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【2023年最新版】家賃収入にかかる税金はいくら?計算方法や税金対策について解説します!

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不動産投資の際、家賃収入に税金はどのくらいかかるか気になる方も多いのではないでしょうか。サラリーマンであれば、税金は自動的に源泉徴収されます。しかし、不動産投資では税金の計算や申告を自分で行うことに不安を感じ、投資を思いとどまってしまうケースも見受けられます。

本記事では、家賃収入にかかる所得税の計算方法や、所得税以外にかかる税金の種類と算出方法、そして不動産投資における税金対策で重要なポイントを詳しく解説していきます。

本記事を読むことで、税金についての不安が解消されるでしょう。不動産投資にかかる税金額や申告方法が気になる方は、最後までお読みください。

不動産所得は家賃収入から経費を引いて計算する

不動産投資を行うと、毎月家賃収入が発生します。所得税は不動産収入の合計ではなく、不動産収入から必要経費を差し引いた「所得」に対して課せられます。「収入」と「所得」は別物です。そのため、まずは不動産所得の計算方法を知っておきましょう。

不動産所得は、不動産投資で得た収入総額から必要経費を差し引いて算出します。

総収入額 - 必要経費 = 不動産所得

総収入と必要経費に含まれるものはさまざまですが、不動産所得額はとてもシンプルな計算式で求めることができます。

家賃収入に含まれるもの

不動産投資には、駐車場として土地を貸す場合や民泊などが含まれます。では、上図の中で家賃収入に含まれる収益はどれになるのでしょうか。

家賃収入に含まれる収益は、更新料、共益費、返還を要しない敷金・保証金の3つです。

更新料は、契約更新の際に支払われる料金になります。共益費は、家賃と別に支払われる、マンションの維持管理費用です。敷金・保証金は、入居時の保証金となります。

経費となるもの

家賃収入から差し引ける必要経費は、上図の他、地代家賃や交際費、交通費です。

地代家賃とは、不動産投資を行う際に自分で借りたオフィスや駐車場の料金になります。「家賃」とついていますが、受け取った家賃(= 家賃収入)とは別である点に注意しましょう。交際費は、管理会社や仲介業者の担当者、税理士や司法書士との会食や打ち合わせの際に支払った費用になります。交通費は、マンションの下見や各業者との打ち合わせの際に使った費用です。

税金を減らしたいからといって、使ったお金をすべて経費とすることはできません。経費とできるのは不動産投資に必要とされるものだけである点に注意しましょう。

【重要】給与外所得が20万円を超えると確定申告が必要

サラリーマンのような給与所得者は、給与以外の所得が年間20万円を超える場合に税金がかかります。これは家賃収入に限らず、一時所得や雑所得なども含めた合計額です。

確定申告は税金の額を申告するものなので、給与外の所得が年間20万円を超えた場合、確定申告が必要になります。不動産投資における収入の目安として、確定申告の必要が生じる「年間20万円の所得」をひとつの基準にしておくとよいでしょう。

参考国税庁「No.1900 給与所得者で確定申告が必要な人」

20万円以下でも確定申告が必要な場合

給与所得が2千万円以上の場合は、給与外所得が20万円以下であっても確定申告が必須となります。また、給与所得や他の所得と不動産投資の赤字を相殺する「損益通算」を行いたい場合も、確定申告が必要です。損益通算については、後ほど詳しく解説します

確定申告をしなかった場合

確定申告が必要なのにしなかった場合、無申告加算税、重加算税、延滞税が追加で徴収されます。各税の所得額に対する税率は次のとおり。

無申告加算税 15% ~ 20%
重加算税 35~40%
延滞税 本則は7.3% ~ 14.6%
(特例により2.4% ~ 8.7%)

確定申告が必要な場合や確定申告をしないとどうなるのかについては「【2023年最新版】家賃収入は申告しないとバレる?申告しないとどうなるか解説します!」にて解説しています。こちらの記事もご参照ください。

