【2025年】宅建業法と建築基準法の改正点一覧｜不動産投資家への影響は？
- 更新：
- 2025/03/16
2025年に向けて宅建業法と建築基準法に複数の改正が予定されています。これらの変更は不動産投資家にどのような影響を与えるのでしょうか。本記事では、2024年7月から2025年4月にかけて施行される主な改正内容と、不動産投資家が押さえておくべき影響を解説します。
それぞれの改正は、デジタル化の推進や空き家対策の強化、取引の透明性向上など、不動産市場の課題に対応するものです。これらの変更点を理解して適切な対応を取ることで、今後の不動産投資を安心して進められるでしょう。
2024年後半～2025年宅建業法の改正点一覧
宅建業法（宅地建物取引業法）は、不動産取引の公正さと安全を確保するための基本的な法律です。2024年7月から2025年4月にかけて、複数の改正が順次施行されています。
| 施行時期 | 改正内容の概要 |
|---|---|
| 2024年7月 | 専任の取引士がリモート等による別事務所の宅建業務に従事可能に |
| 2024年7月 | 低廉な空き家の売買における価格・報酬が見直し |
| 2024年7月 | 要件を満たしたデジタルサイネージによる標識の掲示が許可 |
| 2025年1月 | 宅建事業者によるレインズへの物件取引状況登録が義務化 |
| 2025年4月 | 従業者／宅建業者名簿の記載事項が改正 |
| 2025年4月 | 事務所に設置する標識（取引士氏名一覧）の記載方法が見直し |
| 2025年4月 | 宅地建物取引業者名簿などの閲覧制度運用方法が見直し |
参考：国土交通省資料（2024年7月分①／2024年7月分②／2025年1月分／2025年4月分）
それでは、それぞれの改正内容について詳しく見ていきましょう。
宅建業法①2024年7月から専任の取引士がリモート等による別事務所の宅建業務に従事可能に
これまで専任の宅地建物取引士は、所属する事務所の業務に専念することが原則でした。改正により、同一事業者の他の事務所の業務にも、ITを活用して従事できるようになっています。
具体的には、所属事務所で手が空いているときに、Web会議ツールなどのIT技術を活用してリモートで他の事務所の業務を手伝うことが可能になりました。これにより、取引士の柔軟な働き方が実現し、人材の有効活用が促進されるでしょう。
ただし、他の事務所の「専任の宅地建物取引士」を兼ねることはできません。あくまで本来の所属事務所における業務が最優先となります。これまでと変わらず、各事務所の従業員数に応じた専任の宅地建物取引士を置くことも必要です。
宅建業法②2024年7月から低廉な空き家の売買における価格・報酬が見直し
空き家問題対策の一環として、2024年7月から報酬規制の見直しが行われました。この改正には主に2つの特例が設けられています。
1つ目は、「低廉な空家等」（売買価格が800万円以下の宅地建物）に関する特例です。通常よりも多くの労力がかかることを考慮し、仲介業者は売買価格にかかわらず、上限30万円の1.1倍（33万円）までの報酬を受け取れるようになりました。
2つ目は、「長期の空家等」（長期間使用されていない、または将来にわたり使用の見込みがない宅地・建物）に関する特例です。賃貸借取引において、貸主である依頼者から通常の上限を超えて報酬を受領できるようになりました。具体的には、貸主からの報酬の上限が1ヶ月分の2.2倍まで認められます。
これらの改正は、空き家の流通促進を目的としたものです。仲介業者にとっては採算性が向上し、空き家所有者にとっては売却・賃貸の機会が増えるメリットがあります。
宅建業法③2024年7月から要件を満たしたデジタルサイネージによる標識の掲示が許可
従来、不動産会社は「宅地建物取引業者票」などの標識を紙で掲示することが義務付けられていました。しかしデジタル化の流れを受け、一定の要件を満たせばデジタルサイネージ（電子看板）での掲示が認められるようになりました。
標識にデジタルサイネージを用いる場合の主な要件は以下の通りです。
- 営業時間内などに標識を確認できるようにすること
- 標識を確認できる旨の表示をわかりやすく行うこと
- 必要に応じて人感センサーや画面タッチなどで表示ができること
同様に、不動産会社が受け取る仲介手数料などの報酬額も、要件を満たせばデジタルサイネージで掲示できるようになります。不動産業界のDX（デジタルトランスフォーメーション）を促進する改正といえるでしょう。
宅建業法④2025年1月から宅建事業者によるレインズへの物件取引状況登録が義務化
