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資産管理会社で不動産投資の節税をする5つの方法

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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不動産投資の事業規模が大きくなってくると、資産管理会社を設立することで節税できるようになります。資産管理会社を設立すると、なぜ節税になるのでしょうか?また、どのような税金の節税になるのでしょうか?

この記事では、資産管理会社の設立によって得られる節税方法や、設立の目安、不動産投資の節税をする5つの方法について説明します。

資産管理会社とは?

資産管理会社とはその名のとおり、不動産投資で得た収益や資産の管理を目的とした法人です。資産管理会社の運営方法は、不動産資産を法人名義で管理する方法と、個人名義のまま管理する方法があります。

資産管理会社の形態は様々ですが、不動産投資の資産管理会社は、合同会社となることが多いです。法人としての税制や契約などについては株式会社などの通常の法人と基本的には変わりはありません。

参考資産管理会社とは?不動産投資で設立するメリットをご説明

資産管理会社の設立目安に関して、解説していきます。あくまでも資産管理会社とは、俗称のことで法律等に記載された正式名称ではありません。そのため、多くの会社は合同会社などの形式をとるなど、その形態は様々です。

そのため、保有資産がいくら以上になったら設立した方が良いなどのはっきりとした目安は決められていません。しかし、資産管理会社設立の目安を考えるのであれば「税金」の税率差をみることをお勧めします。

結論から言えば「所得」が大きい人は、資産管理会社を設立した方がメリットがあります

所得とは、1年間における総収入金額から経費を引いた金額です。所得が増えるほど、支払う税金が大きくなります。そのため、資産管理会社を設立することで税金を抑えることができます。

個人における所得税は、所得金額に対して5〜45%まで変動があります。それに対して、法人税は、所得額が800万円以下で約22%となり、それ以上となると約30%となります。そのため所得金額によって、法人にした方が税率が低くなるのであれば、法人を設立した方が良いでしょう。その目安としては、1000万円前後といわれています。800万円前後になった場合、税理士等に相談した方が良いでしょう。

資産管理会社を設立するメリット

資産管理会社を設立する大きなメリットは、法人化することで「経費化」できる金額が増えることで節税しやすい、という点です。

もちろん、個人でも経費計上は可能ですが、やはり法人の方が経費として計上できる対象が増え、経費額が大きくなります。そして経費が引かれることで所得が減るため、税率も大きく変わります。

また下記のような4つの費用に関しては、経費や控除対象となります。「役員報酬」「共済掛金」「生命保険」「土地取得用借入金の利息」に関してです。このように、控除対象が増えることは法人化の大きなメリットと言えるでしょう。

また、「資産を分散できる」ことも大きなメリットです。資産を分散管理することで「相続税対策」や「相続時の手続き」で、法人税の減額やスムーズな手続きを行うことも出来ます。

このようなメリットがあることからも、所得が増えた人は資産管理会社の設立は視野に入れた方が良いといえるでしょう。

では、実際にどのように節税と結びつけばいいのでしょうか。その方法を解説します。

資産管理会社の設立で節税する5つの方法

資産管理会社では家族を役員にしたり、法人税率の適用で所得税を低く抑えたりすることができます。また、不動産収入をサラリーマンの収入と切り離し損益繰越による節税も可能となります。その他、必要経費の範囲を広げたり、事実上の生前贈与によって節税したりすることもできます。

それら5つの節税方法について、詳しく解説していきます。

(1)家族を役員にし、役員報酬で節税

資産管理会社で最も大きな経費となるのが役員報酬です。本人だけでなく、家族や親族を役員にすることが多いです。特にリタイヤしている両親や専業主婦の配偶者を役員とする場合、課税対象所得が元々高くないことから、給与所得控除によって得られる節税効果が大きくなります。

サラリーマン兼業で不動産投資を行っている方などは、奥様を社長にしているケースが多々みられます。これは明らかに節税効果を狙った配置といえるでしょう。また、不動産資産を継承していくと言う点でも家族を役員にしておくのはメリットが大きいと言えます。

ただ、サラリーマン兼業などで本業の収入が多い人に役員報酬を支払うと、総合課税制度によって税金が上がってしまう可能性があります。その場合は役員報酬のバランスを他の経費と付き合わせて考える必要があるでしょう。

(2)法人税率の適用による節税

資産管理会社で不動産投資の管理事業を行うと、所得税ではなく法人税を納めることになります。法人税と所得税の税率の違いから、節税をすることができます。

個人の所得税は最高税率が45%であり、法人税は24.5%です。さらに、平成30年4月1日から事業を開始した場合、上限税率は23.2%に改正されました。不動産投資による収益が大きくなった場合、資産管理会社を作って法人税率を適用した方が、個人で直接収益を得て所得税を支払うよりも節税になります。

