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資産管理会社で不動産投資の節税をする5つの方法

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

不動産投資の事業規模が大きくなってくると、資産管理会社を設立することで節税できるようになります。資産管理会社を設立すると、なぜ節税になるのでしょうか?また、どのような税金の節税になるのでしょうか?

この記事では、資産管理会社の設立によって不動産投資の節税をする5つの方法について説明します。

資産管理会社とは?

資産管理会社とはその名のとおり、不動産投資で得た収益や資産の管理を目的とした法人です。資産管理会社の運営方法は、不動産資産を法人名義で管理する方法と、個人名義のまま管理する方法があります。

資産管理会社の形態は様々ですが、不動産投資の資産管理会社は、合同会社となることが多いです。法人としての税制や契約などについては株式会社などの通常の法人と基本的には変わりはありません。

【参考記事:資産管理会社とは?不動産投資で設立するメリットをご説明

資産管理会社の設立で節税する5つの方法

資産管理会社では家族を役員にしたり、法人税率の適用で所得税を低く抑えたりすることができます。また、不動産収入をサラリーマンの収入と切り離し損益繰越による節税も可能となります。その他、必要経費の範囲を広げたり、事実上の生前贈与によって節税したりすることもできます。

それら5つの節税方法について、詳しく解説していきます。

(1)家族を役員にし、役員報酬で節税

資産管理会社で最も大きな経費となるのが役員報酬です。本人だけでなく、家族や親族を役員にすることが多いです。特にリタイヤしている両親や専業主婦の配偶者を役員とする場合、課税対象所得が元々高くないことから、給与所得控除によって得られる節税効果が大きくなります。

サラリーマン兼業で不動産投資を行っている方などは、奥様を社長にしているケースが多々みられます。これは明らかに節税効果を狙った配置といえるでしょう。また、不動産資産を継承していくと言う点でも家族を役員にしておくのはメリットが大きいと言えます。

ただ、サラリーマン兼業などで本業の収入が多い人に役員報酬を支払うと、総合課税制度によって税金が上がってしまう可能性があります。その場合は役員報酬のバランスを他の経費と付き合わせて考える必要があるでしょう。

(2)法人税率の適用による節税

資産管理会社で不動産投資の管理事業を行うと、所得税ではなく法人税を納めることになります。法人税と所得税の税率の違いから、節税をすることができます。

個人の所得税は最高税率が45%であり、法人税は24.5%です。さらに、平成30年4月1日から事業を開始した場合、上限税率は23.2%に改正されました。不動産投資による収益が大きくなった場合、資産管理会社を作って法人税率を適用した方が、個人で直接収益を得て所得税を支払うよりも節税になります。

(3)損益通算や繰越控除の範囲・年数を広げて節税

資産管理会社を作り法人化することで、損益通算の範囲や損失繰越控除の継続年数を個人の場合よりも大きく広げることができ、節税することができます。

個人でもサラリーマン収入と不動産収入の損益通算は可能ですが、不動産投資と株式投資といった組み合わせではできません。これが法人になると損益通算可能な事業の範囲を広げることができ、不動産と株式の損益通算もできるようになります。

【参考記事:不動産所得は赤字を損益通算できる

また、青色申告している場合、個人での損益の繰越は3年までとなっていますが、法人の場合は9年間継続して損失の繰越控除ができるようになります。個人よりも損益を繰り越せる期間が6年長くなることで、節税効果を得ることができるのです。

(4)必要経費の範囲を広げて節税

資産管理会社を設立することで、個人よりも必要経費の範囲が広がります。

例えば車のガソリン代は、個人所有だと不動産事業に使用した金額を案分して経費に計上することになりますが、しかし、車を法人名義にしてしまえば、全て事業用の経費として計上できます。ガソリン代だけでなく、通信費、交際費、交通費など多くの費用を資産管理会社の法人名義とすることで、必要経費に算入できることになります。

また、減価償却資産に関しても、中小企業特例により30万円までの少額減価償却資産として一括償却することができます。さらに、住居の賃貸契約を法人名義とし、社宅として住居を利用しているという形をとれるならば、家賃に関しても経費計上でき、節税することができます。

(5)事実上の生前贈与で節税

贈与税は非常に税率が高く、最高で55%です。不動産資産を生前贈与する場合、税率を下げる方法もありますが、一番効果的なのは資産管理会社を経由して、現金をプールする方法でしょう。

子どもを役員とし、役員報酬を積み上げていけば、現金という形で不動産資産の価値がプールされていきます。この方法であれば、役員報酬は所得税であり、贈与税のような高い税率になることを回避することができます。

まとめ

不動産投資を行っている人で収益規模が大きくなってきた方にとっては、資産管理会社の設立は普通に行われていることです。法人化することで、個人名義ではできなかった節税の方法を実行できるようになります。規模の大きくなった不動産投資を円滑に行うためにも、資産管理会社の設立は非常に有効です。

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