不労所得である不動産投資に憧れを持ち、いつかは不動産からの収入で生活したいと考える人も多いのではないでしょうか。簡単ではないものの不可能ではなく、実現している人も少なからずいます。ですが、その夢を実現するためには、不動産投資を始める前にその仕組みを必ず理解しておくことは必須です。

特に昨今は、年金の変わりや資産形成として、副業で不動産投資に取り組むサラリーマンが増えています。しかし、残念ながら全ての人が成功しているわけではなく失敗している人も一定数いらっしゃいます。彼らは不動産投資に真摯に向き合っているというよりは「なんとなく始めた」というスタイルであることがしばしばです。中には不動産会社に丸投げ状態の方もいらっしゃいます。しかし不動産投資家として成功するためには、実業として捉えしっかりと、知識を得ながら実践を重ねることが重要です。まずは基本的な知識から学んでいきましょう。

そこで、この記事では不動産投資が儲かる仕組みを説明します。また、節税になる仕組みや、不動産投資信託REITの仕組みについても説明します。

不動産投資が儲かる仕組み

不動産投資が儲かる仕組みは2つあります。インカムゲインとキャピタルゲインです。順番に説明していきます。

家賃収入によるインカムゲイン

インカムゲインとは、資産を保有することによって継続的に受け取ることのできる現金収入のことです。銀行預金の利息や、投資信託の分配金、企業から受け取る株式の配当金などであり、不動産の場合、家賃収入がこれに相当します。もう少し詳しく言えば、毎月の家賃収入から、ローンの返済や修繕費などの諸経費を差し引いた利益のことです。

家賃収入によるインカムゲインで儲けるために意識する必要があるのが、利回りです。利回りとは、投資額に対してリターン（収益）がどのくらいあるかを測る尺度のことです。つまり、高利回りの物件のほうが、インカムゲインが多くなります。

預金や株式といった金融資産を運用する場合に、利回りは一般的に用いられます。不動産投資も同様で、どれほどインカムゲインが得られるのかを見極める重要な指標です。不動産投資における利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類があります。

表面利回り

表面利回りは、家賃収入の総額を物件価格で割った数字です。不動産業者が広告を出すときに用いるのが、この表面利回りです。そのため投資用物件を探すときに、対象物件を絞り込む目安として表面利回りを参照します。

実質利回り

実質利回りは、年間の家賃収入から管理費や固定資産税といった諸経費を差し引いた金額を、物件価格に登録免許税といった購入時の諸経費を足した金額で割った数字です。インカムゲインに直結する現実的な指標は表面利回りではなく、この実質利回りです。

参考【2022年最新版】何％が目安？不動産投資における利回りを徹底解説！

売却によるキャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、投資した資産を売却したときに得られる利益のことです。不動産の場合、売却時に売却額が投資額を上回っていれば、キャピタルゲインを得ることができます。

キャピタルゲインは、株式などの金融資産と不動産とで相違点があります。株式の場合は証券取引所でいつでも売却でき、売買価格も自動的に決められますが、不動産の場合、売却先を探す必要があり、相手方との交渉で売買価格も決められます。つまり、不動産のキャピタルゲインは投資家のノウハウ次第で変化するといった特徴があります。

最終的な儲けは「インカムゲイン+キャピタルゲイン」

不動産で最終的な儲けが確定するのは、不動産を売却したときです。つまり、インカムゲインとキャピタルゲインの合計が最終的な儲けになります。不動産の用語では売却のことを「出口」と呼びますが、不動産で成功するためには、出口戦略が重要になります。

キャピタルゲインを得るためには、不動産を将来売却するときの予想価格を想定したうえで、物件の購入を検討する必要があります不動産相場は常に変動しているので、購入時の予想価格どおりで売却できるとは限らないので、そこが難しいところです。高い入居率を維持してインカムゲインを得ながら、購入物件の価値が上がったタイミングで売却し、インカムゲインとキャピタルゲインの合計で購入価格を上回る、というのが、不動産投資で儲ける仕組みです。

