判例から読み解く不動産投資のトラブルと解決法！自分でできる対策も紹介！
- 更新：
- 2024/12/20
不動産投資は高額であるからこそ、簡単に儲かるツールとして利用される傾向があります。「高く購入しても、それ以上の価格で売り抜けられる」と言われたにもかかわらず売り抜けられなかった買主が、売主である不動産投資業者に対して損害賠償を請求するケースも散見されます。
本記事では、不動産投資トラブルの概要と、実際の裁判例を紹介。判例から、不動産投資でトラブルとなる原因を読み解きます。合わせて、トラブルを回避するための対策や、不動産投資業者を選ぶ際のポイントについて解説します。
不動産投資でトラブルが起こる理由や、トラブルを回避するための対策が理解できる記事です。不動産投資をしてみたいけれどトラブルが心配な方は、ぜひ最後までご一読ください。
- 目次
- 不動産投資での代表的なトラブル
- 不動産投資におけるトラブルの判例
不動産投資での代表的なトラブル
不動産投資での代表的なトラブルとして、次の例が挙げられます。
- 購入時の詐欺
- 不動産投資業者とのトラブル
- 入居者とのトラブル
それぞれどのようなトラブルがあるか、簡単に見ていきましょう。
購入時の詐欺
購入時の詐欺として、以下の5種類が挙げられます。国内だけでなく、海外の不動産も対象です。
- デート商法詐欺
- 手付金詐欺
- 入居状況詐欺
- 二重譲渡詐欺
デート商法詐欺は、一度は名前を耳にした経験がある方も多いのではないでしょうか。SNSでの被害も多い、親密になった異性に不動産投資をさせる手口です。手付金詐欺は、不動産を売る意思がないにもかかわらず売るように見せかけて、手付金をだまし取ります。入居状況詐欺は、実際には入居者がいない、もしくは人気がない物件を、入居者がいる人気の物件であるよう見せかけて、不人気の物件を購入させる手口です。
二重譲渡詐欺は、自分に不動産を売ったにもかかわらず実際は他者に売却することで、二重に代金を受け取る手口になります。不動産の所有権は、売買順ではなく登記順に付与される仕組みです。この登記制度を悪用し、後の購入者が先に登記を完了させてしまいます。後の購入者に登記まで完了させることで、最初の購入者から購入代金をだまし取るのが、二重譲渡詐欺です。
不動産投資業者や入居者とのトラブル
不動産投資業者とのトラブルは、主に売買時点で起こります。物件の売買条件が違う、購入した不動産と契約内容が異なる「契約不適合責任」など、事前の話と物件の条件が違うことが原因です。
入居者とのトラブルが起こる主な理由は、以下の4点。
- 家賃が支払われない
- 物件が壊れた
- 隣や上階の騒音がひどい
- 退去時の原状回復を誰がするか
には、当事者だけで解決できず裁判に発展したケースもあります。
不動産投資におけるトラブルの判例
ここからは、不動産投資におけるトラブルの判例を4つ紹介します。本記事で紹介するのは、詐欺の判例と不動産投資業者とのトラブルに関する判例を2つずつです。
どのようなトラブルが裁判となり、どう判断されたのか、参考にしていただければ幸いです。
判例①：気になる女性の誘いなら……デート商法でマンションを購入させられた事例
最初に紹介するのは、デートを重ねて親密になってから高額商品を売りつける、いわゆる「デート商法」の事案です。2021（令和3）年7月20日に東京地裁で行われた裁判になります。
デートをしていたはずが不動産を買っていた原告
原告男性は、ある女性からSNSでメッセージをもらいました。原告と女性は連絡を取り合い、食事やデートを繰り返す仲となります。女性に対して、恋愛感情を抱いていく原告。交際を申し込むも、明確な返答を避けられる日々が続きました。そんな中、原告は女性から不動産投資に誘われます。
原告は、女性と、女性の上司を交えた3名で面会。女性と上司から、不動産投資について詳しく話を聞きました。結果、不動産投資用のマンションを立て続けに2軒購入。さらに、女性や上司が勤務する会社と、不動産コンサルティング契約も締結したのです。
購入したマンションの価格は…驚愕の査定結果！
