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不動産投資をすると必要になる確定申告の手順とポイント

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。
過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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不動産投資で家賃収入を得ると、確定申告をしなければなりません。サラリーマンや公務員の方は、そのほとんどが確定申告をしたことがないのではないでしょうか?

ここでは、不動産投資をスタートして確定申告が必要になった人のために、確定申告の手順や申請方法などについて説明します。

確定申告は何のために行うのか

そもそも、確定申告はなぜ必要なのでしょうか?

それは、納税額の申請のためです。1年間(1月1日~12月31日)の所得を正確に報告し、所得税と復興特別所得税の額が最終決定します。サラリーマンや公務員であれば、給与所得を含めた所得額に対する税金が決まるので、追加で納税することもあれば、還付を受ける(払位すぎた税金が戻ってくる)こともあります

確定申告の対象者は、不動産事業による所得(正確には給与以外の所得の合計)が20万円を超えた人です。20万円以下であれば、不動産収入があったとしても確定申告は必要ありません。

確定申告はいつまでに行うのか

確定申告を行う期間は、2月16日~3月15日までの間です。これは毎年日付で決まっています。この期間内に、作成した確定申告書を税務署に提出します。

納付期限までに税金を納めなかった場合は、本来納税すべき所得税に加算税や延滞税などの税金が上乗せされてしまいます。これらは金利が高いので、ペナルティを受けないよう必ず期限までに納税を済ませましょう。確定申告は慣れてしまえばそれほど難しくはないですが、初めてのときは時間がかかります。余裕を持って早めに準備を開始してください。

確定申告の手順

確定申告を行う手順は、以下のとおりです。必要情報を整理したら、あとは税務署が用意しているwebサイト上から入力していくと書類作成が完了しますので、それほど難しくとらえる必要はありません。

  1. 青色申告の申請書提出(事業開始後2ヶ月以内)
  2. 提出書類の準備
  3. 決算書の作成
  4. 確定申告書の作成
  5. 税務署へ提出

申請書の提出は2月16日~3月15日ですが、準備は早めに行うことができるので、少しずつ進めていきましょう。

(1)青色申告の申請書提出

不動産事業の確定申告を行うには、決算書を作成する必要があるのですが、決算書には白色と青色があります。このうち青色申告は、不動産事業を始めてから2ヶ月以内に、税務署へ「青色申告承認申請書」を提出しなければなりません。白色は事前申請不要で、何も申請をしなければ自動的に白色になります。

おすすめは青色申告です。青色申告は所得控除を受けられます。所得控除には10万円の控除と65万円の控除があり、事業的規模であれば65万円控除、そうでなければ10万円控除です。初めてワンルームマンションを購入したというような、不動産投資をスタートしたばかりという人は、10万円控除になります。
青色申告では、この10万円の所得控除を受けられることで節税効果を生みます。

申請書の提出 事業の規模 所得控除の額
白色申告 不要
青色申告 必要 10万円
5棟10室以上 65万円

また、青色申告は赤字を3年間繰り越すことができます。赤字なら所得税はかかりませんが、超過した分の赤字金額を繰り越せることで、翌年以降の利益から赤字分を差し引いて課税所得を減らすことができます。これも青色申告による節税効果のひとつです。

以前は白色申告だと帳簿の記帳が不要だったので、青色申告にして手間が増えるくらいなら10万円分の控除はなくてもいい、と考える人もいましたが、2014年1月以降は白色でも記帳する義務ができました。それでも青色のほうが作成する書類は多いのですが、あえて白色を選ぶメリットは少なくなったので、小規模の不動産投資であっても青色申告のほうがよいです。

(2)提出書類の準備

確定申告は納税額を確定させるためのものなので、収入や経費、これまで納めた税金がわかる書類の作成や、原本の提出が必要になります。

該当する書類は以下です。不動産事業に関連するものだけでなく、確定申告時に提出するものはすべて含めています。例えば会社員でなければ源泉徴収票は不要ですし、生命保険に入っていなければ生命保険の証書もありません。これらの中で、当てはまるものを早めに整理しておいておくと、時期が迫ってきても焦らずに済むでしょう。

