を及ぼすことも珍しくないのです。

この返済額が、月2~3万円ほどであればそこまで危険性はないかもしれません。しかし、レバレッジを効かせれば効かせるほど、毎月の返済額も大きくなり、最悪の場合には返済に追われて自己破産、というケースも起こり得ます。

そういった意味で、レバレッジはマイナスの方向にも働きかねない、ということを良く知っておく必要があるでしょう。こうしたデメリットを回避するためには、物件について良く調べ、空室リスクの低い物件を選定する必要があります。

デメリット②:金利上昇リスク

レバレッジを利用する上での二つ目のデメリットは、金利上昇リスクです。融資を使って自己資金をレバレッジしていく上で、金利はかなり大切な要素となってきます。例えば、5,000万円の物件を融資期間30年で借入した場合を考えてみましょう。

低金利の1.5%で借りることができた場合には、毎月の返済額は約17万円ですが、もしも金利が3%まで上がると毎月の返済額は約21万円となります。

このように、金利が数%変わることで毎月の返済額は大きく上昇します。更に、デメリット①の借入リスクについては、空室率の低い物件を選ぶことで危険性を回避することが出来たのに対し、この金利リスクについては回避することが出来ません。

ですから、レバレッジを効かせる際には金利上昇リスクをしっかりと認識した上で、金利が上昇したとしても余裕を持って返済できる事業計画を立てることが必要不可欠です。

まとめ

ここまで、不動産投資におけるレバレッジの意味と、そのメリット・デメリットについて解説してきました。少ない自己資金を活用して不動産を物件するレバレッジには、投資効率の良さや高い保険効果といったメリットがある一方、借入リスクや金利上昇リスクといったデメリットがあることもお伝えしました。

冒頭で述べたように、成功している不動産投資家の多くが、このレバレッジ効果を使って上手く資産を築いていることは紛れもない事実です。

レバレッジのデメリットやリスクをしっかりと認識した上で、そのメリットを上手く活かして投資を行っていけるようにしていきましょう。

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