【2023年最新版】不動産投資用物件に自分で住んでいいの？デメリットやリスクを完全解説
- 更新：
- 2023/10/09
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不動産投資について勉強していると「空室リスク」という言葉を見かけることがあるでしょう。空室リスクとは、所有している物件に空室が発生し、収入が減少すること。空室が出てしまうと家賃収入が得られず、空室保証の制度を利用しても満額は支払われません。
不動産投資では空室リスクを避けることが重要と知り「空室になったら自分で住んでしまおう」という考えがよぎる方もいるのではないでしょうか。投資用物件として内装や外装、立地が魅力的なマンションを選んだ結果、自分が住みたくなるケースもあるでしょう。
不動産投資用の物件に自分で住むことは可能です。しかし、さまざまなリスクがあることから、現実的にはおすすめできません。本記事では、不動産投資用の物件に自分で住む場合の具体的なリスクに加え、投資用不動産に自分が住まないようにするための注意点を詳しく解説します。不動産投資で家賃収入がなくなったときが心配な方は、本記事をご一読ください。
不動産投資用物件に自分や家族が住むことは可能
マンションや戸建て物件などの投資用不動産は、金融機関からのローンを完済後、居住用として使うことができます。ローン完済後であれば、投資用マンションに自分で住んだり家族を住まわせたりしても問題ありません。相続税対策として不動産のオーナーとなり、子供や孫に相続するパターンも効果的な運用方法です。
しかし、不動産投資ローンの返済中に自分で住む場合は、さまざまなデメリットやリスクが発生します。リスクやデメリットについて詳しく見ていきましょう。
不動産投資用物件に自分で住む5つのデメリット
ローン返済中に不動産投資用の物件に自分で住む場合、以下のデメリットが発生します。
- 金融機関からの許可が必要になる
- 住宅ローンへの変更が難しい
- 住宅ローン控除を受けることが難しい
- 現在居住中の入居者を退去させられない
- リスクが増加する
デメリット①：金融機関からの許可が必要になる
不動産投資用のローンは、家賃収入からの返済を期待して金融機関から融資を承認されています。そのため、自分で物件に住むことで家賃収入がなくなった場合、金融機関への報告が必要です。金融機関によっては、当初の返済プランを前倒しにする形で、ローンの繰り上げ返済を求められる場合があります。
ローンの繰り上げ返済が求められるだけでなく、家賃収入が入らないのに維持費や固定資産税が発生。資金面での負担が非常に大きくなる可能性があることが、デメリットの1点目です。
デメリット②：住宅ローンへの変更が難しい
投資用マンションに居住する際は、不動産投資ローンから住宅ローンへ変更しなければいけません。
投資用マンションと居住用マンションの違いは、ローン内容。不動産投資用マンションを購入するときに契約するのは「不動産投資ローン」です。一方、居住用マンションを購入するときは「住宅ローン」になります。これらのローンの違いは、金利です。
不動産投資ローンは年利約1.5％ 〜 4.5％となっています。一方、住宅ローンは年利約0.5％ ～ 2.0％。自分で投資用マンションに住むと、最初から居住用マンションに住む場合よりも金利が高くなってしまうのです。
この問題は、不動産投資ローンから住宅ローンへの借り換えができれば解決します。しかし、実際は借り換えが認められないケースが大半です。金融機関の収入源は融資を行い金利を受け取ること。高金利のローンから低金利のローンへの移行を簡単に認めてしまうと、この収益モデルが破綻してしまいます。不動産投資用物件に自分で住んだ場合は、同じ理由から、金利が安い別の投資用ローンへの移行も難しい状況です。
ちなみに、住宅用として購入した物件を他人に貸し出す場合、住宅ローンを組みながら投資用不動産としての運用をすることになるため、金融機関への届け出をしないと契約違反となります。こちらも上記と同様、本来よりも安い金利で不動産を扱うことになるためです。
デメリット③：住宅ローン控除を受けることが難しい
不動産投資用の物件に住むと、住宅ローン控除を受けることも難しくなります。
投資用マンションと居住用マンションは住宅ローンを組める条件となる「床面積（広さ）」にも違いがあります。金融機関が、住宅ローン融資の条件として、物権の床面積が30㎡ ～ 40㎡以上あることを指定しているからです。
投資用物件が単身者用ワンルームマンションである場合、床面積が30㎡未満であることも珍しくありません。こうした物件の場合、不動産投資ローンからの借り換えができない可能性があります。運よく住宅ローンの借入ができたとしても、住宅ローン控除を受けることは非常に難しいでしょう。
