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不動産投資の収益シミュレーション方法

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

不動産投資をするにあたり、収益のシミュレーションを行うことは非常に重要です。長期的な収益の見通しが立っていないと、「投資」ではなく「博打」になってしまいます。そこで、5年後・10年後の収益を含めた、不動産投資のシミュレーション方法について、具体例を示しながら説明します。

不動産投資の収益シミュレーションの流れ

不動産投資の収益シミュレーションの流れは「購入したい収益物件のデータをそろえる」「自己資金・属性により利用可能融資先を選ぶ」「不動産投資ローンの返済額をシミュレーションする」「毎月の収支をシミュレーションする」となります。
それぞれ見ていきましょう。

購入したい収益物件のデータをそろえる

不動産投資物件の購入検討には、その収益性が明らかになるデータが必要です。

物件価格や概要は販売図面でわかりますし、現状の賃貸状態や家賃収入や現状の利回り、満室になった場合の家賃収入や利回りは「レントロール」という資料で分かります。アパートなどの集合住宅であれば、年間の修繕費の実績データも必要でしょう。区分マンションであれば管理費や修繕積立金のデータは、通常販売図面に掲載されますので確認しましょう。大型投資物件では「ランニングコスト」の書類も揃えて、データを把握しておきましょう。その他、不動産投資物件の固定資産に関する資料もぜひ欲しいところです。

多くは、窓口となった不動産業者から入手できます。レスポンスの遅い業者は、あまり優良なパートナーになる業者ではありません。このような機会でも、業者の能力を見極める材料にもなります。

自己資金・属性により利用可能融資先を選ぶ

物件収益を購入するかどうかの判断データが揃ったら、金融機関の選定です。利用可能な金融機関は「属性」により異なってきます。また、購入対象の収益物件の所在地によっても、利用できる金融機関、できない金融機関があります。

利用可能な金融機関については、購入窓口となる不動産業者が代行してマッチングしてくれるケースがほとんどです。自分の年収や自己資金や勤務先などの資料を提出すれば、不動産業者が選定してくれます。

多くの業者ではまず、属性情報の上で利用できそうな金融機関を選定しますので、初めから正式な資料をそろえることは滅多にありません。年収、勤務先、勤続年数、年齢など属税関わる情報を記載した「自己属性シート」を用意していけば、業者が窓口となり金融機関に対する仮審査を進めたり、打診をしてくれたりします。

不動産投資ローンの返済額をシミュレーションする

不動産投資ローンでどの程度の借入が可能かは、購入対象の物件と属性情報によっておおむね決まります。単純な「融資の可否」については回答がすぐに出ますが、「融資可能金額」「金利」「返済期間」といった月々の返済金額に関わる部分は、最終的に審査が通った後でなければ正確には分かりません。提示されるまではそれなりに時間がかかります。

不動産投資ローンの審査が早い金融機関は、スルガ銀行、オリックス銀行、静岡銀行などが上げられます。政策金融公庫は、不動産投資ローンを受けるためのハードルは比較的低いのですが、審査には時間がかかる傾向があります。

シミュレーションの材料としては、公開されている情報から、上の方の金利を設定するのが無難でしょう。

毎月の収支をシミュレーションする

シミュレーションは短期的、目先の範囲だけでは十分ではありません。少なくとも5年先、10年先までシミュレーションしましょう。

不動産投資は先の長い投資です。短期間で利益を出す「投機」ではなく「事業」です。不動産投資物件は順調に稼働すれば、長期にわたり利益を出します。そして収支シミュレーションから、その収益物件を売却する「出口」のタイミングも分かってきます。不動産投資に要した費用が、5年・10年といった計画した期間で回収されたとき、不動産投資は成功したと言えます。不動産投資という事業で、損益分岐点を突破したということです。

後は、このまま収益物件を持ち続けるのか、それとも売却して利益を確定してしまうのか、その選択は投資家の考え方次第ですし、経済状況によっても違うでしょう。どちらを選ぶにせよ、その判断のためには長期的な視野に立った毎月の収支シミュレーションが必要です。

収益シミュレーションの具体例

それでは、具体的な例を上げ、分かりやすく不動産投資の収支シミュレーションをしてみましょう。これから説明するSTEP①〜STEP⑦を読めば、シミュレーションがどのような手順で行われるか、お分かりいただけるでしょう。

STEP① 物件データをそろえる

まずは物件データをそろえます。ここでは、購入する収益物件データは、築17年、23㎡、港区、販売価格2000万円 家賃8万円 管理費0.7万円 修繕積立金0.7万円の区分マンションとします。

