2024年4月1日より、不動産の相続登記が義務化されます。今回の義務化は、これから相続される不動産だけでなく、過去に相続された不動産についても対象です。特に相続税対策で不動産投資を行いたい場合、万が一相続登記を忘れてしまった際の罰則や、相続登記をしなかった場合どうなるのかが気になる点ではないでしょうか。

本記事では、相続登記の概要や義務化の理由、相続登記が義務化されるとどうなるかについて解説します。さらに、相続登記をしなかった場合に起こりうる問題や不動産投資への影響も解説。本記事を読むことで、不動産投資における相続登記への心配や不安を払拭できるでしょう。相続登記の義務化が不動産投資に与える影響について心配な方は、最後までご一読ください。

• 相続登記とは
• 相続登記が義務化された理由
• 相続登記の義務化で相続から3年以内の登記が必須となる
• 相続登記をしなかった場合に起こりうる4つの問題
  • 問題①：所有権の存在を第三者に主張できない
  • 問題②：不動産の売却や不動産を担保にした融資ができない
  • 問題③：相続トラブルや近隣住民に悪影響を及ぼす原因となる
  • 問題④：罰則を受ける可能性がある
• 期限内に相続登記できない場合は「相続人申告登記制度」を活用する
• 相続登記義務化が不動産投資に及ぼす影響
• まとめ

相続登記とは

土地や建物といった不動産の所有者が亡くなった場合、相続登記により登記簿上の不動産所有者の名義を変更する必要があります。法務省による相続登記の定義は「相続した土地・建物について、不動産登記簿の名義を変更すること」。相続登記を行い登記簿上の所有者の名義を変更することで、法律上の不動産所有者が自分に変わっていることを第三者に主張できます。

今までは相続登記は任意でしたが、不動産登記法の改正により、2024年4月1日より義務化されることになりました。相続登記の期限は、相続の事実を知ったときから3年以内。正当な理由なく期限内に相続登記を行わないと、10万円以下の過料となる条文（不動産登記法164条）も新設されました。

相続登記が義務化された理由

では、なぜ相続登記が義務化されたのでしょうか。理由を説明する前に、相続登記の流れを頭に入れておきましょう。

相続登記は、戸籍関係書類を取得し登記申請書を作成、法務局に提出する流れです。まず、被相続人（＝ 亡くなった方）の出生から死亡までの経緯が分かる戸籍関係書類を取得します。戸籍関係書類とは、戸籍謄抄本や除籍謄抄本といった戸籍記録事項証明書です。被相続人の本籍に変更がある場合、変更時に本籍があった市区町村に戸籍謄抄本を請求しなければなりません。例えば、3回戸籍を変更している場合は、3市区町村に戸籍謄抄本を請求します。

そして、相続人（＝ 相続の対象者）全員分の「住民票の写し」や、戸籍記録事項証明書（戸籍謄抄本）などの添付が必要です。特に相続人が多い場合は、相続人全員分の書類を集める作業に対して大変な労力が必要となります。

このように書類取得が大変で、かつ相続登記が任意であったことから相続登記がなされず、登記が昭和以前から全く変わっていないケースも多くありました。相続登記がされなかった結果、登記簿を見ても現在の所有者がわからない「所有者不明土地」が全国で急増。土地の所有者がわからないことから、公共工事の際に許可が取れない、土地が荒れてしまうといった問題が日本各地で起こります。

所有者不明土地への対応を検討するため、国土交通省は「所有者の所在の把握が難しい土地への対応方策に関する検討会」を2015年に設置しました。同会により出された「所有者の所在の把握が難しい土地に関する探索・利活用のためのガイドライン（第3版）」内でも、次のように問題提起されています。

不動産登記簿等の所有者台帳により、所有者が直ちに判明しない、又は判明しても連絡がつかない土地（以下「所有者の所在の把握が難しい土地」という。）については、相続件数の増加や、地方から都市への人口移動に伴う不在村者の増加などにより、地方を中心に今後も増加することが想定されます。

将来、このような土地が増大すれば、公共事業のみならず、民間も含めた様々な事業の推進において土地の円滑な利活用に支障を来すだけでなく、所有者の探索や所有権の取得等に要する負担も増大するおそれがあります。

引用国土交通省・所有者の所在の把握が難しい土地への対応方策に関する検討会「所有者の所在の把握が難しい土地に関する探索・利活用のためのガイドライン（第３版）」

このような所有者不明土地に関する問題を解消するため、2021年に不動産登記法が改正。2024年4月1日より相続登記が義務化されることとなりました。

相続登記の義務化で相続から3年以内の登記が必須となる

相続登記の義務化により、2024年4月1日からは、相続により不動産を取得した際は相続登記が必須となります。相続登記の期限は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内。遺産分割により不動産を取得した場合も、相続登記が必須です。こちらも、遺産分割から3年以内に相続登記をしなければいけません。

相続登記は、2024年4月1日以前に相続した不動産も対象です。義務化前に相続で取得した不動産に関しては3年の猶予期間があり、2027年3月31日までに登記を済ませる必要があります。

相続登記をしなかった場合に起こりうる4つの問題

相続登記をしなかった場合、どのような問題が起こるのでしょうか。相続登記をしないことにより起こりうる問題は、次の4つです。

1. 所有権の存在を第三者に対抗できない
2. 不動産の売却や不動産を担保にした融資がすぐできない
3. 相続や近隣住民とのトラブルを誘発する
4. 罰則を受ける可能性がある

