福岡での不動産投資に注目！日本『4大』都市を目指すコンパクトシティ「福岡市」のポテンシャルを解説
- 更新：
- 2023/09/11
「福岡」と聞いて何を思い浮かべるでしょうか？
屋台やグルメ、商業施設など「観光」のイメージが強いかもしれません。
しかし、福岡は居住地としても強みが多く、人口増加率は政令指定都市で1位の実力がある都市です。それに加え各区の魅力も高く、不動産投資においてもまだまだ成長の余地がある見逃せないエリアです。
本記事を読むと福岡の魅力と不動産投資における強みがわかります。ぜひ本記事を福岡エリアへの投資の参考にしてください。
福岡市の概要と魅力
九州の玄関口、福岡市は多彩な魅力を持つ7区からなる九州最大の都市です。
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福岡といえば欠かせないのが「食」。ラーメン、もつ鍋、水炊き、焼き鳥などの「居酒屋メニュー」だけではありません。漁港取扱高で4年連続日本一を記録した福岡市は美味しい海鮮も味わえます。また、「中洲」や「天神」で夜遅くまで営業する屋台も福岡名物です。
食だけでなく、観光スポットのバリュエーションも豊富なのが福岡の魅力です。
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天神地区の繁華街や「キャナルシティ博多」ではショッピングも楽しめます。その一方で博多港や水族館「マリンワールド海の中道」などの海沿いのエリアや、少し足を延ばせば「能古島（のこのしま）」などの離島観光も楽しめるのも福岡の人気の理由です。
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市内でさまざまな観光が味わえる福岡市の大きな特徴が「コンパクトシティ」です。
各方面へのアクセス性が非常に高く、都市機能が集約された福岡市の利便性はビジネス・居住・レジャーどれにおいても活かされています。
その成長性と人気の高さから福岡市は東京・大阪・名古屋に次いで「日本第4の大都市」ともいわれるようになってきました。
福岡市における不動産投資のメリット
このように勢いのある福岡市には、不動産投資においても多くのメリットがあります。
メリット①：高い交通利便性
上の図は福岡近郊の路線図です。
鉄道網の中心となる「博多」駅は九州新幹線・山陽新幹線の停車駅であるほか、博多南線、鹿児島本線、筑豊（ちくほう）本線、筑肥（ちくひ）線が出ています。
複数のJR路線に加えて、市内の移動には3路線の地下鉄が利用できます。
2023年3月には福岡市西部と中心部を結ぶ七隈線が天神南から博多まで延伸し、さらに利便性が上がりました。
福岡の交通利便性の高さは鉄道だけではありません。福岡の「天神バスセンター」は九州最大規模のバスセンターであり、各方面に多数の高速バスが出ています。
さらに福岡の利便性を高めているのが、空港までのアクセスのしやすさです。郊外にあるのが一般的な空港には珍しく、福岡空港は博多から地下鉄で2駅という利便性抜群の立地であり、九州だけでなくアジアからの玄関口にもなっています。
福岡市の優れた交通利便性は安定した需要による高い入居率が見込めるだけでなく管理のしやすさにもつながり、不動産投資において大きなメリットとなります。
メリット②：高い人口増加率と成長性
人口増加率の高さも福岡市の強みです。
総務省の「令和2年国勢調査」によると、川崎・横浜・大阪など大都市が上位を占めるなかにあって、福岡市の人口増加数は東京23区に次いで2位となっています。
人口増加率も高く、特に着目したいのが10 〜 20代の若者世代の割合の高さです。若者世代が多い福岡市は今後の経済成長にも期待できます。
若者だけでなく、福岡市は住みたい街として全年代に人気です。
ふるさと回帰支援センターの「移住希望地ランキング」では、70代を除くすべての年代で福岡県が上位にランクインしています。
また、実際に居住している住民へのアンケートでも、市民の95％が住みやすさを実感する満足度の高い都市でもあります。
これらの人気を裏付けるように「福岡市 人口ビジョン」によると福岡市の人口増加は2035年まで続くと推計されており、今後も人口増が期待できる点は不動産投資において見逃せない部分でしょう。
メリット③：博多駅周辺の再開発
