不動産投資の際、家賃収入に税金はどのくらいかかるか気になる方も多いのではないでしょうか。サラリーマンであれば、税金は自動的に源泉徴収されます。しかし、不動産投資では税金の計算や申告を自分で行うことに不安を感じ、投資を思いとどまってしまうケースも見受けられます。

本記事では、家賃収入にかかる所得税・住民税の計算方法を解説したあと、給与収入・家賃収入額に応じた実際の税金シミュレーションをご紹介します。また、少しでも税金を安くするための対策や、サラリーマンにはあまりなじみのない「確定申告」の流れも見ていきましょう。

本記事を読むことで、不動産投資における税金についての不安が解消されます。不動産投資にかかる税金額や申告方法が気になる方は、最後までお読みください。

• 目次
• 家賃収入にかかる税金一覧
  • 住民税
  • 所得税
• 不動産所得は家賃収入から経費を引いて計算する
  • 家賃収入（総収入額）に含まれるもの
  • 必要経費となるもの
• 【重要】サラリーマンの給与外所得が20万円を超えると確定申告が必要
  • 20万円以下でも確定申告が必要な場合
  • 給与収入が2千万円以上の場合
  • 損益通算を行って節税したい場合
  • 確定申告をしなかった場合
• 【給与収入・家賃収入別】税金計算シミュレーション
  • 年間家賃収入【50万円】の場合
  • 年間家賃収入【60万円】の場合
  • 年間家賃収入【100万円】の場合
  • 年間家賃収入【120万円】の場合
  • 年間家賃収入【150万円】の場合
  • 年間家賃収入【200万円】の場合
  • 年間家賃収入【300万円】の場合
  • 年間家賃収入【500万円】の場合
• 個人の家賃収入にかかる税金対策
  • ①必要経費を漏れなく計上する
  • ②不動産所得が赤字の場合は損益通算を活用する
  • ③青色申告制度を活用する
• 確定申告のやり方
  • ①申告時期
  • ②必要書類
  • ③提出方法
• 家賃収入の税金で法人化した際に変わるのは税率と経費
  • 所得税率
  • 人件費の経費化
• 不動産投資で家賃収入以外にかかる税金一覧
  • 毎年発生する税金
  • 固定資産税
  • 都市計画税
• 不動産を取得した初年度にかかる税金
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 不動産取得税
• まとめ

家賃収入にかかる税金一覧

家賃収入にかかる税金は一定ではありません。例えば所得税は、課税所得金額に応じて所得税率が変動。課税所得金額の算出には不動産所得だけではなく、給与所得も関係します。さらに所得控除もあるので、「家賃収入がいくらだから税金はいくら」と単純に計算できるものではありません。

ここからは、家賃収入にかかる2つの税金「住民税」と「所得税」について、その計算方法を詳しく説明します。

住民税

住民税とは、その地域に住む人たちが地域社会の費用を分担するための税金です。都道府県民税と市区町村民税に分けられます。

住民税は、「所得割」と「均等割」の2区分で構成。「所得割」は、前年の所得に応じて課税される税金です。一方、「均等割」は所得金額に関わらず一定額の納付となります。

以下は東京都の住民税例です。

参考東京都主税局「個人住民税」

投資対象の不動産がある自治体に支払う各税の税率は地方税法にて定められていますが、条例により個別の設定をしている自治体もあります。詳しくは不動産がある自治体のホームページで確認してみましょう。

所得税

所得税額を求めるためには、課税所得金額を計算して課税所得金額に対応する税率を調べる必要があります。課税所得金額は、以下の計算式で求めることができます。

課税所得金額 ＝ （給与所得 ＋ 不動産所得） － 各種所得控除

各種所得控除の内訳は、基礎控除や給与所得控除、配偶者控除など、それぞれの状況によって異なります。

所得税は、所得が多いほど税金の負担が大きくなる累進課税方式です。下表のように、所得額に応じて税率が決定。5％ ～ 45％までの7段階に区分されています。

所得税の速算表（令和4年4月1日現在）

参考国税庁「No.2260 所得税の税率」

課税所得金額とそれに対応する税率がわかった段階で、初めて所得税額を計算できるようになります。所得税額を求める計算式は以下のとおりです。

所得税額 ＝ 課税所得金額 ✕ 税率 － 控除額

例）課税所得金額が400万円の場合

400万円 ✕ 20% － 42万7,500円 ＝ 37万2,500円

不動産所得は家賃収入から経費を引いて計算する

所得税や住民税などの税金は、不動産収入から必要経費を差し引いた「不動産所得」に対して課せられます。「収入」と「所得」は別物です。そのため、まずは不動産所得の計算方法を知っておきましょう。

