新築タワーマンションの抽選において「自動入力ツール」を駆使した不正が横行しているのではないか。そもそも、抽選は出来レースなのではないか……。そんな疑念の声が上がっています。実際、都心部の人気物件では内覧会の予約枠が数分で埋まってしまうなど、一般の購入希望者が内覧の機会すら得られない状況です。

この記事では、タワマンの抽選は本当に「出来レース」なのか、また「自動入力ツール」とは何か、その「裏事情」に迫ります。抽選の仕組みから投資家の手法まで、詳しく解説して見ていきましょう。

• 目次
• タワマン抽選は「出来レース」ではない
  • タワマン抽選はどのように行われているの？仕組みを解説
  • 基本的には公平な抽選がおこなわれている
  • ただし「販売会社の会員」などがコネで優遇されているケースはあり得る
  • 倍率が高いと「営業マンによる空いている部屋への誘導」はある
  • 「キャンセルの可能性が高い応募者は最初から外されている」説も
• 抽選に「自動入力ツール」を使うタワマン投資家の裏事情
  • 自動入力ツールとは「内見の申し込みフォームを一瞬で入力するツール」のこと
  • 中には複数の名義を使って抽選権を大量獲得している投資家も……
• タワマンの抽選に当たる方法・当たりやすくなるコツはあるのか
  • コツ①販売会社の会員になる
  • コツ②営業マンと仲良くなる
  • コツ③資金力や買う意欲をアピールする
• タワマン投資はそんなに儲かるの？抽選の倍率がとんでもなく高くなるワケ
  • 利回りは低いが「異常なほどのキャピタルゲイン」が狙える可能性がある
  • ただし転売時に価格が下がってしまうケースも少なくない
  • すぐ売れないと「経年劣化による管理費・修繕費の高騰」に苦しむリスクも……
• タワマン投資は爆益を狙えるがリスキー！初心者は「中古区分マンション」から始めてみよう
• まとめ

タワマン抽選は「出来レース」ではない

新築タワーマンションの抽選に関して、「出来レース」や「仕組まれている」といった噂を耳にすることがあります。しかし、実際の抽選は公平性を確保するための環境が整備されており、不正が入り込む余地はあまり考えられません。

まずは、タワマンの抽選の仕組みや、実際にどのような形で公平性が担保されているのか、詳しく見ていきましょう。

タワマン抽選はどのように行われているの？仕組みを解説

タワマンの抽選は、一般的に以下のような流れで進められます。

• 事前登録：購入希望者が必要書類を提出し、資格審査を受ける
• 抽選番号の付与：審査を通過した申込者に、抽選番号が割り当てられる
• 抽選の実施：公平性を確保した形で「ガラガラ」を使った抽選会が行われる
• 結果通知：当選者に結果が通知され、購入手続きに進む

とくに大手デベロッパーが手掛けたタワマンの場合、自社の信用を維持するために公平な抽選の実施に努めているのが通常です。ガラガラに特定の応募者を当選させる「からくり」を仕込むことは難しいでしょう。

基本的には公平な抽選がおこなわれている

とくに大規模なタワマンの場合、購入検討者の目も厳しくなっています。不正が発覚すれば大きな問題として取り上げられかねません。そのため、販売会社としても公平な抽選の実施に注力せざるを得ない状況となっています。

ただし、これはあくまでも各社の自主的な取り組みとして行われているものです。抽選の具体的な実施方法は各社の裁量にゆだねられており、統一的なルールはありません。「基本的には公平に行われるが、一部そうではない可能性も否定できない」というのが実情でしょう。

ただし「販売会社の会員」などがコネで優遇されているケースはあり得る

販売会社によっては、自社の会員や過去の購入者に対して優先的な案内や情報提供を行うことがあります。これは違法ではありませんが、一般の購入希望者からすれば「不公平」と感じるのも当然でしょう。具体的には以下のような優遇が行われることがあるようです。

• 一般募集前の先行案内
• 内覧会の優先予約
• 物件情報の早期提供
• 抽選における優遇枠の設定

ただし、これはあくまで「販売会社の担当者とのコネクションがある」ことが前提。ほとんどのケースでは、こうした「裏での優遇」はなく、公平な抽選が行われていると考えられます。

倍率が高いと「営業マンによる空いている部屋への誘導」はある

人気のタワマンでは、特定の階層や間取りに申し込みが集中する傾向です。この状況を緩和するために、営業担当者が購入希望者を「空いている部屋」へ誘導するケースは事実として多くあります。よくあるトークの例は以下のとおりです。

• 「この部屋なら倍率が低めです」という情報提供
• 「希望の部屋は倍率が高すぎて難しいかもしれません」という示唆
• 「低層階なら予算も抑えられます」といった提案
• 「内側の住戸ならまだ空きがあります」という案内

