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不動産投資を始めるための初期費用・自己資金はいくら必要?

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

不動産投資は「敷居が高い」と思う人は多いのではないでしょうか?
そう感じる理由のほとんどは、投資額が大きく、それにともなってリスクが大きいようなイメージを持たれているからだと思われます。

では、不動産投資を始めるために必要な初期費用がどのくらいなのか、ご存知でしょうか?実際は想像しているよりもずっと少額で始められるかもしれません。イメージが先行して機会損失にならぬよう、ここでは、不動産投資の初期費用について説明します。

そもそも不動産投資の「初期費用」とは?

「初期費用」「頭金」「自己資金」といったように、不動産投資を始めるのに必要なお金を表す言葉はたくさんあります。まずはそれぞれが何を表すのかについて確認しましょう。

  • 初期費用:不動産購入時に、物件価格以外にかかる諸経費や税金
  • 頭金:不動産購入時、物件価格の一部を手持ち資金から支払う物件価格の金額
  • 自己資金:不動産購入時に、手持ち資金から支払う金額すべて。頭金と初期費用を合わせた金額。

つまり【初期費用+頭金=自己資金】ということです。「自己資金」は「人の資金(=融資)」との対比だと思えば、わかりやすいと思います。

これらは明確な定義ではありません。不動産業界の人でも、不動産投資経験が長い人でも、違う使い方をする人はたくさんいます。要は、誤解のないよう理解でき、インターネット等での情報蒐集集や不動産会社の担当者とのコミュニケーションにズレが起こらなければよい、という程度に覚えておいてください。

初期費用と頭金の価格相場

それでは、初期費用と頭金はおおよそどのくらいかかるのでしょうか。
この2つを合計した「自己資金」は、おおよそ物件価格の2~3割弱が目安です。1500万円のワンルームマンションを購入する場合、自己資金は約240万円~420万円ほどが目安になるので、その金額を用意できれば、あとはローンを組んで物件を購入することができます。

初期費用は物件購入価格の6%~8%が目安

初期費用は上述のとおり、物件購入時にかかる諸経費や税金です。おおよそ物件購入価格の6%~8%かかります。1500万円の物件であれば、約90万円~120万円です。 この金額を、物件購入費用とは別に支払うことになります。

その初期費用にあたる主なものは、以下です。

  • 仲介手数料 3%+6万円(売買価格400万円超の場合)
  • 不動産登記費用 およそ10万円
  • 登録免許税 土地・建物の1.5%
  • ローン事務手数料 およそ10万円
  • 火災保険料 ワンルームマンションの場合、契約期間が10年でおよそ1万円~2万円程度
  • 固定資産税(日割り分)
  • 印紙税 1万円(物件価格1千万円~5千万円の場合)
  • 不動産取得税 固定資産税評価額 × 4%  ※平成30年3月31日まで3%

厳密には、不動産取得税など一部は物件購入前ではなく、購入後に支払うものもあります。ですが、物件そのものの価格以外にもかかるお金として、覚えておいてください。

なお、これらの初期費用は不動産事業を行うために必要な「経費」です。経費は不動産事業の収入から差し引くことで課税所得を小さくし、節税できます。初年度は費用が多くかかるので赤字になるでしょうが、その赤字分は確定申告をすることで翌年以降に繰り越せます。
赤字の繰り越しは、個人なら3年間、法人なら9年間です。申告が漏れると不要な税金を支払うことになるので、忘れずに管理しましょう。

【参考記事:不動産投資をすると必要になる確定申告の手順とポイント

頭金は物件購入価格の1~2割が目安

物件購入時には、物件価格の一部を頭金として先に支払います。その相場は1~2割が目安です。1500万円の物件なら、150万円~300万円ほどになります。

この1~2割というのは、あくまでも目安です。より多く支払ってもいいですし、少なくてもいいのですが、融資にも関わってくることなので、自分の都合だけで決めることはできません。

頭金を少なくするメリットとデメリット

最初の出費はできるだけ抑えたいと思う人が多いのではないでしょうか。50万円や100万円、時に頭金ゼロで投資用不動産を購入できるのであれば、すぐにでも買いたいという人もいるかもしれません。

頭金が少ないメリットは、以下のようなことがあります。

  • 購入しやすい
    始めやすいのはとても大きなメリットです。
  • 手元に資金が多く残って安心感がある
    現金が少なくなると、不測の事態に対応できません。手元に資金を残したままスタートできると安心です。
  • 現在は金利が安い
    今は超低金利時代です。金利が安いので、より多く融資を受けても利息の増加分はそこまで大きくなりづらいです。

逆に、頭金が少ないデメリットは以下です。

  • 融資の審査が通りづらい
    そもそもお金を貸してもらえなければ不動産を購入できません。自己資金が少ないということは融資額が大きいということですから、金融機関の審査もより厳しくなります。
  • 月々の返済額が大きくなる
    ローンの年数が決まっていれば、融資額が増えると月々の返済額は増えます。最初に手持ち資金が多く残るのは安心ですが、返済額が大きければその後の利益が小さくなりますし、時に赤字になるかもしれません。
  • 利息の合計額が大きくなる
    金利が少ないので影響は小さいのですが、利息の合計額が増えることは間違いありません。頭金が大きければ発生しなかったはずの費用を余分に支払うことになります。

大切なのはバランスです。銀行から融資を受けられ、手元にも一定以上の現金が残り、その後の返済計画にも無理がない、というのが理想的です。

【参考記事:不動産投資ローンの融資を受ける前に知っておきたい大事な知識

まとめ

いかがでしょうか。不動産を購入するときに最初にかかる費用は、おおむね物件価格の2~3割と理解しておけば大きくずれることはないでしょう。

物件価格ごとの自己資金の目安は、以下のとおりです。

  • 750万円:約120万円~210万円
  • 1000万円:約160万円~280万円
  • 1500万円:約240万円~420万円
  • 2000万円:約320万円~560万円

貯金が150万円や200万円くらいあれば、不動産投資が始められるということです。銀行の融資審査が通ればという条件がつきますし、もちろん購入後にも管理費や修繕積立金のようなランニングコストもかかりますが、「このくらいの金額なら自分もできるかも」という人も多いのではないでしょうか。

不動産投資は高額所得者や資産家だけの話ではないのです。もし興味があれば、当サイトでは不動産コンサルタントの無料相談が利用できますので、不動産投資の初歩の初歩から具体的な物件選びにいたるまでサポートさせていただくことができます。是非お気軽にご利用ください。

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