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バブル期の不動産価格はなぜ崩壊?今の不動産投資がバブルなのかも合わせて解説!

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不動産投資を検討している方の中には、1990年頃のバブル崩壊による不動産価格の急落をイメージし、始めるかどうか迷う人もいるのではないでしょうか。

不動産は高額な買い物であるため、自身の購入した資産の価値が大きく下がってしまうことを恐れるのは仕方のないことだと思います。また、「現在の不動産価格も高騰しており、再びバブル崩壊が起こるのではないか」といった見方もあります。

そこでこの記事では、まずバブル期に不動産価格が崩壊した理由について見ていきます。そして現在の不動産価格がバブルなのか、バブル崩壊は再び起こりうるのかについて解説します。歴史に学び、これからの不動産を一緒に考えていきましょう。

バブル期の不動産価格はなぜ崩壊?

バブル期の日本では不動産価格が右肩上がりに上昇し、多くの人が売却益によるキャピタルゲインを狙って不動産投資を行いました。なぜ不動産価格は上昇したのか、そしてなぜ急落したのかについて、バブル期の到来と崩壊の理由を追いながら見ていきましょう。

バブル景気到来の理由その1:円高進行

1980年代、日本とアメリカの間では自動車の輸出入を中心に貿易摩擦が発生していました。

1960年代は繊維や鉄鋼といった原材料の輸出に留まっていましたが、高度経済成長に伴って加工や組み立てを行う製造業が躍進しました。カラーテレビ・工作機械・自動車と輸出品目が増加した結果、1980年代の貿易摩擦に至ります。正確には1960年代から貿易の不均衡が発生し、アメリカは日本から輸入するほど損をする経済状況でしたが、ドル紙幣を刷り続けることで延命を図ってきたという背景があります。

しかし、貿易赤字による景気低迷の先送りが限界となったアメリカは、1985年に当時G5と言われた国(アメリカ・日本・ドイツ・イギリス・フランス)を招き、経済対策について会談を行いました。この会談でアメリカの景気低迷を脱出するべく、ドル高の是正を5国間で遂行するプラザ合意が取り決められました。

ドル高が是正されることにより、相対的に日本円が円高となります。1ドル=約235円が約150円まで調整されたことで、アメリカと入れ替わるように今度は日本が円高不況に直面します。

バブル景気到来の理由その2:公定歩合の引き下げ

円高が進むと物価が下がり、市場で動く全体のお金が減少するため経済の悪化に繋がります。物価上昇の促進に伴う景気回復のため、日本銀行はプラザ合意後ほどなくして金融緩和を行いました。ちなみに、2022年初頭まで日本は再度円高となっていたため、円高是正を意図して改めて大規模な金融緩和が行われています。

バブル前に実施された金融緩和政策は、「公定歩合の引き下げ」でした。公定歩合とは、日本銀行が民間銀行にお金を貸し付ける際の金利のことを指します。公定歩合が引き下げられることにより、民間銀行が日本銀行に返さなければならない金額が減少するため、民間銀行は企業や個人に融資をしやすくなります。

融資を受けやすくなった企業は、製造業のための工場建設を目的として、相次いで土地を買うようになります。土地の需要が高まったことで、土地の値段が右肩上がりに高騰するようになります。これにより、工場を建てる必要のない個人でも、土地を売買するだけで利益(キャピタルゲイン)を生み出せるようになります。

土地を購入して売却することで資産を積み上げる「財テク」という手法は、日本の土地(特に山林のない平地)は限られていることから日本の地価が上昇し続けるという「土地神話」に後押しされ、不動産投資を加熱させることになります。

バブル景気崩壊の理由その1:総量規制の実施

不動産投資の加熱による土地価格の高騰は、実体経済との大きな乖離を生みました。同様にして、株価も高騰を続けていました。そこで1990年、日本政府は地価や株価を実体経済に即した価格に是正するべく、「総量規制」という金融政策を実施します。

総量規制とは、土地の購入に充てる融資額の総量を減らすという規制です。この総量規制に加え、公定歩合を2.5%→6%に引き上げたことで、金融緩和の対となる金融の引き締めを行いました。

さらに追い打ちを掛けるように、土地に税金を課税する「地価税法」を1991年に実施し、土地の売買による土地価格の高騰を徹底的に抑えようとしました。

バブル景気崩壊の理由その2:不動産価格の急落

土地価格の高騰を抑えるための徹底的な金融政策により、地価や株価が急落し、バブルの崩壊に至ります。1985年から30年間の日経平均株価の推移を見ると、不動産融資の総量規制の実施をピークに、日経平均株価は40,000円から半額まで急落し、リーマンショック後にはさらに半額まで下落していることが分かります。

バブル崩壊は個人や企業の破産、そして銀行の経営悪化にも繋がりました。

バブル期当時は不動産融資のローン金利が10%と高く、不動産の貸付による家賃収入(インカムゲイン)からの返済ではローン完済まで長い年月が掛かります。それでもローンを短期間で完済し利益をあげることができたのは、土地価格が右肩上がりに上昇し続けることで売却益(キャピタルゲイン)を狙えたためです。

ところが、バブルが崩壊し不動産価格が急落することで、キャピタルゲインによるローン返済が困難になりました。高金利でのローン返済と含み損により、個人や企業の破産者が相次ぐことになりました。また、不動産価格の急落と地価税法の影響で不動産の買い手が激減し、持っている不動産を売りたくても売れないという状態になったことも破産への追い打ちとなりました。

加えて、民間銀行が融資を行った個人や企業が破産することにより、回収が困難となった融資が不良債権化します。民間銀行は日本銀行にお金を返さなければなりませんが、多額の不良債権を抱えた上、日本銀行から民間銀行への貸付金の金利である公定歩合も引き上げられていただめ、民間銀行の経営自体も追い詰められていきました。

このように、実体経済とかけ離れた地価や株価の高騰を抑えるための政策が、個人・企業の破産や銀行の経営悪化を招く負のスパイラルとなってしまったことが、バブル崩壊の主たる原因とされています。

今の不動産価格はバブル状態?

