不動産投資を始めようと思っている方の多くが悩むポイントは、「どの物件を購入するべきか」「いつ物件を購入するべきか」という２点ではないでしょうか。

一方で、初心者の方が見落としがちなのが、「いつ物件を売却するべきか」という出口戦略です。もちろん相続税対策などを視野に不動産を持ちつづける選択もありますが、投資をおこなう際には出口戦略を含めて投資計画をたてるのが一般的です。

しかし、経済状況が刻一刻と変化し、先がなかなか読めない現代において、投資用不動産を売却する適切なタイミングは計りづらいのが現状です。

そこでこの記事では、投資用不動産が高く売れる条件を確認し、その売り時について解説します。「今は投資用不動産を売却するべきなのか」という点も解説しますので、不動産投資の初心者の方だけでなく、すでに不動産をお持ちの方もぜひご参考ください。

投資用不動産はどのような条件で高く売れるのか

こちらの項目では、投資用不動産が高く売れる条件を見ていきます。不動産を売却する際は、高く売却できるタイミングに合わせるのがひとつの有効な戦略です。公示価格、入居率、購入ニーズの３点から見ていきましょう。

土地の公示価格が高いとき

公示価格とは、国土交通省の土地鑑定委員会が公表している土地の価格のことです。公示価格は不動産の査定の参考指標となるため、公示価格が高いときは不動産が高く売れるタイミングであると言えます。

公示価格をチェックするには国土交通省の検索システム「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」が有用です。ご自身が所有している物件・投資対象として検討している物件の地域を選択し検索してみましょう。

また、公示価格を計る際には相続税評価額に用いられる「路線価」も参考になります。路線価は公示価格と連動し、約８割の数値となるため、路線価を０.８で割ることでおおよその公示価格を算出することができます。国土交通省による公示価格の更新が３月中旬、国税庁による路線価の更新が７月初旬とタイミングにズレがあります。最新のものを知るために、時期によって双方を使い分けるとよいでしょう。

路線価は国税庁の「路線価図・評価倍率表」にて調べることができます。公示価格と同様、地域を選択し検索してみましょう。

入居率が高いとき

入居者がいる物件を売却する際、その物件は「オーナーチェンジ物件」と言われます。オーナーチェンジ物件は不動産投資家にとって需要があるため、高く売却できる可能性が上がります。

入居率が高いオーナーチェンジ物件は、新規の入居者を募集する労力や費用を削減できるため、不動産投資家にとって魅力的な物件となるのです。中でも入居率１００％の物件、すなわち満室の物件は居住希望者への売却は不可能ですが、投資家の買い手が見つかりやすくなります。

不動産の購入ニーズが高いとき

不動産に限らず、ものの価値は需要と供給のバランスによって決まります。一般的に、供給に対し需要が多くなるとものの価値は上がり、需要に対し供給が多くなるとものの価値は下がります。たとえば、作物が豊作になりかえって貧乏になってしまうことを「豊作貧乏」と呼びますが、これは作物が供給過多となり作物の価値が下がってしまうため起こる現象です。

不動産物件も同様で、売却用として市場に並ぶ物件数よりも不動産を買いたいというニーズが充分に多いとき、不動産の価値は高くなります。一方で、バブル時代の末期に不動産価格が暴落したのは、多くの人が不動産を所有している状態で金融政策の引き締めにより新たな買い手が少なくなり、供給過多に陥ったことが要因のひとつとされています。

経済状況と照らし合わせた不動産の購入ニーズは、物件の価値に大きな影響を与えるのです。

不動産投資の売り時とは

不動産価格が上がる条件を確認したところで、投資用不動産の売り時をご紹介していきます。不動産の価値が高まったときだけでなく、大規模修繕や減価償却、引っ越しシーズンなども売り時に影響を与えます。

不動産が高く売却できるとき

先述のとおり、土地の公示価格が高く、入居率が高く、不動産市場全体の購入ニーズが高いときは物件が高く売却できる可能性が高まります。

一方で、これら３点の要素において「今が最高のタイミングなのか」を判断するのは難しいと言えます。公示価格や路線価は国土交通省や国税庁の公示に委ねられ、居住者が契約更新するか否かはもちろん居住者本人に委ねられ、不動産市場の購入ニーズは景気動向に大きく左右されます。

そのため、これら３点が好調なタイミングかつ、以下にご紹介するような時間的な制約をもつ条件を考慮することで、適切な売り時を見定めるとよいでしょう。

大規模な修繕がおこなわれる前

大規模修繕は多くの費用がかかるため、修繕実施前は売却のひとつのタイミングとなります。マンションの場合、修繕費用は居住者による修繕積立金から支払われますが、大規模な修繕の際は修繕積立金では足りず、一時徴収金という形でオーナー側に請求されることがあります。

大規模修繕のうち、排水設備の交換は築年数２０年のタイミングでおこなわれます。築２０年という年数は、物件売却のひとつの節目と言えるでしょう。

「大規模な修繕の前は物件の買い手が現れないのではないか」といった疑問を持つ方もいるかもしれません。しかし、中古物件を新築よりも安い値段で購入し、リノベーション・リフォームをして、グレードを高める戦略が浸透してきたことから、修繕前の中古物件にも一定の需要が見込めるのです。また、中古物件は新築プレミアがないため、大幅な下落リスクを回避することができます。そのため、築２０年クラスの中古物件でも現実的に売却が可能になります。

減価償却の完了やデッドクロスが起こる前

高額で何年も使う資産の購入費用を、資産の使用期間で分割して経費に計上することを「減価償却」と言います。減価償却をおこなうことで、資産を購入した年のみに経費が集中することを防ぎ、数年～数十年単位で分散した経費を申請できるため税金対策の面で役立ちます。