不動産所得は、不動産投資で得た収入総額から必要経費を差し引いて算出します。

総収入額 － 必要経費 ＝ 不動産所得

総収入と必要経費に含まれるものはさまざまですが、不動産所得額はとてもシンプルな計算式で求めることができます。

続いて、この総収入額と必要経費にそれぞれ含まれるものを確認していきましょう。

家賃収入（総収入額）に含まれるもの

不動産投資で家賃収入に含まれるものは下記の4つです。

• 賃料（駐車場なども含む）
• 更新料
• 共益費
• 返還を要しない敷金・保証金

更新料は、契約更新の際に支払われる料金になります。共益費は、家賃と別に支払われる、マンションの維持管理費用です。敷金・保証金は、入居時の保証金となります。

必要経費となるもの

家賃収入から差し引ける必要経費は下記のとおりです。

• 管理会社に支払う共益費・管理費・修繕費
• 町内会費
• 固定資産税
• 不動産取得税・印紙税・登録免許税
• 減価償却費
• 管理委託費
• 火災保険・地震保険など損害保険料
• ローンの利息
• 地代家賃
• 交際費・交通費

なお地代家賃とは、不動産投資を行う際に自分で借りたオフィスや駐車場の料金になります。「家賃」とついていますが、受け取った家賃（＝ 家賃収入）とは別である点に注意しましょう。交際費は、管理会社や仲介業者の担当者、税理士や司法書士との会食や打ち合わせの際に支払った費用になります。交通費は、マンションの下見や各業者との打ち合わせの際に使った費用です。

税金を減らしたいからといって、使ったお金をすべて経費とすることはできません。経費とできるのは不動産投資に必要とされるものだけである点に注意しましょう。

【重要】サラリーマンの給与外所得が20万円を超えると確定申告が必要

サラリーマンのような給与所得者は、給与以外の所得が年間20万円を超える場合に税金がかかります。これは家賃収入に限らず、一時所得や雑所得なども含めた合計額です。

確定申告は税金の額を申告するものなので、給与外の所得が年間20万円を超えた場合、確定申告が必要になります。不動産投資における収入の目安として、確定申告の必要が生じる「年間20万円の所得」をひとつの基準にしておくとよいでしょう。

参考国税庁「No.1900 給与所得者で確定申告が必要な人」

20万円以下でも確定申告が必要な場合

給与収入が2千万円以上の場合は、給与外所得が20万円以下であっても確定申告が必須となります。また、給与所得や他の所得と不動産投資の赤字を相殺する「損益通算」を行いたい場合も、確定申告が必要です。それぞれのケースについて見ていきましょう。

給与収入が2千万円以上の場合

ほとんどの給与所得者は、給与外所得が20万円以下であれば確定申告の義務が発生しません。しかし例外として「給与の年間収入金額が2,000万円を超える人」が、国税庁により「給与所得者で確定申告が必要な人」として定義されています。

参考国税庁「給与所得者で確定申告が必要な人」

なお「給与収入」は「給与所得」とは異なります。給与所得控除などを差し引く前の、年間の総支給額の合計である点に注意してください。

損益通算を行って節税したい場合

損益通算とは、本業の給与所得などから不動産投資で発生した赤字を差し引くこと。給与所得の金額が小さくなるため、所得税や住民税の金額を安くできるメリットがあります。この「損益通算」を行うには確定申告が必須です。

給与収入など家賃収入以外の要素によって税率は細かく変動しますが、目安として所得税と住民税の金額は総収入の10～30％ほど。もし100万円の赤字を損益通算すれば、10～30万円程度の税金が減る可能性があります。

記事後半で詳しく解説していますが、不動産投資では「実際にはお金が減っていないけど、会計上は赤字になる」ケースが発生し得るのがポイントです。赤字が発生しても、申告しなければ節税になりません。損益通算を上手く使って節税したいなら、確定申告を忘れずに行いましょう。

