不動産投資に民泊は儲からない？失敗する？デメリットや将来性を解説！
- 更新：
- 2025/02/27
近年、不動産投資の選択肢として民泊経営に注目が集まっています。新型コロナウイルスの影響で一時は需要が落ちましたが、いわゆる「アフターコロナ」で環境が変わり、民泊需要が再燃しているようです。
しかし、民泊は一般的な賃貸物件と比べて高い利回りが期待できる一方で、「集客が難しい」「法規制が厳しい」といった声も聞かれます。実際のところ、民泊経営は本当に魅力的な投資なのでしょうか。
この記事では、民泊投資の仕組みやビジネスモデル、具体的な収益性の目安から、成功のポイントまで徹底解説します。特に不動産投資初心者の方や、高い利回りを期待して民泊経営を検討されている方は、判断材料としてご活用ください。
- 目次
- 民泊への不動産投資について｜ビジネスモデルや利回りは？
- そもそも民泊に需要はある？現状や将来性は？
- 民泊で不動産投資を始めるメリット
- 民泊で不動産投資を始めるデメリット
- 民泊投資で失敗しない物件選びのポイント
- 不動産投資初心者は民泊よりワンルーム投資がおすすめ！
- まとめ
民泊への不動産投資について｜ビジネスモデルや利回りは？
この項目では「民泊とは何か」といった基礎知識から、民泊ブームとブーム収束の経緯をご紹介します。主にコロナ前後の世相の変化に大きく影響を受けた業界のため、流れを追うことで民泊について俯瞰的に理解できます。
民泊への不動産投資のビジネスモデル
民泊とは、住宅やマンション・アパートの一室を宿泊用に貸し出すサービスのことを指します。利用者は外国人観光客を中心に、国内の旅行客や出張中のサラリーマンなどが当てはまります。
利用者の宿泊料が売上となり、民泊開業のための物件購入代や設備投資が初期費用、家賃や清掃代金が運営費用となります。物件によっては一泊あたりの宿泊料を１万円以上に設定することも可能であり、稼働率が高い物件であれば一般的な不動産投資よりも高い売上を見込めます。
たとえば宿泊料が１万円、年間の稼働率が５０％の物件であれば、月間の売上は「１万円 ✕ ３０日 ✕ ０.５ ＝ １５万円」となり、家賃１０万円の物件よりも高い売上となります。
一方で、一般の不動産投資とは異なり、民泊の利用者が現れなければ収入は０円となります。物件に住むという需要は無くなりませんが、民泊の需要は流行や環境に大きく左右されるため、民泊経営は一般的な不動産投資と比較してハイリスク・ハイリターンであると言えます。
民泊が流行った理由
２０１０年代に民泊が流行った背景には、日本のインバウンド需要の増加と地方への旅行ブームがあります。
日本に初めて訪れる外国人観光客に人気の観光スポットは、浅草や京都などの大都市が中心です。一方で、二回目・三回目と旅行を重ねる外国人が増えるにつれ、温泉街や離島、白川郷や富士五湖といった自然を感じられる地方が人気の観光地となりました。
こうした地方の観光需要の増加に合わせ、地方のホテル・旅館不足が浮き彫りになりました。しかし、ホテルや旅館の新規開業には多額の初期投資や従業員の雇用が必要になるため、参入障壁が高く宿泊施設不足は中々解消されません。
そこで、住宅を宿泊施設として貸し出す民泊という仕組みが、旅費を安価に済ませたい外国人の需要とマッチする形で日本国内でも注目され、Airbnbなどのサービスの浸透とともに拡大する形となりました。
民泊への不動産投資、利回りはどれくらい？
たとえば、1,500万円の物件で、一泊10,000円、年間稼働率50%の場合で利回りを見てみましょう。
- 年間収入：180万円（10,000円×365日×50%）
- 諸経費：約60万円
- 利回り：約8%（利益120万円÷1,500万円）
ただし、これは安定した集客ができた場合の理想的なケースです。一般的な賃貸物件の利回り3～5%前後と比べると高いものの、運営次第では大きく利回りが下がってしまうリスクがあります。
そもそも民泊に需要はある？現状や将来性は？
