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不動産投資が儲かる仕組み、節税の仕組みについて説明

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

不労所得である不動産投資に憧れを持ち、いつかは不動産からの収入で生活したいと考える人も多いのではないでしょうか。簡単ではないものの不可能ではなく、実現している人も少なからずいます。ですが、その夢を実現するためには、不動産投資を始める前にその仕組みを必ず理解しておくことは必須です。

そこで、この記事では不動産投資が儲かる仕組みを説明します。また、節税になる仕組みや、不動産投資信託REITの仕組みについても説明します。

不動産投資が儲かる仕組み

不動産投資が儲かる仕組みは2つあります。インカムゲインとキャピタルゲインです。順番に説明していきます。

家賃収入によるインカムゲイン

インカムゲインとは、資産を保有することによって継続的に受け取ることのできる現金収入のことです。銀行預金の利息や、投資信託の分配金、企業から受け取る株式の配当金などであり、不動産の場合、家賃収入がこれに相当します。もう少し詳しく言えば、毎月の家賃収入から、ローンの返済や修繕費などの諸経費を差し引いた利益のことです。

家賃収入によるインカムゲインで儲けるために意識する必要があるのが、利回りです。利回りとは、投資額に対してリターン(収益)がどのくらいあるかを測る尺度のことです。つまり、高利回りの物件のほうが、インカムゲインが多くなります。

預金や株式といった金融資産を運用する場合に、利回りは一般的に用いられます。不動産投資も同様で、どれほどインカムゲインが得られるのかを見極める重要な指標です。不動産投資における利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類があります。

表面利回り

表面利回りは、家賃収入の総額を物件価格で割った数字です。不動産業者が広告を出すときに用いるのが、この表面利回りです。そのため投資用物件を探すときに、対象物件を絞り込む目安として表面利回りを参照します。

実質利回り

実質利回りは、年間の家賃収入から管理費や固定資産税といった諸経費を差し引いた金額を、物件価格に登録免許税といった購入時の諸経費を足した金額で割った数字です。インカムゲインに直結する現実的な指標は表面利回りではなく、この実質利回りです。

【参考記事:不動産投資における利回りとは?その意味と計算方法

売却によるキャピタルゲイン

キャピタルゲインとは、投資した資産を売却したときに得られる利益のことです。不動産の場合、売却時に売却額が投資額を上回っていれば、キャピタルゲインを得ることができます。

キャピタルゲインは、株式などの金融資産と不動産とで相違点があります。株式の場合は証券取引所でいつでも売却でき、売買価格も自動的に決められますが、不動産の場合、売却先を探す必要があり、相手方との交渉で売買価格も決められます。つまり、不動産のキャピタルゲインは投資家のノウハウ次第で変化するといった特徴があります。

最終的な儲けは「インカムゲイン+キャピタルゲイン」

不動産で最終的な儲けが確定するのは、不動産を売却したときです。つまり、インカムゲインとキャピタルゲインの合計が最終的な儲けになります。不動産の用語では売却のことを「出口」と呼びますが、不動産で成功するためには、出口戦略が重要になります。

キャピタルゲインを得るためには、不動産を将来売却するときの予想価格を想定したうえで、物件の購入を検討する必要があります不動産相場は常に変動しているので、購入時の予想価格どおりで売却できるとは限らないので、そこが難しいところです。高い入居率を維持してインカムゲインを得ながら、購入物件の価値が上がったタイミングで売却し、インカムゲインとキャピタルゲインの合計で購入価格を上回る、というのが、不動産投資で儲ける仕組みです。

【参考記事:不動産投資の出口戦略は投資成功のカギ

不動産投資が節税になる仕組み

次は、節税の仕組みについてです。不動産投資には税制面でのメリットがあります。家賃収入を得るとその分所得税が増え、固定資産税などもかかるのに、なぜ節税になるのか?と疑問に思う方もいらっしゃるのではないでしょうか。

損益通算で節税効果が生まれる

不動産投資が節税につながるのは、損益通算が認められているためです。損益通算というのは、不動産所得で計算上生じた損失金額があれば、他の所得から損失分が控除されることです。

不動産を購入すると、ローンの金利や不動産所得税、固定資産税や修繕費などが経費として認められます。そのため不動産を購入した初年度の場合、家賃収入を得るためにかかった費用が年間家賃収入を上回り、計算上は不動産所得がマイナスになることがあります。このように投資で出た損をほかの利益をあわせることで、納税額を減らしたりゼロにしたりすることができます。

【参考記事:不動産所得は赤字を損益通算できる

節税効果はあるが節税目的はお勧めできない

不動産投資には節税効果がありますが、節税目的で不動産投資を行うのはお勧めできません。不動産投資はあくまでもお金を増やすのが目的だからです。

税金を減らそうと所得をできるだけ経費にするのは、投資による利益を生まないことになるので、本末転倒です。不動産投資はあくまで利益を上げる事業であり、赤字が出る事業は不健全経営だと言わざるを得ません。また、赤字決算は銀行などから融資を受ける際の評価にも影響します。不動産投資で収益を上げたい場合には、適正な範囲で経費を増やす節税にとどめておくべきでしょう。

不動産投資信託「REIT」の仕組み

最後にREITのお話をします。1990年代末以降、企業が一般市場から直接的に資金を調達するために、不動産を流動化・証券化する必要に迫られました。不動産の証券化にもいくつかありますが、投資家の運用ニーズにもとづき組成される運用型がメジャーになっています。

不動産投資信託「REIT」は運用型の代表的なケースです。不動産投資信託とは、不動産を運用対象とする投資信託のことを指します。REITでは、多くの投資から資金を調達して不動産を購入し、そこから賃料や売却益を投資家に配当します。個人だと困難な大規模不動産投資でも、REITを通して比較的容易に行えるようになります。

2001年の開始以降、REIT市場は年々拡大しています。国土交通省のデータによると、2015年には約11.5兆円もの時価総額に到達する巨大な取引市場になっています。

【参考記事:不動産投資のREIT(リート)とは?その意味やメリット・リスク

まとめ

不動産投資の仕組みについて説明いたしました。不動産で儲けるためには、キャピタルゲインとインカムゲインの2つを考慮し、出口戦略を見出すことです。また不動産投資は節税対策にもなりえますが、節税ありきの不動産投資はお勧めできません。一戸建てや区分マンションを購入するのに抵抗がある場合には、REITといった金融商品もあります。今回の説明が、不動産投資で儲ける第一歩になれば幸いです。

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