ただし、最終的にこのような誘導に応じるかは購入希望者の判断しだい。希望の物件での抽選にこだわれば、そのまま予定通りの部屋で抽選に参加できます。

「キャンセルの可能性が高い応募者は最初から外されている」説も

一部では、支払い能力や購入意欲が不明確な応募者を、販売会社が事前に選別しているとの指摘もあります。資金計画が不十分な申込者や、真剣な購入意欲が感じられない「当たってもキャンセルされそうな応募者」は、審査の段階で除外されるケースがあるようです。

ただし、これは法令に基づく適切な「与信審査」の範囲内といえます。販売会社としても、抽選後のキャンセルによる「売れ残り」を防ぐため、ある程度の審査基準を設けることは当然のことでしょう。

抽選に「自動入力ツール」を使うタワマン投資家の裏事情

新築タワマンの内覧予約や抽選申し込みにおいて、「自動入力ツール」の存在が注目を集めています。このツールを活用する投資家が増加したことで、一般の購入希望者がタワマンを買うのは自己居住のためであっても難しい状況です。

ここからは、自動入力ツールの実態や、それを活用する投資家たちの具体的な手法を解説します。

自動入力ツールとは「内見の申し込みフォームを一瞬で入力するツール」のこと

自動入力ツールは、事前に登録した情報をもとに、内覧予約フォームを数秒で入力できるプログラムです。通常なら5分はかかる以下のような入力作業を、ボタン1つで瞬時に完了させます。

• 氏名や住所などの基本情報
• 電話番号やメールアドレス
• 職業や年収などの属性情報
• 希望する物件・部屋の情報

多くのタワマンは「内覧予約＝抽選権の獲得」という仕組みを採用しているため、内覧予約の受付開始からわずか数分で予約枠が埋まってしまうことも。しかし、このツールを使うことで、人気物件でも他の申込者より早く予約枠を確保できる可能性が上がります。

とくに東京23区内のタワマンでは、投資家による自動入力ツールの利用が顕著です。実際、Xでも「内覧予約がすぐに埋まった」という投稿が目立つことから、投資家が積極的にツールを使って予約枠を確保していると分かるでしょう。

リビオタワー品川、家事をしていた夕方頃にMR案内メールを受信→気づかず。30分後ぐらいに気づくも、予約枠満杯、残念！やはり自動入力システムや敏感な投資家層に実需層は勝てませんわ笑。。

引用X

中には複数の名義を使って抽選権を大量獲得している投資家も……

自動入力ツールの活用にとどまらず、家族や親族、複数法人の名義を使って抽選権をいくつも獲得しようとする投資家も少なくありません。多くのタワマンでは「1名義〇部屋まで」と応募の制限があり、これを回避するために名義を分けています。

一見「ただの屁理屈でルール違反」のようにも見えるこの行為ですが、ルール上NGとはなりません。実際に当選した名義人が購入手続きすれば、まったく問題はないためです。

とはいえ、この現状を疑問視する声は少なからず存在します。とくに、自己居住を目的としてタワマンの購入を考えている人にとって、複数名義で抽選に参加する投資家が「迷惑」であることは間違いないでしょう。今後、販売会社側から何らかの規制が入る可能性は否定できません。

タワマンの抽選に当たる方法・当たりやすくなるコツはあるのか

自動入力ツールや名義貸しといった手法は避けつつ、正当な方法で当選確率を上げることは可能です。ここからは、一般の購入希望者が取り組める「抽選のコツ」を見ていきましょう。

コツ①販売会社の会員になる

タワマンの当選確率を上げるもっとも簡単な方法は、販売会社の会員になることです。大手デベロッパーの多くは会員制度を設けており、会員には内覧会の先行予約権などを案内する場合があります。

会員登録は基本的に無料で、Webサイトから簡単に手続きが可能です。複数のデベロッパーの会員になっておくことで、より多くのチャンスが得られるでしょう。

コツ②営業マンと仲良くなる

もし販売会社の担当営業マンと仲良くなれれば、一気にタワマンの抽選権が優先される可能性がアップするでしょう。ただし「この物件がほしい」「当たったら絶対に買う」ことを積極的にアピールしつつ、単なる「販売員と客」の関係にとどまらない、プライベートに一歩踏み込むようなコミュニケーションが必要です。

営業マンが不快に思わない範囲内で、積極的にやり取りして関係を構築してみてください。

コツ③資金力や買う意欲をアピールする

販売会社は、真剣な購入意欲と資金力を持つ顧客を重視します。以下のような情報を自分から渡すことで、「この物件を買う準備が整っている。この物件が絶対にほしい」ことを明確にアピールできるでしょう。