(3)損益通算や繰越控除の範囲・年数を広げて節税

資産管理会社を作り法人化することで、損益通算の範囲や損失繰越控除の継続年数を個人の場合よりも大きく広げることができ、節税することができます。

個人でもサラリーマン収入と不動産収入の損益通算は可能ですが、不動産投資と株式投資といった組み合わせではできません。これが法人になると損益通算可能な事業の範囲を広げることができ、不動産と株式の損益通算もできるようになります。

参考不動産所得は赤字を損益通算できる

また、青色申告している場合、個人での損益の繰越は3年までとなっていますが、法人の場合は9年間継続して損失の繰越控除ができるようになります。個人よりも損益を繰り越せる期間が6年長くなることで、節税効果を得ることができるのです。

(4)必要経費の範囲を広げて節税

資産管理会社を設立することで、個人よりも必要経費の範囲が広がります。

例えば車のガソリン代は、個人所有だと不動産事業に使用した金額を案分して経費に計上することになりますが、しかし、車を法人名義にしてしまえば、全て事業用の経費として計上できます。ガソリン代だけでなく、通信費、交際費、交通費など多くの費用を資産管理会社の法人名義とすることで、必要経費に算入できることになります。

また、減価償却資産に関しても、中小企業特例により30万円までの少額減価償却資産として一括償却することができます。さらに、住居の賃貸契約を法人名義とし、社宅として住居を利用しているという形をとれるならば、家賃に関しても経費計上でき、節税することができます。

(5)事実上の生前贈与で節税

贈与税は非常に税率が高く、最高で55%です。不動産資産を生前贈与する場合、税率を下げる方法もありますが、一番効果的なのは資産管理会社を経由して、現金をプールする方法でしょう。

子どもを役員とし、役員報酬を積み上げていけば、現金という形で不動産資産の価値がプールされていきます。この方法であれば、役員報酬は所得税であり、贈与税のような高い税率になることを回避することができます。

気をつけるべき、資産管理会社のデメリット

資産管理会社の設立に関しては、節税になるためのメリットとなりますが、デメリットもあります。それは「設資産管理会社の設立に費用がかかる」「法人住民税がかかる」「決算が必要となる」ことなどです。以下で一つずつ順に解説します。

法人設立の費用がかかる

法人設立時は、設立手続きに関する費用や税金がかかってきます。

最低限かかる手続き費用に関しては、「定款認証」「登録免許税」「収入印紙」などがあります。ただしこれは最低限の金額です。これだけではなく、他にもかかる金額があります。例えば設立に関する手続きは少し複雑なため、その手続きを専門家に依頼する場合には、別途依頼料も必要となります。

また定款に関しても、司法書士等の専門家に依頼するため金額がかかります。登記までを含めると、10~20万円程度かかることもあります。

登録免許税も法人の設立登記の際に払う必要があります。株式会社に関しては15万円程度、合同会社では6万円程度といわれています。また定款に貼る、収入印紙に関しても、通常4万円かかります。しかし現代は、電子定款による手続きが一般的となっており、電子定款に関しては、印紙代4万円が無料となり、節約可能です。

毎年最低7万円の法人住民税がかかる

法人には、法人住民税がかかります。法人住民税とは、法人にかかる地方税のことです。法人住民税の支払いは、法人所在地の道府県と市町村に納税することになります。法人住民税は申告納税方式です。忘れずに申告しましょう。

個人における住民税は、前年の所得金額に応じて計算されますが、所得が上がれば上がるほど、納税額は増加します。しかし法人住民税の場合は、所得金額に設定された法人税と、会社の規模に関して算定される均等割の合計となります。また、利益がなくても法人に関しては最低7万円かかります。この7万円は固定費としても考えられます

法人は“決算申告”が必要

法人を設立した場合は、法人の決算申告をしなくてはなりません。決算申告とは、法人が自ら決めた決算月で年間の業績を出すことです。この決算を申告することで、法人の売上が決まり会社の評価や納税額も決まります。この決算に関しては専門的な知識が必要となるため、顧問税理士などに依頼している会社がほとんどです。そのため、顧問税理士料などもかかります。

これまで挙げたデメリットは、あくまでも「金額がかかるもの」です。しかし、不動産投資を円滑に遂行させて資産を増やすためにも、必要な出費と言えます。デメリットとまではいかないかも知れませんが、売上が上がることで、このような金額がかかることは覚えておいた方がいいでしょう。

まとめ

不動産投資を行っている人で収益規模が大きくなってきた方にとっては、資産管理会社の設立は普通に行われていることです。むしろ所得が増えた場合は、法人化することで大きなメリットが得られます。また法人化することで、個人名義ではできなかった節税の方法を実行できるようになります。規模の大きくなった不動産投資を円滑に行うためにも、資産管理会社の設立は非常に有効です。

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