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元利均等返済と元金均等返済の違いとは?どちらの返済がお得か計算しよう

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

不動産物件を購入する際、多くの人は住宅ローンを受けて物件を購入します。住宅ローンを借りるということは、必ず返済しなければなりません。実はこの返済方法が2種類あることをご存知でしょうか。この記事では2種類の返済方法の違いや、どちらの返済方法がお得なのかを解説していきます。

「元利均等返済」「元金均等返済」2種類の返済方法

住宅ローンの返済方法の前にまずは住宅ローンの減税制度を抑えておきましょう。

住宅ローン控除とは金融機関から、住宅ローンを借り入れてマイホームを購入する(建てる)際、一定の条件を満たせば、税額が控除される減税制度です。一定の条件とは、新築物件や中古物件、建て替えや増築などによっても変わってきます。ご自身の希望物件の条件をクリアすることで、年末のローン残高から所得税を引くことができ、金利負担が軽減される制度です。

しかも、住宅ローン残高の1%が10年間にわたって控除され、所得税が控除できない場合は住民税から控除されるという制度です。1年間で20万円の控除の場合、10年で200万円にもなるため、借入額が大きければ大きいほど控除額も増額するという仕組みです。

多くの金融機関で住宅ローンを利用可能ですが、どの金融機関を選べばいいか、少し悩んでしまう人もいるでしょう。もちろん金利の安さや、ローン額の金額で決める人も多いと思いますが、一つの指標として「返済方法」で選んでみてはどうでしょうか。

返済方法には2種類あります。それが「元利均等返済」と「元金均等返済」です。

住宅ローンを受けた後に毎月の返済額は、元金と利息の2つで決まります。元金の返済額によって、ローン残高も変わり、それにより住宅ローン控除額も変動します。

住宅ローンで毎月支払う金額は、元金返済分と利息の2つで構成されています。

元金返済分をいくら支払ったかで、ローン残高が残る仕組みとなっています。

返済額に関しては返済方法によって変動があるため、「元利均等返済」と「元金均等返済」のどちらの返済方法を選ぶかで金額が変わってきます。それぞれについて詳しく見ていきましょう。

参考住宅ローン控除を確実に申請しよう!必要書類からスケジュールまでを解説

元利均等返済とは

元利均等方式は、始めに元金と利息の合計金額を出し、それを均等にして返済していく方法です。返済額が一定で変動がないため、キャッシュフローの計算や返済計画を立てやすいといえます。

住宅ローンだけではなく自動車ローンやアパートローンなども、この「元利均等返済方式」が一般的に使われています。

元利均等返済方式は、毎月の返済額を同じにするため、始めのうちは返済額の中で元金の割合が小さくなります。返済が進む毎に元金の割合が高くなる仕組みです。

最初は利息を多く支払う形になるため、元金均等返済方式と比べて総支払額が多くなります。

しかし毎月の支払い額が一定で、なおかつ毎月の支払い額を抑えたい人におすすめです。不動産投資を副業で取り組む会社員大家さんなどは、こちらの方が向いています。

メリットとデメリット

元利均等返済のメリットとデメリットを見ていきましょう。

先述した通り、元利均等返済は返済額が変わらない一方で、利息の割合が変動します。始めは借入金額が大きいためそれにかかる利息は大きく、返済のほとんどが利息になってしまいます。そのため元金の減りが遅く、それにより総支払額が大きくなってしまうことが大きなデメリットです。

しかし、毎月の返済額が一定であることで「長期的な返済計画」が立てやすいという大きなメリットです。会社員の場合は毎月の給与が決められているため、住宅ローンの返済額が月によって変動があると、給与では賄えないなんてことがある可能性も。

返済が滞ってしまう位であれば、無理せず一定金額を返済する方を取った方がいいといえます。

不動産投資は危ない橋を渡る投資ではありません。総支払額よりも、毎月必ず返せる額でコツコツと安定した投資をすることが最善だと考えます。

参考不動産投資ローンは繰り上げ返済すべき?メリットとデメリットを検証

計算方法は?