半年後、原告は同社から追加で物件を購入しました。しかし3軒とも利益が出ず、赤字は膨らむばかりです。不安になった原告は、女性と上司がいる会社に物件の買取を求めますが、会社はこれを拒否。原告は弁護士に相談します。
弁護士の提案で、原告は複数の宅建業者に所有物件の査定を依頼。すると「3件とも現在の市場価格は購入価格の50〜60％程度」という信じられない結果が出ました。
査定結果を見た原告は、女性の勤務先に対して損害賠償請求の裁判を起こします。請求額は、購入価格と諸費用、コンサルティング料、慰謝料の合計9,641万円。被告となった女性の勤務先は「不当な勧誘はしていない」「原告と知り合ったときは女性は本社従業員ではなかった」として争います。
判決：女性はデート商法と認定・慰謝料以外の支払いが認められる
判決では、女性の勧誘行為は不法行為＝デート商法であると認定されました。理由は次の2点。
- 原告と知り合って間もなく不動産投資の勧誘を行った
- 交際を求められると、明確な回答を避けながら勧誘を継続した
加えて、被告となった女性の勤務先には、女性に対する使用者責任があることも認定。女性は勤務先の業務として勧誘を行ったことが明白であるとして、被告に購入価格と諸費用、コンサルティング料の支払いが命じられました。なお、慰謝料については、購入額やコンサルティング料の賠償でまかなえるとされ、請求は認められていません。
参考いわゆるデート商法によりマンション購入契約をさせられたとする買主の購入代金全額の損害賠償請求が認容された事例
判例②：替え玉詐欺に気づかなかった弁護士も悪い！弁護士にも手付金の弁償を請求した事例
次は、「替え玉詐欺」が行われていたことを知らずに取引に立ち会った弁護士に、損害賠償請求がなされた事案です。1995（平成7）年11月9日、東京地裁で裁判が行われました。
対面した売主は「替え玉」だった
原告は1990（平成2）年10月、関東地方にある土地を買収します。土地には、道路の中心から4ｍ離れなければならない「接道義務」があります。買収した土地の接道義務を守るため、原告は本件土地に隣接した土地の購入を被告A1に依頼しました。
被告A1は、土地の持ち主（地主）と売買契約書を取り付けます。実は、地主であるZには売却の意思はありませんでした。この売買契約書は、被告A1により偽造されていたのです。売買契約書が偽造であることを知らない原告は、被告A1に買収交渉費用500万円を支払い、後に買付証拠金も支払う約束を取り付けます。
1991（平成3）年2月、原告、被告A1、地主との三者で面談し、契約締結を行う運びとなりました。地主Zと面識がない原告は、被告A1に地主の代理人弁護士に同席してもらうことを求めます。被告A1は、地主Zの代理人として、弁護士A2に同行を依頼。同時に、女性Bに地主となりかわって契約締結の場に出席することを依頼します。地主Zには売買の意思がないため、契約を成立させるには身代わりを立てる必要があったからです。
同席の弁護士は本人確認をしないまま契約成立
三者面談の場で、Bは本人確認書類として地主Zの住民票と戸籍謄本を提出、「私がZである」と述べます。しかし、Bは、本人確認書類として必要な免許証を出しませんでした。免許証を提出してしまうと、Bが地主Zではないことが判明するからです。しかし、弁護士A2はBから免許証の提示を受けることはありませんでした。Bが「私は車の運転をしない」と言ったことをそのまま認めてしまったのです。
その後も、A2はBが地主であると信じ込み、話を進めます。結果、本来の地主であるZから売買許可を得ないまま被告A1と原告の間で売買契約が成立してしまいました。契約が成立したので、原告は被告A1に手付金などを支払います。そして、A2は面談に立ち会った報酬を受け取りました。
翌年5月、本件が詐欺であることが発覚、A1は詐欺罪で起訴されます。原告はA1から支払った手付金などの一部弁済を受けていましたが、未決済分の損害賠償を請求します。被告はA1と、弁護士A2です。
判決：弁護士には注意義務違反があったので原告の請求が満額認められる
