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事故物件の注意点!気をつけるべき借り方、買い方、売り方の最新情報

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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ここ数年、「事故物件」という言葉を聞く機会が増えたのではないでしょうか。事故物件を専門に扱う業者や、最近では映画の題材になるなどメディアで登場する機会が増えてきました。ちょっとした事故物件ブームのようにも感じられます。しかしながら、実際に事故物件とはどのようなものなのか、完璧に理解していない人も多いでしょう。この記事では事故物件に関わる事例や定義を紹介しながら、不動産投資をする上で事故物件が不動産投資とどのような関わりを持つのか改めて確認していきたいと思います。

事故物件の定義

事故物件とは一般的にアパートやマンションなど賃貸借契約の対象となる物件や土地で前住居者が亡くなった物件のことを指します

特に死因が病死や老衰などではなく自死・事故・殺人などの自然死以外の理由で死亡している場合に関して「事故物件」と呼ばれています。その他にも広い意味合いでは「過去に事件があった」「心霊現象が起こる」などという事例も含まれ、住居者が短期間に転居することが続いた場合にも事故物件と呼ばれることがあります。

上記の通り、事故物件の定義は正確に決まっているわけではありません。事故物件には明確な指標があるわけではないことをまず覚えておきましょう。

事故物件と不動産投資の関係

事故物件と不動産投資の関係はどのようなものなのでしょうか?事故物件にはメリットとデメリットがあります。それを解説してきましょう。

事故物件のメリット

まずメリットの1つとして物件購入が挙げられます。それは事故物件は相場よりも安く購入できる可能性が高いということです。物件を安く購入できると、その分高い利回りを期待することが可能です

事故物件のデメリット

購入金額を大幅に下げられる点はメリットですが、しかしながら事故物件にはデメリットもあるので注意が必要です。それは不動産投資における事故物件は心理的瑕疵にあたることです。

事故物件に対する考え方は人それぞれなので、もしも売主や貸主が気にしていない場合でも、入居者にとっては「借りたくない決定的な理由」となることも少なくありません。当然、借りる人がいなければ空き家となってしまい利益を出すことはできません。

また事故物件という理由で賃借人が付かない場合は、相場よりも安い賃料で貸すことになる可能性があります。相場よりも安く物件を購入できたとしても、賃借人がつかなかったり、家賃が下がってしまった場合は、期待通りの高い利回りが得られない可能性があります。これは大きなデメリットといえるでしょう。

参考不動産投資の4つのリスクとその対策方法とは?

心理的瑕疵とは

心理的瑕疵とはつまりなんでしょうか。一般的に心理的瑕疵とは心理的に感じる欠点のことです。不動産取引において使われる際には、不動産に対して心理的に感じる欠点があることを「心理的瑕疵」といいます

事故物件の要因に対して、賃借人が「物件の欠点」として捉えで賃借を辞めてしまう場合があります。この場合、心理的瑕疵が働いたということになります。しかしながら心理的瑕疵とは法律用語などでないため、明確な定義が決められているわけではありません。そのため、あくまでも個人によって受け取り方が変わることを覚えておきましょう。

不動産屋の義務について

では、事故物件に関して不動産屋はどのような義務があるのでしょうか。実は不動産屋(宅地建物取引業者)には心理的瑕疵の告知義務はありますが、調査義務はありません

不動産屋は、物件に関して心理的瑕疵の有無をあえて調べなければいけないという義務はないのです。わざわざ物件に関して、心理的瑕疵があるかどうかを調査する必要はありませんが、もしも「心理的瑕疵になるかも知れない情報」を知ってしまった場合は、調査をして賃借人へ告知をする義務が生じます。不動産屋の告知義務は大切な「義務」です

