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【2022年版】アフターコロナの不動産投資に民泊はアリ?コロナ後に始めるメリットとデメリットを解説!

アフターコロナ, コロナ後

アメリカ発の民泊サービス「Airbnb」を中心に、2010年代中頃から後半にかけて民泊ブームが到来しました。2020年頃からは新型コロナウイルスの影響による訪日外国人の減少と共に、民泊需要も減少することでブームの収束となります。

しかし、新型コロナウイルスが落ち着きを見せ、アフターコロナに向けて環境が変化するにつれて、改めて民泊経営が不動産投資の候補となる可能性があります。「コロナ後に訪日外国人が増えるなら、今から民泊を始めるのもアリではないか」と考える方もいるのではないでしょうか。

そこでこの記事では、まず2010年代の民泊ブームや収束の経緯をご紹介し、特にコロナ後に民泊経営を開始するメリットやデメリットをお書きします。不動産投資の初心者の方や、民泊についての知識がコロナ前で止まっている方は、ぜひ情報のアップデートにご活用ください。

民泊への不動産投資について

この項目では「民泊とは何か」といった基礎知識から、民泊ブームとブーム収束の経緯をご紹介します。主にコロナ前後の世相の変化に大きく影響を受けた業界のため、流れを追うことで民泊について俯瞰的に理解できます。

民泊への不動産投資とは

民泊とは、住宅やマンション・アパートの一室を宿泊用に貸し出すサービスのことを指します。利用者は外国人観光客を中心に、国内の旅行客や出張中のサラリーマンなどが当てはまります。

利用者の宿泊料が売上となり、民泊開業のための物件購入代や設備投資が初期費用、家賃や清掃代金が運営費用となります。物件によっては一泊あたりの宿泊料を1万円以上に設定することも可能であり、稼働率が高い物件であれば一般的な不動産投資よりも高い売上を見込めます。

たとえば宿泊料が1万円、年間の稼働率が50%の物件であれば、月間の売上は「1万円 ✕ 30日 ✕ 0.5 = 15万円」となり、家賃10万円の物件よりも高い売上となります。

一方で、一般の不動産投資とは異なり、民泊の利用者が現れなければ収入は0円となります。物件に住むという需要は無くなりませんが、民泊の需要は流行や環境に大きく左右されるため、民泊経営は一般的な不動産投資と比較してハイリスク・ハイリターンであると言えます。

コロナ前に民泊が流行った理由

2010年代に民泊が流行った背景には、日本のインバウンド需要の増加と地方への旅行ブームがあります。

日本に初めて訪れる外国人観光客に人気の観光スポットは、浅草や京都などの大都市が中心です。一方で、二回目・三回目と旅行を重ねる外国人が増えるにつれ、温泉街や離島、白川郷や富士五湖といった自然を感じられる地方が人気の観光地となりました。

こうした地方の観光需要の増加に合わせ、地方のホテル・旅館不足が浮き彫りになりました。しかし、ホテルや旅館の新規開業には多額の初期投資や従業員の雇用が必要になるため、参入障壁が高く宿泊施設不足は中々解消されません。

そこで、住宅を宿泊施設として貸し出す民泊という仕組みが、旅費を安価に済ませたい外国人の需要とマッチする形で日本国内でも注目され、Airbnbなどのサービスの浸透とともに拡大する形となりました。

民泊への法整備や環境の変化

民泊ブームの到来とともに、利用者と近隣住人とのトラブルが相次いで問題となりました。

一般的な居住用マンションの一室を利用者に貸し出す形が主なため、民泊として利用される部屋の隣に一般の入居者が住んでいることが大半です。利用者のメイン層が外国人観光客の民泊では、騒音やゴミ出しの面で一般の住民への配慮が足りず、マンションの住人からの苦情が増加しました。

また、住宅用途のみで利用が許可された物件を無断で民泊に利用したことで、物件の借り手とオーナー・管理会社の間でトラブルになるケースも発生しました。

こうした事態を受け、2018年には「民泊新法」という法律が新たに制定されました。法律で指定された特区以外の地域では、民泊の年間営業日数が180日以下と定められています。民泊経営者は残りの180日を自身の居住用としたり、マンスリーマンションとして貸し出すなどの工夫が求められました。

法律による年間の稼働率の制限に加え、新型コロナウイルスの影響による外国人観光客や国内旅行客の減少・規制を受け、民泊ブームは徐々に下火となっていきました。

コロナ後に民泊で不動産投資を始めるメリット

民泊ブームと収束の流れを見たところで、コロナ後に民泊を始めるメリットをご紹介します。外国人観光客のみでなく、ワーケーションという新たな働き方や大阪万博といった大規模なイベントにも注目が集まります。それぞれ見ていきましょう。

コロナ収束後の訪日外国人需要が見込める

2022年6月現在、新型コロナウイルスの影響は完全に無くなったとは言えませんが、最盛期と比較して新規感染者数は大幅に減少しており、収束の兆しが見えてきたと言えます。テレワークからオフィス通勤へと勤務形態が戻る人も増え、少人数での飲み会や旅行も徐々に増加しています。

