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【最新マニュアル】東京23区のワンルーム投資で結果を出す

東京23区, 投資用マンション, メリット, コツ

不動産投資をおこなう上で、立地は重要な検討事項のひとつです。特に日本で投資用不動産を購入するのであれば、首都である東京は見過ごせない立地ではないでしょうか。

2021年の世界各国GDPランキングでは、東京都は都市単位でありながらGDP17位にランクインしており、都市単位での生産力・競争力が世界各国に比肩するほど経済活動が盛んであることが分かります。

しかしながら、物件の購入価格が地方よりも高くなることに加え、東京都内でも地域によって物件の種類や住民層の傾向が異なることから、多くの不動産投資初心者の方が物件選びに迷うのではないでしょうか。そこでこの記事では、特に東京23区にスポットを当て、23区内で投資用マンションを購入するメリットと物件選びのコツを解説いたします。

東京23区で不動産投資をするメリット

東京23区での不動産投資のメリットは、人口動態・再開発計画・物件選択の幅の3点が挙げられます。ひとつずつ見ていきましょう。

2025年まで人口が増加傾向である

不動産投資において、やはり空室リスクは避けたいものです。人口の流出が激しい地域では、物件が建った当初は入居者の獲得ができていたとしても、賃貸契約の更新や物件の経年劣化に伴い、退去者が相次ぎ新規の入居者の獲得に苦戦するケースが少なくありません。

東京都総務局のデータでは、東京都の人口は2025年まで増加する見通しとなっており、2025年以降の減少も緩やかであるとの予測が立っています。

2008年をピークに国内全体の人口が減少している日本において、高い人口を維持する東京都は不動産の投資対象として魅力的な地域であると言えます。また、上記グラフでは区部の人口は2030年がピークと予測されており、特に東京23区の物件は出口戦略を含めて余裕をもった投資の計画が建てやすいという強みがあります。

多くの再開発が計画されている

東京都内には、2022年以降に竣工予定のさまざまな再開発計画が見られます。たとえば渋谷駅南部の桜丘口地区では、2023年の開業を目標に約26,000㎡にもわたる大規模な都市開発計画が進行しています。

渋谷区発表の渋谷駅桜丘口地区第一種市街地再開発事業(決定)では、開発地域をA街区、B街区、C街区の3つに分け、立体的な歩行者動線を設けることで歩行者の安全性と快適性を確保する都市開発がおこなわれます。B街区では「主要用途」の項目に「住宅」が含まれており、約16,700㎡におよぶ地域に約170戸の住宅が建設される見通しとなっています。

こうした再開発は、池袋駅の西口地区や東京駅の八重洲二丁目北地区といったさまざまな地域でプロジェクトが進行しています。新型コロナウイルスの影響もあり東京一極集中の是正が謳われる昨今の状況であっても、都心部の賑わいは失われないことが予想されます。

物件の選択の幅が広い

東京23区の特色として、さまざまな種類の物件があり、物件選択の幅が広いことが挙げられます。

CHINTAI東京都の賃貸家賃相場によると、2022年1月時点での港区の家賃相場は13.1万円、江戸川区・葛飾区・足立区の家賃相場は7万円と倍近く差が開いており、入居者も富裕層のファミリーから若者の単身者まで地域によってさまざまです。

また、たとえば先ほどご紹介した東京駅の八重洲二丁目北地区では、「東京ミッドタウン八重洲」という都市計画が進行しています。東京ミッドタウン八重洲の中心は地上45階・高さ240メートルにおよぶ東京駅直結の高層ビルで、高層部にホテル、中層部にオフィス、低層部に小学校が入居する個性的な構成をしています。隣接する街区には住宅も建設される見込みで、地価や新築プレミアを考慮すると入居者層は非常にハイクラスであることが想定されます。

このように、東京23区は物件だけでなく都市構造や開発計画からもさまざまな特色をもつことが読み取れると思います。一方で、地方の不動産投資は、地域によっては物件が木造アパートに限られたり、企業の支社や大学に依拠した物件では入居者層が限定されたりすることがあります。

23区の物件は選択の余地が広いからこそ迷ってしまうこともありますが、以下にご紹介する物件選びのコツを踏まえることで、初心者の方でもご予算や投資計画に合わせて物件を定めることができます。

東京23区で不動産投資をするコツ

東京23区での不動産投資のコツは、ターゲット層・エリア・内容から物件を絞っていくことです。特に、「ターゲット層→エリア→物件内容」といった流れでの絞り込みがやりやすいでしょう。ここでは、こちらの流れで物件の選定をおこなうやり方を解説いたします。

ターゲット層から物件の種類を決める

先述のとおり、東京23区は富裕層のファミリーから若年層の単身者まで幅広い属性の住民が住んでいます。入居者の属性を軸に物件価格や区域を絞り込むことができるため、まずはターゲットとなる入居者層から考えることをオススメします。

富裕層向けの物件は購入価格が高くなるため、利回りの低下やローン審査が降りづらいといった難点がありますが、入居者の質が良いことから家賃の滞納や住民同士のトラブル、物件の破損といったリスクを抑えることができます。一方で、単身者向けの物件は住民の性質を考慮する必要がありますが、不動産投資初心者の方でも高い利回りやローン審査を通過できる物件選びをおこなうことができます。