民泊市場は、2010年代後半から急速に拡大してきました。現在も、以下のような要因から、一定の需要が見込めます。
民泊はまだまだ可能性を秘めた市場といえるでしょう。詳しく解説していきます。
訪日外国人需要が見込める
人々の生活がコロナ前に戻ってきた状況から、徐々に訪日外国人の数は回復傾向を見せています。日本政府観光局の資料によれば、では、2024年12月の訪日外国人数は3,489,800人と、単月で過去最高を記録しました。また、2024年の年間で見ても、過去最高の2019年比で15.6％もの増加を見せています。
参考日本政府観光局「訪日外客数（2024年12月および年間推計値） 」
訪日外国人の旅行需要・観光需要が増えることで、民泊ニーズのさらなる拡大は十分に考えられるでしょう。
ワーケーション需要が増加している
観光地やリゾート地などで休暇を取りながらリモートワークを行うワークスタイルを「ワーケーション」と呼びます。新型コロナウイルスの影響で勤務地が自宅に固定されることによるストレスの緩和や、地方創生・国内旅行の促進を目的に、大企業を中心として官民一体で取り組まれました。
新型コロナウイルスの収束傾向に合わせ、企業主導でのワーケーションの促進は落ち着きましたが、ノマドワーカーと呼ばれる勤務地を選ばないフリーランスを中心として根強い需要を維持しています。
ワーケーションは仕事とリフレッシュの両立が主な目的であるため、宿泊先が高級なホテルや旅館である必要はありません。旅費や宿泊費を安価に抑えたい宿泊者にとって、民泊が宿泊先として候補に上がることは充分にあり得ます。
参考ワーケーションとはどんな制度？概要やメリット、不動産投資への影響を解説
２０２５年の大阪万博に民泊需要が見込める
２０１０年代に民泊がブームとなった背景には、２０２０年に開催が予定されていた東京オリンピックによる経済効果への期待もありました。
新型コロナウイルスの影響により、予想されていた景気促進のインパクトは大幅減での着地となりましたが、２０２５年には大阪万博という世界的なイベントが控えています。そのため、特に大阪を中心とした近畿地方では、外国人観光客や国内旅行客をターゲットに民泊需要が再び増加する可能性が見込めます。
参考2025年大阪万博による経済効果は？不動産市場への影響まで解説
民泊で不動産投資を始めるメリット
民泊は比較的高い利回りが期待でき、一般的な不動産投資よりも大きな収益を得られる可能性を秘めています。ここでは、具体的な3つのメリットを見ていきましょう。
一般的な賃貸よりも高利回りになる可能性がある
民泊の最大の魅力は、一般賃貸と比べて高い利回りを期待できる点です。たとえば、月額家賃10万円の物件なら年間120万円の家賃収入ですが、民泊として一泊10,000円で運営すれば、稼働率50%でも年間180万円以上の収入が見込めます。
観光シーズンには宿泊料を上げることも可能で、ゴールデンウィークや年末年始では倍以上の値段設定をするケースも珍しくありません。うまく運営できれば、一般的な賃貸物件の2倍～3倍以上の利回りにすることも可能です。
原状回復にかかる費用を安く抑えられる
通常の賃貸物件では、入居者が退去する際に「原状回復」が必要となり、クロスの張り替えや設備の修繕など、多額の費用が発生します。
しかし、民泊物件の場合は使い込まれた家具や内装でも、「アンティーク」や「レトロ」といった付加価値として捉えられることが多いです。築年数の経った和室が、外国人観光客に「日本の伝統的な部屋」として高く評価されることもあります。結果として、原状回復や修繕にかかるトータルの費用は、通常の賃貸物件と比べて安く抑えやすいです。
築年数が古い格安物件でも需要が生まれやすい
通常の賃貸物件では敬遠される築古物件でも、民泊なら十分な収益を見込める可能性があります。外国人観光客の間では「日本らしさ」を体験できる古い建物への需要が高く、むしろ新築よりも人気が出るケースも少なくありません。
たとえば、以下のような「普通はマイナス評価になりやすい」ポイントも、民泊ではむしろ需要を生み出すことが多くあります。