人々の生活がコロナ前に戻ってきた状況から、コロナ収束後に再び外国人観光客が増加する可能性は大いに考えられます。JTB総合研究所の「観光データ速報」では、2022年4月の訪日外国人数は139,500人で、前年同月比の10倍を超える数値となっています。

訪日外国人の旅行需要・観光需要が改めて増えることで、コロナ前のような民泊へのニーズの再来が充分に見込めます。

ワーケーション需要が増加している

観光地やリゾート地などで休暇を取りながらリモートワークを行うワークスタイルを「ワーケーション」と呼びます。新型コロナウイルスの影響で勤務地が自宅に固定されることによるストレスの緩和や、地方創生・国内旅行の促進を目的に、大企業を中心として官民一体で取り組まれました。

新型コロナウイルスの収束傾向に合わせ、企業主導でのワーケーションの促進は落ち着きましたが、ノマドワーカーと呼ばれる勤務地を選ばないフリーランスを中心として根強い需要を維持しています。

ワーケーションは仕事とリフレッシュの両立が主な目的であるため、宿泊先が高級なホテルや旅館である必要はありません。旅費や宿泊費を安価に抑えたい宿泊者にとって、民泊が宿泊先として候補に上がることは充分にあり得ます。

2025年の大阪万博に民泊需要が見込める

2010年代に民泊がブームとなった背景には、2020年に開催が予定されていた東京オリンピックによる経済効果への期待もありました。

新型コロナウイルスの影響により、予想されていた景気促進のインパクトは大幅減での着地となりましたが、2025年には大阪万博という世界的なイベントが控えています。そのため、特に大阪を中心とした近畿地方では、外国人観光客や国内旅行客をターゲットに民泊需要が再び増加する可能性が見込めます。

コロナ後に民泊で不動産投資を始めるデメリット

コロナ後に民泊を始めるメリットを確認したところで、デメリットについても解説します。民泊が一般的な不動産投資と比べてハイリスク・ハイリターンであることを念頭に、今後の展望に着目しましょう。

訪日外国人への期待はギャンブル性が高い

インバウンド事業全般に言えることではありますが、訪日外国人の増加は確実ではなく、ギャンブル性が高い事業展開となります。冬期に向けて新型コロナウイルスの感染者数が再度増加したり、サル痘を始めとする新たな感染症が蔓延する可能性もあるため、新型コロナウイルスの一時的な収束がインバウンド増加に繋がると判断するのは早計とも言えます。

民泊のターゲットを日本人観光客にシフトすることも戦略の1つになりますが、コロナ禍で日本人向けの観光業も大きな打撃を受けた点からも、リスクが大きい投資対象と言えるでしょう。

法規制に左右される側面が大きく展望が不透明

2018年の民泊新法によって年間の稼働日数が制限されたことからも、民泊事業は法規制に左右される面が大きいと言えます。

新型コロナウイルスの影響により在宅時間が増えたことで、近隣の住民同士でのトラブルが増加したと言われています。隣の住民の話し声や上の住民の足音に関する苦情が増え、多くの管理会社が対応に追われました。また、日本経済新聞掲載の「騒音トラブル、通報3割増 在宅疲れか」では、2020年3月・4月の騒音トラブルによる110番通報の件数が、前年比で28.5%増とされています。

こうした背景から、民泊ビジネスが再び流行った際には、近隣の住民とのトラブルを抑制するべく法規制が強化されるおそれもあります。

また、コロナ禍による倒産や家賃滞納の影響を受け、金融機関によるローンの審査が厳しくなることも想定されます。民泊に使用する物件は事業用ローンの対象となり、居住用ローンと比べて金利が高くなったり返済期間が短くなる可能性があります。金利や返済期間の面から、月間の収入よりもローンの返済額の方が高くなるパターンもあり、ローンを完済するまで民泊事業で利益が得られないという事態にもなり得ます。

移民や帰化外国人による治安悪化のリスク

少子高齢化による労働力不足を受け、移民の受け入れや外国人の永住の条件緩和が議論されています。全ての外国人に当てはまるわけではありませんが、移民や帰化外国人が増加することで、国内の治安の悪化が懸念されます。

ベトナム人による野菜や車のパーツの盗難がニュースで複数取り上げられるなど、在留外国人の犯罪が浮き彫りとなる中で、外国人に宿泊施設を貸し出すスタイルの民泊経営は大きなリスクを伴うと言えます。

民泊のマッチングを提供するアプリやWebサービスにも、相互評価システムの導入などを通して「この利用者に貸し出して大丈夫そうか」の指標となる機能が実装されると考えられます。ただし、そうした機能があったとしても、これからの民泊経営には設備の盗難や損壊のリスクが伴うことを念頭に置いたほうがよいでしょう。

まとめ

今回の記事では、民泊がブームとなった背景や、コロナ後の民泊経営のメリット・デメリットをご紹介しました。

稼働率を確保すれば、民泊は一般の不動産投資と比較して月間の収入が高くなるハイリターンの投資です。一方で、国内の情勢や法整備に大きな影響を受けるハイリスクな面も無視できないのが実情です。

民泊経営への挑戦は100%NGというわけではありませんが、不動産投資初心者の方には都内の築浅のマンションの区分所有を第一歩としてオススメしています。あなたに合った不動産投資のプランの検討に、当社の個別面談をぜひご活用ください。

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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