住宅ローン控除とは「年末時点における住宅ローン残高の0.7％が所得税や住民税から控除される制度」です。既存住宅を購入した場合、住宅ローン控除は入居時から10年間有効。節税対策として非常に有用です。しかし、この住宅ローン控除にも条件があります。
住宅ローン控除は、原則として床面積が50㎡以上の場合に適用可能。投資用マンションは該当しないことが多くあります。また、「住宅ローンの返済期間が10年以上」という条件もあります。
自分で投資用物件に住む場合、金融機関からの許可が必要であることは先ほど述べたとおり。仮に、運よく住宅ローンに借り換えられたとしても、できるだけリスクを取りたくない金融機関が10年以上貸し出してくれることは非常に考えづらいです。結果、住宅ローン控除を受けることも現実的には難しいと言えるでしょう。
参考不動産投資ローンと住宅ローンは両立可能か？互いの影響やローン借り換えには要注意！
オーナーチェンジ物件とみなされると住宅ローンへの借り換えが不可能
オーナーチェンジ物件とは「入居者がいて、賃貸契約がされている状態でオーナーが変わる物件」です。既に入居者がいるため家賃収入が保障されていることや、入居者の審査が不要であることから、不動産投資初心者には人気がある物件になります。
賃貸契約を終了させ入居者が退去した後に自分で投資用マンションに住む場合も、投資用不動産のオーナーチェンジ物件とみなされます。住んだマンションが投資用不動産とみなされた場合、金利が安い住宅ローンへの借り換えは不可能です。
デメリット④：現在居住中の入居者を退去させられない
現在居住中の入居者がいるマンションに自分で住みたい場合、入居者を退去させる必要があります。貸主である自分からの申し出では、入居者を退去させることが難しいでしょう。貸主からの申し出で入居者を退去させられない理由は、借地借家法です。
借地借家法は、弱い立場となる借主を保護する法律です。同法28条では、「貸主からの解約の申し出は、正当の事由があることが認められた場合のみ受け付ける」旨が定められています。
第二十八条 建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
「自分でこのマンションに住むから出て行って欲しい」との申し出は、高確率で認められません。従って、自分が住みたいからといって入居者を退去させることは、まず不可能と言えるでしょう。
デメリット⑤：リスクが増加する
不動産投資ローンを返済中の投資用物件に自ら住む場合は、家賃収入が途絶え支払いが増えるリスクと減価償却による節税ができないリスクが発生します。
家賃収入が途絶え支払が増える
不動産投資用のマンションは、自身がオーナーとなり購入した物件なので、家賃を支払う必要はありません。しかし、自分が住むことで賃貸契約中の入居者もいなくなるため、家賃収入はゼロ。家賃収入をローン返済に充てられなくなり、自身の収入や貯金を取り崩して返済することになります。
家賃収入がなくなる一方、管理費や修繕積立金といった維持費や固定資産税は継続して発生。家賃収入がない中でローン返済や各種費用の支払いがあるため、投資用物件に自分で住むと支払いの負担だけが増えるリスクが生じてしまいます。
減価償却による節税ができない
不動産投資用物件に自分が住むと、住宅ローン控除だけでなく減価償却による節税もできません。
減価償却とは「高額で何年も使う資産の購入費用を、法律で定められた資産の耐用年数で分割して経費に計上すること」を指します。減価償却をおこなうことで数年～数十年単位に経費を分散して計上できるため、節税効果を見込むことが可能です。減価償却は、あくまで事業用に不動産を購入した場合のみ。居住用の物件には適用が認められません。
本来は、居住用不動産は住宅ローン控除、投資用不動産は減価償却による節税効果が見込めます。それなのに投資用不動産に自分で住んでしまうことにより、どちらの仕組みも活用できなくなってしまうのです。
投資用不動産に自分で住まないための注意点3選
不動産投資をするにあたっては、入居者をうまく獲得できずに空室状態に直面すると、どうしても焦りが出てきてしまうものです。
実際、金銭的なデメリットがあるとわかっていても「空室になるくらいなら自分で住んでしまおう」と考える方も出てきます。そこで、この項目では、投資用不動産に自分で住まないための注意点について解説します。
投資用不動産に自分で住まないためのポイントは、投資家目線での物件選定と適切な投資プラン、それとサブリースです。それぞれ見ていきましょう。
注意点①：投資家目線で物件を選ぶ
不動産投資用の物件に自分で住みたくなる大きな要因として、物件選びに自分の好みを反映してしまうことが挙げられます。
もちろん、自分にとって魅力的な物件は、高額の投資に飛び込む背中を押してくれます。しかし、自身の趣向と一般的な賃貸ニーズの間にはズレが生じるかもしれません。投資用の物件を選ぶ際は、このことを頭に置いておきましょう。
