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【2022】不動産投資の物件に自分で住むのはNG?そこに潜むリスクとは?

自分で住む, 金銭面, リスク

不動産投資について勉強中の方は、「空室リスク」という言葉を見かけることがあると思います。空室が出てしまうと家賃収入が得られず、空室保証という制度を利用しても満額は支払われません。

空室リスクを避けることが重要と知り、「空室になってしまったら自分で住んでしまおう」という考えがよぎる方もいるのではないでしょうか。また、建物の内装・外装や立地などが魅力的なものを投資用物件として選択した結果、自分が住みたくなるケースもあるかもしれません。

しかしながら、投資用の物件に自分が住むことにはさまざまなリスクがあり、現実的に可能ではありますがオススメはできません。金銭面における具体的なリスクに加え、「そもそも投資用不動産に自分が住むことがないようにするには」といった内容を詳しく解説しますので、不動産投資の初心者の方はぜひご一読ください。

投資用不動産に自分で住むリスク

投資用不動産はほかの居住者に貸し出す物件のため、居住用として使うことができます。金融機関からのローンを完済した後に、自分で住んだり家族を住まわせる分には問題ありません。相続税対策として不動産を所有し、子供や孫に相続するパターンも効果的な運用方法です。しかし、ローンの返済中の物件に自ら住む場合は、以降に挙げるリスクが発生します。

家賃収入が途絶える

自身が購入した物件に住むことになるため家賃を支払う必要はありませんが、もちろん家賃収入が途絶えてしまいます。そのため家賃収入をローン返済に充てられず、自身の収入や貯金から返済することになります。

また、管理費・修繕積立金といった維持費や固定資産税といった出費が発生します。家賃収入がない中でローン返済と各種費用の支払いを行わなければならないため、自身で住む際には金銭的な余裕が求められることになります。

金融機関からの許可が必要になる

不動産投資用のローンは、金融機関が家賃収入からの返済を期待して融資を承認したものです。そのため、自分で住むことにより家賃収入が入らなくなった場合、金融機関への報告が必要になります。

金融機関によっては、当初の返済プランを前倒しにする形で、ローンの繰り上げ返済を求められる場合があります。先ほど記載した家賃収入が入らないこと、維持費や固定資産税が発生し続けることに加えて繰り上げ返済が発生してしまうと、資金面での負担が非常に大きくなってしまうのです。

住宅ローンへの変更が難しい

不動産投資用のローンと住宅ローンには金利の違いがあり、不動産投資ローンは年利約1.5%~4.5%、住宅ローンは年利約0.5%~2.0%という差が生じます。そのため、最初から住宅用のローンを組んで物件を購入した場合よりも、投資用ローンを組んだ不動産に住むほうが金利が高くなってしまうのです。

投資用ローンから住宅ローンへの借り換えができればこちらの問題は解決するのですが、実際はローンの借り換えが認められないケースが大半です。金融機関は融資をおこない金利を得ることで収益としているため、金利の高いローンから低いローンへの移行を簡単に認めてしまうと、収益モデルが破綻してしまいます。同じ理由から、金利が安い別の投資用ローンへの移行も難しいでしょう。

ちなみに、住宅用として購入した物件を他人に貸し出す場合、住宅ローンを組みながら投資用不動産としての運用をすることになるため、金融機関への届け出をしないと契約違反となってしまいます。こちらも上記の例と同様、本来よりも安い金利で不動産を扱うことになるためです。金融機関にとっていかに金利が重要であるか、ご理解いただけるのではないでしょうか。

住宅ローン控除を受けることが難しい

単身者用のワンルームマンションに投資している場合、床面積が30㎡未満であることも珍しくありません。こうした物件の場合、仮にローンの借り換えが認められたとしても住宅ローンの借り入れができない可能性があります。金融機関によっては、住宅ローンを組める条件として「床面積が30㎡以上」「床面積が40㎡以上」などの指定があるためです。

また、運よく住宅ローンへ移行できたとしても、住宅ローン控除を受けることは非常に難しいと言えます。住宅ローン控除とは、「年末時点での住宅ローンの残高の1%が所得税や住民税から控除される制度」のことです。住宅ローン控除は入居時から10年にわたり有効であるため、節税対策として非常に有用なのですが、この住宅ローン控除にも条件があります。

住宅ローン控除には「専有面積が50㎡以上」といった指定があり、投資用マンションは該当しないことが多くあります。また、「住宅ローンの返済期間が10年以上」という条件もあります。投資用ローンから住宅ローンへ移行を認めた金融機関が、ローンを繰り上げ返済させずに完済を10年以上待ってくれるとは考えにくいものです。住宅ローンへの借り換えが難しい上、住宅ローン控除を受けるのはさらに難しいと考えてよいでしょう。

