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サラリーマンは不動産投資で節税できるのか?

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

「サラリーマンは不動産投資で節税できる」という話を聞いたことがある方は多いのではないでしょうか。確かに節税できますし、実際に節税のために不動産投資を検討する人もいます。ですが、節税目的で投資物件を購入するのはあまりおすすめしません。

ここでは、不動産投資でサラリーマンが節税できる仕組みを、節税効果の具体的なシミュレーションをしながら説明します。

不動産投資はサラリーマンの限られた節税方法

サラリーマンにとって、不動産投資は数少ない節税手段のひとつです。

通常、サラリーマンには経費として計上できるものがありません。これはサラリーマンの経費は会社が払うからです。例えば事務用品の購入や出張の交通費、お得意様の接待費用などは、後日領収証を会社に提出することで会社が精算します。そのためサラリーマンは経費にできるものがほとんどなく、節税手段が非常に少ないです。

しかし、そんなサラリーマンでも不動産投資で節税をすることが可能です。
サラリーマンの税金は「給与所得」が多いほど高くなります。不動産所得が赤字であれば、確定申告することで赤字分を給与所得から差し引くことができ、所得税や住民税が節税できます。

そして、不動産投資における賃貸経営は副業にあたりません。不動産投資の家賃収入は不労所得なので現職への労働時間状の悪影響を与えないですし、「やむを得ず親から賃貸アパートを相続したため家賃収入がある」というようなケースもあるため、規模が大きなものでなければ、企業では従業員の不動産投資を副業として禁止していないことが多いのです。

不動産投資が節税になる仕組み

サラリーマンの不動産投資が節税になる仕組みを知るには「損益通算」と「減価償却」がキーになります。

不動産所得の損益通算とは

損益通算とは、不動産投資の赤字を給与所得から相殺できる仕組みです。

サラリーマンの給与は、源泉徴収という形で税金が天引きされた状態で支給されています。不動産投資による収支が赤字だった時に損益通算を行うと、給与所得が不動産の赤字分だけ相殺され、払い過ぎた税金が還付されます。
この損益通算による還付を受けるためには確定申告が必要です。

特に不動産投資を始める初年度は、まとまった経費と税金がかかるため赤字になりやすく、節税効果が高いといえます。

初年度にかかる経費は、物件購入の際の不動産会社に支払う仲介手数料、不動産の名義変更手続きで司法書士に支払う手数料、災害保険料などがあげられます。
税金は、不動産購入者に課される「不動産取得税」、不動産登記による名義変更手続きにかかる「登録免許税」、契約書の「印紙税」や「消費税」があります。

【参考記事:不動産所得は赤字を損益通算できる

節税のポイントは減価償却費

減価償却とは、不動産購入費用を、使用可能な年月にわけて毎年費用計上する仕組みです。建物の取得にかかった費用は、取得した年に全額を経費として計上できず、建物の使用可能な全期間にわたり分割して経費計上します。この使用可能期間は、財務省令にて定められた法定耐用年数となります。

減価償却費が節税のポイントなのは、実際に経費の支出がない、帳簿上の費用だからです。

例えば、投資用の不動産を現金一括で購入したとします。物件購入費用を耐用年数で割った金額を減価償却費として毎年経費計上しますが、そうすると、建物代金の支払いは完了しているのに、帳簿上は建物代金として減価償却費が支出されることになり、帳簿の減価償却費分は手元に残ることになります。

このように、手元に残るお金はあるけれど帳簿上は赤字という状況を作ることで、キャッシュフローの悪化を抑えた赤字を作り出すことができます。

サラリーマンの不動産投資節税シミュレーション

具体的にどの程度の節税効果があるかシミュレーションしてみましょう。

サラリーマンのAさんとBさんは、給与所得が同じ700万円だとします。
この場合の所得税率は23%です。そこから所得控除で636,000円を差し引くと、納付する所得税額は974,000円になります。

Bさんは、2000万円のアパート一棟を全期間固定金利3%で、35年ローンで購入しました。Bさんの初年度の家賃収入と経費は次の通りだとします。

家賃収入:200万円
経費  :264万円

<経費内訳>
・減価償却:134万円
・固定資産税:30万円
・管理費:10万円
・修繕積立金:30万円
・借入金利子:60万円

この場合、Bさんの不動産所得は年間家賃収入200万円から経費の合計264万円を差し引いた-64万円で、赤字です。
この赤字を給与所得の700万円と損益通算すると、総所得は636万円になります。この場合の所得税率は20%です。そこから所得控除427,500円を差し引くと、納付する所得税額は844,500円になります

Aさんの所得税額は974,000円、Bさんの所得税額は844,500円でその差は129,500円になります。このように不動産所得が赤字の場合、年間で約13万円の節税効果が確認できました。

実際には更に細かい条件や項目も考慮しなければいけませんが、今回は計算をわかりやすくするため、条件を単純化してシミュレーションしています。

<参考>所得税の計算式
【所得税額 = 課税所得金額 × 税率 – 控除額】

<参考>所得税の税率と控除額
330万円超~695万円以下:税率20% 控除額427,500円
695万円超~900万円以下:税率23% 控除額636,000円

節税目的で不動産投資をするのは間違い

不動産投資は、節税を目的として始めるのはあまりおすすめできません。

シミュレーションのように、確かにサラリーマンは不動産投資で赤字が出れば節税効果が見込めます。しかし、本来は不動産投資の目的は利益を上げて黒字を目指すことです。当然利益がたくさん出れば、儲かった分の税金を納める義務が生じます。

不動産投資で赤字を出し続けるということは、キャッシュフローが悪化することに直結します。いずれは事業そのものが破綻する恐れがあるので、節税のために赤字にすることを目指した不動産投資は健全とは言えないでしょう。

まとめ

不動産投資は、サラリーマンの数少ない節税手段のひとつです。しかし、あくまでも本筋は利益を増やして黒字を目指すものです。不動産投資における節税は副次的な効果と考えて不動産投資での利益の追求に力を注ぐのが良いでしょう。

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