一般公開されないレインズの問題点とは？個人で閲覧・利用する方法も解説
- 更新：
- 2023/06/19
不動産の販売状況や成約情報が掲載されたレインズは、不動産売買に関する情報を不動産会社間で共有することで、より円滑で透明性の高い不動産取引をする目的があります。
レインズによって適正な不動産流通の一助となる一方で、問題点が指摘されているのも事実です。レインズは、似た目的で運営されているアメリカの不動産情報システム「MLS」には及ばないと考えられる点も多々あり、日本の中古不動産市場を盛り上げるためには改善が必要だという意見もあります。
この記事では、レインズとは何かという基本情報から、一般公開されていないレインズの問題点、一般人がレインズの情報を活用する方法、アメリカのMLSとの違い、今後の展望まで解説します。
レインズは一般公開されていない？
レインズは不動産会社が利用するためのネットワークシステムのため、一般公開されていません。ここでは、そもそもレインズとはどのようなものか、また、個人が閲覧できない理由などを解説します。
レインズとは
レインズとは、「Real Estate Information Netwark System」（不動産流通情報システム）の略で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営する不動産情報システムのことです。つまり、半官半民のような運営をイメージすると良いでしょう。
不動産売却の仲介をする不動産会社は、法律に従って、物件情報をレインズに登録します。レインズに登録された物件は全国の不動産会社が閲覧できるようになるのが特徴です。
レインズに掲載された物件情報を見て、不動産会社は自社の顧客である購入希望者に「こんな物件が売りに出されていますよ」と紹介できるため、レインズに登録することで売却機会が広がります。
このように、レインズによって物件情報を全国の不動産会社と共有することで、透明性が高く公正な不動産取引を目指す狙いがあります。
不動産会社のみログインできる
レインズの物件情報を閲覧できるのは不動産会社のみです。レインズの公式ホームページからログインすれば内容が見られますが、ログインに必要となるIDとパスワードは登録された不動産会社にしか割り当てられません。
不動産会社が開いたレインズの画面を一般人である顧客に見せることは可能ですが、ログインのためのIDやパスワードが一般人に伝えられることはありません。
個人では閲覧できない理由
物件情報が載っているのなら全て見せてほしいと考えるのは自然なことでしょう。しかし、個人ではレインズの情報は閲覧できません。
一般人がレインズにアクセスできない理由は、不動産業者が法的に負っている守秘義務によって情報が掲載されているためで、個人情報保護の観点から公開しないということです。尚、自分が売主である場合、売却依頼物件の登録内容は確認できる仕組みになっています。
また、実際には一般人に向けて見やすく情報をまとめた「SUUMO」「HOME’S」などの不動産ポータルサイトが複数あり、後ほどご紹介するようにレインズには問題点も多いため、現状でのレインズの一般公開にはそれほどメリットが無いと言えるかもしれません。
当社ホームページでも投資用物件の収益率や投資物件としての独自の評価を掲載しているため、レインズをそのまま閲覧するよりも実用的で分かりやすいと自負しています。
一般人がレインズ情報を活用する方法
不動産会社のみが利用できるレインズですが、一般人がレインズの情報を活用する方法もあります。
不動産ジャパンを閲覧する
出典不動産ジャパン
レインズの不動産流通機構と大きな関わりのある、不動産流通推進センターが運営する不動産ポータルサイト「不動産ジャパン」であれば、一般人でもログイン無しに物件情報を閲覧できます。
ただし情報は他のポータルサイトなどからの流用であり、掲載や情報変更までにタイムラグもあることに注意が必要です。
不動産知識を得る
一般人がレインズの情報を活用するなかでおすすめの方法が、不動産知識や最新の動向を学ぶことです。レインズは担当地域によって以下の4つに分かれており、それぞれがホームページを開設しています。
各ホームページではそれぞれのレインズが調査した最新の不動産市場動向などが公開されており、一般人でも簡単にアクセスできます。信頼性の高い情報が定期的に更新されているため、ご興味のある方は覗いてみてはいかがでしょうか。
不動産成約情報を閲覧する
「レインズマーケットインフォメーション」であれば、一般人でも閲覧できます。このホームページでは、全国のレインズに掲載された物件の成約情報が登録されています。
