ペアローンって結局どうなの？おすすめポイントと気を付けるべき点を分かりやすく解説！
- 更新：
- 2023/08/07
「あの人、1億円超えのマンションに住んでいるらしいよ」
少し前なら、こんな話を聞いたら「住む世界が違うお金持ち」のようなイメージを持ったことでしょう。
しかし不動産経済研究所の発表によると、首都圏で3月発売された新築マンションの「平均価格」は1億4,360万円。「1億円超えの新築マンション」はもはや珍しいものではありません。
首都圏を中心とするマンション価格の上昇により、従来の「夫が住宅ローンを一手に引き受け定年まで働く」スタイルでは希望する物件が手に入らないケースが増えてきました。
そこで利用が増えたのが、夫婦あるいは親子で住宅ローンを返済する「ぺアローン」です。
リクルートの「2022年首都圏新築マンション契約者動向調査平均」によると、全体でも3割、世帯総年収1,000万円以上のいわゆる「パワーカップル」ではぺアローンを選択する人が7割です。
ペアローンには、借り入れできる額の増加や税務的に有利になるメリットがある一方で、購入に関するコストの増加や、状況の変化による返済リスクの増加などの留意点もあります。
本記事では、ペアローンを利用するメリットと、注意すべき点を詳しく解説しています。マイホームの購入にあたって少しでもペアローンに関心のある方は、最後までご覧になっていただければと思います。
ペアローンとはどんなもの？
ぺアローンとは、同一の物件に対して夫婦または親子がそれぞれにローンを組むことです。
「2人分の収入でローンを組む」という方法には、ぺアローンのほかに「収入合算」もあります。ぺアローンの特徴と、両者の違いについて見ていきましょう。
ペアローンの特徴
ぺアローンの特徴を表したのが以下の図です。
1人の契約者がローンを組む一般的な「単独ローン」と違い、ぺアローンでは1つの物件に対して2人がそれぞれにローンを組み、2本のローンで返済をおこないます。それと同時に相手のローンの連帯保証人となり、相手が返済できない場合には代わりに返済する義務を負います。
ぺアローンは共稼ぎの夫婦で組む場合が多いですが、夫婦だけでなく親子や親族でも設定可能です。
1つの物件に対してそれぞれに資金を出すぺアローンでは、出資した額の割合に応じて不動産を共有（共同所有）するのが一般的です。持ち分を変えることも可能ですが、出資額と割合が違いすぎると贈与税がかかる可能性があるため注意が必要です。
ぺアローンにおいては、対象となる物件は1つですがローンはそれぞれ独立しています。したがって「借入金額」「返済期間」「固定金利か変動金利か」を別に設定できるため、返済のバリエーションが増えるという特徴があります。
上のグラフでも分かるように、共働き世帯は年々増加しています。上昇し続ける不動産価格と共働き世帯の増加を背景に、ぺアローンの需要が増えてきました。
ペアローンと収入合算との違い
「2人分の収入を利用してローンを組む」という点では、ぺアローン以外に「収入合算」も選択肢として挙げられます。
収入合算とはその名の通り、通常申込者の収入のみを基におこなう住宅ローンの審査を、親族の収入を合算して審査を受けられる方法です。
ぺアローンと収入合算は一見似ていますが、大きな違いがあります。
収入合算でも連帯保証人になる必要があるのはぺアローンと同様です。しかし収入合算の場合は住宅ローンは1本であり、あくまでも債務者は申込者1人です。
そのため、債務者の死亡・高度障害などにより住宅ローンの債務がなくなる「団信（団体信用生命保険）」をはじめとする住宅ローンに伴うメリットは、ローンを組んでいる本人にしかありません。
ペアローン利用のメリット
ぺアローンの「それぞれにローンを組む」という特徴は、単純に借入額が多くなるだけでなく、万一の際や税金面でもメリットがあります。
メリット①：借入可能額が大きくなる
ぺアローンを利用する最大の理由が、借入可能額が大きくなることでしょう。
単独の住宅ローンの場合、申込者1人の収入や属性を基に審査されるため、借入額が限られてしまいます。
しかし、ぺアローンでは2人それぞれの借入可能額を合わせて購入できるため、単独ローンでは審査に通らないような物件も手に入る可能性が上がります。これにより、共働き世帯にうれしい、都市部の利便性が高いエリアにマイホームを持つことも可能になるでしょう。
特に、夫婦どちらも同じくらい稼いでいる「パワーカップル」では借入可能額が大きく上がるため、ぺアローンの効力を発揮できます。
メリット②：団信がそれぞれに使える