STEP② 自分の属性データをまとめる

次は属性データです。ここでは、上場企業勤務、年収700万円、自己資金500万円~800万円で借入なしとします。

STEP③ 利用可能な融資先を選ぶ

利用可能な金融機関として「都民銀行」を選択したとします。金利は1.6%に設定します。一般に公開されている金利は幅のあるものですので、シミュレーションでは高めに設定をしておくのが無難です。
融資期間30年で自己資金2割の400万円、残りを不動産投資ローンで融資を受けます。融資金額は1600万円となります。

STEP④ 毎月のローン返済額を計算する

毎月の返済金額の計算式は【融資金額×{月利×(1+月利)×返済回数÷(1+月利)×返済回数-1}】です。この結果を計算すると、毎月返済額は5.599万円となります。

「月利」とは、年利を1年間の月数で割ったものです。正確には年利を365日で割って各月の日数をかけますが、簡単に計算するならば年利を12か月で割ったものとなります。この場合1.6÷12=0.1333…です。これを計算式にあてはめると、今回のシミュレーションでは毎月のローン返済額は5.599万円となります。

STEP⑤ 毎月の収支を計算する

次は毎月の収支の計算です。毎月の収支は【家賃-経費-ローン返済額】です。
今回は経費として管理費と修繕積立金をあげていますので、シミュレーション数値を入れると「8万円-(0.7万円+0.7万円)-5.599万円=1.001万円」となります。実際の収入は1.001万円ということです。

さらに、不動産業者に物件の賃貸管理を依頼する場合、賃料の4~5%が管理費としてかかります。この分も家賃収入から差し引きましょう。空き室になった場合の客付のことまで考えると、自主管理よりは不動業者社に管理を依頼する方がトータルコストは安くなる可能性が高いです。

STEP⑥ 諸費用を含めて計算する

不動産投資物件を購入する際には、物件価格だけではなく諸費用がかかります。仲介手数料や、登記に関わる費用、融資手数料などの諸費用が、不動産投資物件購入時にはかかります。
比較的大きいのは登記費用で、概ね販売価格の8%前後になります。今回のシミュレーションであれば、160万円ほどかかる計算になります。

STEP⑦ 5年後・10年後の収支も計算する

今までの計算は、あくまでも初年度の収支シミュレーションです。5年後、10年後の収支シミュレーションをする場合は、賃料の価格設定を年1%程度で想定しておくのが一般的な方法です。そしてその年毎の不動産投資の収支についてシミュレーションし、積み上げていけば、長期的な収支計算ができます。

収益シミュレーションについて知っておきたいこと

シミュレーション方法を示してきましたが、そこまで正確でなくても大雑把に知りたいという人もいるでしょう。そこで、簡易的なシミュレーションを行えるソフトをご紹介します。また、節税についてのシミュレーションには触れなかったので、それについても説明します。

シミュレーション用ソフト・エクセルのリンク集

無料で利用できる、不動産投資の簡易シミュレーションサイトやエクセルソフトをご紹介します。

収益シミュレーション(東急リバブル)
不動産投資シミュレーション(At Home)
IRRによる不動産投資収益計算Excelシート(Lite版)
IRR計算のためのExcelシート

このようなソフトでシミュレーションを行う場合、融資先の金融機関の選定は個人では難しいでしょう。簡易的に行うのであれば、よく利用されているスルガ銀行やオリックス銀行などの金利を参考にしてください。より精度の高いシミュレーションは、TOKYOリスタイルにご相談ください。

節税のシミュレーションはあまり意味がない

「不動産投資で節税」という言葉はよく耳にするのではないでしょうか。しかし、キャッシュフローを目的とした不動産投資ではあまり大きな節税効果はありません。
節税効果は不動産所得が赤字のときに生まれるので、不動産投資が上手くいけばその物件は利益を上げ、むしろ税金は増えます。

また、節税の計算は非常に細かく、そこに余り労力を割くのは得策ではありません。不動産投資はあくまでも、収益を上げること、キャッシュフローを増やすことが目的です。

相続税対策のように節税が主目的の場合は、不動産物件の購入を考える段階で、全く別の視点に立ち、考える必要がありますが、キャッシュフローを目的とした不動産投資では、節税について細かく考える必要はありません。

まとめ

不動産投資のシミュレーション方法を具体例をあげて説明いたしました。まずは、購入希望の不動産の情報を集め、そして自分の属性で利用可能な金融機関を確認し、シミュレーションを行います。

不動産投資の収益シミュレーションは複雑で、個人では入手しづらい情報も必要となります。そのため、パートナーとなった不動産業者と良い協力関係を作り、情報を集め、シミュレーションも支援してもらうのが、より確実な方法です。

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