それぞれ詳しく見ていきましょう。

問題①：所有権の存在を第三者に主張できない

相続登記をしなかった場合の大きな問題は、不動産の所有権を持っていることを第三者に主張できないことです。例えば、親が亡くなり自分が不動産を相続したとしましょう。ここで相続登記をしていないと、親の兄弟が不動産の所有権を主張してきたとしても、自分は対抗できません。

自分に不動産の所有権があることを第三者に主張するには、登記が必須です。相続登記をしていないと、上記の例のように相続を受けた不動産の所有権があることを主張してきた第三者に対して、自分が所有権者であることを主張できなくなります。

問題②：不動産の売却や不動産を担保にした融資ができない

不動産は、委任状がある場合以外は、原則として所有者以外の売却が認められません。ここでいう「所有者」とは、実際に所有している人ではなく、登記簿上の所有者です。従って、相続登記をしないと登記簿上の所有者とみなされないため、不動産の売却ができなくなってしまいます。

不動産を担保にした融資も同様です。実際に所有の実態があっても、不正防止のため、相続登記されていない人は不動産を担保にした融資を受けられません。このように、相続登記をしないことで、不動産の売却や不動産を担保にした融資ができなくなってしまいます。

問題③：相続トラブルや近隣住民に悪影響を及ぼす原因となる

相続登記をしていないと、不動産を誰が相続するかについてトラブルが起こりがちです。不動産を欲しい場合はもちろん、いらない場合も、トラブルの原因となります。特に子どもがいる場合は、自分が相続登記をしていないことにより将来的に子どもにも迷惑が掛かってしまうかもしれません。

地方に住む親から都会で暮らす子へ不動産が相続された場合、相続登記がされず不動産が放置されるケースもあります。放置の結果、不動産が老朽化し環境の悪化を誘発。環境の悪化に加えて、老朽化した不動産が原因で火災が起こったり、犯罪の温床となったりする可能性もあります。

相続登記がされていない不動産は、所有者不明の状態です。所有者がわからないことから、道路工事や開発の際に所有者の許可が取れず、工事や開発が進められなくなる原因ともなり得ます。

問題④：罰則を受ける可能性がある

正当な理由なく期限内に相続登記をしない場合、10万円以下の過料となる可能性があります。「正当な理由」とは、以下の5点です。

• 相続人が極めて多数で、かつ、戸籍関係書類等の収集や他の相続人の把握などに時間を要する場合
• 遺言の有効性や遺産の範囲等が相続人等の間で争われているために相続不動産の帰属主体が明らかにならない場合
• 相続登記の義務者自身に重病その他これに準ずる事情がある場合
• 相続登記の義務者が「配偶者からの暴力の防止及び被害者の保護等に関する法律（＝ 配偶者暴力防止法／DV防止法）」第1条2項に規定する被害者その他これに準ずる者であり、その生命・心身に危害が及ぶおそれがある状態にあって避難を余儀なくされている場合
• 経済的に困窮しているために、登記の申請費用を負担する能力がない場合

参考法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」

上記に該当しなくても、個別の事情により正当性が認められる場合もあります。

期限内に相続登記できない場合は「相続人申告登記制度」を活用する

期限内に相続登記ができない場合は「相続人申告登記制度」を活用するといいでしょう。相続人申告登記制度とは、自分が相続人であること、相続が開始されたことを申告する簡単な手続きです。次のようなケースで活用できます。

• 長年相続登記がされておらず、相続人への連絡に時間がかかる場合
• 遺産分割の際、誰がどれだけ遺産を相続するかについて確定しない場合

相続人申告登記では、以下2点を法務局の登記官に申告します。

1. 所有権の登記名義人について相続が開始したこと
2. 自分が相続人であること

申告期間は、相続登記すべき期間である3年以内です。

上記を申告することで、審査を経て申告した相続人の氏名・住所等が職権で登記に付記され、相続登記を行ったとみなされます。相続人が複数いる場合でも、自分だけが申告して構いません。

相続登記義務化が不動産投資に及ぼす影響

相続登記の義務化により、不動産投資のために購入した物件を将来相続したい場合も相続登記が必須となり、相続人が手続きすべき事項が増えました。加えて、相続人が登記を忘れることで、上記のような問題が起こる可能性も否定できません。

特に、相続登記をしないままでいることで登記簿上の所有者と実際の所有者が違ってしまうと、自分が売りたいタイミングで物件を売却できなくなってしまいます。不動産の価値が上がっているときに物件を売却できないのは、不動産投資において大きな機会損失といえるでしょう。

さらに、自分が相続登記をしていないことで、別の相続人ないしは第三者が登記を完了してしまい、勝手に投資用物件を売却されてしまう可能性もあります。投資用物件ではないものの、不動産業者が勝手に行った土地の所有権移転登記および不動産売買契約の締結に対して、相続人が売買契約の不成立と所有権移転登記の抹消を求めた裁判例もあります。

登記漏れを防ぐには、生前に投資用物件を譲渡し、そのタイミングで物件の所有権移転登記を行う「生前贈与」という方法があります。以下の記事にて詳しく解説しておりますので、合わせてお読みいただければ幸いです。

参考不動産投資物件の生前贈与とは？相続税対策になるメリットと注意点を解説！

まとめ

相続登記の義務化により、不動産の相続を受けた際は3年以内の相続登記が必須となりました。不動産投資において将来的に物件の相続を考えている場合、相続人が相続登記をしっかり行うかどうかが気になるところでしょう。

本記事では、相続登記の義務化に関して網羅的に解説しました。そのため「これから相続登記をしなければいけないが、具体的にどうすればいいのだろう」「子どもには面倒な相続登記をさせたくない」といった具体的な悩みや不安も出てきたのではないでしょうか。

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