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家賃収入にかかる税金

家賃収入にかかる税金は、一律ではありません。例えば所得税は、課税所得金額に応じて所得税率が変動。課税所得金額の算出には不動産所得だけではなく、給与所得も関係します。さらに所得控除もあるので、「家賃収入がいくらだから税金はいくら」と単純に計算できるものではありません。

ここからは、所得税をはじめとする家賃収入にかかる税金の計算方法を詳しく説明します。

所得税

所得税額を求めるためには、課税所得金額を計算して課税所得金額に対応する税率を調べる必要があります。課税所得金額は、以下の計算式で求めることができます。

課税所得金額 = (給与所得 + 不動産所得) - 各種所得控除

各種所得控除の内訳は、基礎控除や給与所得控除、配偶者控除など、それぞれの状況によって異なります。

所得税は、所得が多いほど税金の負担が大きくなる累進課税方式です。下表のように、所得額に応じて税率が決定。5% ~ 45%までの7段階に区分されています。

所得税の速算表(令和4年4月1日現在)

課税される所得金額 税率 控除額
1,000円 ~ 1,949,000円 5% 0円
1,950,000円 ~ 3,299,000円 10% 97,500円
3,300,000円 ~ 6,949,000円 20% 427,500円
6,950,000円 ~ 8,999,000円 23% 636,000円
9,000,000円 ~ 17,999,000円 33% 1,536,000円
18,000,000円 ~ 39,999,000円 40% 2,796,000円
40,000,000円 以上 45% 4,796,000円

参考国税庁「No.2260 所得税の税率」

課税所得金額とそれに対応する税率がわかった段階で、初めて所得税額を計算できるようになります。所得税額を求める計算式は以下のとおりです。

所得税額 = 課税所得金額 ✕ 税率 - 控除額

例)課税所得金額が400万円の場合

400万円 ✕ 20% - 42万7,500円 = 37万2,500円

不動産を取得した初年度にかかる税金

家賃収入にかかる税金は、所得税だけではありません。不動産を取得した初年度には印紙税、登録免許税、不動産取得税がかかります

なお、消費税は建物部分にのみかかり、土地部分にはかかりません。更に、居住用物件の家賃収入も消費税非課税です。詳しくは「家賃収入に消費税はかかる?課税・非課税の違いまで徹底解説!」の記事をご参照ください。

印紙税

不動産を購入した際は、売買金額に応じた額の印紙を売買契約書に貼付することが義務付けられています。なお、記載金額が10万円を超え、かつ平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成された契約書は印紙税の軽減措置が適用されるため、税額が変わります。

軽減後の税率

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円超、50万円以下 400円 200円
50万円超、100万円以下 1千円 500円
100万円超、500万円以下 2千円 1千円
500万円超、1千万円以下 1万円 5千円
1千万円超、5千万円以下 2万円 1万円
5千万円超、1億円以下 6万円 3万円
1億円超、5億円以下 10万円 6万円
5億円超、10億円以下 20万円 16万円
10億円超、50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円

参考国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

登録免許税

登録免許税とは、所有権や抵当権など不動産に関する権利を登記する際に課せられる税金です。自治体が決定した固定資産税評価額に税率をかけて算出されます。

登録免許税 = 固定資産税評価額 ✕ 税率

令和6年3月31日までは、住宅用家屋にかかる所有権移転登記の税率が軽減。一定の条件が認められると、より税率が軽減される場合もあります。

売買による所有権の移転 税率 軽減税率 軽減措置適用期限
一般の建物 2% 0.3% 令和6年3月31日
認定低炭素住宅
特定認定長期優良住宅(マンション)
2% 0.1% 令和6年3月31日
特定認定長期優良住宅(戸建て住宅) 2% 0.2% 令和6年3月31日

