不動産投資をおこなう上で、立地は重要な検討事項のひとつです。特に日本で投資用不動産を購入するのであれば、首都である東京は見過ごせない立地ではないでしょうか。

2024年の「世界の都市総合力ランキング」では、世界の主要48都市のうち、東京が3位にランクインしています。都市単位での生産力・競争力が世界各国に比肩するほど、経済活動が盛んであることが分かるでしょう。

参考森記念財団都市戦略研究所「世界の都市総合力ランキング」

しかしながら、物件の購入価格が地方よりも高くなることに加え、東京都内でも地域によって物件の種類や住民層の傾向が異なることから、多くの不動産投資初心者の方が物件選びに迷うのではないでしょうか。そこでこの記事では、特に東京２３区にスポットを当て、２３区内で投資用マンションを購入するメリットと物件選びのコツを解説いたします。

東京２３区で不動産投資をするメリット

東京２３区での不動産投資のメリットは、人口動態・再開発計画・物件選択の幅の３点が挙げられます。ひとつずつ見ていきましょう。

２０２５年まで人口が増加傾向である

不動産投資において、やはり空室リスクは避けたいものです。人口の流出が激しい地域では、物件が建った当初は入居者の獲得ができていたとしても、賃貸契約の更新や物件の経年劣化に伴い、退去者が相次ぎ新規の入居者の獲得に苦戦するケースが少なくありません。

東京都総務局のデータでは、東京都の人口は２０２５年まで増加する見通しとなっており、2025年以降の減少も緩やかであるとの予測が立っています。

２００８年をピークに国内全体の人口が減少している日本において、高い人口を維持する東京都は不動産の投資対象として魅力的な地域であると言えます。また、上記グラフでは区部の人口は２０３０年がピークと予測されており、特に東京２３区の物件は出口戦略を含めて余裕をもった投資の計画が建てやすいという強みがあります。

多くの再開発が計画されている

東京都内には、２０２２年以降に竣工予定のさまざまな再開発計画が見られます。たとえば渋谷駅南部の桜丘口地区では、２０２３年の開業を目標に約２６，０００㎡にもわたる大規模な都市開発計画が進行しています。

渋谷区発表の渋谷駅桜丘口地区第一種市街地再開発事業（決定）では、開発地域をＡ街区、Ｂ街区、Ｃ街区の３つに分け、立体的な歩行者動線を設けることで歩行者の安全性と快適性を確保する都市開発がおこなわれます。Ｂ街区では「主要用途」の項目に「住宅」が含まれており、約１６，７００㎡におよぶ地域に約１７０戸の住宅が建設される見通しとなっています。

こうした再開発は、池袋駅の西口地区や東京駅の八重洲二丁目北地区といったさまざまな地域でプロジェクトが進行しています。新型コロナウイルスの影響もあり東京一極集中の是正が謳われる昨今の状況であっても、都心部の賑わいは失われないことが予想されます。

物件の選択の幅が広い

東京２３区の特色として、さまざまな種類の物件があり、物件選択の幅が広いことが挙げられます。

CHINTAI東京都の賃貸家賃相場によると、２０２２年１月時点での港区の家賃相場は１３.１万円、江戸川区・葛飾区・足立区の家賃相場は７万円と倍近く差が開いており、入居者も富裕層のファミリーから若者の単身者まで地域によってさまざまです。

また、たとえば先ほどご紹介した東京駅の八重洲二丁目北地区では、「東京ミッドタウン八重洲」という都市計画が進行しています。東京ミッドタウン八重洲の中心は地上４５階・高さ２４０メートルにおよぶ東京駅直結の高層ビルで、高層部にホテル、中層部にオフィス、低層部に小学校が入居する個性的な構成をしています。隣接する街区には住宅も建設される見込みで、地価や新築プレミアを考慮すると入居者層は非常にハイクラスであることが想定されます。