確定申告をしなかった場合

確定申告が必要なのにしなかった場合、無申告加算税、重加算税、延滞税が追加で徴収されます。各税の所得額に対する税率は次のとおり。

確定申告が必要な場合や確定申告をしないとどうなるのかについては「家賃収入は申告しないとバレる？申告しないとどうなるか解説します！」にて解説しています。こちらの記事もご参照ください。

不動産所得について無料で相談する

【給与収入・家賃収入別】税金計算シミュレーション

ここでは給与収入・家賃収入別に、実際の税金をシミュレーションしています。なお、ここでいう「家賃収入」とは、経費などを引いた最終的な不動産所得のことです。また、あくまで「年間家賃収入にかかる税金」のシミュレーションとなるため、家賃収入に対して毎年かかる所得税と住民税のみを対象としています。物件の価値などにより金額が決まる「固定資産税」や「都市計画税」は、ここでは計算していないのでご注意ください。

下記からご自分の年間家賃収入の項目にジャンプし、所得税と住民税の目安を確認してみましょう。

• 年間家賃収入【50万円】の場合
• 年間家賃収入【60万円】の場合
• 年間家賃収入【100万円】の場合
• 年間家賃収入【120万円】の場合
• 年間家賃収入【150万円】の場合
• 年間家賃収入【200万円】の場合
• 年間家賃収入【300万円】の場合
• 年間家賃収入【500万円】の場合

※基礎控除48万円を除く控除は考慮していません。配偶者・扶養者や生命保険料控除などの有無により、実際の税額は下がる場合があります。
※住民税の計算は「課税所得の10％」に、均等割5,000円を1人分加算する形で算出しています。均等割の金額は自治体により異なるため、お住まいの地域により若干の前後があります。

参考国税庁「給与所得控除」

参考国税庁「所得税のしくみ」

参考国税庁「所得税の税率」

年間家賃収入【50万円】の場合

年間家賃収入【60万円】の場合

年間家賃収入【100万円】の場合

年間家賃収入【120万円】の場合

年間家賃収入【150万円】の場合

年間家賃収入【200万円】の場合

年間家賃収入【300万円】の場合

年間家賃収入【500万円】の場合

個人の家賃収入にかかる税金対策

不動産所得に関する必要経費は、何が経費になるか知らなければ計上できません。

税金対策は「知識を得る」ことが一番重要と言えるでしょう。ここからは、不動産経営に役立つ税金対策のポイントを、いくつか紹介します。

①必要経費を漏れなく計上する

不動産投資をする際は、使った経費を合法的な範囲内ですべて計上する。実は、これだけでもかなりの節税対策になります。しかし、きちんと計上していない場合でも、税務署が指摘してくれるわけではありません。

不動産所得の必要経費として、以下のような費用や税金を計上可能です。

• 管理会社に支払う共益費・管理費・修繕費
• 町内会費
• 固定資産税
• 不動産取得税
• 減価償却費
• 管理委託費
• 火災保険・地震保険など損害保険料
• ローンの利息
• 地代家賃
• 交際費・交通費

減価償却とは物件を購入した金額を、数年にわけて費用計上する仕組みになります。費用として計上できる期間は、原則として財務省令で「法定耐用年数」として定められた年数です。物件の購入費を数年にわたり経費として計上することで所得が減少するため、税金対策となります。

また、減価償却費は実際に支出しません。あくまで帳簿上の費用となるため現金は手元に残すことができ、キャッシュフローの悪化を防ぐことができます。

参考ローンの利息分だけが経費？不動産投資の必要経費を正しく理解して賢く節税しよう

②不動産所得が赤字の場合は損益通算を活用する

もし不動産所得が赤字となった場合には「損益通算」の制度を活用することで節税ができます。損益通算とは、本業の給与所得などから、不動産投資で発生した赤字を差し引くこと。給与所得の金額が小さくなるため、所得税や住民税の金額が抑えられます。

不動産投資では「減価償却」の仕組みにより、実際には収入が増えていても、会計上は赤字になるケースがしばしばあります。もし赤字になったら、損益通算を活用して節税しましょう。

③青色申告制度を活用する

不動産投資での税金対策として、青色申告制度を活用して確定申告するのもポイントです。

確定申告には「白色申告」と「青色申告」の2種類があります。白色申告は、通常の確定申告です。青色申告は、複式簿記のルールに従って日々の取引状況を正確に記帳し帳簿を作成するなど一定の基準を満たすことで控除を受けられる制度になります。