判決では、A1に不法行為責任があるだけでなく、弁護士A2にも注意義務違反があると認定されました。本来は保険証や権利証、免許証などで本人確認すべき注意義務があるにもかかわらず、本人確認を怠ったことが理由です。さらに、Bが地主の替え玉であることに気づかなかったことに対しても、A2には過失と不法行為責任があると認定されました。
上記を理由にし、「A1とA2は、連帯して原告の請求額を全額支払うこと」との判決が出されています。
判例③：倉庫として貸せないなんて聞いてない！損害賠償を請求した事例
次は、マンションを購入した原告が、被告である売主に対して求めた損害賠償が棄却された、2020（令和2）年10月23日の東京地裁判決です。
かつて倉庫として利用していたマンションは駐車場に
原告が購入したマンションの1階は、前のテナントが倉庫として使用しており、すぐ倉庫として貸し出せる状態でした。その一方で、1階部分の約8割を駐車場として利用することで容積率の規制を満たしていたため、倉庫として利用した場合は容積率違反となる状況です。
容積率とは、建築基準法に定められた敷地に対する建物全体の面積割合を指します。本マンションは駐車場として利用することで容積率を満たしているため、駐車場以外の用途で使うと、建築基準法違反となってしまうのです。
倉庫としての賃貸実績が書いてあるのに貸せない！
マンションの1階は売主から提供された賃貸借状況一覧表では、1階部分の用途は未記載でした。一方で、倉庫としての賃貸実績から想定賃料が140万円と記載されています。
このことから、原告は、マンション1階は倉庫として貸せると考え、倉庫業者に貸す契約を締結します。しかし、業者から「1階部分の建築確認が取れず営業倉庫として利用できない」とのクレームを受けたため、業者との賃貸契約を解除しました。
原告は、売主に対して、建築基準法により1階部分を倉庫として第三者に貸せないことに対する損害賠償を求めた事案となります。
判決：被告の説明義務は果たされているとして請求棄却
判決の争点は、1階部分を倉庫として貸し出せないことについて「被告の説明義務が果たされているか」でした。
判決では、下記の点から、被告は説明や資料の提供を尽くし説明義務を果たしたとして、原告の請求は棄却されました。
- 事前に被告が渡していた資料には容積率の計算過程が明確に示されており、駐車場が容積率の対象面積外であったことが想像できた
- 1階の用途が「駐車場、事務所」であり倉庫として利用するには用途変更が必要なことも、原告は理解できていた
参考収益物件の用途制限について必要な説明はなされていたとして、買主による損害賠償請求が棄却された事例
判例④：2台分の駐車場が1台しか使えない！？経済的損失と慰謝料を請求した事例
最後に紹介するのは、駐車場2台分の収益が得られるからと新築マンションを購入したのに1台分が使えなかったことに対して、慰謝料と経済的損失を請求した事案になります。2018（平成30）年7月11日に東京地裁で行われた裁判です。
購入した物件の駐車場が使えない！
原告は、被告となる仲介業者より「駐車場2台付き」と記載された新築マンションの紹介メールを受け取りました。仲介業者が添付した平面図には、2台分の駐車場があることや2台駐車している絵が記載。販売広告にも、駐車場2台分の想定賃料が記載されていました。この平面図と広告は、売主である別の宅建業者が作成したものです。
メールを見た原告は、2台分の駐車場を貸し出すことを想定して新築マンションを購入。しかし、警察署に車庫証明を取りに行ったところ、「片方の駐車場には車庫証明を交付できない」と告げられたのです。
駐車場が使えない理由は「窓先空地」
本件マンションが建築された東京都では、防火構造及び特殊建築物等に関して厳しい制限を行う目的で建築安全条例が制定。19条には「窓先空地（くうち）」に関する規定があります。
窓先空地とは、共同住宅1階住戸の窓に直面する敷地部分に必要な空き地のこと。火災や地震などが起こった際に、避難経路にする目的で規定されました。本件マンションは1階部分の駐車場が窓先空地の指定地であったため、駐車場の片方が使用できなくなりました。