ぺアローンは夫婦それぞれにローンを組んでいるため、「団信」もそれぞれで加入します。
夫が単独ローンを組んでいた場合、もし妻が亡くなっても住宅ローンは減りません。一般的に家事や子育ての比重が高い妻に万一のことがあった場合、家事・育児の一部を外注するなどコストが増える可能性が高く、返済と合わせて大きな負担となるでしょう。
その点ぺアローンであれば死亡や高度障害になった側のローン債務はなくなるため、万一の際にも安心です。
メリット③：住宅ローン控除がそれぞれに使える
住宅ローン控除は、住宅ローンを用いて住宅の新築・取得または増改築等をした場合に年末のローン残高の0.7％を所得税から最大13年間控除する制度です。
ぺアローンの場合、別々のローンを組んでいるため住宅ローン控除も2人分受けられます。
物件価格が高い場合でも借入限度額の制限にかかりにくく、節税効果も高くなります。
メリット④：売却時に「3,000万円特別控除の特例」がそれぞれに使える
住宅ローン控除以外にも、ぺアローンの場合に税金が有利になる制度があります。
居住用のマイホームを売却する場合に、所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円まで控除ができる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。
この特例のポイントは、住宅を共有している場合、それぞれがこの制度を利用できることです。それぞれの持ち分に対する売却益から3,000万円が控除された金額で税額が計算されるため、税金が軽減されます。
「3,000万円特別控除の特例」はぺアローンに限ったものではありません。しかしぺアローンの場合には原則的に不動産を共有するため、売却額が高額になった場合にはこの特例の利用で、住み替えの際も節税できる可能性が高いでしょう。
ペアローン利用のデメリット
借入額の増加や税制面におけるメリットの反面、ぺアローンにはコストの増加や借入額が大きくなることによりさまざまな影響を受けやすいというデメリットがあります。
留意点①：購入に関するコストが増える
ぺアローンではローンを2本組むため、契約にかかる諸費用と手間がそれぞれにかかります。
住宅ローンに関する諸費用には、以下のようなものが挙げられます。
- 融資手数料
- ローン保証料
- 団信の保険料
- 印紙税
- 抵当権設定のための登録免許税
諸費用は数十万かかるのが相場であり、2倍ともなると金銭的な負担も大きくなるでしょう。
留意点②：状況の変化による返済リスクがある
「ぺアローンを組む ＝ 借入額が多い」ということは、当然返済リスクも高くなります。
一つ目のリスクが、金利の影響です。借入額が増えればその分金利の負担も大きくなるだけでなく、変動金利を選択した場合、金利の変動により返済額が当初の予定と大きく変わる可能性もあります。
二つ目のリスクが、世帯収入低下の可能性です。
2人とも一定額以上の収入があることを前提にぺアローンを組むと、どちらかが働けなくなった場合には返済が一気に苦しくなるリスクがあります。
「産休が取れるからずっと働ける」と考えていたとしても、子供を産んだら考えが変わった、あるいは想定通りには働けなかった、というケースもよくあることです。
ほかにもどちらかの会社の都合や転職により収入が下がる可能性もあります。単独ローンであれば「もう片方が収入を増やす」という方法も取れます。しかしぺアローンの場合はすでに双方が働いている状態のため、減った収入をカバーするのが難しいでしょう。そのため、収入の低下が返済不能につながる可能性もあります。
ペアローン、こんなときどうなる？！
ぺアローンで気になるのが、「不測の事態が起こった場合」ではないでしょうか。
「もしも」の事態が起きた場合には住宅ローンがどうなるのかについても、念のために知っておきましょう。
ケース①：離婚した場合
内閣府の「結婚と家族をめぐる基礎データ」によると近年の離婚率は約3分の1にものぼります。長い結婚生活、「絶対離婚しない」とは言い切れません。
ぺアローンが残っている状態で夫婦が離婚した場合、考えられる選択肢は以下の3つです。
- 売却して得たお金で残債を返済してしまう
- 単独ローンに借り換えて家に残る方が残債を返済する
- そのままお互いがローンを完済まで払い続ける
もしそのままローンを払い続ける場合、離婚した相手の連帯保証人になったままということになります。返済が上手くいかなかった際にトラブルの元となるため、あまり現実的ではないでしょう。
ケース②：どちらかが途中で亡くなった場合