レインズ（不動産流通標準情報システム）は、不動産会社間で物件情報を共有するためのシステムです。2025年1月からは、レインズに登録した物件について「取引の申込みの受付に関する状況等」の登録が義務付けられています。
これまでもレインズへの物件情報登録は義務でしたが、その後の取引状況までは十分に管理されていませんでした。改正後は、たとえば「申し込み受付中」「商談中」「成約済み」といった取引状況を正確に反映しなければいけません。
この変更により、物件情報の透明性が高まり、いわゆる「囲い込み」（自社の顧客だけに物件を紹介し、他社との共有を避ける行為）の減少が期待されるでしょう。なお、不動産会社が事実と異なる登録を行った場合、行政指導の対象となります。
宅建業法⑤2025年4月から従業者／宅建業者名簿の記載事項が改正
2025年4月から、不動産会社が管理している「従業者名簿」や「宅地建物取引業者名簿」の記載ルールが変わります。主な変更点は以下の2つです。
- 免許申請書や業者票、契約書類などに旧姓を併記・使用できるようになる
- 者名簿から専任の宅地建物取引士の氏名の記載が不要になり、記載事項が簡素化される
改正により、結婚などで姓が変わった方がこれまでの信用やキャリアを継続しやすくなります。また、個人情報保護の観点から、業者名簿の記載事項が改善されました。不動産会社の事務負担も軽減されるでしょう。
宅建業法⑥2025年4月から事務所に設置する標識（取引士氏名一覧）の記載方法が見直し
不動産会社の事務所に掲示する「宅地建物取引業者票」の記載方法について、「専任の宅地建物取引士の数」の記載ルールが変更されます。改正のポイントは次のとおりです。
- これまでは取引士の数が変わるたびに、すべての事務所で業者票の記載を変更する必要があった
- 改正後は、各事務所に置かれている専任の取引士の数について変更があった場合のみ、その事務所の業者票を変更すればOK
- 変更の際は、提出する「専任の宅地建物取引士設置証明書」に記載された「宅地建物取引業に従事する者の数」と同じ数を記載する
この改正により、事務所ごとの実態に合わせた運用が可能になりました。宅地建物取引士の入社や退職の都度、会社全体の表示を変更する必要がなくなり、事務負担が軽減されます。
宅建業法⑦2025年4月から宅地建物取引業者名簿などの閲覧制度運用方法が見直し
不動産会社の情報を確認できる「閲覧制度」が、2025年4月からデジタル時代に適した形に改正されます。主な変更点は以下の通りです。
- 本来の目的を逸脱した閲覧請求（個人情報の取得を目的としたもの）を拒否できることが明確化される
- 事務所写真や専任の宅地建物取引士の氏名・住所など、プライバシーの観点で保護されるべき事項を閲覧対象外にする
改正前は免許申請にかかわる書類すべてが閲覧対象となっていたため、言ってしまえば「プライバシーが守られていない状態」でした。今回の改正で、主に宅地建物取引士のプライバシーがしっかりと保護される形となります。また自治体が行っている、紙で提出された書類のPDF化作業の負担を軽減する目的もあるようです。
2025年建築基準法の改正点一覧
建築基準法も、2025年4月から2つの大きな改正が施行される予定です。
- 原則すべての新築建築物における省エネ基準適合を義務化
- 木造建築物を建てる際の「建築確認手続き」が見直し
それぞれ詳しく見ていきましょう。
建築基準法①2025年4月から原則すべての新築建築物における省エネ基準適合を義務化
2025年4月から、すべての新築建築物で省エネ基準への適合が義務付けられます。この改正による主な変化は以下のとおりです。
- これまで大規模・中規模な非住宅建築物のみ義務だった省エネ基準適合義務が、住宅を含むすべての新築建築物に拡大
- 「断熱等性能等級4」以上かつ「一次エネルギー消費量等級4」以上が必要
- 建築確認手続きの中で、省エネ基準への適合性検査が行われる
この改正は2050年カーボンニュートラル（＝脱炭素化）実現への一歩として、建築物のエネルギー消費を削減するために行われます。
ポイントは、これまで「努力義務」だった戸建住宅も含め、すべての新築建築物で省エネ基準への適合が「法的義務」となることです。適合しない場合には建築確認が下りず、建物を建てられなくなります。
とはいえ、最低ラインとなる「断熱等性能等級4」は、25年前の1999年に制定された次世代省エネ基準と同レベル。現在はほとんどの新築建物が基準を満たしており、この改正による影響は意外にも小さいかもしれません。
