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不動産投資における運用コストに注目!「ランニングコスト」も計算すべし

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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副業時代といわれる現代、様々な選択肢がある中で不動産投資にチャレンジする人も多くいます。不動産投資と聞くと真っ先にリスクを思い浮かべる人もいるかもしれません。特に不動産投資は多額の費用がかかるため、ハイリスク・ハイリターンな印象です。しかし、きちんと収支バランスを把握して上手に運用することで、ミドルリスク・ハイリターンを狙える可能性も十分にあります。そこで今回は不動産投資における諸費用(ランニングコスト)を解説していきましょう。運用コストや初期費用を理解し、ぜひ資金計画に役立てていただけたらと思います。

不動産投資におけるランニングコストの定義

不動産投資におけるランニングコストとは、物件の維持管理費用のことです。運用中にかかる費用は以下のようなものがあります。

  • 所得税
  • 住民税
  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 個人事業税(一定規模を超えた場合)
  • 管理委託手数料
  • 管理費
  • 広告費
  • 減価償却費
  • ローン返済元金
  • ローン金利
  • リフォーム費
  • 修繕費
  • 修繕積立金
  • 損害保険料
  • 税理士および弁護士費用
  • 交通費
  • 電子機器代
  • 通信費
  • 教育費

一覧で並べてみるとかなりの量があります。これらを一つずつ管理するのは大変ですが、経費計上できるものとできないものを把握し、できるだけコストを下げることが大切です。

参考不動産投資の必要経費を正しく理解して賢く節税しよう

物件種類別のランニングコストの項目

不動産投資をする際のランニングコストについて解説します。不動産投資は物件購入費だけではなく、購入後の維持費など、さまざまな費用が必要です。それらも踏まえて、キャッシュフローの計算をしなくてはなりません。
では、それぞれのランニングコストについて説明していきましょう。

①共用部の水道光熱費

廊下・エレベーターなどの共用部分の電気代や、トイレが設置されている場合は水道代もかかります。物件の規模にもよるので、資金計画を立てる段階で想定しておきましょう。

 

②共用部の清掃費用などの維持管理費

ゴミ置き場・エントランスの掃除などにかかる費用はオーナーが負担です。大体の相場は掃除費用として月5〜8000円程度といわれています。

③入退去に伴う修繕費

入居者の入れ替わりのタイミングでかかる主な費用です。大体の修繕費は下記で計算しましょう。

  • 費用目安はワンルームタイプマンションで8万円程
  • ファミリータイプマンションで20〜30万円程

これに「年間の入れ替え部屋数」をかけて算出します。

原状回復費用

オーナーが負担する範囲と入居者が負担する範囲とで分かれます。設備そのものの経年劣化による損傷はオーナー負担ですが、入居者が故意に付けたと思われる傷などの修理代は入居者負担になります。

 

設備交換費用

オーナーが負担する修繕・交換項目と各費用は以下の通りです。

  • 経年劣化によるクロスの張り替え(一部・全部):1200円/㎡
  • 電気温水器:20〜30万円
  • 給湯器:10〜15万円
  • 網戸:3〜4000円
  • IHコンロ:4〜5万円
  • 換気扇:3〜4万円
  • エアコン:8〜10万円

これらの故障による修繕・交換はオーナー負担になります。電気機器や設備の寿命は10〜15年程なので、時期を見て準備しておくことをおすすめします。

④賃貸管理会社に払う管理費(管理委託手数料)