成長するのは人口だけではありません。
博多駅では容積率などを規制緩和し、耐震性の高いビルへの建替え促進や街全体の回遊性向上を目指す再開発プロジェクト、「博多コネクティッド」が進行しています。
博多コネクティッドの主要プロジェクトの一つが「博多駅空中都市プロジェクト」です。JR九州では博多駅の上部を立体的に活用し、国際ビジネス都市・国際観光都市にふさわしい機能を目指すとしています。
福岡市によると、この再開発にともなう建て替えで年間約5,000億円の経済波及効果が期待できるとの推計を示しています。
博多駅周辺だけでなく、天神エリアでも同様の再開発プロジェクト、「天神ビッグバン」が進行しています。
これらの再開発で博多駅周辺に企業が増えれば、職住近接が容易な福岡市は安定した賃貸需要の発生にも期待できます。
メリット④：不動産価格の低さ
人口増加も再開発も進み今後の伸びが期待できる福岡市ですが、首都圏に対して不動産の価格相場が低いのが大きな魅力です。
不動産経済研究所の「全国新築分譲マンション市場動向2022年」によると、首都圏のマンション価格は6,228万円に対し、福岡市のマンション価格は4,228万円と大きな差があります。
取得金額が低ければ、それだけ借入額も少なく済み、スピーディな資産形成が期待できるでしょう。
メリット⑤：地価の上昇
首都圏と比較して不動産価格が安い福岡市ですが、年々地価が上昇しています。
福岡市の地価公示によると、市内の地価平均は住宅地・商業地ともに2013（平成25）年から10年連続で上昇を続けています。
まだ割安かつ10年で地価平均が2倍前後になっている福岡市で不動産投資をおこなえば、将来売却する際に売却益が得られる可能性もあります。
福岡市各エリアの特徴と魅力
最後に、各区の特徴や概要、周辺施設などを紹介します。
（※記事内の人口割合は「福岡市 登録人口（行政区別）（令和5年7月）」参照）
エリア①：東区
東区は福岡市で最も人口が多く、区内に陸続きで志賀島（しかのしま）がある特徴のある立地です。海と島を臨む環境にありながら大型商業施設も豊富で、景観のよさと利便性が両立しているのが東区の魅力です。
東区で有名な観光スポットといえば、「海の中道海浜公園」でしょう。
海に囲まれた自然豊かな公園は観光客・地域住民ともに人気のあるスポットです。
さらに公園内には、2022年に「光と風の広場」内に滞在型レクリエーション施設が開業しました。九州の食を楽しみながら宿泊できる球体型テントや、海沿いの立地を活用したウォーターアクティビティを展開し、公園そのものを観光の目的地にする「パーク・ツーリズム」という新しい取り組みがおこなわれています。
東区の景観と利便性のよさは子育て世代に人気であり、10歳代までの人口割合が多い点も特徴です。また博多湾に建設された人工島「アイランドシティ」では、この恵まれた立地を活かし「環境と暮らしやすさが共存する先進都市」としてのまちづくりが進んでいます。
エリア②：博多区
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博多区は東区の半分以下の面積ながら、「博多駅」「博多港」「福岡空港」と鉄道・海上・上空すべての交通拠点がある交通の要所です。そのためオフィスビルも多く、ビジネス街としても有名です。
引用博多の魅力
博多区というと「賑やかな商業都市」のイメージが強いですが、ベイエリアや空港エリア、下町エリアである雑餉隈（ざっしょのくま）エリアなどバラエティに富んだ地区でもあります。
また、那賀エリアには2022年に九州初の「ららぽーと」が開業しました。観光やビジネスだけではなく職住近接に適した街としても人気で、20代・30代の人口割合が高いエリアです。
エリア③：中央区
九州最大の繁華街「天神」を有するのが中央区です。商業施設が集まるほか天神バスターミナルもあり、博多に次ぐ市内の交通拠点です。
2020年には地上7階建てのエンターテインメントビル、「BOSS E・ZO FUKUOKA（ボス イーゾ フクオカ）」が開業。絶景アトラクションや体験型の最新ミュージアムが楽しめ、新たな観光名所として人気が出ています。
市内で一番面積が小さいにもかかわらず商業施設や飲食店などのスポットが凝縮しており賑わいを見せる中央区ですが、居住地としても人気です。
引用大濠公園