ぺアローンではそれぞれが団信に加入するため、どちらかがローンの返済中に亡くなった場合には保険金によって亡くなった方の債務はなくなります。残るのは1人分のローンのため、返済の負担は軽減されます。
しかし逆に言うと「収入が多い方が亡くなった場合でも1人分のローンしか消滅しない」ため、生命保険の加入など万一のときの手立てを別途備えておくとよいでしょう。
またぺアローンではなく、住宅金融支援機構が提供する固定金利のローン「フラット35」の「夫婦連生団信」を利用する方法もあります。
夫婦連生団信は、フラット35で収入合算をおこない、1本の住宅ローンに対して両方に返済義務がある「連帯債務型」を選択した場合に利用可能です。
夫婦連生団信のメリットは、「どちらか一方の」死亡・高度障害で住宅ローンの返済が不要になる点です。住宅ローン控除もそれぞれに使えるため、フラット35の利用を検討しているのであれば、夫婦連生団信に加入するのもよいでしょう。
ケース③：どちらかが働けなくなった場合
事情が変わりどちらかが働けなくなった場合には、住宅ローン控除をはじめとするペアローンのメリットがなくなってしまいます。
例えば妻が退職あるいは扶養内のパートになった場合、元々所得税が発生しなくなるため妻の分は住宅ローン控除が受けられません。
長期的にどちらかが働けなくなる、あるいは大幅に収入が下がることが見込まれる場合には、単独ローンに借り換えて1本化したほうがよいでしょう。
ペアローンにするべき？やめとくべき？判断のポイント
ぺアローンを組んで理想の物件を手に入れるか、無理のないローンで買える範囲の物件を購入するかは判断に迷うところです。
以下のポイントを参考に検討した上で利用の判断をおこないましょう。
ポイント①：長期的な返済計画に問題がないか
住宅ローンの返済は通常30年以上に及びます。その間には「子供を産まない予定だったけれどやっぱり欲しくなった」「親の介護が思ったより早く始まり仕事を制限しないといけない」といった可能性もあるでしょう。
そのため、返済計画には状況の変化にも対応できる余裕が必要です。「2人分の収入で目いっぱい借りればなんとかなる」という状態でローンを組むのは避けておくべきでしょう。
「ローンがあるから会社を辞められない」「ローンがあるから子供は1人にしておこう」など、家のためにライフプランを制限することになっては本末転倒です。
「住宅購入ありき」ではなく、長期的なお互いのライフプランが一致しているかについてもよく話し合っておきましょう。
ポイント②：家族構成の見通しは立っているか
出産・子育ては予定通りにはいかないものです。そのため、家族構成が確定していないうちのぺアローンはリスクが高いといえます。
しかし、それぞれのローンを別途設定できるのがぺアローンの特徴でもあります。その特徴を活かし、「夫婦で借入額の割合や借入期間を変える」、または出産・子育てで状況が変化する可能性が高い「妻のローンから優先して積極的に繰り上げ返済をおこなう」といった方法でリスクを下げることも可能です。
まとめ
ぺアローンには状況の変化による返済リスクなど考慮すべき点もありますが、購入できる物件の幅が広がる上に税金面でもお得になります。
冒頭に触れたリクルートの調査では、「資産として有利」という理由で住宅を購入した人が3割にのぼります。物件価格が高くても通勤時間が短縮できる利便性の高い物件は、収入の多い共働き世帯であれば費用対効果の観点から見るとお得ともいえます。
さらに、利便性の高い物件は中古になっても資産価値が下がりにくいため、売却時にも有利になりお得に住み替えられる可能性もあります。需要が高い物件であればライフステージの変化に合わせて賃貸で貸すという選択肢もあるでしょう。
自分たちに適したローンを選び、納得できるマイホームを手に入れましょう。
この記事の執筆： ひらかわまつり
プロフィール：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士資格を有するママさんライター。親族が保有するマンションの管理業務経験を有するなど、理論・実務の両面から不動産分野に高い知見を持つ。また、自身でも日本株・米国株や積立NISAなどを行っていることから、副業や投資系ジャンルの執筆も得意としている。解像度の高い分析力と温かみのある読みやすい文章に定評がある。不動産関連資格以外にも、FP2級、日商簿記検定2級、建築CAD検定3級、TOEIC815点、MOSエキスパートなど多くの専門資格を持つ。
ブログ等：ひらかわまつり
この記事の監修：