このように、東京２３区は物件だけでなく都市構造や開発計画からもさまざまな特色をもつことが読み取れると思います。一方で、地方の不動産投資は、地域によっては物件が木造アパートに限られたり、企業の支社や大学に依拠した物件では入居者層が限定されたりすることがあります。

23区の物件は選択の余地が広いからこそ迷ってしまうこともありますが、以下にご紹介する物件選びのコツを踏まえることで、初心者の方でもご予算や投資計画に合わせて物件を定めることができます。

東京23区で不動産投資をするデメリット・注意点

一方で、東京23区での不動産投資には以下のようなデメリットも存在します。

• 平均利回りは決して高いわけではない
• 物件価格が高い
• 修繕費も高くなりやすい

投資はメリットだけでなく、デメリットやリスクも確認してから行うべきです。個別に詳しく解説します。

平均利回りは決して高いわけではない｜安定性を活かした「規模拡大」がポイント

東京23区の不動産投資における最大のデメリットは、利回りの低さです。地方都市では7～8%の利回りも珍しくありませんが、23区内では3～5%程度が一般的。ただし、以下のような特徴があるため、利回りは低めでも投資対象として適しています。

• 家賃の下落リスクが少ない
• 空室率が低く安定収入が期待できる
• 物件価値が維持されやすい
• 将来の売却先も比較的容易に見つかる

最初は小規模な物件から始めて、徐々に物件数を増やしていく「規模拡大戦略」がポイントです。安定した収益を基盤に、2件目、3件目と投資を拡大していくことで、低い利回りを物件数でカバーしていく戦略が東京23区内では特に有効でしょう。

物件価格が高い｜あとから住宅ローンを組む予定がある場合に注意

東京23区内の物件は比較的高額な傾向です。2,000万円～3,000万円台の物件が中心となり、同じ広さでも地方の2倍以上の価格になることもあります。このように物件価格が高いため、以下の点に注意が必要です。

• 投資用ローンの審査が厳しくなる
• 返済期間が長期化しやすい
• 将来の住宅ローンが通りにくくなる可能性がある

とくに、将来の住宅ローンへの影響は要注意。投資用ローンは一般的に金利が高く、物件価格の高さも相まって返済比率が高めになります。返済比率とは年収に対する年間返済額の割合のことで、銀行では一般的に35%以内に収まっているかがローンの審査基準です。

例えば3,000万円の投資用ローンを組んだ場合、年収800万円であれば返済比率は20%程度になります。この状態で4,000万円の住宅ローンを組もうとすると、合計返済比率が約50%と、銀行の基準である35%を大幅にオーバー。そのため、住宅ローンの審査に通らなくなる可能性が高いです。この「返済比率」を意識して、住宅ローンに影響が出ないか確認しておきましょう。

修繕費も高くなりやすい｜一般的な指標より高めの予測を

東京23区内の物件は修繕費も高額になる傾向があります。その理由は以下のとおりです。

• 建物の高層化に伴い設備が複雑化している
• 人件費が高騰している

修繕費の目安は一般的に家賃収入の10～20%といわれますが、23区内では15～25%程度を見込んでおくことをおすすめします。例えば月額家賃10万円の物件であれば、年間18～30万円程度の修繕費を計上し余裕を持っておくべきです。

とはいえ、東京23区への不動産投資には、デメリットを払拭するほどの高い安定感があります。そこで、東京23区での不動産投資を成功させるためのコツを見ていきましょう。

東京２３区で不動産投資をするコツ

東京２３区での不動産投資のコツは、ターゲット層・エリア・内容から物件を絞っていくことです。特に、「ターゲット層→エリア→物件内容」といった流れでの絞り込みがやりやすいでしょう。ここでは、こちらの流れで物件の選定をおこなうやり方を解説いたします。

ターゲット層から物件の種類を決める

東京23区は富裕層から若年層まで、幅広い層が居住しています。入居者の属性を軸に物件価格や区域を絞り込むことができるため、まずはターゲットとなる入居者層から考えてみましょう。

