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定年退職後に不動産投資!?その大きなメリットとは?

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近年、資産形成の重要性が声高に叫ばれるようになる中で、会社員でありながら不動産投資を始めようと考える方が増加しています。2019年に金融庁によって発表された「老後の生活に必要な資産は約2,000万円」という問題が当時かなり世間を賑わしたことは、記憶に新しいのではないでしょうか。

このような資産形成を後押しするような流れを受けてか、これまで資産形成に一切関心を向けてこなかった高齢者の方々が、不動産投資や株式投資などにより長期的な資産運用を行おうとする傾向が現れつつあります。一見すると、「なぜ退職後に資産運用を行う必要があるのか」という風にも思われがちですが、日本における平均年齢が年々上昇し、男女ともに85歳まで生きることが一般的となる中で、仮に65歳で退職をしたとしても、その後20年近くのセカンドライフが待っていることになります。一人の赤ん坊が成人するまでの20年という長い期間を、定年までに蓄えてきた貯金だけで凌ぎきるというのは至難の業ですので、退職後からの資産形成には大きなメリットがあると言えるでしょう。

ここまで述べた通り、退職後に資産形成をスタートすることに一定のメリットがあることについては、お分かりいただけたのではないかと思います。それでは具体的には、どのような資産形成方法が、老後の運用に最も適していると言えるのでしょうか。

読者の方々も既にご存じの通り、近年は実に様々な投資方法が存在しています。具体的には、株式投資や不動産投資、国債の購入や仮想通貨などです。勿論、それぞれメリット・デメリットがあり、投資する個人によって好みも様々であるかとは思います。一方で、退職後のセカンドライフのための投資手法ということで、様々な要素を勘案すれば、不動産投資がこの中で最も優れた手法であるかと考えます。

その理由を一言で言えば、「ミドルリスク・ミドルリターンであるから」に他なりません。老後の20年間という期間は、これまでの貯金額だけで生活するには長すぎる一方、コツコツと資産形成を行うにはやや時間的に足りないと言わざるを得ません。

したがって、銀行への預金や国債の購入といった、いわゆる「ローリスク・超ローリターン」の投資手法はあまりおススメ出来ません。

しかし一方で、これらの投資とは対照的な、株式投資や仮想通貨についても、同様におススメできかねます。その理由は、「ハイリスク・ハイリターン」であるからです。勿論これは投資家によって好みや考え方がありますので、その全てを否定するつもりは一切ありません。しかしながら、老後の生活のための資産運用という当初の目的から考えると、高い利益を得るために、自己の資金を失うリスクを取る必要性がどこまであるのか、という点は考える必要があるでしょう。

退職後における資産形成の大きな目的は、これまでに蓄えてきた貯蓄に加えて、年金以外の収入源を確保する、ということに他なりません。それであれば、30%の確率で資産が3倍になるような投資手法(株式や仮想通貨)よりも、90%の確率で資産が10%増加する投資法のほうが、より理に適っていると言えるでしょう。

参考不動産投資は老後の資金になる?失敗しない方法を解説

ここまで、老後のセカンドライフにおける投資手法として、「ミドルリスク・ミドルリターン」である不動産投資が最も適していることをお伝えしてきました。とはいえ、これまで不動産投資について考えたこともなかった方が、いきなり不動産に数千万円を投資するというのは、ハードルが高いのではないかと思います。

そこで本記事では、定年退職後の資産運用として、不動産投資を行うことの3つのメリットを細かく解説していきたいと思います。

「退職後の不動産投資」における3つのメリットとは?

本章では、退職後のセカンドライフに不動産投資を始めることの3つのメリットについて解説をしていきたいと思います。具体的には、

  1. ①年金以外の収入源が出来る
  2. ②相続税対策に繋がる
  3. ③お金のことについて考える機会が増える

の3点です。1つずつ解説していきます。

メリット①:年金以外の収入源が出来る

退職後に不動産投資を始めることによる最初のメリットは、やはり年金以外の第2の収入源を確保することが出来るという点です。ではまず、そもそも年金がどのくらい支給されるのか、という点から見ていきましょう。

既にご存じの方もいらっしゃるかとは思いますが、年金は大きく分けると3つの種類に大別されます。それは、(1)国民年金、(2)厚生年金、そして(3)その他の3つです。