不動産投資で青色申告をする場合は、事業的規模だと最大65万円、それ以外は10万円の青色申告特別控除を受けることが可能です。「事業的規模」の基準は、アパートやマンションの場合10室以上、戸建の場合は5棟以上が目安とされています。

青色申告には、損益通算しても赤字（純損失）となった場合、翌年以降3年間にわたって損失を全額繰り越せる「純損失の繰越控除」制度もあります。経費がかさむ不動産投資初年度は、不動産所得が赤字になることが珍しくありません。こうした各種控除は、不動産投資を始めるにあたって大きなアドバンテージとなり得るでしょう。

損益通算や減価償却については、「【完全版】不動産投資で節税！不動産所得の赤字で損益通算できる仕組みを徹底解説！」の記事でも詳しく解説しています。興味がありましたら、こちらもご一読ください。

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確定申告のやり方

初めて確定申告をする時は、とても難しく感じてしまうかもしれません。しかし、ひとつひとつ冷静に対処すれば、難しいことはありません。時間に余裕を持ち、落ち着いて対応していきましょう。

ここからは、確定申告のやり方について、概要を解説します。

①申告時期

確定申告は、毎年2月16日から3月15日までと期間が決まっています。期間を過ぎると延滞税がかかってしまうため、必ず3月15日までに申告を完了させましょう。

②必要書類

確定申告に必要な書類は、おおむね以下のとおりです。

この他、確定申告の計算結果を記入する「所得税青色申告決算書（不動産所得用）」と「確定申告書B」は国税庁のホームページでダウンロードするか税務署で取得します。

参考ここで差がつく！不動産投資における確定申告の手順とポイント

③提出方法

確定申告に必要な書類を準備し、青色申告決算書と確定申告書への記載が済んだら、いよいよ提出です。書類の提出方法は、3通りあります。どれを選んでも大丈夫です。

• 最寄りの税務署に持ち込む
• 郵送する
• e-TAXを利用する

税務署へ直接書類を持ち込む場合は、開庁時間や場所を事前に調べておきましょう。混んでいて受付に時間がかかる場合があるので、時間に余裕を持って向かうことがおすすめです。

参考国税庁「国税局・税務署を調べる」

郵送の場合は、消印が受付日となります。最終日となる3月15日までに必ず投函しましょう。

e-TAXを利用すると、青色申告の控除額が最大65万円となりますが、事前の利用手続きが必要です。マイナンバーカードを使うと、自宅から手続きができます。

参考e-TAX

家賃収入の税金で法人化した際に変わるのは税率と経費

不動産投資の所得が900万から1千万円以上となった場合、法人化した方がお得です。サラリーマンであれば、給与と合わせた年収が1,500万円前後となった際に、法人化を検討するといいでしょう。

法人化した場合、税率と経費の幅が大きく変わります。

所得税率

法人化した際に特に変動が大きいのは、所得税です。

日本は累進課税を取っているため、所得が330万以下であれば5％ 〜 10％程度の税率です。しかし、所得が1,800万円を超えると40％、4千万円以上だと45％にまで跳ね上がります。

法人化した場合、法人税の税率は23.2％。不動産投資の法人設立は、多くが資本金1億円以下です。資本金が1億円以下の場合、年800万円以下の所得部分の税率は15％、それ以外の部分は19％となります。このように、課税所得が高額になった場合は法人化した方が節税が可能です。

また、法人化することで自身の収入を「給与」にできるようになります。法人名義で契約した生命保険料も経費として計上できるため、経費として落とせる範囲が拡大。そうすると、所得を更に圧縮することも可能です。

人件費の経費化

法人化した場合、家族を役員にして役員報酬を支払うことで、人件費分を経費にできます。似たような仕組みとして、青色申告にも従業員の給与を経費として差し引ける「専従者給与」制度があります。しかし、専従者給与の場合は、実際に働いている実態や税務署への届け出が必要です。さらに「専従者」なので、青色申告をする事業所以外で働けない制約があります。

一方、法人の役員は「委任契約」。役員としての業務を委任した対価として、報酬を支払う形になります。家族に役員を委任したとしても、家族がその法人の従業員である必要はありません。

また、法人化での役員報酬は、支給前でも「未払報酬」として経費への算入が可能。専従者給与では、実際に支払った分しか経費計上できませんが、法人化では先に支払う予定の報酬を経費として算入できます。

