東京23区内にありながら華々しい印象の港区や渋谷区、新宿区とは対極にある控えめな印象の練馬区。

しかし都心部や埼玉方面にアクセス良好な練馬区はベッドタウンとしても人気であり、不動産投資の観点から見ても期待の持てるエリアです。

今回は練馬区に注目し、エリアの魅力と不動産投資の可能性について解説します。東京23区内での不動産投資に少しでも興味がある方はぜひお読みください。

• 練馬区の概要と魅力
  • 練馬区の概要と人口動態
  • 練馬区の交通利便性
  • 練馬区の有名スポットと魅力
• 練馬区の雰囲気と賃貸ニーズ
  • 練馬区の各エリアと雰囲気
  • 練馬区の賃貸ニーズ
• 練馬区の地価推移と不動産投資における将来性
  • 練馬区の地価推移
  • 不動産投資における練馬区の将来性
  • 練馬区で不動産投資をおこなう留意点
• まとめ

練馬区の概要と魅力

練馬区は都心へのアクセスが良く、自然の豊かさと利便性が両立している住むのに適した街です。

まずは練馬区の概要と有名スポットについて見てみましょう。

練馬区の概要と人口動態

練馬区は昭和22年8月に板橋区から分離してできた、23区の中で一番新しい区です。

23区の北西部に位置する練馬区は、北東から南にかけては板橋区・豊島区・中野区・杉並区、西から南西にかけては西東京市・武蔵野市、北は埼玉県の新座市・朝霞市・和光市と多くの区市に接しています。

令和5年12月時点の練馬区の人口統計によると、練馬区に住んでいるのは約39万世帯、約74万人で、世田谷区に次いで23区で2番目に人口が多い区です。独立当初の11万人から高度経済成長期で増え続け、光が丘地区の開発で急激に人口を増やしました。

人口動態でみても、年によってばらつきがあるものの都内間・他県からの転入が多く、おおむね人口が増え続けているといえるでしょう。

練馬区のもうひとつの特徴が畑の多さです。

ほかの区での畑の割合が2％程度なのに対し、練馬区では約8％を占めています。その一方、ほかの区に対して商業地区・工業地区の割合が極めて少なく、落ち着いた住環境のエリアです。

練馬区の交通利便性

練馬区内は東武東上線・東京メトロ有楽町線・都営大江戸線・西武池袋線・西武新宿線と多くの列車が都心部から放射状に伸び、都心だけでなく埼玉方面へのアクセスも便利なエリアです。

しかし鉄道路線が充実している東西方面に対して南北方面の移動が弱く、練馬区では環状8号線沿線の複数区をまたぐ環状公共交通の構想を練っています。

また、現在光が丘駅が終点となっている都営大江戸線の東所沢駅までの延伸が計画されており、鉄道網から外れていた区の北西部の利便性向上が期待されています。

鉄道だけでなく、練馬区は自動車での移動もしやすいエリアです。練馬ジャンクションより群馬県・新潟県方面に、大泉ジャンクションより東京外環自動車道で埼玉県・千葉県方面にアクセス可能です。

練馬区の有名スポットと魅力

練馬区の有名スポットには公園が多く、23区内にありながら自然が多い点が魅力です。

光が丘周辺の有名スポットの一つが「光が丘公園」です。戦時中は飛行場、戦後は米空軍宿舎だった敷地の一部が返還後公園となりました。

園内では6ヘクタールに及ぶ芝生広場や約2.4ヘクタールのバードサンクチュアリのほかに、樹齢100年を超えるいちょう並木も有名です。

練馬区で有名なもう一つの公園が「石神井公園」です。

かつて武蔵野三大湧水池のひとつだった三宝寺池を中心とした公園で、沼や沢に生える水生植物や水鳥、スイレンの花などが楽しめる武蔵野の自然を満喫できます。

公園の多い練馬区ですが、観光スポットも存在します。

現在話題の練馬区の人気スポットといえば、としまえん跡地に2023年6月にオープンした「ハリーポッター」のテーマパーク「ワーナーブラザーズ　スタジオツアー東京」でしょう。

