首都圏の不動産投資が「爆伸び」中｜2025年は投資のチャンス？市場動向を徹底概説
- 更新：
- 2025/06/22
首都圏の不動産投資額がニューヨークに次ぐ世界2位にランクインし、国内外から注目を集めている日本の不動産市場。2025年はさらなる成長が期待されるなか、個人投資家はどのような「投資チャンス」が待っているのでしょうか。
この記事では、最新の市場データと投資家動向を分析し、2025年の首都圏不動産投資の可能性を詳しく解説します。価格上昇のトレンドが続く首都圏で、どのような物件が投資対象として魅力的なのか。一般のサラリーマンでも参入できるチャンスはあるのか。データにもとづいた客観的な視点から、首都圏不動産投資の現状と将来性を見ていきましょう。
- 目次
- 2024年、日本の首都圏への不動産投資額が世界2位に！
- 首都圏の不動産市況・市場動向は実際どうなの？
- 首都圏への不動産投資が国内・海外を問わず人気を集める理由
- 首都圏の不動産投資で人気の物件タイプ
- 首都圏の中古ワンルームマンションならサラリーマンでも手出ししやすい！
- まとめ
2024年、日本の首都圏への不動産投資額が世界2位に！
2024年の世界の都市別不動産投資額で、日本の首都圏が対前年比46％増の約3兆円を記録しました。ランキングではニューヨークに次ぐ第2位です。インバウンドの増加によりホテル・商業施設への投資が増えたほか、ブラックストーン社による「東京ガーデンテラス紀尾井町」の取得（4,000億円）をはじめ、大型取引が活発だったことが要因とみられています。
このような投資熱の高まりは、日本の不動産市場が世界的に注目されている証拠といえるでしょう。
首都圏の不動産市況・市場動向は実際どうなの？
世界からの資金流入が活発になっているとはいえ、首都圏の不動産市場は本当に活況なのでしょうか。正確な分析には、価格推移（不動産価格が上がっているか）と人口動態（住む人・使う人が増えているか）の両面を確認することが欠かせません。実際のデータをもとに詳しく見ていきましょう。
首都圏の不動産価格推移｜ほぼ右肩上がり状態
首都圏の中古マンション価格は、2024年まで一貫して上昇トレンドを継続しています。東日本不動産流通機構のデータによると、2024年の中古マンション成約件数は37,222件（前年比3.4％増）となり、2年連続で前年を上回りました。
注目なのが、㎡単価の継続的な上昇です。成約物件の㎡単価は76.88万円（前年比6.9％上昇）と、12年連続の上昇となっています。この12年間で、なんと101.3％と2倍を超える上昇率を記録しています。
首都圏全体の価格上昇が広範囲にわたって進んでおり、高額物件の需要も堅調に推移。また、中古戸建住宅の成約物件価格も3,948万円（前年比2.6％上昇）と4年連続で上昇しており、戸建でも価格上昇傾向が続いています。
賃貸需要を左右する「人口」もあわせてチェック
不動産投資の成功には「賃貸需要が安定していること」が不可欠。その根拠となるのが人口動態です。総務省統計局の住民基本台帳人口移動報告によると、首都圏への転入超過は継続しており、賃貸需要を支える基盤が維持されています。
実際のデータを見てみると、2024年の首都圏（東京圏：東京・神奈川・埼玉・千葉）における転入超過数は119,337人。29年連続で転入超過が続いている状況です。
さらに、2024年の首都圏への外国人の転入超過数は、過去最多の16,506人となりました。こうした外国人の流入も、賃貸需要アップに一役買っています。
都道府県別社会増減数を見ると、東京都は最大の社会増加数を維持しており、首都圏全体での人口流入が続いている状況です。
結論：2025年も首都圏の不動産市場は成長の可能性大｜投資チャンス
ここまで見てきた不動産価格や人口のデータを見る限り、2025年も首都圏の不動産市場は成長を続ける可能性が高いです。
海外投資家の積極的な参入により投資額が大幅に増加している現状は、日本の不動産市場の国際的な評価の高さを示しています。円安効果もあり、海外からの投資資金は今後も流入が期待されるでしょう。
積極的な資金流入が続けば、物件価格の上昇傾向も継続することになります。2025年も、首都圏への不動産投資は絶好のタイミングです。
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首都圏への不動産投資が国内・海外を問わず人気を集める理由
そもそも、なぜ日本の首都圏はここまで世界の投資家から注目されているのでしょうか。その5つの理由を解説します。