たとえば駅から徒歩15分の立地に単身者用マンションがあったとします。あなたが歩くことが好きで毎日駅まで15分歩くことが苦ではない場合、魅力的な物件に映るかも知れません。しかし、一般的には毎日徒歩15分は負担となるため、なかなか入居者が現れない可能性があります。単身者は、通勤に便利な駅近を好むことが多いためです。
このように、自分にとっては魅力的でも他人にとってはそうではない物件を投資用不動産として選んでしまうと、空室が発生し、自分で住みたくなる可能性が増してしまいます。投資家として冷静に判断するためにも、個人的な好みではなくターゲット層にとって需要がある物件を選ぶようにしましょう。
参考として、東京23区の投資用マンションを選ぶコツを解説した記事を紹介します。併せてご覧ください。
参考【最新マニュアル】東京23区のワンルーム投資で結果を出す
注意点②：あらかじめ投資の目的を決めプランを立てておく
不動産投資用物件に自分で住みたくなってしまう原因として、最初に中長期的な投資プランを立てていないことも挙げられます。
特にワンルームマンションで投資する場合、短期的な売買や非常に高い利回りでの運用は現実的ではありません。一般的には、中長期の経営により堅実な利益を追う形となります。
ワンルームマンションでの不動産投資では「いつ不動産ローンを完済するのか」「どのタイミングで大規模な修繕が発生しうるのか」「いつ不動産を売却するのか」といった、先々を見据えたプランが必須です。すなわち、物件選びの段階からいつまでに利益を出しいつ頃物件を売却するなど投資目的を決めたうえで中長期的な投資計画を立てておくことが、不動産投資の成功には不可欠なのです。
現実的で堅実な投資プランは、空室発生のようなイレギュラーな事態に直面した際に、自身の心が揺らがない大きな支えになります。「空室を防ぐために自分で住んでしまおう」と思わないために、心の支柱となる投資目的とプランをあらかじめ立てておくようにしましょう。
注意点③：サブリース契約がある場合特に注意する
不動産投資用物件に住む場合、特にサブリース契約に注意しなくてはいけません。サブリースとは、入居者がいなくても家賃の8割 〜 9割を補填してくれる契約です。一見すると、空室の際も家賃のほとんどを保障してくれるありがたい契約に思えますが、実際にはなかなか解約しづらいという現状があります。
解約しづらい理由は、借地借家法にあります。投資用マンションの持ち主は、先述した借地借家法では「貸主」に該当。サブリース会社が「借主」に当たります。つまり、サブリース契約の借主であるサブリース会社が保護されるため、正当な事由がないと、貸主 ＝ 投資用マンションの持ち主から解約を希望する申し出が認められないのです。
サブリースの場合、貸主が自分で住むから解約したいという申し出は、一応正当事由にあたるとされます。ただし、サブリース会社がその申し出に同意するかどうかは別の話。場合によっては、契約解除料が必要となるかもしれません。
さらに、サブリース契約を解除する際は、まとめて数ヵ月分の保証料を支払う条項が締結されている場合や、サブリース契約解除不可の物件もあります。サブリース契約がある投資用物件に住みたい場合は、サブリースの契約書を必ず確認しましょう。
サブリース契約は解除しづらくトラブルのもとになる可能性があることから、サブリース契約がある物件の購入はある意味危険です。サブリース契約のある物件を購入する場合、契約解除が難しいかもしれないことはよく覚えておきましょう。
参考サブリースは解約できない？これで完璧！メリットから問題点まで一挙解説
まとめ
ローンの返済期間中に自分で住む選択が頭に浮かんだ際には、本記事で紹介した5つのデメリットを思い出し、できるだけ入居者を募集する方向での行動をおすすめします。手を尽くしても入居者がつかない場合、投資用物件に向いていない可能性もあります。その場合、売却を含めた出口戦略も併せて検討することが望ましいでしょう。
空室が発生した場合に焦って自分で住む選択をしないために、理解のある不動産投資会社やその担当者と連携を取ることが大いに有効です。不動産投資用物件に自分で住んだ場合の負担額や空室リスク対策など、具体的な話を聞きたい場合は、ぜひ当社のコンサルタントへの無料相談を活用いただけたら幸いです。不動産投資家として、中立的な立場でアドバイスをさせていただきます。
この記事の執筆： 堀乃けいか
プロフィール：法律・ビジネスジャンルを得意とする元教員ライター。現役作家noteの構成・原案の担当や、長野県木曽おんたけ観光局認定「#キソリポーター」として現地の魅力を発信するなど、その活躍は多岐に亘る。大学および大学院で法律や経営学を専攻した経験（経済学部経営法学科出身）から、根拠に基づいた正確性の高いライティングと、ユーザーのニーズに的確に応えるきめ細やかさを強みとしている。保有資格は日商簿記検定2級、日商ワープロ検定（日本語文書処理技能検定）1級、FP2級など。
ブログ等：堀乃けいか
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