参考国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」

参考税務署「土地の売買や住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」

参考税務署「特定の住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」

不動産取得税

不動産取得税は、売買などにより不動産を取得したときに課税されます。固定資産税評価額の4%が不動産取得税額です。

不動産取得税 = 固定資産税評価額 ✕ 4%

なお、土地と住宅に関しては、令和6年3月31日まで特例措置が適用され税率が3%となります。ただし、別荘や倉庫など、住宅以外の家屋は特例措置の対象外です。

参考総務省「不動産取得税」

不動産を保有している間毎年かかる税金

不動産投資では、取得時にかかる税金だけでなく、毎年かかる税金もあります。毎年かかる税金は、固定資産税、都市計画税、住民税です。

ここからは、固定資産税、都市計画税、住民税について解説します。

固定資産税

固定資産税とは、土地、家屋、会社の備品や工場の機械といった固定資産にかかる税金です。原則として、固定資産税評価額に1.4%を掛けて算出します。

固定資産税 = 固定資産税評価額 ✕ 1.4%

※住宅用地や新築住宅については、軽減税率の適用あり

固定資産税は、土地や建物がある市区町村に納める市区町村税です。ただし、東京23区は例外となり「都民税」として東京都へ納税する形になります。

都市計画税

都市計画税とは、都市計画区域内にある土地や家屋に対してかけられる税金です。国土交通省によると、都市計画区域は次のように定義されています。

「都市計画を決めるにあたっては、まず「都市」の範囲を明らかにしなければなりません。そこで、都心の市街地から郊外の農地や山林のある田園地域に至るまで、人や物の動き、都市の発展を見通し、地形などからみて、一体の都市として捉える必要がある区域を、「都市計画区域」として指定します。」

引用国土交通省 都市局 都市計画課「建物を建てられるところと、建てられないところの話」

令和4年4月1日時点で、都市計画実施中で都市計画税を課税している自治体は日本全体の約3分の1です。すべての自治体で都市計画税が徴収されるわけではありません

また、都市計画税は上限は0.3%ですが、下限はなし。納税する自治体により税率が変わるため、気になる場合は各自治体のホームページで確認することをおすすめします。

都市計画税 = 固定資産税評価額 ✕ 最大0.3%

住民税

住民税とは、その地域に住む人たちが地域社会の費用を分担するための税金です。都道府県民税と市区町村民税に分けられます。

住民税は、「所得割」と「均等割」の2区分で構成。「所得割」は、前年の所得に応じて課税される税金です。一方、「均等割」は所得金額に関わらず一定額の納付となります。

以下は東京都の住民税例です。

所得割額 (総所得金額 -所得控除) ✕ 税率(10%) - 税額控除
均等割額 都民税額(1,500円) + 市区町村民税額(3,500円)

参考東京都主税局「個人住民税」

投資対象の不動産がある自治体に支払う各税の税率は地方税法にて定められていますが、条例により個別の設定をしている自治体もあります。詳しくは不動産がある自治体のホームページで確認してみましょう。

個人の家賃収入にかかる税金対策

不動産所得に関する必要経費は、何が経費になるか知らなければ計上できません

税金対策は「知識を得る」ことが一番重要と言えるでしょう。ここからは、不動産経営に役立つ税金対策のポイントを、いくつか紹介します。

①必要経費を漏れなく計上する

家賃収入にかかる税金を節税する一番のポイントは、必要経費を漏れなく計上することです。不動産所得に関する必要経費は色々あります。しかし、きちんと計上していない場合でも、税務署が指摘してくれるわけではありません。

不動産投資をする際は、使った経費を合法的な範囲内ですべて計上する。実は、これだけでもかなりの節税対策になります。不動産所得の必要経費として、以下のような費用や税金を計上可能です。

  • 管理会社に支払う共益費・管理費・修繕費
  • 町内会費
  • 固定資産税
  • 不動産取得税
  • 減価償却費
  • 管理委託費
  • 火災保険・地震保険など損害保険料
  • ローンの利息
  • 地代家賃
  • 交際費・交通費