海外投資家にも購入の制限がほとんどない
日本の不動産市場は、海外投資家にとって手を出しやすい環境が整っています。多くの国では外国人による不動産購入に厳しいルールを設けていますが、日本にはほとんど制限がありません。
- 外国人による不動産購入に法的制限がほとんどない
- 居住要件や永住権の取得は不要
- 法人設立による購入も比較的簡単
- 金融機関からの融資も条件次第で可能
- 賃貸経営による収益確保も自由
たとえばシンガポールでは外国人の住宅購入に追加印紙税が課せられ、香港でも非居住者への課税強化が進んでいます。こうした他国の規制強化と比較すると、日本は「異常なほど不動産投資がしやすい」環境となっているのです。
カントリーリスクが低い
政治的・経済的な不安定さを示す「カントリーリスク」において、日本はもっとも安全とされる「A」ランクです。日本は世界的に見ても政治的・経済的な安定性が高く、低リスクで長期投資に適した環境となっています。日本のカントリーリスクが低い理由は以下のとおり。
- 大統領制でないため政権交代による急激な政策変更のリスクが低い
- 法制度が整備されており、財産権保護の確実性が高い
- 通貨（円）の信頼性が高い
- インフレ率が安定している
- 社会インフラが充実している
とくに近年は「ロシア・ウクライナ情勢」から代表されるように、世界的に政治的なリスクが高まっている状況です。このような状況のさなか、日本の安定性はより一層評価されています。アジア・太平洋地域における安全な投資先として、首都圏不動産への資金流入が加速しているわけです。
利回りは決して高くないが、キャピタルゲインも狙えて投資効率が良い
首都圏の不動産投資は、年間の家賃収入だけを見ると他地域と比較して利回りが高くありません。マンション・アパート・戸建て、どれに投資しても「利回り10％」を超えるケースはめったにないでしょう。
しかし、過去12年間で首都圏の中古マンション価格は2倍を超える上昇を見せており、家賃収入を得ながら将来的には売却益を得られる環境が整っています。海外投資家が積極的に参入している理由も、この「インカムゲインとキャピタルゲインの両取り」が狙えるからです。
世界的に見ると、日本の首都圏の物件は安い
実は、高騰を続けている日本の首都圏のマンションでさえも、世界的に見ると決して価格が高すぎるわけではありません。東京の物件価格を100としたとき、香港やロンドンのように200（2倍）以上の価格となっている地域が複数あります。
むしろ東京は「手出ししやすい」部類に入っており、それでいて安定した家賃収入と将来の売却益に期待できることから、多くの投資家がこぞって手を出しているわけです。
物件の質が高く、天災などのリスクが低い
日本の物件は厳格な建築基準法に基づいて建設されています。長期にわたって安定した資産価値を維持することが、他国と比べて容易です。2011年の東日本大震災時も、直後こそ「買い控え」による若干の物件価格の下落傾向がみられましたが、2013年ごろから再度上昇傾向に転じています。
住宅分野においては、とくに東日本大震災クラスの災害でも倒壊がなかったマンションが大きな伸びを見せました。天災が起きても、長期的に見れば資産価値が上がっていく可能性が高いのは、日本ならではのメリットといえるでしょう。
首都圏の不動産投資で人気の物件タイプ
CBREの調査によると、首都圏で人気の物件タイプは以下の3つと分かりました。
それぞれ、現状や人気の理由を詳しく見ていきましょう。
参考CBRE「MARKETVIEW|JAPAN INVESTMENT|2025年第1四半期」
オフィス
2025年第1四半期のオフィス投資額は1兆1,170億円と、すべての物件タイプの中でもっとも多い投資額を記録しました。オフィス投資が人気を集める理由として、以下の点が挙げられます。
- テナント需要が改善してきている
- 長期契約による安定収入が期待できる
- 事業会社が資金調達のために積極的に販売している
最近では船井総研ホールディングス社が自社ビルを売却するなど、大企業が資金調達のために大規模オフィスを放出するケースも増えてきました。コロナ禍が収束したことによる「オフィス回帰」の動きもある中、投資家が需要の高いオフィスを活発に取引しています。
商業施設・ホテル
商業施設の投資額は2,530億円（対前年同期比3.6倍）、ホテルの投資額は1,730億円（対前年同期比81％増）と、ともに大幅な伸びを見せています。コロナ禍の収束から外国人観光客が大幅に増加し、いわゆる「インバウンド需要」が生まれたことが最大の理由です。