とはいえ不動産投資の初心者には、以下の理由から単身者向けワンルームマンションがおすすめです。

• 需要が高く空室リスクが低い
• 初期投資を抑えやすい
• 運用ノウハウが確立されている
• ワンルーム条例で新規供給が制限され、需要過多の状態になっている

特に、東京23区における「ワンルーム条例」の影響は非常に大きいです。この条例は単身世帯の増加に歯止めをかけ、ファミリー世帯を誘致したい自治体の思惑により制定されたもの。しかし東京に住みたい単身者は依然として多く、「単身者用の物件は需要が高いが供給が限られる」という、不動産投資においては格好の状況が続いています。

つまり空室のリスクが大きく抑えられるため、初心者には東京23区のワンルームマンション投資が適している、というわけです。

エリアから物件を絞り込む

入居者のターゲット層が定まってくると、入居者に合わせてエリアを絞り込むことができます。２３区のうち、入居者層の特徴がはっきりとしている代表的な地区を以下にピックアップします。

単身者を狙ったワンルームマンション投資の場合は、新宿区や中野区のようなエリアがメインターゲットとなってくるでしょう。新宿区というと「歌舞伎町」のように治安の悪いイメージがあるかもしれませんが、中心部から一駅離れると「比較的閑静な住宅街」が広がっています。家賃相場もお手頃で、中心部に通勤する単身者の需要が高いです。

なお、先ほどの表にないエリアにも単身者が多く住んでいます。たとえば江戸川区・葛飾区・足立区などが挙げられますが、家賃相場が安いうえに入居者層が訳アリである可能性が高いため、収入が安定しないリスクが高めです。さまざまな要素を加味すると、やはり新宿区や中野区のようなエリアが投資に適している、といえます。

また、これらに加えて、地域の再開発計画や人口動態を考慮に入れたり、ターゲット層の細分化をおこなったりすることで、別の理想的なエリアが見つかることももちろんあり得ます。物件の購入を検討する地域に実際に足を運んでみることも、エリア選びの大きな手がかりとなるはずです。

内容から物件を選定する

最後は物件の具体的な内容で絞り込んでいきます。ターゲットとする層のニーズに合った物件内容を考えることで、買うべき物件の条件が明らかになっていくでしょう。たとえば新宿区に住みたい20代の単身者をターゲットとした場合、以下のような条件が必要になってきます。

• 家賃9万円以下
• 築10年以内の物件
• バス・トイレ別
• 室内洗濯機置き場完備

新宿区に住む若年層は、物件や暮らしに清潔感を求めることが考えられます。築年数が浅めでバス・トイレは別、そして室内洗濯機置き場を完備していることは、おそらく最低条件です。また、もちろん予算の兼ね合いもあるため「家賃は相場の9万円程度まで」でみておきます。

そのほか、女性をターゲットとするなら家を覗かれる心配のない2階以上の物件。大学生の場合は、はじめての上京で不安を抱えている親を安心させるための、オートロック付きの物件であることが重要となってくるでしょう。

また、競合物件との差別化要素として「部屋を広く見せられるか」というのもポイントです。同じ専有面積でも、柱や部屋の構造によっては部屋が狭く見えてしまいます。柱が内側に出っ張っている物件や、Ｌ字型の物件は避け、より「見た目が広く見える部屋」を選ぶのが得策です。

もちろん、入居者側が物件選びで条件を妥協することがあるように、不動産投資をおこなう側もすべての条件に適った物件はなかなか見つからないものです。ターゲット層を考慮し、物件の条件に優先順位をつけ、物件の購入価格とも照らし合わせながら物件選びをおこなうようにするとよいでしょう。

東京23区のワンルームマンション投資に関するよくある質問

東京23区のワンルームマンション投資に関するよくある質問と、その回答をまとめています。

• 「ワンルームマンション投資はやめとけ」という声を耳にするのはなぜ？
• 東京23区の不動産市況は今後どうなる？将来性は？
• 東京23区の不動産投資エリアおすすめランキングを教えて。
• 東京23区におけるワンルームマンション投資の成功率は？