窓先空地により1台分の駐車料金を受け取れなくなった原告は仲介業者と売主に対し、駐車場の経済的価値約409万円と慰謝料200万円を合わせた約609万円の損害賠償請求を行いました。広告が虚偽であったことと、広告作成に行った調査が不十分であったことが理由です。
判決：慰謝料の請求は一部認められる
判決では、慰謝料の一部として60万円の支払いが命じられました。本来は駐車場2台分の収入が得られないにもかかわらず、仲介業者と売主が作成した広告により、収入を得られると思ってマンションを購入したことが認められたことが理由です。
また、仲介業者と売主には次の不法行為も認められています。
| 仲介業者 | 広告について誤解を生じさせないような注意・調査義務違反 |
|---|---|
| 売主（設計主） | 駐車場が窓先空地であると認識できたにもかかわらず、不正確な販売広告を作成したことによる不法行為 |
経済的損害の請求については、「経済的損害を被ったとは言えない」として却下されました。理由は次の2点です。
- 本件マンションで得られる収入は、駐車場2台分だけではない
- 駐車場として使えない敷地にも、土地としての価値がある
参考窓先空地規制により駐車場利用ができないことの説明をしなかった売主業者の不法行為責任が認められた事例
判例から読み解くトラブルに発展した3つのポイント
ここまで紹介した判例には、トラブルに発展した共通点がありました。共通点は次の3つです。
ここからは、なぜトラブルに発展したか、それぞれの判例ごとのポイントを解説します。
ポイント①：メリットしか説明されなかった
メリットしか説明されないことは、トラブルの大きな原因です。不動産投資では、物件のデメリットを言わずメリットだけを説明されて購入するケースが散見されます。
デート商法の判例①では、原告男性の気持ちにつけこみ、不動産投資のメリットだけを伝えていました。説明責任を果たしているとされた倉庫の判例③でも、被告が倉庫として利用できないことを知りながら仲介していたことに対しては、裁判でも疑問が提示されています。
駐車場の判例④では、使えない可能性を知りながら駐車場が2台あることを強調した広告を出したことに対し、仲介業者にデメリットへの注意義務があったことを認めています。
このようにメリットだけを説明する業者と取引をすると、時として裁判になるほどのトラブルを招く場合もあります。
ポイント②：不動産業者からの情報を精査せず鵜呑みにした
トラブルとなったポイント2点目は「不動産業者からの情報を精査せず鵜呑みにした」ことです。不動産投資においては、仲介業者から提示された情報が正しいか、自分でも精査することが大切です。
判例①のようなデート商法の事例は、調べると出てきます。当事者には酷ですが、SNSで知り合った異性から突然不動産投資の話が出てくるのはおかしいといわざるを得ません。さらに、築29年のマンション価格も、ある程度事前に調べることができたはずです。
替え玉詐欺の判例②については、被害者に責任を求めるのは酷かもしれません。しかし、弁護士A2が本人確認を省略した場に被害者もいたことから、本人確認の徹底を求めることはできたと考えられます。倉庫の判例③は、自分で調べなかったため失敗した典型といえるでしょう。
駐車場の判例④では、1階部分を倉庫に転用できないと理解できる材料を十分提供していたことから、請求が棄却。買主の判断ミスが認められたともいえます。
ポイント③：物件に対する責任意識が希薄な業者に依頼してしまった
被告である4業者の共通点は「物件に対する責任意識が希薄だった」ことです。言い換えると、物件に対する責任意識が希薄な業者に依頼してしまったことでトラブルを招きました。
判例①と②は、「物件が売れさえすれば、何でもいい」姿勢なので論外です。判例③では、仲介業者は倉庫としての賃貸実績を提示していたことから、事前に原告が誤認する可能性を想定できたと考えられます。
判例④では、駐車場を利用できない可能性を知りながら精査せず、2台分の駐車場を売りにした広告を出したことからトラブルになりました。
このように、物件に対する責任意識が希薄な業者に依頼することが、不動産投資におけるトラブルの一因です。
不動産投資トラブルを回避する3つの対策