参考不動産投資の出口戦略は投資成功のカギ

不動産投資が節税になる仕組み

次は、節税の仕組みについてです。不動産投資には税制面でのメリットがあります。家賃収入を得るとその分所得税が増え、固定資産税などもかかるのに、なぜ節税になるのか？と疑問に思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。

損益通算で節税効果が生まれる

不動産投資が節税につながるのは、損益通算が認められているためです。損益通算というのは、不動産所得で計算上生じた損失金額があれば、他の所得から損失分が控除されることです。

不動産を購入すると、ローンの金利や不動産所得税、固定資産税や修繕費などが経費として認められます。そのため不動産を購入した初年度の場合、家賃収入を得るためにかかった費用が年間家賃収入を上回り、計算上は不動産所得がマイナスになることがあります。このように投資で出た損をほかの利益をあわせることで、納税額を減らしたりゼロにしたりすることができます。

参考不動産投資における赤字と損益通算、減価償却による節税について分かりやすく解説！

節税効果はあるが節税目的はお勧めできない

不動産投資には節税効果がありますが、節税目的で不動産投資を行うのはお勧めできません。不動産投資はあくまでもお金を増やすのが目的だからです。

税金を減らそうと所得をできるだけ経費にするのは、投資による利益を生まないことになるので、本末転倒です。不動産投資はあくまで利益を上げる事業であり、赤字が出る事業は不健全経営だと言わざるを得ません。また、赤字決算は銀行などから融資を受ける際の評価にも影響します。不動産投資で収益を上げたい場合には、適正な範囲で経費を増やす節税にとどめておくべきでしょう。

サラリーマンにとっての不動産投資

結論から言えば、サラリーマンと不動産投資は相性が良いといえるでしょう。成功している多くの不動産投資家は、本業を持ちながら不動産投資を行っています。それはなぜか、本業を持っているサラリーマンの方が「融資が受けやすい」という大きなメリットがあるからです。また、それだけではありません。実はほとんどの場合、家賃収入は副業には当たらないため、副業禁止の会社でも取り組むことができます。資産運用を行いたい、資産を増やしたいと思っているサラリーマンにとっては、不動産投資は有効な手段の一つといえるでしょう。

一定の規模を超え、事業として認識されるレベルの家賃収入になってしまうと副業とみなされてしまうため、注意しましょう。

先ほどは、節税目的での不動産投資はお勧めできないと述べましたが、サラリーマンにとっても同じです。しかし、どのような節税対策があるかは理解しておきましょう。不動産投資の知見を養っていくことはとても重要です。

参考家賃収入はサラリーマンの副業禁止に抵触するのか？

節税効果について

不動産投資家は、物件を買い増しするために融資の限度額を引き上げる必要があります。その際、本業があることで有利に働くといえるでしょう。銀行にとっても、本業があることで安心して融資をすることができます。そしてそれだけでなく、節税対策にもなる可能性があります。実際の節税効果を見ていきましょう。

経費としての不動産投資

サラリーマンは働いている中で、掛かった経費は会社が支払うことになります。そのため、実業をしている人は手取りから経費を引いた分が所得として計算されますが、サラリーマンは給与を、そのままの金額で所得として計算されることになります。

所得金額によって納税額が変わってくるため、出来れば経費計上出来れば良いのですが、サラリーマンはそうも行きません。しかし、不動産投資を行うことで、経費計上できる種類が増え、経費を上げて申告することができます。

例えば、物件に対する「ランニングコスト」です。物件を運用する場合、毎月かかる金額に対して、ランニングコストとして経費で申告することが可能です。物件を購入したあとは、管理維持費として下記のようなものが考えられます。

• 共用部の水道光熱費
• 共用部の清掃費用などの維持管理費

それだけではありません。下記も経費として計上可能なため、こちらが引かれることで所得を少なくすることも可能です。

• 減価償却費
• 仲介手数料
• 租税公課
• 損害保険料
• 管理費、修繕積立金
• 修繕費
• 賃貸管理代行手数料
• 借入金金利
• 税理士費用
• 通信費
• 会議費
• 接待費
• 広告宣伝費