「大濠（おおほり）公園」は大きな池が特徴の県営公園です。池の周辺には周遊道や日本庭園、中の島があり水と緑を楽しめる「水景公園」として市民に親しまれています。
また中央区には高級住宅街「浄水通」地区もあり、市内の中心にありながら住環境も良好なことから人口割合は全年代が比較的均衡しているエリアです。
エリア④：南区・城南区
南区と城南区はどちらも福岡市の中央部にありながらも自然が多く、利便性と住みやすさが両立した「コンパクトシティ」の魅力を享受できるエリアです。
南区で親しまれている「油山」には、ハイキングやアスレチックがあり展望台から市内が一望できる「油山市民の森」や、「も〜も〜らんど油山牧場」があり自然が満喫できます。
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自然の多い南区ですが、西鉄天神大牟田線で天神まで、JR鹿児島本線で博多まで1本でアクセスできる利便性の高さも併せ持っています。
南区で人気のあるエリアが、西鉄天神大牟田線で天神から4駅の「大橋」駅です。駅ビル「レイリア大橋」をはじめとして店舗が充実しており、九州大学大橋キャンパスがあるため学生も多く暮らす街です。
南区の隣、城南区も自然豊かながらも地下鉄七隈線が通り、博多駅まで一本で行ける利便性の高いエリアです。城南区にも七隈線沿線に福岡大学や中村学園大学があり、「大学のあるまち」として学生の賃貸需要も多いのが特徴です。
両区とも住環境が良好なため、全年代が住んでいるなかでも高齢者の割合がやや高いエリアです。
エリア⑤：西区・早良区
西区・早良区は2区で福岡市の面積の半分以上を占める、どちらも福岡市中心部から少し離れた自然に囲まれたエリアです。
西区で人気のエリアは、地下鉄空港線の終点「姪浜（めいのはま）」です。15 〜 20分ほどで天神・博多にアクセスできる便利な立地の反面、博多湾を臨み四季折々の花が咲き誇る観光地「能古島（のこのしま）」にもフェリーで1本です。
また姪浜エリアには九州最大級のアウトレットモール「マリノアシティ」もあります。ファミリー層に人気の高い西区ですが、九州大学伊都キャンパスがあり学生の賃貸需要も見込めます。
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7区で最も面積が広いのが早良区です。
早良区は南北に長く、北部のベイエリアには人工ビーチ「シーサイドももち」や「福岡タワー」があり、大学や難関高校が集まる文教地区としても有名です。
都会的な北部から一転して、南部は自然にあふれたエリアが広がっています。
脊振山地（せふりさんち）のふもとにある早良区南部は、豊かな自然と水脈を活かしたお米の産地でもあり、区内を流れる室見川の上流は蛍観賞のスポットとしても有名です。
豊かな自然を日常的に享受しながらも、郊外ならではの不便さがないのが両区の魅力です。環境重視で住みたいファミリーや移住者に適しており、子供世代と中高年 〜 シニア世代の人口割合が高いのが特徴です。今後もリタイア後の移住需要にも期待できるでしょう。
まとめ
利便性と成長性の高い福岡市は人気と実力を兼ね備えた都市であり、「観光都市」ではなく「不動産投資対象エリア」として見ても魅力的な注目のエリアです。
都市機能・自然・レジャーが近距離で揃う「コンパクトシティ」福岡は今後も賃貸需要が上がっていくことが期待されます。
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この記事の執筆： ひらかわまつり
プロフィール：宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士資格を有するママさんライター。親族が保有するマンションの管理業務経験を有するなど、理論・実務の両面から不動産分野に高い知見を持つ。また、自身でも日本株・米国株や積立NISAなどを行っていることから、副業や投資系ジャンルの執筆も得意としている。解像度の高い分析力と温かみのある読みやすい文章に定評がある。不動産関連資格以外にも、FP2級、日商簿記検定2級、建築CAD検定3級、TOEIC815点、MOSエキスパートなど多くの専門資格を持つ。
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