レインズマーケットインフォメーションでは、売り出し価格ではなく、レインズに登録された物件の最終的な成約価格が掲載されているのがポイントです。不動産売却においては、売り出し価格から値下げされて成約に至ることも珍しくないため、実際の成約価格は貴重なデータです。
ただし、物件が特定できないように地域名以降は載っておらず、全ての成約物件が掲載されている訳でもないため、あくまでもおおよその相場を知るために利用するのがおすすめです。
レインズの問題点
日本全国の不動産物件情報が集まるレインズですが、問題点が多数指摘されているという状況でもあります。
掲載されない物件も多い
レインズで問題視されやすいのは、掲載される物件が少ないことです。先述したように、法律に従って不動産会社は売り出し物件の情報を登録します。しかし、場合によってはレインズへの登録義務がないケースも少なくありません。
不動産売却の仲介を不動産会社に依頼する際には、専属専任媒介、専任媒介、一般媒介の3種類から売主が1つを選んで媒介契約を結びますが、このうち一般媒介で契約された物件には、レインズへの登録義務はありません。
また、専属専任媒介は媒介契約から5営業日以内、専任媒介契約は契約から7営業日以内にレインズに物件情報を登録しなければいけないという決まりがあります。それでも、自社の抱えている顧客から買主を見つけるために、期日を過ぎてもレインズに登録しない不動産会社もなかには存在します。
このような状況から、レインズに登録された物件は日本中の売り出し物件を網羅しているとは言えず、物件情報の不足が指摘されています。
データベースが閉鎖的
レインズは不動産流通機構が運営するシステムで、法律によって不動産会社が物件情報を登録するように定められていることは先述した通りです。そのため、民間のデータベースやホームページなどとは異なり、明確な競合相手がおらず、自由競争の原理も働きません。
多くの公的機関のホームページに共通して言えることではありますが、現状のレインズは使いやすいとは言い難く、閉鎖的なデータベースに留まっています。
囲い込みの危険性が残る
レインズでは不動産の売り出し情報などを全国の不動産会社で共有し、より良い買主を見つけられるようにすることも目的のひとつです。しかし、仲介する不動産会社によってはレインズへの登録が厳守されていないこともあり、確実に正しい情報が掲載されているとは限らない状況では、レインズを使用しても囲い込みの危険性は残ります。
不動産売買における囲い込みとは、売主・買主の双方から仲介手数料を受け取るために、他社の顧客に売り出し情報を公開せず、自社の抱える顧客の範囲内でのみ買主を探すことを指します。
囲い込みが行われた場合、限られた範囲でのみ買主を探すため、売却価格が低くなる、または売却期間が長くなりやすいのが売主にとっての大きなデメリットとなります。
レインズとアメリカMLSの大きな差
レインズの創設当初より参考にされ、現在でも世界屈指の不動産ネットワークと言われるのがアメリカで地域ごとに運用されている「MLS」です。MLSは「Multiple Listing Service」の略で、全米の売却不動産の情報を網羅し、現在も発展を続けています。ここでは、手本となったMLSとレインズの違いに着目してみましょう。
物件数の違い
アメリカのMLSでは非公開物件は認められておらず、違反した場合は厳格な罰則が適用されます。更に、システムとして非常に優れていることからMLSに登録しないという選択肢はほぼなく、全米中の売り出し物件のほとんどがMLSに登録されています。
日本のレインズでは、はっきりと何割の物件が登録されているというデータは見つけられませんでしたが、かなり大きな差があることには間違いないでしょう。
掲載内容の違い
レインズで登録されているのは価格や面積などの基本的な情報に過ぎませんが、MLSではそれらに加えて、リフォーム履歴、税金の履歴、周辺環境、自然災害情報、過去の取り引き金額など、様々な情報が掲載されています。
結果的に、MLSに記載されている情報だけでも、物件の価値をある程度予測することが可能です。
情報の新鮮さの違い
レインズに登録する際には、媒介契約の種類によって7営業日から5営業日以内と定められていますが、一般的にMLSは売り出しから1営業日以内に物件情報を登録する義務があります。違反した場合の罰則も厳しく、場合によっては罰則が適用されると今後の営業にも差し支えることから、アメリカの不動産会社はできるだけ急いでMLSに情報を登録します。
日本では民間の不動産ポータルサイトの方がレインズよりも早く情報が掲載されることも少なくありませんが、アメリカではMLSに最も新鮮な情報が集まるような仕組みとなっています。
