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不動産投資を始めるにはいくら必要?初心者のための初期費用・自己資金の目安

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

不動産投資は「資産のたくさんある人=お金持ちがやるもの」と思う人は多いのではないでしょうか?
その理由のほとんどは、投資額が大きく、それにともなってリスクが大きいようなイメージを持たれているからだと思われます。

では、不動産投資を始めるための具体的に必要な初期費用がどのくらいなのか、ご存知でしょうか?実際は想像しているよりもずっと少額で始められるかもしれません。イメージが先行して機会損失にならないよう、ここでは不動産投資の初期費用について気になる項目を大きく3つに分けて説明します。

  • 不動産の「初期費用」とは
  • 初期費用と頭金の相場価格は
  • 投資費用を抑えるためのポイントとは

そもそも不動産投資の「初期費用」とは?

「初期費用」「頭金」「自己資金」といったように、不動産投資を始めるのに必要なお金を表す言葉はたくさんあります。まずはそれぞれが何を表すのかについて確認しましょう。

初期費用:不動産購入時に、物件価格以外にかかる諸経費や税金。
頭金:不動産購入時、物件価格の一部を手持ち資金から支払う物件価格の金額。
自己資金:不動産購入時に、自分の手持ち資金から支払う金額すべて。頭金と初期費用とを合わせた金額。

つまり【初期費用+頭金=自己資金】ということです。
「自己資金」は「人の資金(=融資)」との対比だと思えば、わかりやすいと思います。
これらは明確な定義ではありません。不動産業界の人でも、不動産投資経験が長い人でも、違う使い方をする人はたくさんいます。

また、「頭金ゼロから始められる不動産投資」という言葉を聞いたことがある方もいるかもしれません。しかし、頭金がかからない⇒自己資金が抑えられる⇒お得に不動産投資ができる、ということではありません

たしかに融資を組むことによって頭金や初期費用もかけずに投資をする、という方法もありますが、頭金もローンに含む(借入額が増える)ことによって、ほしい物件があるのに融資の承認が下りなかったり、諸費用までローンでまかなおうとすると、不動産投資ローンとは別融資となるために金利が非常に高くなってしまいます。
自分が納得できる良い物件を手に入れるためにも、ある程度の自己資金が必要、ということを覚えておいてください。

初期費用と頭金の価格相場はどのくらい?

それでは、初期費用と頭金はおおよそどのくらいかかるのでしょうか。
ここでは一例として不動産投資初心者に最適※である「都内の中古ワンルームマンション 2,000万円」の物件をもとに算出していきます。

※不動産投資初心者に「都内の中古ワンルーム」をオススメしている理由については、こちらで詳しくご紹介しております。
関連記事:不動産投資はワンルームマンションから始めよう

頭金目安=物件価格の10%(2,000万円×10%=200万円)
諸費用目安=物件価格の3%(2,000万円×3%=60万円)

つまり、2,000万円の不動産を購入する場合は、自己資金=260万円程度が目安になります。あとはローンを組んで物件を購入することができます。

頭金については先述した通りローンの借入に含むよりも自己資金として備えておくことをおすすめします。金融資産はローンの審査でかなり重視されるポイントでもあるからです。

諸費用とは、初期費用として物件購入時にかかる諸経費・税金です。物件購入費用とは別に支払うことになります。
主な初期費用は以下の8点です。(詳細にある費用は2,000万円のワンルームマンションでの概算目安になります)

項目 詳細
仲介手数料 物件価格の3%+6万円
不動産登記費用 10万円程度
登録免許税 土地・建物の1.5%
ローン事務手数料 10万円程度
火災保険料 契約期間10年でおよそ2万円程度
固定資産税 日割り分・物件や地区により変動
印紙税 1万円
不動産取得税 固定資産税評価額×4%
(※2021年3月31日まで3%)

厳密には、不動産取得税など一部は物件購入前ではなく、購入後に支払うものもあります。ですが、物件そのものの価格以外にもかかるお金として、覚えておいてください。

なお、これらの初期費用は不動産事業を行うために必要な「経費」です。経費は不動産事業の収入から差し引くことで課税所得を小さくし、節税できます。初年度は費用が多くかかるので赤字になるでしょうが、その赤字分は確定申告をすることで翌年以降に繰り越せます。
赤字の繰り越しは、個人なら3年間、法人なら9年間です。申告が漏れると不要な税金を支払うことになるので、忘れずに管理しましょう。

関連記事:不動産投資をすると必要になる確定申告の手順とポイント

投資費用を抑えるためのポイントとは?

一般的な不動産投資金額と必要な自己資金についてを見ていただきましたが、この時点で「自分でも手が出せそうな投資だ」と思う方もいれば「もう少し出費が抑えられないか」という方もいるでしょう。

いずれにせよ、負担する資金についてはなるべく減らしたい、というのは重要なポイントです。
先ほど目安として価格相場を見ていただいた諸費用、頭金ごとに見ていきましょう。

出費を抑えるためには、諸費用を見直そう!