不動産投資ではトラブルが後を絶ちません。不動産投資をカモにする業者は後を絶たないため、不動産投資トラブルを回避するには、購入者が自衛するしかありません。
では、不動産投資トラブルを回避するにはどうすればいいのでしょうか。対策は、次の3つ。
1つずつ詳しく見ていきましょう。
対策①： 知識を身に付ける
不動産投資トラブルを回避する最善の方法は、不動産投資に関する知識を身に付けることです。
不動産投資のトラブルは、知識がなくだまされることで起こります。不動産投資のスキームや相場、利回りといった正しい知識を事前に身に付けておくだけで、だまされる確率は格段に下がるでしょう。先ほど紹介した倉庫に関する判例③でも、容積率や投資用不動産の用途についての知識があれば、購入を回避できたかもしれません。
合わせて、不動産投資詐欺についての知識を頭に入れておくことも欠かせません。 詐欺に代表されるトラブルに巻き込まれないためにも、不動産投資に関する正しい知識を身に付けておきましょう。知識の学び方や詐欺について紹介した、以下の記事も参考にしてください。
参考【完全版】不動産投資の勉強法を徹底解説！グッと成長するためのポイントを紹介します
参考どう見抜く！？不動産投資の「詐欺まがい商法」を完全解説！
対策②：事前調査を行う
不動産投資トラブルを回避するには、事前調査を行うことも欠かせません。自分でも、次のような事前調査を行いましょう。
- 自分で希望物件に足を運んでみる
- 業者に内見を依頼する
- 心理的瑕疵について確認する
「心理的瑕疵」とは「不動産に対して心理的に感じる欠点があること」。下の記事で詳しく解説しています。
参考事故物件の注意点！気をつけるべき借り方、売り方、買い方まとめ
対策③：信頼できる不動産業者を選ぶ
不動産投資のトラブルを回避する対策として、信頼できる不動産業者を選ぶことも大切です。
先ほど挙げたデート商法の判例①と替え玉詐欺の判例②は、詐欺目的の業者が物件をあっせんしていました。あきらかに詐欺ではなくても、「売れればいい」という考えの業者もいます。広告で買主を誤解させた、駐車場の判例④における売買業者が「売れれば良い」一例です。これらは「信頼できない業者」の典型例といえるでしょう。
悪徳業者に利用されないためには、複数の業者から話を聞いて信頼性を判断し「ここなら信頼できる」と感じた業者を選定することが必須です。
不動産投資トラブルを避けるための業者選定ポイント
不動産投資トラブルを回避するには、信頼できる不動産業者の選定が欠かせません。ここからは、不動産業者を選ぶ際に、確認しておきたいポイントを3つ紹介します。
信頼できる業者を選ぶことで、詐欺に遭わないだけでなく、コンスタントに利益を出せる物件に出会える確率が高まるでしょう。
ポイント①：メリットとリスクの双方を説明してくれる業者を選ぶ
不動産投資には、メリットだけでなくリスクもあります。不動産投資をする際は、メリットとリスクの双方を説明してくれる業者を選びましょう。
不動産投資には、入居がないことにより利益が出ない「空室リスク」がつきものです。土地の価値が下落した場合、売却時に損をしてしまう可能性もあります。メリットだけを信じて不動産を購入すると、入居者が入らず利益が出ないだけでなく、売却した際に損失を出してしまうかもしれません。
本記事で紹介した4つの判例のように、メリットだけを説明する業者は大変危険です。入居がないことや価値の変動などによるリスクについても、包み隠さず説明してくれる業者を選びましょう。
ポイント②：契約前に複数の業者から話を聞く
不動産投資では、契約前に複数の業者から話を聞く、いわゆる「セカンドオピニオン」も大切です。複数の業者に話を聞くことで、市場価値だけでなく次の点も確認できます。
- デメリットをきちんと伝えてくれるか
- どういう視点で物件を見ているか
- 自分の考え方と合っているか
1社の説明だけでは、1つの側面でしか話を聞けず、不利益を被る可能性もあります。不動産投資で成功する秘訣は、複数の仲介業者から話を聞き、自分に合っていてかつ信頼できる業者を選ぶこと。複数の業者に話を聞くことで業者ごとの違いがわかり、より自分に合った業者と出会えます。