• 頭金の準備状況を明確にする
• 具体的なローンシミュレーションを提示する
• 勤務先や年収・貯蓄を証明する書類を用意する

こうした準備を整えれば、販売会社からの評価が高まり優遇を受けられる可能性が上がります。「聞かれてから出す」のではなく、「こちらから出す」のがポイントです。積極的なアピールで抽選権を、そして購入権を勝ち取りましょう。

タワマン投資はそんなに儲かるの？抽選の倍率がとんでもなく高くなるワケ

タワマン投資がこれだけ人気なのはなぜか。それはズバリ「とてつもない値上がり益（キャピタルゲイン）」を狙える可能性があるためです。ただし、リスクも決して小さくありません。以下で詳しく見ていきましょう。

利回りは低いが「異常なほどのキャピタルゲイン」が狙える可能性がある

タワマン投資の最大の魅力は、一般的なワンルームマンション投資では考えられないほどのキャピタルゲイン（値上がり益）です。賃貸収入による利回りは平均2〜3%程度と決して高くありませんが、売却時に大きな利益を得られるケースがあります。

2019年に販売された、東京島中央区のタワマン「晴海フラッグ」の事例は、その代表例といえるでしょう。たとえば第1期に販売された60平米台の部屋は、当時の販売価格が5,000万円台だったのに対し、2024年3月時点でなんと8,000万円にまで高騰。より大きな部屋では1億円近い高騰もみられました。つまり「ただ買って売れば、数千万儲かる」という夢のような世界になっていたのです。

参考Yahoo!ニュース「いよいよ始まった晴海フラッグ・選手村マンションの転売。儲けは5000万円以上？」

もちろん、立地をはじめさまざまな要因で価格が変動するため、このような高額な値上がり益が必ず期待できるわけではありません。とはいえ、このようなタワマンの状況が「投資家の間のビッグドリーム」として流行していた理由は、この「晴海フラッグ」の例を見れば一目瞭然でしょう。

ただし転売時に価格が下がってしまうケースも少なくない

タワマン投資には、大きな値下がりリスクも存在します。「新築というブランド力」を失ったことで、購入からわずか1年ほど経っただけでも10〜20%程度の価格下落となるケースが珍しくありません。

というのも、新築物件の販売価格には「広告宣伝費」をはじめとする、中古物件にはほとんど発生しない費用が上乗せされています。「晴海フラッグ」のような例が異常値で、本来は「中古になったことで価格が下がる」のが普通です。

すぐ売れないと「経年劣化による管理費・修繕費の高騰」に苦しむリスクも……

タワマンの運営コストは、築年数とともに上昇していく傾向にあります。高階層で作業しにくいタワマンは、空調・水回り設備の更新やちょっとした修繕を行うにも割増料金がかかりがちです。そして、築年数が経つほど更新・修繕の箇所が増え、運営コストが重くのしかかってきます。

早期の売却を見込んで投資したものの、市況の悪化で売却できず運営コストに苦しむケースは多いです。高額なタワマンは、売れ残りが人生を左右するほどの負担になるリスクが否定できません。「いつまでに売却するか」という出口戦略をハッキリさせておくことはもちろん、「もし売れなかったらどうするか」まで考えて投資に取り組むべきでしょう。

タワマン投資は爆益を狙えるがリスキー！初心者は「中古区分マンション」から始めてみよう

タワマン投資は大きな利益を期待できる一方で、高額な初期投資や維持費用の発生、値下がりなど、多くのリスクもあります。とくに投資初心者にとって、いきなりタワマン投資に踏み切るのは「あまりにもリスキーな選択」といえるでしょう。

そこで、以下の理由から「中古の区分マンション」からスタートするのがおすすめです。

• 投資額を抑えられる
• 空室による減収が発生しにくい
• 物件の実態を事前に確認できる
• 管理費などの運営コストが安定している
• メジャーな手法でノウハウが豊富に蓄積されている

投資経験を積んでから、段階的にタワマン投資を検討するのが「かしこい戦略」といえます。将来的なタワマン投資を見据えつつ、まずは中古ワンルームマンションで実績を作ることから始めてみましょう。

まとめ

タワマンの抽選は「基本的には公平」に行われている一方、販売会社のコネなどが完全に排除されているわけではないのが実情です。販売会社の会員になったり、営業担当者との良好な関係を構築したりすることで、抽選権が得られる可能性や当選の確率は上がるでしょう。

ただし、投資目的でのタワマン購入は、大きなチャンスとリスクの両方が存在します。投資初心者の方は、いきなりタワマンに手を出すのではなく、低リスクで扱いやすい「中古区分マンション」から経験を積んでいくのがおすすめです。

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