減価償却による節税ができない

住宅ローン控除による節税効果が見込めないことを書きましたが、投資物件に自分が居住してしまうと、不動産投資の大きなメリットである減価償却による節税もできなくなってしまいます。

減価償却とは、「高額で何年も使う資産の購入費用を、資産の使用期間で分割して経費に計上すること」を指します。減価償却をおこなうことで数年~数十年単位で分散した経費を申請できるため、節税効果を見込むことができます。減価償却はあくまで事業用として不動産を購入した場合に経費として計上する仕組みのため、居住用の物件には適用することができません。

本来は居住用の不動産は住宅ローン控除、投資用の不動産は減価償却という節税効果のある制度を使用することができるものの、投資用不動産に自分で住んでしまうとどちらの仕組みも活用することが出来なくなってしまうのです。

投資用不動産に自分で住まないためには

ここまで投資用不動産に自分で住むことについて、金銭面のデメリットをご紹介しました。一方で、不動産投資をはじめて入居者をうまく獲得できずに空室状態に直面してしまうと、どうしても焦りが出てきてしまうものです。

金銭的なデメリットがあると分かっていても、「空室状態を防ぐために自分で住めばよいのでは」と心が揺らぐ方も出てきてしまうのが実情です。そこで、この項目では「そもそも投資用不動産に自分で住むことがないようにするにはどうすればよいか」をご紹介します。ポイントとしては、投資家目線と適切な計画です。それぞれ見ていきましょう。

投資家目線で物件を選ぶ

空室が発生したり自分で住みたくなってしまう大きな要因として、物件選びに自分の好みを反映してしまうことが挙げられます。

もちろん、自分にとって魅力的な物件であることが、多額の投資をおこなう上で自分の背中を押してくれることになるでしょう。しかし、自身の趣向と一般的な賃貸ニーズの間にはズレが生じうることは念頭に置いておきましょう。

たとえば単身者用のマンションを区分所有する場合、駅から徒歩15分という物件はなかなか入居者が現れない可能性があります。単身者は通勤に便利な駅近を好み、特に都内であれば自動車を持っていないことが多いためです。しかし、もしあなたが散歩が好きで、毎日駅まで15分歩くことが苦ではないとしたら、あなた目線では住むのに魅力的な物件に映るでしょう。車を持っており、ドライブが好きな場合も同様です。

こうした物件を投資用として選んでしまうと、空室が発生し、自分で住みたくなってしまう可能性が増してしまいます。投資家として冷静に判断するためにも、個人的な目線ではなくターゲットとする層にとって需要がある物件を選ぶようにしましょう。東京23区の投資用マンションを選ぶコツは、以下の記事にて解説しておりますので併せてご覧ください。

東京23区の投資用マンションを購入するメリットと物件選びのコツを解説!

投資の目的や計画を定めておく

投資用の物件に自分で住みたくなってしまう原因のひとつとして、中長期的な投資プランを最初に定めていないことが挙げられます。

特にワンルームマンションの投資の場合、短期的な売買や非常に高い利回りの運用は現実的ではなく、中長期の経営により堅実な利益を追う形となるのが一般的です。そのため、「いつ不動産ローンを完済するのか」「どのタイミングで大規模な修繕が発生しうるのか」「いつ不動産を売却するのか」といった、先々を見据えた戦略が必要です。すなわち、物件選びの段階から中長期的な投資計画を立てておくことが、不動産投資の成功には不可欠なのです。

現実的で堅実な投資計画は、空室の発生といったイレギュラーな事態に直面した際に、自身の心が揺らがない、大きな支えになります。「空室を防ぐために自分で住んでしまおう」と思わないために、支柱となる投資計画を練るようにしましょう。

まとめ

今回の記事では、投資用不動産に自分で住むことの金銭的なリスクと、自分で住むことにならないためのポイントをご紹介しました。先述のとおり金融機関からのローンを完済した後の入居や、相続税対策としての運用であれば問題はありませんが、ローンの返済期間中に自分で住む選択が頭によぎった際にはこの記事を思い出すようにしましょう。

空室が発生するリスクや、投資用ローンから住宅ローンへの移行が難しいといったリスク面の話が中心になったため、「不動産投資は難しいものだ」といった印象を抱いた方もいるかもしれません。しかし、投資にリスクは付き物であることを理解した上で、実績のある不動産会社を活用することで、リスクを抑えた投資をおこなうことができます。

空室が発生した場合に焦って自分で住む選択をしないために、理解のある担当者と連携を取ることは大いに有効です。不動産投資を検討している方は、ぜひ当社のコンサルタントにご連絡をいただけたらと思います。

参考不動産投資ローンと住宅ローン(マイホーム融資)を両立することはできるのか?重要なのは順番!

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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