  • 源泉徴収票(勤務先から年末調整後に)
  • 賃料入金明細書(管理会社から)
  • 賃貸借契約書(敷金、礼金などの金額がわかるもの)
  • 他の収入が確認できる書類(もしあれば)
  • 固定資産税の通知書
  • 不動産取得税の納付書
  • 生命保険、火災保険、地震保険の証書(保険会社から送られてくる)
  • 管理費・修繕積立金がわかる書類
  • 不動産売買契約書
  • 不動産投資ローンの明細書
  • 水道光熱費、交通費、接待交際費などの経費の領収書(不動産事業に関係するもの)

なお、領収書や明細書は税務署に提出する必要はなく、自身で保管しておくものです。確定申告時は金額の根拠を確認するために使用します。保存期間は7年間です。税務調査が入った時に提出を求められることがあるので、しっかりと保管しておきましょう。

(3)決算書の作成

必要書類が手元にそろったら、不動産事業の決算書を作成します。収入と費用を入力し、利益を計算します。

決算書や確定申告書の作成は、国税庁のwebサイトで行うことができます。準備した書類に書かれている金額をweb上で入力していけば、最後にその数値が入力された書類ができあがります。途中で一時保存もできるので、少しずつ進められます。

確定申告書作成コーナー<国税庁>
青色申告決算書(不動産所得用)の書き方<税務署>

【決算書サンプル】

(4)確定申告書の作成

決算書ができたら、あとは確定申告書の作成だけです。確定申告書は決算書同様、国税庁のwebサイトから作成できます。給与収入や配偶者控除、生命保険料などの金額を入力し、決算書作成で計算した金額も入れます。株など他の収入があればその金額もです。

画面の指示に沿って順に入力を進めていくと、確定申告書が完成します。

確定申告書の記入例<国税庁>
不動産所得が赤字で、給与所得がある肩の記入例<国税庁>

【確定申告書サンプル】

(5)税務署へ提出

書類が完成したら、PDFでダウンロードできます。e-Taxを利用するとインターネット経由で提出できますが、マイナンバーカードと、その情報を読み取るためのICカードリーダライタが必要です。

それらを持っていない場合は、郵送または税務署への持参によって提出します。持参は手間がかかりますが、入力間違いなどについて直接聞くことができるメリットもあります。

確定申告で知っておきたいこと

確定申告の流れについて説明したところで、不動産投資の確定申告で知っておきたいことを2つあげます。それは、会社にバレ内容にする方法と、会計ソフトの利用についてです。

不動産投資が会社にバレる可能性がある

確定申告をすると、給与だけの時とは課税所得額が変わります。この課税所得額によって翌年の住民税が決まるので、その変化によって給与以外の収入源があることが会社にバレる可能性があります。

不動産投資は副業ではなく投資なので、バレても副業禁止違反にはなりませんが、それでもできれば知られたくないという人もいるでしょう。その場合は、確定申告書の作成時に、住民税の納付についてのチェックリストから「自分で納付」を選べば大丈夫です。増えた分は会社経由での納税ではなく、自宅に納税書が届くようになります。

ただし、赤字の繰り越しをしている場合は、バレる可能性があります。給与所得と相殺して住民税の納税額が減るためです。とはいえ、これはサラリーマンや公務員が不動産投資をするときの節税メリットなので、恩恵を受けるほうがよいでしょう。

事業規模が大きくなったら会計ソフトが便利

事業規模が小さいうちはいいのですが、規模が大きくなってくると収入や経費の管理が大変になってくるので、国税庁のwebサイトに入力する前段階の金額整理が非常に大変です。

その時には、会計ソフトの利用も検討してみるとよいでしょう。毎月の収入や費用を入力しておくことで、確定申告に必要な書類がそのまま出来上がります。人気の会計ソフトは以下の3つです。料金体型や操作性が異なりますので、比較してみてください。

まとめ

いかがでしょうか。サラリーマンや公務員の場合、年末調整さえしていれば税金のことはすべて会社がやってくれるので、確定申告となると不安を感じる人も多いかと思いますが、それほど大変なものではありません。事業の収入と費用を整理し、国税庁のwebサイトに入力していくだけで、申請書は完成します。

青色申告の申請書を出すことを忘れずに行なって入れば、確定申告期間になってから始めても十分間に合いますが、初めてのことだと何かとわからないことが出てきますので、余裕を持ったスケジュールで行なってみてください。

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