そのため「心理的瑕疵になるかも知れないという」という可能性の場合でも、必ず調査をしなくてはなりません。

宅建法に関しては貸主の守秘義務(宅建業法45条・75条の2)と、賃借人への重要な告知義務(宅建業法47条第1項)が当てはまります。。不動産仲介業である宅建士は不動産取引をトラブルが起こることなくスムーズに実行するサポートをする仕事です。心理的瑕疵がある場合は、貸主に心理的瑕疵を伝えることはスムーズな不動産取引をするために必要なことです。そのため賃借人へ対しても、告知することに同意を得ましょう

とはいえ、告知義務があるとはいっても個人情報の取扱いとなるので、情報の扱いは十分注意しましょう。心理的瑕疵に関わることであってもプライバシーを守る必要があります。

賃貸における事故物件を貸す際の注意点

事故物件は心理的瑕疵がある以外は、他の物件と設備などに関して条件は同じです。そのため心理的瑕疵の部分をきちんと伝えれば賃借人も現れます。

あくまでも、事故物件は賃借人の心理的瑕疵に強く左右されます。心理的瑕疵に関しては個人差があるため、不動産屋が独自の判断をするのではなく、きちんと心理的瑕疵の内容を伝えて賃借人の判断に任せましょう

事故物件には正確な定義や告知義務が定められていないため、いつも以上に賃借人の立場に寄り添った対応を心がけるようにしましょう。誠実な対応をすることで、心理的瑕疵を了承した賃借人と巡りあうスムーズな不動産取引ができるでしょう。

事故物件は家賃の低さが魅力

また、最近ではわざわざ事故物件を狙って住居を探す人もいます。その理由の大半は家賃の低さです。多くの事故物件は、通常の家賃相場よりも低く設定することがあります。それを狙っている人も実際にはいるのです。

賃料の金額にして、相場よりも2~3割程度の値下げをすることが一般的といわれています。現在は事故物件に関する映画やYouTubeなどの影響で事故物件は安く住めると認識している人が多くいるため、わざわざ「事故物件ありますか」と聞いてくる人もいるほどです。

また他の不動産と同じ価格で賃借人を募集しても、事故物件だと分かると値下げ交渉をされることもあります。事故物件には正確な定義がないので、心理的瑕疵の原因が発生した直後に募集をかける際は、相場よりも安い賃料設定にして賃借人を募集し、その賃借人が退去後に次の賃借人を探すときには相場と同じ金額に戻すということもあることです。

ちなみに管理会社が心理的瑕疵を認識していなくても、不動産会社は心理的瑕疵の事実を認識している場合は賃借人へ伝える必要があります事故物件はトラブルの種になることも多いため、不動産取引のトラブルを防ぐためにも心理的瑕疵があることを知った場合はまず賃借人へ伝えるようにしましょう

告知義務違反について

心理的瑕疵があることを不動産屋が知っていたにも関わらず、賃借人へ伝えなかった場合は賃借人は告知義務違反を主張して契約解除をすることが可能です。これは事前に防げるトラブルです。そのためきちんと伝えることが重要です。

事故物件で有名なサイト

不動産取引において事故物件に注目が集まったきっかけの1つが「おおしまてる」という事故物件サイトです。聞いたことがある人も多いのではないでしょうか?これは不動産関係の資格がなくても見ることが出来るサイトなので、このサイトにより一般の人達も事故物件について調べられるようになりました。

この「おおしまてる」に一度記載されると消えることはありません。もしも所有物件が「おおしまてる」に掲載された場合は、不動産会社は把握している心理的瑕疵について誠実に伝えるようにしましょう。

しかし、「おおしまてる」の情報には事実と異なる投稿も数多くあるため注意が必要です。

なぜ事実とは異なる情報が書き込まれているかというと、「おおしまてる」は誰でも投稿ができる仕組みだからです。そのため勘違いによる投稿や嫌がらせの投稿も見受けられます。

実際には心理的瑕疵がないのに「おおしまてる」に書き込まれている場合、事実とは異なるということを詳細に説明できるようにしておくと良いでしょう。まずは物件の状態を把握しておくことが重要です。物件に心理的瑕疵がある場合、媒介者に広告料を増やすことで賃借人が見つかる場合もあります。

例えば、家賃の3ヶ月分を広告費に充てるなどして外部露出を増やすことで賃借人が見つかることも多くあります。

これらを有効活用し、賃借人を得ることも可能です。もしも所有物件が事故物件になってしまった場合も悲観的にならずに出来ることを考えましょう。

参考“自己資金0円”って、どんな仕組み?「元手なし」は信用して大丈夫?