まず国民年金については、20歳~60歳までの40年間に保険料を支払った全国民に支給がなされます。支給額は物価等により変動があるものの、40年間480か月全ての保険料を遅滞なく支払った場合、令和3年度の実績値では年額78万900円でした。

次に厚生年金についてです。厚生年金は、主に会社員であった人々に支給がなされる制度であり、国民年金とは違って、その支給額の多寡は勤続年数や年収によって大きく変動することが特徴です。

そこで仮に、平均年収700万円で、20歳~60歳までの40年間に亘って勤務した人の想定支給額を計算すると、年間で約140万4,000円となります。先ほどの国民年金と合わせると、年間218万4,900円となるので、月額では約18万円となります

そして3つ目のタイプが、企業年金やiDecoといった、加入が任意となるタイプの年金です。この種の年金にも様々なタイプがあり、それぞれ大きなメリットがあるのですが、その詳細については本記事では割愛します。

ここまで3つのタイプの年金について解説をしましたが、一般的な会社員のケースとして、先ほどの平均年収700万円、勤続年数40年間で、企業年金やiDecoといった(3)のタイプの年金には加入していない方を想定すると、月額の年金支給額は約18万円ということになります。

この18万円という数字は、おそらく多くの方々にとって衝撃的ではないでしょうか。平均年収700万円ということは、若い頃にそれ以下の年収であったことを考慮すると、引退直前には年収1,000万円ほどであったと考えられます。年収1,000万円の年間手取り額は約720万円ですので、月額に換算すると約60万円ということになります。

しかしながら、「年金暮らしになったから、生活レベルを大きく下げよう」とはならないでしょう。これまで通り、月額の手取り額60万円相当の暮らしを継続することになるのではないでしょうか。すると何が起きるかと言うと、これまでの手取り額の60万円と、年金支給額の18万円の差額である42万円を、自身の貯金から補填する必要があるのです。

月額で42万円の補填が続くとすると、年間で500万円のマイナスになります。そうなると、引退からたった4年間で、2,000万円の貯金を食いつぶすこととなるのです。

勿論、実際には年金暮らしに入ることにより、多少節制するようになったり、お金のやりくりを意識するようになるでしょうから、もう少し貯金の減りはマイルドになるかもしれません。とはいえ、年金暮らしだけでは今の生活レベルを維持することは到底難しい、ということがお分かりいただけたのではないでしょうか。

そこで重要となるのが、「年金以外の収入源の確保」です。年金以外にも収入を得られるような仕組みを事前に設けておくことにより、毎月の手取り額を確保し、貯金額から補填しなければいけない分を減らすことが出来るようになるのです。この課題への解決策となるのが、不動産投資なのです。

もし仮に、月額家賃9万円のマンションを2戸所有していたと仮定します。すると、月額で18万円の不労所得が得られることとなります。先ほどのケースでは、年金支給額は約18万円でしたので、毎月の手取り額は36万円と、年金だけだった時と比べて2倍の収入が確保できることとなる訳です。

このような老後の収入ルートの確保というのが、不動産投資における1つ目のメリットです。

メリット②:相続税対策に繋がる

定年退職後に不動産投資を始めることによる2つ目のメリットは、相続税対策に繋がるという点です。まず結論から述べると、保有している不動産に掛かる相続税は、同じ額を現金で保有している場合と比べて低額になる=相続人に有利になる可能性が高いということになります。

こちらのメリットは、1点目の収入源の確保と比較して、ややイメージしづらいかと思いますので、具体的な例を見ながら、解説していきたいと思います。

例えば、ある会社員男性Aさんについて見ていきましょう。Aさんは、妻であるBさんと、長女Cさんの3人家族です。仮にAさんが現金8,000万円を有している段階で、病気等の理由で亡くなったものと仮定します。

この場合、相続人は妻であるBさんと長女Cさんの2名であり、特に遺言等も無ければ、その相続割合はそれぞれ1/2となります。

相続税の計算にあたっては、以下の基礎控除の計算式を用います。

課税対象額 = 相続税評価額 - 基礎控除[3,000万円 + 600万円 ✕ 法定相続人の数]

今回のAさんのケースの場合、相続税評価額は現金8,000万円分であり、法定相続人が2人であることから、基礎控除額は3,000万円 ✕ 600万円 ✕ 2人 = 4,200万円となり、結果として課税対象額 = 8,000万円 - 4,200万円 = 3,800万円となります。