減価償却とは物件を購入した金額を、数年にわけて費用計上する仕組みになります。費用として計上できる期間は、原則として財務省令で「法定耐用年数」として定められた年数です。物件の購入費を数年にわたり経費として計上することで所得が減少するため、税金対策となります。

また、減価償却費は実際に支出しません。あくまで帳簿上の費用となるため現金は手元に残すことができ、キャッシュフローの悪化を防ぐことができます。

参考ローンの利息分だけが経費?不動産投資の必要経費を正しく理解して賢く節税しよう

②確定申告を行う

不動産投資での税金対策として、確定申告を行うことも大切です。

確定申告には「白色申告」と「青色申告」の2種類があります。白色申告は、通常の確定申告です。青色申告は、複式簿記のルールに従って日々の取引状況を正確に記帳し帳簿を作成するなど一定の基準を満たすことで控除を受けられる制度になります。

確定申告をすることで、不動産所得が赤字となった場合に給与所得や譲渡取得などの他の所得と相殺が可能。これを「損益通算」と呼びます。サラリーマンが損益通算した場合、確定申告で差し引かれた所得税から赤字分の税金が戻ってくる場合もあります。

さらに、不動産投資で青色申告をする場合は、事業的規模だと最大65万円、それ以外は10万円の青色申告特別控除を受けることが可能です。「事業的規模」の基準は、アパートやマンションの場合10室以上、戸建の場合は5棟以上が目安とされています。

青色申告には、損益通算しても赤字(純損失)となった場合、翌年以降3年間にわたって損失を全額繰り越せる「純損失の繰越控除」制度もあります。経費がかさむ不動産投資初年度は、不動産所得が赤字になることが珍しくありません。こうした各種控除は、不動産投資を始めるにあたって大きなアドバンテージとなり得るでしょう。

損益通算や減価償却については、「【2023年】不動産投資の赤字と損益通算、減価償却を分かりやすく解説」の記事でも詳しく解説しています。興味がありましたら、こちらもご一読ください。

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確定申告のやり方

初めて確定申告をする時は、とても難しく感じてしまうかもしれません。しかし、ひとつひとつ冷静に対処すれば、難しいことはありません。時間に余裕を持ち、落ち着いて対応していきましょう。

ここからは、確定申告のやり方について、概要を解説します。

①申告時期

確定申告は、毎年2月16日から3月15日までと期間が決まっています。期間を過ぎると延滞税がかかってしまうため、必ず3月15日までに申告を完了させましょう。

②必要書類

確定申告に必要な書類は、おおむね以下のとおりです。

書類 請求先
源泉徴収票 勤務先
賃料入金明細書 管理会社
不動産売買契約書 仲介会社や販売会社
不動産取得税、固定資産税の通知書 自治体
生命保険、火災保険、地震保険の証書 保険会社
不動産投資ローンの明細書 金融機関
賃貸借契約書 自分で or 仲介会社や販売会社
管理費、修繕積立金の内訳
経費の領収書
家賃収入を証明する通帳
自分で(通帳の控え or 領収書)

この他、確定申告の計算結果を記入する「所得税青色申告決算書(不動産所得用)」と「確定申告書B」は国税庁のホームページでダウンロードするか税務署で取得します。

参考ここで差がつく!不動産投資における確定申告の手順とポイント

③提出方法

確定申告に必要な書類を準備し、青色申告決算書と確定申告書への記載が済んだら、いよいよ提出です。書類の提出方法は、3通りあります。どれを選んでも大丈夫です。

  • 最寄りの税務署に持ち込む
  • 郵送する
  • e-TAXを利用する

税務署へ直接書類を持ち込む場合は、開庁時間や場所を事前に調べておきましょう。混んでいて受付に時間がかかる場合があるので、時間に余裕を持って向かうことがおすすめです。