- 畳の和室がある間取り
- 古い木造建築特有の雰囲気
- 昭和レトロな設備や内装
- 下町や古い商店街の近くの立地
築古物件で購入価格を抑えつつ、宿泊者のニーズをつかむことができれば、より高い利回りを実現できるでしょう。
民泊で不動産投資を始めるデメリット
民泊経営には、一般的な不動産投資とは異なるリスクやデメリットが存在します。
高い利回りが期待できる一方で、リスキーな側面も大きいです。4つのデメリットを詳しく見ていきましょう。
根本的な集客の難易度が高い
民泊は通常の賃貸物件のように、不動産会社に物件広告を出してもらう方法では集客ができません。専用の「民泊プラットフォーム」に掲載してもらったり、自分でホームページやSNSを使ったりして集客する必要があります。
この「集客」には多くの投資家が苦戦しているようです。株式会社LDKプロジェクトが民泊投資家104名に行った2024年の調査によれば、民泊の運営で苦戦していることの第1位が「安定した集客を維持すること」でした。
引用PRTIMES
このような悩みを解決する方法として、近年「民泊運営代行サービス」が増えてきていますが、利用にはもちろん安くはない手数料がかかります。利用するべきかは、また新たな悩みどころです。
訪日外国人への期待はギャンブル性が高い
インバウンド事業全般に言えることではありますが、訪日外国人の増加は確実ではなく、ギャンブル性が高い事業展開となります。サル痘を始めとする新たな感染症が蔓延する可能性もあるため、新型コロナウイルスの収束後、インバウンドが増加し続けると判断するのは早計です。
民泊のターゲットを日本人観光客にシフトすることも戦略の1つになりますが、コロナ禍で日本人向けの観光業も大きな打撃を受けた点からも、リスクが大きい投資対象と言えるでしょう。
法規制に左右される側面が大きく展望が不透明
民泊事業は法規制の影響を大きく受けます。2018年の民泊新法では年間営業日数が180日以下と定められ、収益に大きな制限がかかりました。また、よく問題に挙がっている騒音トラブルなどを受けて、さらなる規制強化の可能性も否定できないでしょう。
ほかにも、先の新型コロナウイルスが蔓延したときのように、外国人入国の制限などで民泊需要が激減してしまう可能性も考えられます。いち投資家ではどうすることもできない「法律」により影響を受けやすいため、思うように収益を得られず撤退せざるを得なくなってしまうかもしれません。
移民や帰化外国人による治安悪化のリスク
少子高齢化による労働力不足を受け、移民の受け入れや外国人の永住の条件緩和が議論されています。全ての外国人に当てはまるわけではありませんが、移民や帰化外国人が増加することで、国内の治安の悪化が懸念されます。
ベトナム人による野菜や車のパーツの盗難がニュースで複数取り上げられるなど、在留外国人の犯罪が浮き彫りとなる中で、外国人に宿泊施設を貸し出すスタイルの民泊経営は大きなリスクを伴うと言えます。
民泊のマッチングを提供するアプリやWebサービスにも、相互評価システムの導入などを通して「この利用者に貸し出して大丈夫そうか」の指標となる機能が実装されると考えられます。ただし、そうした機能があったとしても、これからの民泊経営には設備の盗難や損壊のリスクが伴うことを念頭に置いたほうがよいでしょう。
民泊投資で失敗しない物件選びのポイント
民泊投資は高いリターンが期待できる一方で、小さくはないリスクがつきまといます。そこで、民泊投資で失敗しないための物件選びのポイントを見ていきましょう。
管理規約で民泊が禁止されていないか
管理規約では、「宿泊施設としての使用禁止」「事業利用の禁止」といった形で民泊が制限されているケースが多く見られます。また、管理規約で明確な禁止事項がない場合でも、管理組合の理事会で民泊を禁止されてしまうリスクもあります。そのため、物件購入前には以下の3点を必ず確認しましょう。
- 現行の管理規約の内容
- 過去の理事会での民泊に関する議論の有無
- 近隣住民や管理組合の民泊に対する考え方