バブル到来から崩壊までの一連の流れを見たところで、現在の不動産価格はバブル状態なのか、バブル崩壊のような不動産価格の急落はもう一度起こりうるのかについて解説します。結論としては、「バブル期のような価格崩壊の再来は可能性が低いものの、金融政策による金利リスクは視野に入れておきましょう」というものです。具体的に見ていきます。

地価の推移によるバブル期との比較

バブル崩壊の再来が危惧される理由の1つに、地価の高騰が挙げられます。そこで、地価の推移を追いながらバブル期の価格と比較することで、バブル期の再現性があるかを検討してみましょう。

国土交通省発行のデータからは、地価税法が導入された平成3年をピークに下落していた商業地の最高価格は、東京23区において大きく更新していることが分かります。バブル景気の価格を超えた地価を見ると、バブル経済の再来を危惧する声も頷けるのではないでしょうか。

一方、住宅地の地価の平均は地価税法実施の1991年から一気に急落し、大半の地域で当時の価格を更新していません。この価格推移を見ると、住宅地における不動産にはバブル経済ほどの価格上昇は見られないことが分かります。

仮に商業地・住宅地の双方においてバブル期と同様の地価の高騰が見られると、バブル期が再現される可能性が高く見積もられます、しかし、商業地・住宅地双方の価格推移に差が生じており、特に住宅地では地価の高騰が見られない点から、バブル再来とは考えにくいと言えます。

不動産の実需から見るバブル期との違い

地価だけでなく、不動産自体の実需からもバブル期との違いが見られます。

まず、不動産業界における投資スタイルが、不動産の短期売買によるキャピタルゲインから家賃収入によるインカムゲインに移行している点が挙げられます。これは実体経済とかけ離れた地価の高騰による土地転がしではなく、居住する不動産を必要とする入居者と、不動産を所有するオーナーとの間に生ずる需給関係によって成り立つ収益モデルです。

不動産の実需は東京23区を中心とした人口増による居住ニーズの増加に加え、震災の復興や都市近郊の再開発による建築需要にも裏付けられています。バブル期当初にも工場の建設という実需がありましたが、現在の復興や再開発は政府や自治体主導のもと計画的に実施されており、バブル期の土地神話のような買付ラッシュは起こらないと見られます。

そして、高齢化に伴う相続対策のための不動産需要も増加しており、バブル崩壊期に見られた「買い手が現れず売りたくても売れない」状態に陥る可能性は低いと考えられます。

これらの点から、不動産の短期売買によるキャピタルゲインを狙ったバブル期の土地需要と、計画的な土地開発や人口動態に裏付けられた現在の不動産需要は大きく異なることが分かります。すなわち、バブル期と異なり現在の不動産価格は実体経済に即していると考えられます。

参考【2022年】投資用マンションの価格推移をどこよりも分かりやすく解説します!

イールドギャップと金利リスクから考える価格変化

「実需があっても過度な投資熱による高騰が発生するのでは」という懸念もありますが、こうした投資加熱リスクを測る「イールドギャップ」という指標があります。

イールドギャップとは、投資における利回りと金融機関の長期金利との差を指します。イールドギャップが大きいか否かは国債利回りとの比較により確認することができます。東京23区の新築マンションのイールドギャップは約2%とされており、国債利回りの0.2%と比較して、そこまで高すぎるわけではありません。このことから、不動産投資はイールドギャップが高すぎず、投資加熱リスクも抑えられていることが分かります。

一方、バブル期との類似点として、長期的な金融緩和が見直され、金融の引き締めが再度起こる可能性はあります。金融の引き締めにより不動産ローンの金利が上昇すると、変動金利でローンを組んでいた場合、返済総額が想定より増えてしまう金利リスクが発生します。

バブル崩壊期ほど金利は高くないことから、当時ほどローン返済で追い詰められることは考えにくいものの、金利上昇への対策は講じておくに越したことはありません。フルローンでの不動産購入を控えて自己資本を物件購入の一部に充てるなど、返済総額を抑える投資計画が推奨されます。

まとめ

今回の記事では、不動産を中心としたバブル経済の到来と崩壊の理由について解説しました。また、現在の不動産情勢がバブルの再来なのか、バブル崩壊ほどの急落が起こりうるのかも見ていきました。

先述の内容の確認にはなりますが、不動産投資においてバブル期と現在で大きく異なる点は、短期売買によるキャピタルゲイン狙いではなく家賃収入によるインカムゲイン狙いの投資にシフトしている点です。中長期的な投資計画を立てることにより、ギャンブル的な投機性を抑えた不動産運用を行うことができます。バブル期とは異なる不動産投資を安心して始めるために、ぜひ当社の不動産コンサルタントをご活用ください。

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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