不動産投資の初心者の方には、まずは単身者をターゲット層に選ぶことをオススメします。

東京23区には、「ワンルーム条例」というワンルームマンション建設の規制条例があることをご存知でしょうか。単身世帯の増加に歯止めをかけてファミリー世帯を誘致したいという自治体の思惑から、ワンルームマンションの建築数を抑えるための条例が制定されています。しかし、東京に住みたい単身者は依然として多く、単身者用の物件は需要が高いが供給が限られるという状況が続いているのです。

このことから、東京23区内の単身者向けのワンルームマンションは、条例から物件の数こそ限られてしまうものの、需要過多のため空室リスクが少ないというメリットがあります。入居者の確保に四苦八苦しないで済むためにも、単身世帯は初心者の方にオススメのターゲット層と言えます。

エリアから物件を絞り込む

入居者のターゲット層が定まってくると、入居者に合わせてエリアを絞り込むことができます。23区のうち、入居者層の特徴がはっきりとしている代表的な地区を以下にピックアップします。

地区 主な入居者層 特徴
港区 富裕層 六本木や赤坂などの観光地があり、家賃相場が最も高い
中央区 富裕層 日本橋や銀座のように長い歴史をもち、商業が盛ん
世田谷区 ファミリー世帯 人口の総数および生産年齢人口が23区でもっとも多い
杉並区 ファミリー世帯 中央線や京王線などの沿線で都心へのアクセスがよい
新宿区 単身世帯 四ツ谷のような閑静な住宅地やお手頃価格の笹塚がある
中野区 単身世帯 ブロードウェイやサンモールがあり住みたい街第2位

個々の地域に注目すると、意外と一般的なイメージとは違った特色が見えてきます。たとえば新宿区は歌舞伎町のイメージから治安があまり良くなく、家賃が高いイメージを持っている方もいるかもしれませんが、新宿から中央線快速で1駅の四ツ谷は人通りの少ない閑静な住宅街です。また、同じく新宿から京王線で1駅の笹塚はマンションの家賃相場が9万円台と、都心近郊の地域の中でもお手頃な価格帯となっています。

単身世帯を入居者層のターゲットに選んだ方は、家賃相場が10万円を下回る地域をオススメします。東京都民の平均月収は20代で約31万円、30代で約46万円となっており、家賃は月収の3分の1以下に抑えることが推奨されています。そのため、単身世帯をターゲットとするのであれば、家賃10万円以下の物件が空室リスクが少ないと言えるでしょう。

一方で、23区内では家賃相場が7万円と低く設定されている江戸川区・葛飾区・足立区などは、場所によっては入居者層が訳アリなことがあり、家賃の滞納のリスクをもちます。加えて、物件価格に対し家賃収入が安いと利回りも安くなり、ローンの返済プランが長期的になりやすいため、家賃相場が低すぎる地域を選ぶのも考えものです。

家賃相場が10万円を下回り、単身世帯に人気で、治安や住民層も加味していくと、新宿区や中野区などがイチオシの地域となります。これらに加えて、地域の再開発計画や人口動態を考慮に入れたり、ターゲット層の細分化をおこなったりすることで、別の理想的なエリアが見つかることももちろんあり得ます。物件の購入を検討する地域に実際に足を運んでみることも、エリア選びの大きな手がかりとなるはずです。

内容から物件を選定する

ターゲット層とエリアを選ぶことができたら、物件の内容からさらに絞り込みをかけることができます。

たとえば20代の単身世帯をターゲットとし、「新宿区の家賃9万円程度の物件」まで条件を絞ったら、そうした層のニーズに合った物件内容はどういったものかを考えていきます。

新宿区に住む若年層は、物件や暮らしに清潔感を求めることが考えられます。すると、物件選びの際、「築10年以内」「バス・トイレ別」「室内洗濯機置き場」といった条件で物件の絞り込みをかけることが想定できます。また、女性であれば家を覗かれる心配のない2階以上、虫が苦手な人であれば3階以上の部屋を選ぶことが考えられます。

親からの仕送りを受ける大学生の場合、子供の上京前に親が物件を選ぶことが多く、オートロック付きの部屋を選ぶ可能性が高いでしょう。このように、ターゲット層の属性をさらに具体的に考えることで、入居者に人気の物件(=空室リスクの低い物件)を選ぶことができるようになります。

加えて、「新宿区の家賃9万円程度の物件」は専有面積が25㎡以下のワンルームの割合が多くなります。こうした物件はデッドスペースがあると内見の際にとても狭く感じ、入居者の獲得に苦戦する可能性があります。柱が部屋の内側に出っ張っている物件や、L字型の物件は避けたほうがよいと言えます。

もちろん、入居者側が物件選びで条件を妥協することがあるように、不動産投資をおこなう側もすべての条件に適った物件は中々見つからないものです。ターゲット層を考慮し、物件の条件に優先順位をつけ、物件の購入価格とも照らし合わせながら物件選びをおこなうようにするとよいでしょう。

まとめ

今回の記事では、東京23区での不動産投資のメリットと物件選びのコツについてお書きしました。

ターゲット層やエリアの例として今回は若年層の単身者と新宿区を挙げましたが、もちろん別の入居者層や地域にスポットを当てて物件選びをおこなっても構いません。不動産投資に「こうすれば間違いない」という正解はなく、家賃相場や人口動態は年月を経るごとにリアルタイムで変わっていきます。

興味をもった地域の情報収集をおこない、時には実際にその地域に足を運びながら、「選ぶ楽しみ」を見い出しながら物件選びを進めていくとよいと思います。よりプロフェッショナルの知見が欲しい方や、東京23区での不動産投資を検討している方は、是非弊社までお問い合わせ頂ければと思います。

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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