初期費用で取り上げた8点のうち、税金に係る費用は規定があるので減額はかないませんが、不動産業者・融資に係る費用には減額も可能な項目があります。主に「仲介手数料」「ローン事務手数料」「不動産登記費用」です。

仲介手数料

不動産会社が売主、または売主・買主両方の仲介を行っている物件がねらい目です。直接取引のため仲介の手数料が発生しない、あるいは双方の仲介を行うことで手数料が減額されるので、費用をぐっと抑えることができます。

ローン事務手数料

金融機関によって異なります。手数料が安いなど良い条件の融資はそれだけ承認の条件が厳しいので、ここでも今自分の金融資産がどれほどあるのかが重要になります

不動産登記費用

登記を行うのは不動産業者ではなく司法書士になります。業者から紹介されることもありますが、自分で選定することもできます。業者のつてであれば、悩まず決めることもできますが、提示された登記費用額が気になるようであれば、安い金額で登記を行ってくれる司法書士をご自身で探し独自に依頼することも可能です。

ここで注意して頂きたいのは、これら費用は業者に値切り交渉をすれば必ず応じてくれるというわけではない、ということです。仲介手数料のように取扱物件や取引の形態によって値引きができるものもある、ということなので、物件を選定する時点で業者や担当営業マンに相談してみるのもいいでしょう。

物件の値引きは、自分がその物件についてどれだけ情報を持っているかがカギ

頭金はどこまで抑えられる?メリットとデメリット

諸費用に対し、頭金も抑えられるのかどうかは気になるところです。

物件購入時、まず先に支払われる頭金の額(不動産価格の10%が相場)はあくまでも目安です。より多く支払ってもいいですし、少なくてもいいのですが、融資にも関わってくることなので、自分の都合だけで決めることはできません。

ローンを組むとはいえ、最初の出費はできるだけ抑えたいと思う人が多いのではないでしょうか。50万円や100万円、時に頭金ゼロで投資用不動産を購入できるのであれば、すぐにでも買いたいという人もいるかもしれません。

頭金が少ないメリット

購入しやすい
始めやすいのはとても大きなメリットです。

手元に資金が多く残って安心感がある
現金が少なくなると、不測の事態に対応できません。手元に資金を残したままスタートできると安心です。

現在は金利が安い
今は超低金利時代です。金利が安いので、より多く融資を受けても利息の増加分はそこまで大きくなりづらいです。

頭金が少ないデメリット

融資の審査が通りづらい
そもそもお金を貸してもらえなければ不動産を購入できません。自己資金が少ないということは融資額が大きいということですから、金融機関の審査もより厳しくなります。

月々の返済額が大きくなる
ローンの年数が決まっていれば、融資額が増えると月々の返済額は増えます。最初に手持ち資金が多く残るのは安心ですが、返済額が大きければその後の利益が小さくなりますし、時に赤字になるかもしれません。

利息の合計額が大きくなる
金利が少ないので影響は小さいのですが、利息の合計額が増えることは間違いありません。頭金が大きければ発生しなかったはずの費用を余分に支払うことになります。

不動産投資=長期投資ということを踏まえると、のちに続く返済やリスクからもスタート(頭金)の支出を減らすことが必ずしもお得とは限らないということです。

債務返済倍率(DCR)= 年間の営業純利益 ÷ 年間のローン返済額

不動産投資は大きな金額を動かすことになるからこそ、余計な支出は抑えたいですが、投資の出だしに自己資金の出費を抑えすぎることによって、長期間に渡るローン返済で負担が増えてしまっては本末転倒になってしまいます。

大切なのはバランスです。銀行から融資を受けられ、手元にも一定以上の現金が残り、その後の返済計画にも無理がない、というのが理想的です。
自分はどの程度自己資金を出せるか、この物件ならどの項目で値引きが効くのか、など、自分の納得できる物件を購入するためにも事前に知識を取り入れて置くことは大事です。

関連記事:不動産投資ローンの融資を受ける前に知っておきたい大事な知識

まとめ

いかがでしょうか。不動産を購入するときに最初にかかる費用は、おおむね物件価格の2割程度と理解しておけば大きくずれることはないでしょう。
ローンのための融資承認には金融資産(貯金)の他に、物件の価格・ご自身の年収や安定性、勤務先の属性も影響しますが、貯金が150万円~300万円くらいあれば、不動産投資が始められるということです。

もちろん銀行の融資審査が通ればという条件がつきますし、購入後にも管理費や修繕積立金のようなランニングコストもかかりますが、「このくらいの金額なら自分もできるかも」という人も多いのではないでしょうか。

不動産投資は高額所得者や資産家だけの話ではありません。今回の記事を読んでいただき「今の自分の貯金額、属性で手が届きそうな物件はあるのか?」などもし興味があれば、当サイトの不動産コンサルタントの無料相談をご利用ください。
不動産投資の初歩の初歩から具体的な物件選びにいたるまであなたの属性を正確に反映したサポートをいたします。是非お気軽にご利用ください。

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