購入後に民泊が禁止されているケースは後を絶ちません。せっかくの投資が無駄になるだけでなく、物件の売却時にも大きな支障をきたすことになるため、必ず確認しましょう。
駅や観光施設へのアクセスが良いか
宿泊客の多くは観光や出張が目的です。アクセスの悪さは即座に予約率の低下につながります。以下のポイントを確認しましょう。
- 最寄り駅からの距離（徒歩10分以内が目安）
- 主要観光スポットまでの所要時間
- 空港や新幹線駅からのアクセス
- 近隣の飲食店や商業施設の充実度
とくに駅近の物件は、観光シーズン以外でもビジネス客の需要が見込めます。年間を通じて安定した稼働を目指すために、アクセス性の確認はマストです。
防音性能が高めか
民泊経営でもっともよくあるトラブルは、騒音に関する苦情です。とくに集合住宅での民泊では、入居者の生活音が近隣住民とのトラブルに発展するケースが後を絶ちません。床材の遮音性能や建物の構造などを確認し、防音性が高い物件を選びましょう。
また、可能であれば実際に物件を内覧し、周囲の音がどのように聞こえるか体験してみるのもおすすめです。
清掃や管理がしやすいか
民泊では、宿泊者が入れ替わるたびに清掃が必要です。この作業効率が収益性を大きく左右します。間取りが複雑な物件や、なかなか人間の手では届かないスキマのある物件は、掃除に手間と時間がかかり人件費も膨らんでしまうでしょう。内覧時には自分が掃除をするつもりで、間取りや細かい部分を確認してみてください。
不動産投資初心者は民泊よりワンルーム投資がおすすめ！
民泊投資と一般的なワンルームマンション投資を比較してみましょう。以下のような違いから、初心者の方にはワンルーム投資をおすすめします。
| 項目 | メリット | デメリット |
|---|---|---|
| 民泊投資 | ・高い利回りが期待できる ・費用を抑えやすい |
・集客難易度が高い ・法規制などの影響を受けやすく、ギャンブル性が高い ・管理に手間がかかる |
| ワンルーム投資 | ・管理を不動産会社に任せられる ・都内や大阪など成長エリアを狙えば非常にリスクが低い ・家賃収入の形で毎月の収入が一定に保てる |
・利回りは低めの傾向がある ・物件価格は民泊より高くなりやすい |
不動産投資の中でいうと、民泊投資は「超ハイリスク・ハイリターン」なジャンルといえます。一方でワンルーム投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」な投資対象です。初心者がいきなり民泊投資に取り組んでも、そもそも集客できず負債だけを積み上げてしまう、というケースも少なくありません。
とくに都心部の利便性の高いエリアでワンルーム投資をすれば、賃貸需要はかなり安定しており将来的な資産価値も期待できるでしょう。当社では、東京23区・大阪のような成長中エリアを中心に取り扱い、厳選された優良物件情報を多数ご用意しています。まずは無料会員登録いただき、投資検討に役立つ非公開物件情報をご覧ください。また、判断に迷われる方には、経験豊富なコンサルタントによる無料相談もご用意しています。
まとめ
今回の記事では、民泊への不動産投資について、そのビジネスモデルやメリット・デメリット、成功のポイントをご紹介しました。
稼働率を確保すれば、民泊は一般の不動産投資と比較して月間の収入が高くなるハイリターンの投資です。一方で、国内の情勢や法整備に大きな影響を受けるハイリスクな面も無視できないのが実情です。
民泊経営への挑戦は１００％NGというわけではありませんが、不動産投資初心者の方には都内の築浅のマンションの区分所有を第一歩としてオススメしています。あなたに合った不動産投資のプランの検討に、当社の個別面談をぜひご活用ください。
この記事の執筆： 及川颯
プロフィール：不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。
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