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【2022年版】不動産投資の理想と現実!不労所得目当てでは上手くいかない理由を業界の専門家が解説

理想, 現実, 不労所得

不動産投資に対し不労所得というイメージを持つ方が一定数いらっしゃいます。物件を購入した後は管理会社に業務を一任し、手放しで家賃収入が得られると思う方も少なくありません。

しかし、近年の不動産業界では不労所得で稼げるという考えは幻想に近いと言えます。入居者対応や空室対策、設備工事や出口戦略といったように、不動産オーナー自身が決断を迫られる機会が随所にあります。

例えばよほど良い立地であっても、競合となる物件が建てば入居付けに試行錯誤する必要があります。また不動産の性質上、購入時は綺麗でも10年経てば設備周りの修繕が必要になります。こうした側面から、不労所得という理想と現実にはギャップがあるのが現状です。

そこでこの記事では、まず「なぜ不動産投資に理想と現実のギャップが生じるのか」についての理由をご紹介し、投資家が実際に不動産経営で苦労する内容について解説します。いざ物件を購入した後に理想と現実の落差に苦しまないためにも、ぜひこの記事で「現実的な不動産投資」を理解しておきましょう。

不動産投資で理想と現実のギャップが生じる理由

投資家が不動産経営を開始する前に抱いていた理想と現実に差が生まれる大きな理由として、不動産営業マンのセールストークが実態とかけ離れている点が挙げられます。

一般社団法人クオーレの調査によると、投資家の47%が「不労所得が得られる」という営業トークを購入時に受けていることが明らかとなっています。

不労所得という言葉に加え、営業トークには「少額の資金で始められる」といった参入のハードルを下げる文言や、「節税効果」や「生命保険代わり」といった家賃収入以外の付加価値を付ける文言が盛り込まれています。

こうした内容は嘘ではありませんが、例えばフルローンで不動産を購入すると月々のローンの返済額が多くなり資金繰りに苦労します。また、いかに節税効果や生命保険の代わりになったとしても、月々の収益や売却後を含めたトータルの収支が黒字にならなければ、そもそも投資を行った意味がありません。投資とは利益を生み出すことが前提であり、付加価値に釣られて赤字経営が続くとやはり資金繰りに難儀する羽目になります。

空室の発生や家賃の下落により手元のキャッシュが不足すると、不動産を相場より安く売却しなければならず、大きな損失が生まれる恐れがあります。利益を生むはずの不動産投資で損をしないためには、不労所得という理想に釣られずに不動産オーナーが現実的に向き合うことになる事柄を押さえておくのが肝要です。次の項目では、具体的に投資家が不動産経営で苦労するポイントをご紹介します。

不動産投資で現実的に苦労すること

不動産投資家には物件の購入から実際の経営、売却に至るまで様々な局面で考えるべき事柄があります。

例えば物件購入時には、自身の理想とする物件が販売されていないケースや、物件自体は良いものの災害リスクがあるケースなど、想定していた100点の投資対象が見つからないことがあります。新型ウイルスの影響で居住者の家賃滞納が発生したり、飲食店が立て続けに退去することで、家賃収入が大きく減少する事態も数多く発生しました。

こうした想定外の出来事に対し、仲介会社や管理会社に一任するのではなく、投資家自身で物件の購入ラインや新規の入居付け施策を考える必要があります。多くは先達の投資家が経験している出来事のため、過去の事例から学ぶことが可能です。

投資対象となる不動産は用途面や立地面で多岐に渡りますが、不動産投資家の多くが苦労する事柄がデータに現れています。不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」による不動産投資家への調査では、不動産投資において大変だったこと・苦労したことが以下のようにグラフ化されています。

これら回答結果の上位項目の中で、不動産投資家が共通して直面しうる課題について具体的に解説します。

物件の購入

先述したように、物件購入時には自身の想定していた理想の物件が見つからないケースがあります。築浅の駅近物件などは物件紹介サイトに掲載された直後に問い合わせが殺到するため、多くの投資家にとっての良物件はすぐに売り切れることが大半です。

こうした状況に直面した場合は、自身が想定していたいくつかの条件を緩和することが有効です。例えば、駅から徒歩7分以内を条件に組み込んでいた場合、徒歩15分以内に対象を広げることで条件に合う物件の数が増加します。首都圏エリアでも郊外や3県(神奈川・埼玉・千葉)では単身者でも車を持っていることがあり、駅から離れても工夫次第では入居付けが可能です。

また、床面積などの物件自体の条件を満たしていても、豪雨の際に氾濫のおそれがある川の近くのような、災害リスクがある立地の場合があります。こうした物件について、どれだけリスクがあるかをハザードマップで確認することも重要ですが、実際に物件に赴くことで立地状態が確認できます。地域の住民層を見ることで治安の良し悪しや家賃の滞納リスクを検討できるため、オンラインの情報やバーチャル内見のみでなく、実際に物件や周辺地域を訪れることを推奨します。

自分の足を動かす必要があることからも、不動産投資は不労所得とは対照的な泥臭さも必要になるのが現実です。

入居付け

特にコロナ禍や景気動向が下向きの場合、想定よりも新規の入居付けに苦戦する可能性があります。購入時に空室がある場合だけでなく、意図しない退去者が発生した場合にも緊急で入居者募集のための施策が必要になります。

入居付けに関しては、入居者のターゲットを意識した差別化が有効です。例えば学生がメインの入居者層となる物件の場合、オンライン授業が快適に受けられる通信環境の整備や、「和室=ダサい」という若年層の価値観を踏まえて和のテイストを抑えるといった工夫が有効です。

学生を対象とした物件について以下の記事でも解説していますので、特定のターゲットを対象とする入居付けの参考に、ぜひご一読ください。

参考不動産投資で学生向けの賃貸物件を選ぶメリットと注意点!空室を抑えるコツを徹底解説!