これらの「ランニングコスト」は、大きな経費となるでしょう。

法人化で節税

法人化をすることで節税対策をすることも可能です。しかし法人化に関しては、サラリーマンが所属する企業によって変わってきます。所属しながら起業できるかは会社によるため、まずは確認しましょう。

法人化により「所得税の税率」が大きく変わります。そのため、課税所得が900万～1000万円以上になる場合は、法人税などがあるためメリットがあります。サラリーマンの目安は、年収1500万円前後です。

所得税は超過累進税率となります。

と、大きく税率が変わってきます。これに住民税も入ってくるため、税率は更に上がるのです。
しかし、あくまでもこれは個人の所得に関してです。法人化をすることで、法人税として納税した方が節税となります。そのため所得金額によっては、法人化も節税対策となるので検討が必要です。

参考不動産投資で法人化の判断基準・メリット・タイミングを解説！

減価償却費

節税効果に、減価償却費も関係してきます。減価償却とは、物件を購入した費用を数年に分けて毎年費用として計上出来る仕組みのことです。物件の購入費用は、購入年に全額を経費として計上せず、財務省令で定められた法定耐用年数に分割して経費計上することも可能です。

この減価償却費が節税対策となるのは、数年に分割することで実際の手元金を使わずに帳簿上で経費が増えるからです。

投資用の不動産物件を現金で一括購入した場合を例に上げます。その際に、物件の購入費用を減価償却費として、所得の申告の際に経費計上します。そうすることで帳簿上は物件購入費として減価償却費が経費となりますが、帳簿の減価償却費分は手元に残ることになります。

このように減価償却費を上手く使うことで、手元に残る金額を上手く調整することも可能です。

デメリットやリスクを考える

不動産投資はあくまでも「投資」です。確実に儲かる投資というのは存在しないように、不動産投資もデメリットやリスクはあります。それを理解せずに、不動産投資を行う人がいることも事実です。

しかし、不動産投資はしっかりと知識をつけてコツコツと物件購入数を増やしていけば、損はしずらい投資です。「空室リスク」を減らし、賃借人が付く物件を見極める目を養えば、安定した家賃収入を得ることができるでしょう。

今回解説したような節税のメリットも考えながら、自分に合う不動産投資の手法を研究することも重要です。

不動産投資信託「REIT」の仕組み

最後にREITのお話をします。1990年代末以降、企業が一般市場から直接的に資金を調達するために、不動産を流動化・証券化する必要に迫られました。不動産の証券化にもいくつかありますが、投資家の運用ニーズにもとづき組成される運用型がメジャーになっています。

不動産投資信託「REIT」は運用型の代表的なケースです。不動産投資信託とは、不動産を運用対象とする投資信託のことを指します。REITでは、多くの投資から資金を調達して不動産を購入し、そこから賃料や売却益を投資家に配当します。個人だと困難な大規模不動産投資でも、REITを通して比較的容易に行えるようになります。

2001年の開始以降、REIT市場は年々拡大しています。国土交通省のデータによると、2015年には約11.5兆円もの時価総額に到達する巨大な取引市場になっています。

参考不動産投資のREIT(リート)とは？その意味やメリット・リスク

まとめ

不動産投資の仕組みや節税対策について解説しました。不動産で儲けるためには、キャピタルゲインとインカムゲインの2つを考慮し、出口戦略を見出すことです。また不動産投資は節税対策にもなりえますが、節税ありきの不動産投資はお勧めできません。
もちろん、節税対策のメリットを理解することは重要ですが、節税目的で不動産投資を行うのではなく「資産を増やすこと」が目的です。不動産投資にも様々な手法もあるため、自分に合った不動産投資を行うことも成功に導くための重要なポイントです。一戸建てや区分マンションを購入するのに抵抗がある場合には、REITといった金融商品もあります。今回の説明が、不動産投資で儲ける第一歩になれば幸いです。