サイトの使いやすさの違い
使いやすさや見やすさが改善されにくいレインズのサイトと比較して、MLSは民間機関が運営しているため、常に改善されやすい仕組みになっています。今はMLSの一強ではありますが、もし他にMLSを上回るサービスが生まれた場合、地位が脅かされる危険すらあるからです。
その結果、MLSのシステムでは最新技術が利用され、使いやすいサイトの構築に繋がっています。
外部との連携の違い
レインズはあくまでも独立したネットワークシステムのため、他の民間ポータルサイトなどと直接連携することはできません。そのため、不動産会社はレインズに登録する・しないに関わらず、「SUUMO」などの民間サイトに物件情報を別で登録するのです。一般媒介では複数の不動産会社に同時に売却を依頼できるため、同じ物件が複数の不動産会社から広告掲載され、情報が混乱することも珍しくありません。
一方MLSでは、個人では直接情報を閲覧できないものの、有償でオンライン事業者に情報提供を行っています。アメリカの不動産ポータルサイトでは、MLSから直接情報を集めるか、またはMLSと契約した企業を通じて情報を集めているため、情報の根源はMLSであることに変わりありません。
例えば、アメリカで有名な不動産ポータルサイト「Zillow」では、MLSから得たデータを一般に公開し、過去の膨大な不動産取引履歴やリフォーム履歴、更に他サイトとも連携した校区の学校の口コミなど、あらゆる情報が見やすく整理されています。これらのビッグデータを利用して、AIによる物件査定も可能となっており、一般人でも分かりやすく、不動産取引をしやすい状況が作られているのです。
レインズの改善で中古市場は変わるのか
レインズに問題点が多数存在すると言われていることは、これまでご説明した通りです。不動産IDの導入など、国を挙げて不動産市場の改善に取り組んでいますが、レインズが今後改善されると日本の中古不動産市場は変わるのでしょうか。
空き家対策の必要性
アメリカで流通する住宅の8割が中古物件であるのに対し、現在日本では、中古物件は不動産取引全体の1割程度に留まっています。少子高齢化が進むなか、今後増え続ける空き家への対策としても、中古不動産市場を盛り上げることが急務でしょう。
最近の建築材料費や人件費の高騰などからしても、中古物件市場を開拓するメリットは一般人にとっても大きいはずです。
一般人でも不動産取引をしやすくする
日本で中古不動産が敬遠される理由には、「新築に住みたい」「自然災害が心配」などだけでなく、「中古不動産の情報がよく分からない」という問題も考えられます。
レインズが改善され、個人情報以外の多くの情報が一般人でも見られるようになった場合、不動産への専門知識のない一般人でも気軽に不動産取引ができるようになるでしょう。中古物件市場が盛り上がることで、空き家問題の解決など、多くの課題への助けにもなります。
現状の解決策
レインズの改善には時間がかかるだろうということは想像に難くありません。全く別のサービスが登場する必要性すら考えられる現状では、あらゆるツールを駆使して不動産関連情報を調べることが現実的でしょう。
専門家ではない個人では情報収集に限界があるため、不動産取引を行う際には、頼りになるプロのパートナーを見つけることが重要だと言えます。
まとめ
この記事では、レインズが一般公開されていないことなどの概要や問題点について、アメリカのMLSと比較して解説しました。
レインズでは全国の不動産業者が連携して、より良い取り引きが出来るように目指していますが、情報の反映が遅い、情報が不十分など様々な問題が指摘されています。
専門知識のない一般人が、現状でより良い不動産売買を行うためには、専門家の助けが欠かせません。不動産取引に関する詳しい情報をご希望の方は、当社コンサルタントまでお気軽にご相談ください。
この記事の執筆： 丸岡花
プロフィール：宅地建物取引士・FP検定2級を持つ主婦ライター（2児の母）で、300本以上の不動産関連記事の執筆実績を有する。得意ジャンルは不動産・税金・英語・育児。不動産が大好きで、不動産関連のニュースや法改正、市況のチェックが日課となっている。豊富な知識に裏付けされた独自性の高い切り口と、公的機関や学術論文などの1次情報に基づく正確性の高い文章に定評がある。元バックパッカーで旅行・キャンプをこよなく愛し、過去に20か国以上を訪問した経験を持つ。保有資格は宅建士・FP2級に加え、TOEIC895点（米国居住経験あり）、秘書検定1級、保育士など多岐に亘っている。
ブログ等：シュフリーランス
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