賃貸で事故物件を借りる際の注意点や見分け方

賃借で事故物件かどうか判断する際の見極め方や注意点に関して解説します。まずは家賃相場を把握することから始めましょう。

家賃相場

各地域には物件相場という家賃の目安があります。この物件相場よりも家賃が安い場合、事故物件の可能性があります

しかし、家賃が相場よりも安い理由は事故物件以外にもあります。例えば築年数が古い・公共交通機関へのアクセスが悪いなどの理由も考えられるので、家賃が安いからといって必ずしも事故物件というわけではありません。

物件概要で判断する

物件概要の記載のところに「告知事項あり」「心理的瑕疵あり」という記載ある場合、事故物件の可能性があります。事故物件は「事故物件」と書かれることはありません。そのため、物件概要欄ではこのような記載となる場合があります。

インターネットでは判断しづらい

インターネットで調べるという方法もありますが、インターネットに書き込まれた情報は事実ではないことも含まれているので、気になる点がある場合には不動産屋に確認するようにしましょう。

売買における事故物件の考え方

事故物件は販売価格が安くなっているケースが多くあります。一般的に自然死の場合で1~2割・自死の場合は約3割・殺人の場合には約5割ほど相場よりも安くなっています

しかしながら、事故物件は融資の審査が通らないということもあります。物件を購入する際、銀行の融資を受ける人がほとんどですが、銀行から不動産の価値を低く見積もられてしまい、融資をしてもらえないということもあります。

しかし、事故物件が必ず融資をしてもらえないというわけではありません。物件へ整備を行うことで、融資を受けられることもあります。例えば売却する前に清掃やリフォームなどでキレイにすることで心理的なマイナス面を払拭することもできます。ハウスクリーニングでは壁紙など交換できる部分は全て交換するなど、人が亡くなったという事実に繋げない環境作りをしましょう。

事故物件を購入する場合にはその心理的瑕疵が自分の感情を揺さぶることはないか?しっかりと売主に質問をするようにしましょう。疑問点などがあればどんなに細かいことでも質問して心にわだかまりを残さず購入するようにしましょう。

事故物件にしないために

自分がオーナーの場合には、購入した物件が事故物件にならないように、日頃から物件の状況を把握しておきましょう。そのためにも、管理人を付ける、管理会社をいれて日頃から入居者のケアをしたり、状況を見ておくことが重要です。そういった日頃の行いを見ている入居者とは信頼関係も生まれるものです。

なにか異変を感じたときに、すぐに対応できるよう入居者から情報を得ておく環境作りも不動産投資を成功させる重要なポイントといえるでしょう。

また購入する際に物件の周辺環境などを把握し、民度などを確かめておくことも良い手です。事故物件はやむを得ない事情が重なることもありますが、様々な角度からその物件のリスクを排除することは大切です。

出来る限り、事故物件とならないように日頃からケアを行っておくことが重要と言えます。

参考マンション投資で成功する物件の選び方

まとめ

今回の記事では事故物件に関して解説してきました。事故物件と聞くと身構えてしまうという人もいますが、人によってはメリットがあることも事実です。心理的瑕疵と向き合い誠実な対応をしてメリットの部分を活かしましょう。自分が貸主や売主である場合には賃借人や買主の立場に立っていつも以上に相手に寄り添い、スムーズな不動産取引ができるように心がけましょう。

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