入居者対応

新型コロナウイルスの影響でテレワークが増えたことにより、入居者同士の騒音トラブルが増加しました。日本経済新聞の「騒音トラブル、通報3割増 在宅疲れか」という記事では、2020年3月・4月の騒音トラブルによる110番通報の件数が、前年比で28.5%増とされています。

入居者間のトラブルは管理会社が基本的に対応しますが、管理会社を利用しない場合や大家として住民とコミュニケーションを図る場合は、自身での対応が必要となります。管理会社に任せるとしても、定期的な打ち合わせの機会を設けて住民同士の関係をケアするとよいでしょう。

また、物件購入時に鍵やオートロック、ガスなどの設備を変更する場合、利用者からの反対に遭うケースもあります。物件の所有者が住民の意向を汲む必要がある点は、不労所得という観点からは想定できない現実と言えるでしょう。

住民へのケアを回避するためには、物件の利用者が固定されない民泊という運用方法も選択肢に入りますが、近隣住民からのクレーム対策や設備の盗難・損壊対策が必須となります。民泊については以下の記事にて詳しく記載しているため、併せてご覧ください。

参考【2022年版】アフターコロナの不動産投資に民泊はアリ?コロナ後に始めるメリットとデメリットを解説!

家賃滞納・家賃減額

日本国内の経済や物件エリアの家賃相場・人口動態によっては、家賃の滞納や下落によって想定よりも収入が減少する可能性があります。

不動産会社との契約には「空室保証」「滞納保証」が含まれることがあります。前者は空室時に保証会社から一定額の家賃が支払われ、後者は入居者の家賃滞納時に保証会社の建て替えで家賃が支払われる仕組みです。

特に後者の制度を利用することで家賃滞納リスクを抑えられるものの、滞納保証料を負担する必要がある点に注意しましょう。滞納保証料を入居者負担とすることも可能ですが、保証料の負担がネックとなり入居付けが決まらないケースもあるため、滞納保証料が比較的安い会社を選ぶのがオススメです。当然ながら、家賃滞納が起こらないような住民層のエリアを選定することも、安定した不動産経営において重要となります。

また、現在の家賃で入居者の確保が難しい場合は、家賃の減額を検討する必要があります。空室保証制度により空室発生時でも一定額の家賃が支払われますが、満額の80%~90%程度が大半です。加えて、空室保証にも保証料が発生するため、家賃を減額させたほうが長期目線では収支が良くなる場合もあります。各保証制度にもメリット・デメリットがあることを理解し、制度頼りにならない対応を心がけましょう。

設備工事

先述のように不動産の性質上、経年劣化が発生します。新築から10年および12年周期が修繕の目安となるため、中長期で物件を所有する場合は設備点検・工事を経験することになります。

大規模な修繕の際は入居者が負担する修繕積立金から費用が支払われますが、修繕費が高額の場合は一部オーナー負担となることもあります。

また、新型コロナウイルスの影響により工期が伸びるケースもあり、費用面のみでなく工数面でも注意が必要です。入居者が退去した後には原状回復を行う必要がありますが、想定よりも遅れが生じる可能性がある点を頭に入れておきましょう。基本的に、費用面・工期面の双方でバッファ(余剰)を持たせておくことを推奨します。

資金繰り

先述したように、不動産をフルローンで購入すると月々のローン返済の負担が多くなり、赤字経営となるリスクがあります。また、金融機関からの融資額には限度があり、そもそもフルローンで物件を購入できないケースもあります。そのため、物件購入の際には少なくとも購入費用の10%は頭金を用意することが推奨されます。

また、空室発生時にもローンの返済が継続する点や、修繕費用を自己負担することがある点から、一定額の手元資金を確保しておく必要があります。そのため、「少額から始められる」という不動産の営業トークとは異なり、資金繰りの面で試行錯誤することになるのが不動産投資の現実です。

物件の売却

資金繰りにも繋がりますが、物件の売却のタイミングは高頻度で検討する必要があります。建物の資産価値や地価の変動は売却額に影響を与え、金利の変動はローン審査に影響を与えます。ローン審査が厳しくなると、物件の購入希望者が現れてもローンが下りず、購入(売却)まで至らない可能性があります。物件の売却には多くの要因が影響するため、マクロな視点で不動産市場の情報をアップデートするのがオススメです。

ある種の頭脳労働が必要な点は、やはり不労所得という理想とはかけ離れていますが、不動産業界への理解が進むことで見えてくる楽しさもあります。不動産投資を始める前段階でも、記事を読んだりセミナーに参加することで情報収集に臨むとよいでしょう。

まとめ

今回の記事では、不動産投資における理想と現実のギャップをご紹介し、実際に不動産投資を始めた際に直面しうる課題をご紹介しました。

「不労所得」という言葉が代表するように、特に資金繰りの面で理想と現実に大きな落差が生じる可能性があります。ただし、金融面では不動産会社の専門の担当者から協力を得られるため、全て独力で解決する必要はありません。

専門家任せは非推奨ですが、リスク面に偏重しすぎるのも機会損失となります。不動産投資の一歩を踏み出すために、当社の個別面談をぜひご利用ください。

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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