管理会社への手数料は「家賃 ✕ 手数料率」で計算されます。高額な物件を所有していたら、その分手数料は高くなります。

相場は3〜7%ですが、平均5%が多いです。中には10%と固定している管理会社もあるので、依頼する管理会社の手数料率や諸費用対効果もチェックしておきましょう。

PM費用

PM業務の内容は以下となります。

  • 空室テナント埋め
  • 契約凍結業務
  • クレーム対応
  • 賃料回収
  • 滞納時の催促
  • 工事の管理や発注
  • オーナーへの報告業務

これらの業務にかかる費用をPM費用といい、空室を除いた年間賃料の3〜5%を年間で支払います。

BM業務

BM業務とは物件本体の管理になり、内容は以下となります。

  • 物件の日常清掃
  • 物件や設備の管理および点検
  • 警備
  • 防災消防管理
  • 保守管理
  • 巡回見回り
  • 植物などの外観管理

これらの業務にかかる費用をBM費用といい、こちらは建物の規模・築年数・清掃頻度などで金額が大幅に変わります。

⑤入居者募集費用(広告宣伝費、事務手数料などの諸費用)

賃借人を募る場合、インターネットで広告を出した際も費用があります。ネット広告・街頭チラシなどの費用と、入居者を確定させてくれた場合の謝礼が手数料としてかかります。大体の

  • 広告宣伝費:入居者を集めてくれた不動産会社に家賃の1〜2ヶ月分
  • 事務手数料:家賃の1ヶ月分

⑥火災・地震に対する損害保険料

災害大国といわれる日本では、不動産投資において「保険」も重要です。火災や地震などの自然災害によって受ける損害は非常に大きなものなので、保険に入ることでリスクを回避できます。諸費用は補償内容によりますが、年間2〜5万円程度といわれています。

地震による物件被害は下記を想定されています。

  • 物件の外観損傷
  • 玄関の損壊
  • 駐車場や機械式駐車場の損壊
  • エレベーターの故障
  • 電気系統の不具合
  • 床下浸水
  • 下水道停止
  • 津波による水害

以上の被害・損失を考えたら、地震保険料は安い費用と考えられます。また、地震保険よりメジャーな火災保険は火災以外の損害にも対応し、逆に地震には対応していませんので、事前に補償内容を確かめてから加入を検討しましょう。
次に火災保険の基本的な補償事項を解説します。

  • 排水設備の不備による水漏れ
  • 落雷被害
  • 大雨・洪水による床上浸水
  • 強風によるベランダや屋根・窓ガラスの損傷
  • 窃盗や盗難による物件被害

上記については補償内ですが、火災保険で補償できないものもあります。

  • 地震や津波による建物損傷や水害
  • 噴火による火事や物件被害
  • 故意に建物を傷つけた場合

海の近くの物件は保険を手厚くするなど、物件の保有場所によって自身の不動産をしっかりと守れる保険に入ることは必要経費です。

参考不動産投資をする前に知って起きたい!地震のリスクとその対応方法

その他のランニングコスト

その他のランニングコストについて解説します。

  • 一棟マンションに関しては年に一回のエレベーターの法定点検費用
  • ネット環境が整っている物件も増えている。その場合は建物全体の通信費もかかる
  • 毎月、管理修繕積立金がかかる場合がある
  • 雪国は除雪コストもかかる

除雪コストに関しては5~8万円程度で、札幌では100万円以上の除雪コストがかかっている物件もあります。シーズン契約と単発とでもお得さが違いますから、節約する為にも工夫が必要です。

税金のランニングコスト

不動産を保有する上で避けては通れないのが税金です。個人や法人によっても変わります。算出方法・課税対象も様々なので確認していきましょう。

所得税

不動産投資によって収益を得た場合、所得税がかかります。

個人が副業で不動産投資をおこなっている場合、家賃収入+給与所得など他の所得と合算した金額から、必要経費+各種控除を差し引いた「課税所得」を基に算出されます。

住民税

住民税は都道府県民税と市区町民税を合わせたもので、所得割と均等割の2区分からなります。

初年度に赤字を出した場合、給与所得と不動産所得の損益通算から所得額が低くなった際には、翌年の住民税が安くなるという節税効果があります。

固定資産税

固定資産税は不動産を保有する個人・法人にかかる地方税の一種であり、建物だけでなく土地も固定資産とみなされます。固定資産税は、その年の1/1時点で固定資産を持っている人に課せられます。算出方法は【固定資産税評価額×税率-軽減額】です。税率は通常1.4%ですが市町村によって異なります。