有名な9と3／4番線やホグワーツの大広間、生徒が買出しに出かけるダイアゴン横丁などのリアリティあふれるセットや小道具・衣装など、映画「ハリー・ポッター」の世界に入り込んだ気持ちになれる施設です。

また、大泉エリアには「東映アニメーションミュージアム」があります。

子ども時代に一度は夢中になったアニメの設定資料や映像での作品紹介、今と昔のアニメの制作過程が展示されており、親子で楽しめるスポットです。

練馬区の雰囲気と賃貸ニーズ

練馬区は光が丘エリア、練馬エリア、石神井エリア、大泉エリアの4つに大きく分かれます。

各エリアの雰囲気と、練馬区エリアの賃貸ニーズについて解説します。

練馬区の各エリアと雰囲気

練馬区の北東部分にある光が丘エリアは、都内最大の団地「光が丘パークタウン」を擁する都営大江戸線の始発駅である光が丘駅を中心としています。

光が丘駅駅周辺

駅周辺には食料品から生活雑貨まで揃う「西友リヴィン光が丘」や「イオン練馬店」を中心に、ファッション関係の店舗やカフェ・レストランなど約150の専門店が集まる大型商業施設「光が丘IMA」があります。

街の中心には広大な敷地の光が丘公園があり、住環境も良く新宿駅まで電車1本約25分で着く光が丘駅周辺はファミリー層が多いエリアです。

練馬エリアの中心である練馬駅は、西武池袋線・西武有楽町線・豊島線・都営大江戸線の4路線が乗り入れており、池袋駅には約10分、新宿駅には約17分でアクセスできます。

駅ナカの「エミオ練馬」をはじめとして駅周辺にはスーパー・各種店舗・区立施設が入った「Coconeri（ココネリ）」などの商業施設や、北口には「大門通り商店街」もあります。

駅直結で25：00まで営業している「西友練馬店」をはじめとして遅い時間まで営業しているスーパーや飲食店も多く、買い物に便利なエリアです。

その反面、駅からすぐの平成つつじ公園など公園も多く、生活利便性と住環境が両立した練馬エリアは幅広い年代から人気を集めています。また、練馬駅にほど近い江古田駅周辺には大学キャンパスがあり、学生街として知られています。

練馬区の南西部分にあたる石神井エリアの中心駅は、西武池袋線の石神井公園駅です。

（石神井公園駅）

急行停車駅のため池袋駅まで乗り換えなく約12分で行けるほか、東京メトロ有楽町線・副都心線に直通運転しており渋谷駅や有楽町駅方面も乗換なしでアクセスできます。

駅周辺には石神井公園商店街や「エミオ石神井公園」のほかにもスーパーやドラッグストアが多く、石神井エリアで日常の買い物に困ることはあまりないでしょう。

石神井公園駅前には33階建てのタワーマンションがあり、石神井公園北側を中心とした一部が高級住宅街として知られる落ち着いたエリアです。

北西部の大泉エリアの中心、西武池袋線の大泉学園駅は近年の再開発による駅周辺の整備により、暮らしやすさと利便性がますます向上しています。

駅前には「ゆめりあフェンテ」と「グランエミオ大泉学園」という商業施設があり、買い物にも便利です。

その一方で、バタフライガーデンと広々とした広場が特徴の「大泉中央公園」や、3kmにわたる桜並木が名所として知られる「大泉学園通り」など豊かな自然も楽しめます。

大泉学園駅周辺はにぎやかですが、大通りから少し離れると閑静な住宅街が広がるエリアです。

練馬区の賃貸ニーズ

練馬区は全体的に自然の多さと生活・交通利便性が揃っていて住みやすい点が特徴です。

その住みやすさから住民からの評価も高く、令和4年度の区民意識意向調査では練馬区が住みよいと感じる住民は9割半ば、その理由も「緑豊かで環境がよい」「買い物がしやすい」が上位に挙げられています。