CBREの調査では、7割超の投資家が「ホテルの需要は拡大する」と回答しており、今後も投資資金の流入が期待されます。
住宅（マンション等）
住宅への投資額は1,410億円（対前年同期比25.2％減）と減少しましたが、中長期的な需要は安定しています。
CBREの調査でも、今後3年間の住宅需要について、大半の投資家が「やや拡大する」もしくは「今と変わらない」と回答。非常に安定した投資対象として認識されており、堅実派の投資家が積極的に取引しています。
今後も一時的に下がることはあれど、大幅に下落するようなケースはあまり考えられないでしょう。
首都圏の中古ワンルームマンションならサラリーマンでも手出ししやすい！
億単位の大型不動産取引が話題となる首都圏ですが、一般のサラリーマンでも参入できる投資手法があります。それが中古ワンルームマンション投資です。中古ワンルームマンションなら少ない元手で、かつ手間をかけずに運用できます。
ここでは、なぜ中古ワンルームマンションが個人投資家にとって魅力的なのか詳しく見ていきましょう。
中古ワンルームマンションなら「元手10万円」でも始められる可能性アリ
多くの方が「ワンルームマンションといっても、少なくとも数百万円はお金がないと無理でしょう…？」と勘違いしています。中古ワンルームマンション投資の最大の魅力は、少額の自己資金からスタートできることです。実は「フルローン」を使って関連費用ごとローンにまとめれば、なんと10万円程度の自己資金から投資できます。
もちろん、融資条件は金融機関や物件によって大きく異なります。また、年収や勤務先、自己資金の額によって、より有利な条件でローンを組める可能性もあるでしょう。
ただし前提として「少ない金額で投資できるハードルの低さ」があるため、貯金があまりないサラリーマンでも手出ししやすいのが中古ワンルームマンションの魅力です。
不動産会社に依頼すれば賃貸・物件管理はほぼお任せ可能
中古ワンルームマンション投資では、専門の不動産会社に委託することで、以下のほぼすべての業務をおまかせできます。
- 入居者の募集・審査
- 賃貸借契約の締結
- 家賃の集金・送金
- 入居者からのクレーム対応
- 建物・設備のメンテナンス
- 退去時の立会い・現状回復
管理委託料は家賃の5～10％程度が一般的ですが、この費用を支払うことで「ほったらかし投資」が実現。本業に集中しながら副収入を得られるのは、時間がないサラリーマンにとって大きなメリットです。
やるべきことは「基礎知識をつけること」と「成功率が高い物件を見つけること」
中古ワンルームマンション投資で成功するためには、まず以下のような「基礎知識」をつけることが必要です。
- 不動産投資の基本的な仕組み
- ローン・税務に関する知識
- 物件選びのポイント
- 市場動向の読み方
- リスク分散の方法
たとえば税務に関する知識がないと、正しく確定申告できずに後から多額の税金が発生してしまうリスクも。当社では不動産投資の基本をまとめて学べる13冊の電子書籍をご用意しています。無料会員登録で読めるので、まずは通勤時間などで読み進めてみてはいかがでしょうか。
そして、不動産投資の成功を左右するのは、最初の「物件選び」です。需要のない物件を選んでしまえば、不動産投資は絶対に成功しません。当社では専門のコンサルタントによる無料相談も承っておりますので、お気軽に物件選びについてご相談ください。過度な勧誘は一切ございません。
まとめ
2025年の首都圏不動産投資市場は過去最高水準の投資額を記録し、国内外からの注目を集めています。中古マンションの㎡単価は12年連続で上昇を記録。安定した人口流入により賃貸需要も高く、投資環境は良好な状態です。サラリーマンは手間なく少ない手出しで始められる「中古ワンルームマンション投資」で恩恵を受けるチャンスが到来しています。
当社では東京23区を中心に、首都圏の優良物件情報と不動産投資のノウハウを大量に保有。「投資家目線の中立的なアドバイス」で、あなたが一方的に不利になるような物件のご提案は絶対にいたしません。
中古ワンルームマンションへの不動産投資について詳しく聞きたい方は、お気軽に無料相談をご利用ください。
この記事の執筆： 及川颯
プロフィール：不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。
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