元利均等返済の計算方法を解説します。
住宅ローンの返済額は、借入額・金利(年利)・返済期間で変わってきます。

毎月の返済金額 =(借入金額 ✕ 月利)÷(1 -(1 + 月利)- 返済回数
利息 = 毎月の元本 ✕ 月利
月利 = 年利 ÷ 12

このような計算式で算出することが可能です。
この計算をエクセルの関数を使うことで簡単に計算することもできます。

利息を計算する関数「IPMT関数」

IPMT関数を使うことで、毎月の利息計算をする事が可能です。

例:2,000万円を3%の利率で420回払いで借りたときの12ヶ月目の利子の計算式
=IPMT(0.03 / 12,12,420,20000000)

結果は - ¥49,248.98と計算できました。

毎月の支払額を計算する「PMT関数」

PMT関数を使えば、毎月の支払額を算出することができます。

例:上記と同じように、2,000万円を3%の利率で420回払いで借りたときの毎月の支払額の計算式
=PMT(0.03 / 12,20,20000000)

結果は - ¥76,970.04となりました。

エクセルであれば簡単に計算することができるので、この関数を使ってみて下さい。

元金均等返済とは?

次に元金均等返済方式について解説します。元金均等返済とは、金融機関で受けた住宅ローンの金額を返済回数で割り、毎月同額の元金に利息が上乗せされる返済方法です。

元金が均等となり上乗せ分の利息が変動するため、毎月かかる返済額は始めが高く、徐々に利息が小さくなるため返済額も低くなります。

毎月固定の返済額ではないため、始めのうちは大きい返済額でキャッシュフローの計算が大変だといった声も聞いたことがあります。

参考不動産投資ローンの融資を受ける前に知っておきたい大事な知識

メリットとデメリット

毎月の返済金額は、元金の残高に対する利息額であることから、残高が減ると利息額も減ります。そのため住宅ローンの返済が始まったときが、返済額が一番多いというのが大きなデメリットです。しかし、早目に元金が減るため総支払額も減るのが大きなメリットと言えます。

計算方法は?

元金均等返済は、元金部分は固定されているため、金利分をエクセルの関数を使って計算しましょう。

利息を計算する関数「ISPMT関数」

ISPMT関数を使うことで、毎月の利息計算をする事が可能です。

例:2,000万円を3%の利率で420回払いで借りたときの12ヶ月目の利子の計算式
=ISPMT(0.03 / 12,12,420,20000000)

結果は - ¥48,571.42857と計算できました。

元利均等返済と元金均等返済をシミュレーションで比較検討

実際に元利均等返済と元金均等返済は、返済金額にどのくらいの差があるのかを見ていきましょう。

どちらの返済方法を選択すべきかは、返済額だけではなく返済計画に大きく関わります。

それは人生のライフプランともいえるでしょう。金額をシミュレーションした上で、どちらを選択すべきか考えましょう。

では下記の条件でどのくらい金額に差があるのかを見ていきましょう。

借入金額:2,000万円
金利:固定金利3%
返済期間:35年間(420カ月)

<元利均等返済>
毎月の支払金額が一定であるのが特徴の元利均等返済。上記の条件で、毎月の支払い額を出してみると、毎月の支払い額は【¥76,970】となりました。

これを35年で計算すると、総支給額は【¥32,327,400】と計算できます。

<元金均等返済>
元金の返済額は借り入れ金2,000万円を返済期間の月で割るので、2,000万円 ÷ 420月 = 4万7620円が毎月の元金返済金額となります。