都市計画税

都市計画税は固定資産台帳に登録されている建物・土地の保有者に課される税です。都市計画法の区域内にある建物・土地が対象になるので自治体や不動産会社で確認しましょう。算出方法は【固定資産税評価額×税率】です。税率の上限は0.3ですがエリアによって異なります。

このうち固定資産税と都市計画税は経費になり、住民税と所得税は経費になりません。
つまり所得が増えるごとに税金も増えます。

法人の場合の税制

個人と法人とでは税制が異なります。個人は所得税・法人は法人税が課せられます。確定申告時、個人の場合家賃収入は不動産所得として計上し、売却益は譲渡所得としての計上になる為、不動産投資による損失を利益で相殺することはできません。

法人の場合は不動産所得と譲渡所得を併せた所得扱いになる為、損失を利益で相殺することも可能です。つまり、他の事業で得た利益を不動産投資の損失に充てることもでき、事業全体の課税所得を減らすことも可能になります。

法人税

法人税の税率は課税所得金額によって異なります。

  • 400万円以下:15%
  • 400〜800万円以下:15%
  • 800万円越え:23.2%

例えば課税所得が900万円を超えた時、住民税と所得税を合わせた43%と比べて、法人税36.81%と税率が下がるので、そのタイミングで法人化を検討する方法もあります。

税理士顧問費用

不動産投資によって20万円を超える所得を得た場合、確定申告が必要になります。
損失が出た際にも確定申告によって環付されることもあるので、プロに相談しながら進めることをおすすめします。

確定申告は5〜10万円で依頼できますが、法人の場合税金に関するルールが増えてくるので、その都度に相談できるように顧問契約をするのが一般的です。

顧問契約の場合、依頼内容にもよりますが毎月の顧問料は1〜5万円程です。

年間のランニングコストのシミュレーションをしてみる

不動産投資は事業ですから、ランニングコストのシミュレーションを事前にすることが大切です。シミュレーションに関しては、不動産屋に出向いて聞いてみることをオススメします。ローンを組んでいる場合、ここまで紹介してきたランニングコストに加えてローン返済費用もかかってくるので、支出が増えて赤字になりかねません。ざっくりの目安は不動産屋さんで教えてもらえますので、まずは足を運んでみましょう。身近に信頼できる不動産屋をおくのも不動産投資では重要な点です。不動産屋に足を運んで信頼できるパートナー探しも行いましょう。

参考不動産投資のことは誰に相談すればいいの?

ランニングコストも運用コストの中に入れて計算すべし

不動産投資におけるキャッシュフローを計算する際は、家賃収入を含めた総収入 −(経費 + ローン返済額 + 税金)で算出します。つまり利益を計算する為には、収支の把握が必須になるわけですが、当然ランニングコストも運用コスト(諸経費)に含まれます。

小さな金額でも利益率に関わってきますので、どんぶり勘定ではなくきちんと把握することが大切です。

まとめ

不動産投資をする前に損益シミュレーションをすることは、運用成功の鍵といえます。今回紹介したランニングコストに加え、イニシャルコスト(物件購入費用+建築関連費用)や賃貸ニーズ、家賃相場など総合的に判断し、利益が出るかを見極めてから踏み出すことが大切です。
また、ランニングコストとイニシャルコストを合わせ、物件を手放すまでにかかる全ての費用をライフサイクルコスト(生涯費用)とよびます。

ライフサイクルコストのうち、ランニングコストは建設費用の3〜4倍といわれており、ランニングコストの割合の大きさがわかります。 (1億円の物件を保有している場合、生涯かかるランニングコストは3〜4億円)

不動産投資は長い目で見て運用するものですが、建物劣化や解体も考慮し、適正な売却タイミングで手放して利益を出すことも大切です。キャッシュフローを生み出す不動産投資をする為にも、ランニングコストを含めた運用コストの知識を役立てて下さい。皆さんの参考になれば幸いです。

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