また、練馬区は子育てに力を入れている点も特徴です。練馬区のプレスリリースによると、保育所等利用待機児童数ゼロを3年連続で達成しています。さらに長時間預かりが可能になる幼保一元化施設「練馬こども園」の創設など、幼稚園と保育所の連携も目指しています。

練馬区はほかの区と比較して治安も良く、女性や子どもでも安心して暮らしやすい街です。緑が多く利便性も高い上に、産休明けの保育園確保問題も起こりにくい練馬区は子育てもしやすく、幅広い年代のなかでも特にファミリー層からの高い賃貸ニーズがあるといえるでしょう。

特に上で紹介した石神井公園駅や大泉学園駅は家賃相場も周辺より高くなっており人気です。

練馬区の地価推移と不動産投資における将来性

ここまで、練馬区の住みやすさと賃貸ニーズの高さについて解説してきました。

最後に、練馬区の地価変動の傾向と不動産投資における今後の見通しについて考察します。

練馬区の地価推移

令和5年の地価公示によると、練馬区の住宅地の平均価格は1㎡あたり41万円弱となっています。

23区内で西寄りの練馬区の地価はほかの区部と比べて低く、「23区内で価格をおさえて不動産投資をしたい」という人にとって投資しやすい地域です。

また、ここ数年の基準地（住宅地）の標準価格は下の表のような推移となっています。

参考東京都財務局　東京都基準地価格

練馬区内の地価はおおむね上昇傾向であり、前年から地価が2.8％上がっている練馬区は23区内の不動産投資における穴場ともいえます。

不動産投資における練馬区の将来性

不動産投資において物件の利回りや賃貸ニーズ以外に重要なのが、対象エリアの災害リスクでしょう。

その点、練馬区は下の図の通り23区のなかでは比較的地震に強いエリアです。また水害についても、河川沿いはリスクが高まるものの、大きな河川のない練馬区では大規模な水害のリスクは低いといえます。

練馬区は自然の豊かさと利便性が両立しているにもかかわらず23区のなかでは地価がおさえられており、人口増加が続くと見込まれています。不動産投資において、練馬区は今後も需要が見込まれる将来性のあるエリアだと考えられます。

練馬区で不動産投資をおこなう留意点

先ほども少し述べたように、都営大江戸線は現在の光が丘駅から3駅を新規開業し、最終的にはJR東所沢駅までの延伸が計画されています。それに合わせて延伸区間沿線では都市計画による延伸を見据えた街づくりが進んでおり、練馬区で今後大きく地価が変化する可能性があるエリアです。

現在鉄道空白地帯である延伸予定区間で延伸が実現すれば、都心部だけでなく埼玉方面へのアクセスが大幅に向上し、周辺地域の活性化にも期待できます。賃貸ニーズも増えることが予想されるため不動産投資を考えている人は注視しておくべきでしょう。

ただし、2023年2月時点で東京都の小池百合子都知事が延伸についての検討会の設置を表明している段階であり、現状実現時期については未定です。

上の図を見ても該当地域の用地取得率もまだまだ低く、延伸による需要増加に期待した投資判断の時期は慎重に考えるべきでしょう。

ほかのエリアについても、場所によっては将来的に地価下落や賃貸ニーズ減少が起こる可能性もあります。投資エリアの将来性や賃貸ニーズをしっかり見極める必要があるでしょう。

まとめ

アクセス・生活利便性・住環境が揃い、人口増が続いている練馬区は不動産投資の対象として魅力的なエリアではありますが、今後の少子高齢化によりエリア選定が重要となってきます。

しかし、専門知識のない人にとってエリアや物件について正確に需要を把握するのは難しいでしょう。

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