減価償却が終了すると物件の購入費用を経費計上できなくなり、所得税が高くなってしまいます。減価償却の法定期間は木造建築で２２年、鉄骨造の建築で３４年、RC造の建築で４７年と定められており、物件購入時の築年数を引いた年月で減価償却をおこなうことができます。たとえば築１５年の鉄骨建築の物件を購入した場合、減価償却期間は３４年−１５年で１９年となります。

また、金融機関からの融資を受けて不動産物件を購入した場合、月々のローンを支払うことになります。このローンのうち金利を除いた金額（＝元金返済額）は経費として計上することができません。ローンの元金返済額が減価償却費を上回るタイミングで、見かけ上は利益が出ていても所得税の徴収によって純粋な利益が減少し、収支がマイナスになってしまう可能性があります。このタイミングをデッドクロスと呼び、不動産を売却する目安となります。

ちなみにデッドクロスが生じる原因としては、ローンの返済継続による利息の減少、減価償却期間の終了、減価償却費の減少などが挙げられます。特に減価償却は定額法と定率法の２択から選ぶことができますが、定率法は年月が経つにつれ計上できる金額が減っていく形式のため、デッドクロスを招きやすくなってしまいます。定率法には、初期の高い節税効果により手元キャッシュを早期に多く確保できるというメリットがあるのですが、デッドクロスというリスクも生じるのです。

これから物件購入をおこなう方は、出口戦略までを見据えた投資計画を立て、減価償却の方法も考えるようにするとよいでしょう。

引っ越しがおこなわれるシーズン

物件購入ニーズが高いタイミングとしてわかりやすいのが、引っ越しが多くなる２〜３月の時期です。物件の売却までは３ヶ月から６ヶ月ほどの期間が必要となるため、８月から売却の準備をし始めると余裕をもって引っ越しシーズンでの売却が可能となります。

今は投資用不動産を売却するべき？

ここまで投資用不動産の価格が高くなる条件と売却のタイミングを見てきましたが、それでは「今売るべきタイミングなのか」を気になっている方もいるのではないでしょうか。そこで、この記事を作成している２０２２年２月時点において、投資用不動産は売却すべきなのかを見ていきましょう。

物件の価格推移から考えると売り時

不動産投資と収益物件の情報サイトの「健美家」は、収益物件の市場動向を四半期ごとに公開しています。２０２１年１０月～１２月期のレポートを参照すると、物件の価格推移は以下のようになっています。

２０１２年から２０１５年にかけて８０％程度上昇しており、２０２１年１２月まで細かな上下を繰り返しながら横ばいとなっていることが分かります。この推移から考えると、２０１２年以前に投資をおこない、充分に利益が出ている方は売却を検討すべきタイミングと言えるでしょう。

また、現在の価格だけでなく、今後の価格推移も検討すべきポイントとなります。不動産のこれからの価格推移について詳しくは、当サイトの以下の記事でご紹介しています。

参考投資用不動産の価格推移をご紹介！これから価格変動が起こる要因についても解説

経済状況から考えると待つ選択も可能

2022年以降の経済状況を考えると、不動産投資が有利なインフレとなる見通しが強いため、投資用不動産の購入ニーズが上がる可能性が高くなります。

先述のとおり、購入ニーズが高くなると供給に対し需要が多くなり、基本的にものの価値が高くなります。同様のタイミングで売却用の不動産が溢れかえってしまうパターンもあるため一概には言えませんが、不動産の購入ニーズが高まるであろう時期を見据え、今はまだ不動産を所有しておくのもひとつの手です。

また、インフレ期には現金ではなく不動産をはじめとする現物資産をもっておくほうが有利となるため、あえて物件を手放さないということもひとつの選択肢となります。いずれにしても、インフレの可能性が高いと判断し、不動産の売却を待つことも戦略となるでしょう。

インフレと不動産について、詳しくは当サイトの以下の記事にてご紹介しています。

参考アフターコロナに備えよう！インフレ対策に不動産投資が効果的な理由とは？

引っ越しシーズンを視野に入れると待つべき

先述のとおり、引っ越しシーズンを考えると８月から動くのが適切と言えます。もちろん引っ越し需要だけがすべてではないため、８月というタイミングにこだわりすぎる必要はありませんが、ひとつの判断材料として頭に入れておくとよいでしょう。

修繕時期や減価償却期間を考えるとケースバイケース

先述の大規模修繕や減価償却の完了、デッドクロスの発生といったタイミングは、物件の購入時期や築年数、キャッシュフローの計画などによってさまざまです。今が適切かどうかは各々の投資状況によって異なるため、自身の投資計画や物件情報と照らし合わせながら判断するようにしましょう。

まとめ

この記事では投資用不動産の売り時について、価格が高くなる条件や売るべきタイミング、今が売り時かどうかの３点について解説しました。

総合的に考えると、個々の事例によって検討すべき項目のレベル感が異なるため、「投資用不動産の売り時」はケースバイケースと言えるでしょう。「半年後に大規模修繕が差し迫っているけれど、引っ越しシーズンじゃないから待とう！」というのには「待った」が掛かります。何を優先して考えるべきかは、投資家や不動産物件が直面している事柄によって異なってきます。

そのため、物件の売却を検討されている方は、ご自身のパートナーとなる不動産投資会社の担当者とも相談しながら、「今かどうか」の判断をおこなうようにするとよいでしょう。また、減価償却の項目でも触れたように、物件購入時点で出口戦略までを見据えた投資計画を立てることが投資成功の要となります。売り時までを考えた不動産投資をおこなうために、当社のコンサルタントをパートナーとしてお選びください。