このように人件費も活用できることが、個人と法人の大きな違いといえるでしょう。法人化の詳細は、「不動産投資で法人化？資産管理会社のメリット・デメリットを徹底解説！」をご覧ください。

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不動産投資で家賃収入以外にかかる税金一覧

不動産投資では、家賃収入にかかるもの以外にもさまざまな税金が発生します。これから不動産投資をはじめるなら、所得税と住民税以外の毎年発生する税金と、不動産を取得した初年度に発生する税金も確認しておきましょう。

毎年発生する税金

不動産投資で、所得税と住民税以外に毎年発生する税金は下記の2つです。

• 固定資産税
• 都市計画税

これらは主に土地・建物の価値に応じてかかる税金です。それぞれ見ていきましょう。

固定資産税

固定資産税とは、土地、家屋、会社の備品や工場の機械といった固定資産にかかる税金です。原則として、固定資産税評価額に1.4％を掛けて算出します。

固定資産税 ＝ 固定資産税評価額 ✕ 1.4％

※住宅用地や新築住宅については、軽減税率の適用あり

固定資産税は、土地や建物がある市区町村に納める市区町村税です。ただし、東京23区は例外となり「都民税」として東京都へ納税する形になります。

都市計画税

都市計画税とは、都市計画区域内にある土地や家屋に対してかけられる税金です。国土交通省によると、都市計画区域は次のように定義されています。

「都市計画を決めるにあたっては、まず「都市」の範囲を明らかにしなければなりません。そこで、都心の市街地から郊外の農地や山林のある田園地域に至るまで、人や物の動き、都市の発展を見通し、地形などからみて、一体の都市として捉える必要がある区域を、「都市計画区域」として指定します。」

引用国土交通省　都市局　都市計画課「建物を建てられるところと、建てられないところの話」

令和4年4月1日時点で、都市計画実施中で都市計画税を課税している自治体は日本全体の約3分の1です。すべての自治体で都市計画税が徴収されるわけではありません。

また、都市計画税は上限は0.3％ですが、下限はなし。納税する自治体により税率が変わるため、気になる場合は各自治体のホームページで確認することをおすすめします。

都市計画税 ＝ 固定資産税評価額 ✕ 最大0.3％

不動産を取得した初年度にかかる税金

不動産を取得した初年度には、下記3つの税金がかかります。

• 印紙税
• 登録免許税
• 不動産取得税

それぞれ詳しく見ていきましょう。

印紙税

不動産を購入した際は、売買金額に応じた額の印紙を売買契約書に貼付することが義務付けられています。なお、記載金額が10万円を超え、かつ平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成された契約書は印紙税の軽減措置が適用されるため、税額が変わります。

軽減後の税率

参考国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

登録免許税

登録免許税とは、所有権や抵当権など不動産に関する権利を登記する際に課せられる税金です。自治体が決定した固定資産税評価額に税率をかけて算出されます。

登録免許税 ＝ 固定資産税評価額 ✕ 税率

令和6年3月31日までは、住宅用家屋にかかる所有権移転登記の税率が軽減。一定の条件が認められると、より税率が軽減される場合もあります。

参考国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」

参考税務署「土地の売買や住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」

参考税務署「特定の住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」

不動産取得税

不動産取得税は、売買などにより不動産を取得したときに課税されます。固定資産税評価額の4％が不動産取得税額です。

不動産取得税 ＝ 固定資産税評価額 ✕ 4％

なお、土地と住宅に関しては、令和6年3月31日まで特例措置が適用され税率が3％となります。ただし、別荘や倉庫など、住宅以外の家屋は特例措置の対象外です。

参考総務省「不動産取得税」

まとめ

税金の計算や確定申告の手順自体は、それほど難しくはありません。しかし、知識があるかないかで、節税効果は大きく変わってきます。必要経費の計上や損益通算などの税金対策まで、しっかりと把握しておきたいところです。

不動産投資の知識を把握するには「【初心者必見】不動産投資を始めるなら絶対に押さえておくべき基本事項や失敗事例を完全解説」の記事をおすすめしています。

さらに、当社では不動産投資成功の秘訣を盛り込んだ無料書籍もあります。この書籍は無料会員登録により、ダウンロード可能です。記事と書籍でしっかりと知識を身に付け、不動産投資に向けて踏み出していただけたら幸いです。