参考国税庁「国税局・税務署を調べる」

郵送の場合は、消印が受付日となります。最終日となる3月15日までに必ず投函しましょう。

e-TAXを利用すると、青色申告の控除額が最大65万円となりますが、事前の利用手続きが必要です。マイナンバーカードを使うと、自宅から手続きができます。

参考e-TAX

法人化した際に変わるのは税率と経費

不動産投資の所得が900万から1千万円以上となった場合、法人化した方がお得です。サラリーマンであれば、給与と合わせた年収が1,500万円前後となった際に、法人化を検討するといいでしょう。

法人化した場合、税率と経費の幅が大きく変わります。

所得税率

法人化した際に特に変動が大きいのは、所得税です。

日本は累進課税を取っているため、所得が330万以下であれば5% 〜 10%程度の税率です。しかし、所得が1,800万円を超えると40%、4千万円以上だと45%にまで跳ね上がります。

法人化した場合、法人税の税率は23.2%。不動産投資の法人設立は、多くが資本金1億円以下です。資本金が1億円以下の場合、年800万円以下の所得部分の税率は15%、それ以外の部分は19%となります。このように、課税所得が高額になった場合は法人化した方が節税が可能です。

また、法人化することで自身の収入を「給与」にできるようになります。法人名義で契約した生命保険料も経費として計上できるため、経費として落とせる範囲が拡大。そうすると、所得を更に圧縮することも可能です。

人件費の経費化

法人化した場合、家族を役員にして役員報酬を支払うことで、人件費分を経費にできます。似たような仕組みとして、青色申告にも従業員の給与を経費として差し引ける「専従者給与」制度があります。しかし、専従者給与の場合は、実際に働いている実態や税務署への届け出が必要です。さらに「専従者」なので、青色申告をする事業所以外で働けない制約があります。

一方、法人の役員は「委任契約」。役員としての業務を委任した対価として、報酬を支払う形になります。家族に役員を委任したとしても、家族がその法人の従業員である必要はありません

また、法人化での役員報酬は、支給前でも「未払報酬」として経費への算入が可能。専従者給与では、実際に支払った分しか経費計上できませんが、法人化では先に支払う予定の報酬を経費として算入できます。

このように人件費も活用できることが、個人と法人の大きな違いといえるでしょう。法人化の詳細は、「不動産投資で法人化?資産管理会社のメリット・デメリットを徹底解説!」をご覧ください。

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まとめ

税金の計算や確定申告の手順自体は、それほど難しくはありません。しかし、知識があるかないかで、節税効果は大きく変わってきます。必要経費の計上や損益通算などの税金対策まで、しっかりと把握しておきたいところです。

不動産投資の知識を把握するには「【初心者必見】不動産投資を始めるなら絶対に押さえておくべき基本事項や失敗事例を完全解説」の記事をおすすめしています。

さらに、当社では不動産投資成功の秘訣を盛り込んだ無料書籍もあります。この書籍は無料会員登録により、ダウンロード可能です。記事と書籍でしっかりと知識を身に付け、不動産投資に向けて踏み出していただけたら幸いです。

この記事の執筆: 堀乃けいか

プロフィール:法律・ビジネスジャンルを得意とする元教員ライター。現役作家noteの構成・原案の担当や、長野県木曽おんたけ観光局認定「#キソリポーター」として現地の魅力を発信するなど、その活躍は多岐に亘る。大学および大学院で法律や経営学を専攻した経験(経済学部経営法学科出身)から、根拠に基づいた正確性の高いライティングと、ユーザーのニーズに的確に応えるきめ細やかさを強みとしている。保有資格は日商簿記検定2級、日商ワープロ検定(日本語文書処理技能検定)1級、FP2級など。

ブログ等:堀乃けいか

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

経験豊富なコンサルタントが
投資家目線で課題をヒアリングし、
中立の観点でアドバイスを行います。

不動産投資で成功するためのアドバイスですので、お客様のご状況によっては不動産投資をあきらめていただくようおすすめする場合もございます。あらかじめご了承ください。

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