2人分の課税対象額の合計が3,800万円ですので、1人では1,900万円となります。課税対象額が1,000万円超~3,000万円以下の場合には、税率15%、控除額50万円ですので、妻Bさんと長女Cさんに掛かる相続税はそれぞれ、1,900万円 × 15% - 50万円 = 235万円となります。したがって、BさんとCさんの相続税の合計は、470万円となる訳です。

一方、もし仮にこの8,000万円を全て不動産に替えた状態で相続した場合には、相続税はどのように変化するでしょうか。

実は不動産の場合、先ほどの課税対象額の計算式における相続税評価額に大きな違いが生じます。それは、不動産の評価方法が、現金の場合とは大きく異なることに由来しています。

相続税の評価は、国税庁により策定されている「財産評価基本通達」に基づいて行われます。この通達において、不動産の評価についても取り決めがなされており、建物については固定資産税評価額を用いて、土地については路線価方式又は倍率方式を用いて計算をすることが規定されています

それぞれの計算方法の詳細については、関連サイト等を参照頂ければと思いますが、全体的な評価額のイメージは、現金単体での評価と比較して70~80%に抑えることが出来ると言われています

そこで仮に、先ほどのAさんのケースで、不動産評価が現金と比べて70%程度に抑えられた場合について見ていきましょう。

現金8,000万円を全て不動産に替えた場合、その評価額は70%の5,600万円となります。先ほど見たように、基礎控除は妻Bさんと長女Cさん2人分のため、4,200万円ですので、課税対象額は5,600万円 - 4,200万円 = 1,400万円、相続人1人に係る課税対象額は700万円となります。

課税対象額1,000万円以下の場合、税率は10%(控除は0円)ですので、700万円 ✕ 10% = 70万円。2人の合計値は140万円となります。

先ほど現金で相続した場合の相続税の合計額は470万円でしたので、不動産に替えることによって470万円 - 140万円 = 330万円もの節税効果があることがお分かりいただけたかと思います。

やや計算が複雑となってしまいましたが、結論としては、現金を不動産に替えることにより、資産の評価額を下げることに繋がり、大幅な節税対策になるというのが不動産投資における2つ目のメリットという訳です。

参考お客様の声「相続税対策の方法の一つとして、不動産投資を検討しました」

メリット③:お金のことについて考える機会が増える

定年退職後に不動産投資を行うことによる3つ目のメリット、それは自身の資産形成やセカンドライフにおけるお金のやりくりについて、じっくりと考える機会を作ることが出来るようになる、という点です。

これまで会社員として勤務をされている方の中には、家計は全て奥さんに任せてきていたために、毎月の支出管理を十分に行えていない方も多いのではないでしょうか。しかしながら、冒頭でもお伝えしたように、会社員としての給与が無くなり、支給される20万円弱の年金額だけで生活をしていくためには、日々お金のことについて気を巡らせ、収入と支出をしっかりと把握することが必要不可欠です。

この際、不動産投資を行っていれば、毎月の収入や支出、また税金についても考える必要がありますし、さらに言えば確定申告も行うこととなるので、自身の財務状況について、最低でも1年間に1度は振り返ることになります

1つ目、2つ目のメリットと比べるとやや感情論・定性的な話のように聞こえるかもしれませんが、お金に対してのスタンスを大きく変えることが出来る、というのは、ご自身が考える以上に大きな影響を人生にもたらす可能性があります。そういった意味でも、この点はメリットの一つとしてカウントする価値があるでしょう。

まとめ

本記事では、定年退職後の資産運用として、不動産投資を行うべき理由をお伝えするとともに、そこで得られる3つのメリットについて解説しました。大きくは、

  1. ①年金以外の収入源の確保
  2. ②相続税対策
  3. ③お金を考える機会の増加

という3点でした。

冒頭でもお伝えしたように、日本人の平均年齢が増加をしている昨今の状況では、定年退職というのは人生の終着点では全くなく、あくまで折り返し地点だと認識すべきでしょう。仮に65歳で退職したとすると、そこから約20年ほどのセカンドライフが待っているのです。

せっかくそれまでの長い期間を会社員として頑張ってきたからには、素敵なセカンドライフを送りたいと皆さん思いますよね。そのための手段として、不動産投資をおススメさせて頂きました。

もし定年退職後の不動産投資について、なにかご不明な点がございましたら、弊社コンサルタントまでお気軽にお問い合わせ頂ければと思います。

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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