建築基準法②2025年4月から木造建築物を建てる際の「建築確認手続き」が見直し
省エネ基準適合義務化に伴い、木造建築物の建築確認手続きも2025年4月から大きく変わります。もっとも重要な変更点は「4号特例」と呼ばれる審査省略制度の縮小です。
「4号特例」とは、建築士が設計した小規模な木造住宅については、構造関係規定などの審査を省略できる制度のこと。これまで多くの木造住宅が、4号特例を使って比較的簡易な手続きで建てられてきました。しかし2025年4月からは、4号特例の対象範囲が大幅に縮小されます。
- これまでの「4号建築物」が「新2号建築物」と「新3号建築物」に分類される
- 木造2階建て住宅および木造平屋建て（延べ面積200㎡超）は「新2号建築物」となり、すべての地域で建築確認・検査が必須になる
- 木造平屋建て（延べ面積200㎡以下）は「新3号建築物」として、都市計画区域内のみ建築確認・検査が必須になる（都市計画区域外の場合は、今までどおり省略可）
あわせて、建築確認申請に構造・省エネ関係の書類提出が必要になるため、申請準備にかかる時間と手間が大きく増える形となります。しかし、「むしろ今まで木造の建物はほとんど建築確認がなかったのか」という声も少なくありません。住宅の安全性確保の面で、今回の改正はいずれ必要だったといえるでしょう。
2025年の宅建業法・建築基準法改正による不動産投資への影響は？
これらの宅建業法と建築基準法の改正は、不動産投資家にもさまざまな影響を与えます。ここでは主な影響と対策を見ていきましょう。
「囲い込み」による売買時のリスクが格段に減る
2025年1月に施行されたレインズの取引状況登録義務化により、不動産取引の透明性が大幅に向上しました。これまで一部の不動産会社が行っていた「囲い込み」（自社で独占的に取引を進める行為）が困難になり、次のようなメリットが生まれています。
- 物件情報の透明性向上により、より多くの買い手に物件が紹介される
- 良質な物件を見つける機会が増加する
- 適正価格での取引が促進される
以前よりも「好条件」の物件を見つけやすくなり、囲い込みが原因で支払う報酬を吊り上げられるリスクも格段に下がっています。端的にいえば「安心して不動産投資に取り組みやすくなった」といえるでしょう。
「低廉な空き家」の取得にかかるコストが増える
2024年7月に「低廉な空き家等」の報酬規制が見直され、800万円以下の物件の仲介手数料が従来より高くなりました。この変更によって次のような影響が出ています。
- 投資家の空き家取得コストが上がる
- 空き家所有者の売却機会が増える
- 仲介業者の低価格物件の取り扱いが増える
投資家にとって費用増加のデメリットがある一方で、これまで市場に出回らなかった物件が流通するようになるメリットも。報酬の上限も33万円程度と限られているため、「このせいで投資を諦める」ほどのコスト増にはならないでしょう。
新築物件の購入コストが上がる可能性が高い
2025年4月からの省エネ基準適合義務化により、新築物件の建築コストは上昇する見込みです。
- 断熱性能向上のための高性能断熱材や複層ガラスなどの採用によるコスト増
- 省エネ性能を満たす設備機器導入によるコスト増
- 省エネ計算・証明のための費用発生
これらのコスト増加は最終的に、物件の販売価格へと反映される可能性があります。ただし、省エネ性能が高い物件は光熱費が安くなるなどの長期的なメリットをアピールできるため、「手が出しにくくなる」デメリットばかりではありません。
まとめ
不動産投資をしている方や検討中の方は、宅建業法や建築基準法の改正に合わせた方針の見直しが必要となります。特に新築物件を買うつもりなら、コストの増加を考えた計画を立て直しましょう。また、これまで見過ごされてきた安い空き家も市場に出てくる可能性があります。「空き家投資」で高利回りを狙いたい人は、目を光らせておくのがおすすめです。
法律の改正は面倒に感じるかもしれませんが、正しく対応することで安心して長く不動産投資を続けられます。分からないことがあれば専門家に相談しながら、最新情報を取り入れて投資判断に役立てていきましょう。当社でも専門の不動産投資コンサルタントが無料で相談に乗りますので、お気軽にお問い合わせください。
この記事の執筆： 及川颯
プロフィール：不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。
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