さらに、この金額に金利額が上乗せされますので、毎月の支払金額は以下のようになります。

1ヵ月目:元金(¥47,620)+ 利子(¥49,880)=【¥97,500】
12ヵ月目:元金(¥47,620)+ 利子(¥48,571)=【¥96,190】
24ヵ月目:元金(¥47,620)+ 利子(¥47,142)=【¥94,760】
400ヵ月目:元金(¥47,620)+ 利子(¥2380)=【¥50,000】

このように元金均等返済の場合は、時期が過ぎるほど利子が下がっていきます。

しかし元利均等返済と比べると、始めのうちは返済額が毎月数万円も変わるため、キャッシュフローに余裕がない場合などはこの差が大きいものになります。

また物件を購入した際は共働きであった夫婦も、子どもが出来ると妻が育児で家に入る、といったことも十分考えられます。そうなると世帯収入も一気に変わるため、住宅ローンの返済計画に支障が出てしまいます。

それに加え人生100年時代といわれているように高齢化が進み、急に病気になってしまうといった予期せぬ出来事も考えられます。その時に余裕のないキャッシュフローであれば、高額な住宅ローンの返済は家計を苦しめることにも繋がります。

まずはご自身の資産状況を確認し、どちらの方が無理のない返済計画となるかを十分考えた方がいいでしょう。

また住宅ローンは「ボーナス返済」も可能となっています。ボーナスが入ったことで、毎月の返済額にプラスするということも可能です。これによりまとまった金額で元金を減らすことも可能となります。

こういった選択も視野に入れながら、自分はどちらの返済が合っているのかもしっかりと考えましょう。

低金利の場合、元金均等返済のメリットは?

これまで元金均等返済と元利均等返済を比較すると、総支給額は「元利均等返済」の方が多いと解説してきましたが、実は金利の高低によっても総額の差が大きく変わってきます。

金利が高い状態であれば、総額の差は更に開き、低金利の場合は総額の差は小さくなります。金利に関しては、住宅ローンを受ける金融機関によっても大きく変わるため、金利が低い金融機関で住宅ローンを受ければ、元金均等返済の方がメリットとなります。

住宅ローンを受けられる金融機関の多岐にわたります。

  • メガバンク
  • 都市銀行
  • 地方銀行
  • 信用金庫
  • 信用組合
  • 政策金融公庫
  • ノンバンク系列

このように様々な金融機関があり、金利や融資の審査基準も違います。

どの金融機関を利用すべきかは、不動産投資家の職業、年収、保有資産、自己資金、共同担保可能な不動産資産の有無などの属性によっても変わってきます。

自分の属性はどの金融機関が受けられるのか、メリットがあるのか、融資の担当者に相談しながらベストな金融機関を選んでください。

金利の引き下げ交渉も可能

また、金融機関には金利に対してある程度まで幅が設定されます。審査基準と照らしながら、投資家への金利を定めるためです。これは逆に「交渉によって金利を下げられる」ということです。

しかし不動産投資を始めたばかりの人や、知識も経験も無い人が、金融機関の担当者と話して交渉するのは難しいです。交渉する場合は、個人でするのではなく間に入っている不動産業者にお願いするのがおすすめです。不動産業者によっては、金融機関と強いパイプを持っている場合があり、「この不動産業者が紹介するのであれば…」といったことも十分あり得ることです。

そのためにも信頼できる不動産業者とパートナー関係を作ることが重要です。それから金融機関へ事業計画・属性をアピールし交渉をするのが最適と考えます。

参考2020年(令和2年)最新版不動産投資ローンの金利はどのくらい?相場を比較

まとめ

住宅ローンの返済方法について解説してきました。返済方法のメリット・デメリットは個人によって当てはまるかどうかも変わってきます。そのため、今回解説した内容を基に、自分に合う返済方法はどれなのかを考えましょう。また金利の交渉だけではなく、不動産投資をする上では様々な知見を持っている不動産業者との関係性も非常に重要です。大手は良いというわけではなく、豊富な実績やコネクションを持ち、人として信頼できるパートナーになりえる業者との繋がりは持っておきましょう。

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