気になるポイントがある方は、ここで確認しておきましょう。

「ワンルームマンション投資はやめとけ」という声を耳にするのはなぜ？

「ワンルームマンション投資はやめたほうがいい」という意見の背景には、以下のような懸念があります。

• 投資利回りが低い（23区内では3～4%程度）
• 物件価格が高く投資リスクが大きい
• 入居者の年齢層が若くトラブルが起きやすい
• 売却時に値下がりするリスクがある

いずれも不動産投資で発生し得るリスクを取り上げて、やめておいたほうがよいという意見です。しかし、こうしたリスクは適切な物件選びにより十分に回避できます。むしろ東京23区内のワンルームは単身者の需要が高く、空室リスクが低いため、非常に安定して取り組めるでしょう。

東京23区の不動産市況は今後どうなる？将来性は？

以下のような要因から、東京23区の不動産市況は今後も安定的に推移すると考えられます。

• 少なくとも2030年ごろまでは人口が増加
• 企業の本社機能が集中
• 主要な大学が多数立地
• 再開発計画が継続的に進行
• 交通インフラが充実

需要のある立地の物件さえ確保できれば、安定的な家賃収入の確保と、将来への資産形成を両立できる可能性が高いです。以下の記事では、東京23区の不動産価格を押し上げる再開発の情報をまとめているので、気になる方はご覧ください。

参考東京都の主な再開発予定まとめ！不動産投資のチャンスを逃すな！

東京23区の不動産投資エリアおすすめランキングを教えて

投資用ワンルームマンションに特化した場合、以下のエリアがおすすめです。

1. 中野区：都心へのアクセスが良好で家賃相場も手頃
2. 新宿区：利便性が高く、特に単身社会人からの需要が強い
3. 江東区：再開発が進み、若手社会人の人気が上昇中
4. 北区：比較的物件価格が抑えめで高利回りが狙える
5. 文京区：学生需要が安定している

このうち、いくつかの区は当サイトで不動産投資のメリットや開発の情報をまとめています。不動産投資のエリア選びの参考にご活用ください。

参考中野駅エリア再開発！「サブカルの聖地」から変化する街と不動産市場への影響

参考新宿区は発展し続ける魅力だらけの街！新宿への不動産投資のメリット・留意点も解説

参考東京都江東区は不動産投資のチャンス！6つの魅力や投資のメリット・留意点を解説

参考東京都北区の魅力5選！不動産投資のメリット3つや留意点3つを徹底解説

なお、当社で人気のあるエリアをもっと詳しく知りたい方は、お気軽に不動産投資コンサルタントへの無料相談でご質問ください。

東京23区におけるワンルームマンション投資の成功率は？

東京23区におけるワンルームマンション投資の成功率は「50～70％程度」といわれています。ただし、何をもって成功とするのかは、その人の投資の目的によっても変わってくるでしょう。もし「購入から売却までの収支をトータルして、プラスになっている」状態を成功と呼ぶのであれば、大半の人が成功している、といえます。そのくらい、東京23区への不動産投資は低リスクで、確度が高いです。

まとめ

今回の記事では、東京２３区での不動産投資のメリット・デメリットと物件選びのコツについてお書きしました。

ターゲット層やエリアの例として今回は若年層の単身者と新宿区を挙げましたが、もちろん別の入居者層や地域にスポットを当てて物件選びをおこなっても構いません。不動産投資に「こうすれば間違いない」という正解はなく、家賃相場や人口動態は年月を経るごとにリアルタイムで変わっていきます。

興味をもった地域の情報収集をおこない、時には実際にその地域に足を運びながら、「選ぶ楽しみ」を見い出しながら物件選びを進めていくとよいと思います。よりプロフェッショナルの知見が欲しい方や、東京２３区での不動産投資を検討している方は、是非弊社までお問い合わせ頂ければと思います。