ポイント③：口コミや実績を調べる
トラブルを避け、信頼できる業者に出会うには、口コミや実績を調べることもおすすめです。「○○ 口コミ」「○○ 評判」など、業者の名前で検索をかけると、利用者が書いた口コミや評判が出てきます。業者のホームページに掲載されている実績や、お客様の声を見てもいいでしょう。
当社でも、ホームページに「お客様の声」を掲載しています。業者選びで悩んでいる際は、当社の「お客様の声」も参考にしていただけましたら幸いです。
不動産投資トラブルに巻き込まれた！どこに相談すればいい？
ここまで、不動産投資の事例や回避方法を解説してきました。しかし、いくら気をつけていても、不動産投資トラブルに巻き込まれてしまう可能性は否定できません。万一不動産投資トラブルに巻き込まれた場合、どこに相談すれば良いのでしょうか。
不動産投資トラブルに巻き込まれた際の相談窓口として、以下の3ヵ所が挙げられます。
運営母体や相談できる内容について、1つずつ見ていきましょう。
消費生活センター
消費生活センターは、独立行政法人「国民生活センター」が運営する施設です。消費生活全般に関する苦情や問合せを受け付けており、不動産投資に関するトラブルの相談も受け付けています。強引な勧誘や説明不足により契約させられた場合はもちろん、以下のようなケースの相談も可能です。
- 収入に合わない高額なローン等を組み返済困難になっってしまった
- 金融機関のローン等の申告で虚偽申告を指示された
- クーリング・オフできない
消費生活センターは無料で相談できます。上記のようなトラブルに巻き込まれた場合は、1人で悩まずにまずは相談してみましょう。
宅地建物取引業保証協会
各都道府県に設置されている「宅地建物取引業保証協会」（宅建協会）でも、相談可能です。各都道府県にある宅建協会には、不動産無料相談所が設置されています。悪徳業者が宅建協会の協会員である場合は、無料相談所でトラブルの対応について相談可能です。
弁護士
もちろん、弁護士にも相談可能です。弁護士事務所の中には、無料相談を行っているところもあります。その他、都道府県ごとの法律相談センターや市区町村役場の法律相談などでも、無料相談が可能です。
無料で弁護士に相談できる施設として「法テラス」もあります。しかし、法テラスの無料相談は、収入と資産が一定以下でなければなりません。不動産投資をしている場合、法テラスで定められた収入や資産条件を上回る可能性があります。相談を希望する場合、事前に法テラスのホームページで条件をご確認ください。
まとめ
不動産投資は高額であることから、詐欺の温床となっています。詐欺の話題が多いため「不動産投資は危険」と思われがちですが、不動産投資は危険ではありません。人気の物件を選べば堅実に収入を得られる投資であり、安心して取引を任せられる業者もたくさん存在します。
不動産投資でトラブルを回避して利益を出すには、信頼できる業者との出会いが不可欠です。当社では、不動産投資のリスクを包み隠さずお伝えしています。無理に購入を勧めることはありません。状況によっては、購入をおすすめしないケースもあります。投資家目線から中立の意見をお伝えしますので、ぜひ一度無料相談にて悩みや不安をお聞かせください。
不動産投資で信頼できる業者と出会うには、複数の意見を聞くことも大切です。当社では、セカンドオピニオンとしての相談も受け付けています。他社の話で気になることがあった場合も、ぜひ当社の無料相談を活用してください。
この記事の執筆： 堀乃けいか
プロフィール：法律・ビジネスジャンルを得意とする元教員ライター。現役作家noteの構成・原案の担当や、長野県木曽おんたけ観光局認定「#キソリポーター」として現地の魅力を発信するなど、その活躍は多岐に亘る。大学および大学院で法律や経営学を専攻した経験（経済学部経営法学科出身）から、根拠に基づいた正確性の高いライティングと、ユーザーのニーズに的確に応えるきめ細やかさを強みとしている。保有資格は日商簿記検定2級、日商ワープロ検定（日本語文書処理技能検定）1級、FP2級など。
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