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不動産投資の戸建てDIYは中級者以上向け!メリットと注意点を解説します

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築古の戸建て物件を購入し、DIYでセルフリフォームを行う不動産投資が注目を集めています。特にここ数年では、ビフォーアフターの変化が動画映えすることから戸建てDIYの様子を公開するYouTuberやTikTokerが登場し、ブームを後押ししています。

割安の物件を購入し、自力でリフォームをすることで資産価値を高める戦略は、利益を見込むことが目的である「投資」において理に適っていると言えます。ただし、そうしたメリットがある一方で、初心者が挑戦した際にぶつかるリスクも存在します。

そこでこの記事では、不動産投資でDIYをするメリットと注意点に触れ、戸建てDIYが不動産投資の中級者以上向けである理由を解説します。

不動産投資でDIYをするメリット

まずは戸建てDIYを行うメリットをご紹介します。主なメリットとしては、DIYのスキルを身につけることで費用対効果・時間対効果を高めながらイメージ通りの物件を実装できる点が挙げられます。それぞれ具体的に見ていきましょう。

やり方次第で時間と費用が削減できる

DIYで行うリフォームは、ペンキの塗装やクロス貼り・クッションフロア貼りなど内装の見た目部分のみに手を加える場合や、和式トイレを洋式に替えたりテレビアンテナを設置したりといった工事まで手掛ける場合があります。

後者の場合は専門的な知識や器具が必要になりますが、前者であればホームセンターやネット通販などで比較的安価に機材を整えられます。リフォーム業者に依頼するよりも安価で済むため、費用削減がセルフリフォームで得られる一番のメリットと言えるでしょう。

また、専門の業者に依頼することで、想定よりも工事完了まで時間が掛かる可能性があります。ひと通り工事が終わった後に、依頼主の立ち会いのもと不具合がないかを確認する工程を「竣工検査」と呼びますが、この竣工検査で手直しの必要な箇所が見つかるパターンがあります。加えて、新型コロナウイルスの影響でリフォーム業者の手配に時間が掛かることもあります。

いずれにしても、リフォーム業者を経由せずに自身でDIYを行うことで、スムーズに作業が進めば時間の削減が可能になります。ローンを利用して物件を購入した場合、入居者が見つからない期間でもローンの返済が発生するため、時間的な効率を高めることは資金繰りの面でもメリットに繋がります。時間対効果・費用対効果が高まることは、不動産経営を円滑に行うための重要なファクターと言えます。

細部までイメージ通りのリフォームができる

特に物件の内装にこだわりのある方の場合、リフォーム業者に依頼するとイメージ通りの物件を100%再現することは困難になります。テレビアンテナの設置など、言語化しやすい作業であれば問題ありませんが、内装のアレンジを通して得られる感覚的な変化や全体的な色み・温度感のように、言語化が難しい要素はイメージとは異なる形で実装される可能性が高くなります。

特に室内の色みや温度感は物件の広さや日当たりによっても差が生じるため、「この物件のようにお願いします」と指定しても完全な再現は不可能と言えるでしょう。画像と実際の空間から得られる感覚にも違いが生じるため、イメージ通りのリフォームが出来るかどうかは工事がひと通り完了するまで未知数となります。

このようなリスクは、セルフリフォームをすることで回避できます。内装の変化を自分の目で確かめながら作業を進められるため、リフォーム業者に頼むよりもイメージの再現度を高めることが可能です。

利回りの高い物件に挑戦できる

セルフリフォームのスキルや知識が身につくことで、築古の安価な物件に大規模な修繕を施し、物件の価値を高めて不動産経営を行えるようになります。物件の購入費用・修繕費用が安くなることで、利回りの高い不動産投資を手掛けられます。

加えて、DIY経験を積み重ねることで物件を内見した際、内装や設備の損傷具合からリフォームに掛かる費用や工数、入居付けの難易度まで推測できるようになります。物件に対する目利きの面でも、DIYスキルは有用と言えるでしょう。

また、国土交通省は物件の借主(入居者)の意向を反映して住宅の改修が可能な賃貸物件を「DIY型賃貸借」と定義しています。国土交通省のホームページでは、2013年から2018年にかけて「DIY型賃貸借に関する契約書式例とガイドブック」が整備されており、DIY型賃貸借の普及に取り組んでいることが分かります。

貸主(オーナー)側の意向のみでなく、借主(入居者)側の意向を汲んでDIYを行うというニーズに応える観点でも、セルフリフォームのスキルは有用になります。

不動産投資でDIYをする注意点

戸建てDIYのメリットと同様、注意点も併せてご紹介します。全体的に想像以上のスキルを要求される点が中心となりますが、特にクオリティが借主の許容ラインを下回ると契約不適合適任に抵触する可能性がある点に注意です。具体的に見ていきましょう。

初心者は時間と費用の効率が悪くなる可能性がある

メリットの項目で時間対効果・費用対効果に触れましたが、これはプロレベルのDIYスキルが身につきセルフリフォームが円滑に進むことが前提となります。

個人でリフォームを行う際には壁紙・床材・塗料などを自前で揃えますが、失敗が重なると素材の再購入や作業の手戻りが発生します。特にDIY初心者の方は、クロスの切り貼りだけでも試行錯誤が必要になるでしょう。継ぎ目が目立ったりコーティング材がはみ出たりなど、思い通りに進まない出来事が細かく発生します。

投資としてではなく趣味としてDIYを手掛けるのであれば、こうしたトラブルや試行錯誤も楽しみに変わるかもしれませんが、投資として考えると時間・費用の効率の悪化となることを頭に入れておきましょう。

特に不動産投資においては、委ねるべきところを専門家に委ねることでお金で時間を買うという戦略が有効です。家賃10万円の物件の入居付けに半年のズレが生じる場合、得られる家賃収入の差は60万円(10万円 ✕ 6ヶ月)となります。60万円ではフルリフォームを業者に発注する費用の方が高いため、DIYのほうがコストパフォーマンスが高いという結論に至るかもしれませんが、この6ヶ月間は不動産経営の実績に繋がります。

不動産経営者としての実績が金融機関からの評価に繋がると、融資可能額の枠が広がり、2件目・3件目の物件へと投資規模を拡大しやすくなります。また、家賃収入が得られるタイミングが早まることで、ローンの繰り上げ返済をその分早めることも可能になります。各手続きに一定の時間が掛かる不動産投資において焦りは禁物ですが、円滑に事が進む恩恵は家賃収入以上に大きいと言えます。

入居者のニーズから逸れるおそれがある

細部までイメージ通りに再現できる点はDIYのメリットですが、こだわりすぎることで入居者が魅力と感じる物件から離れてしまう可能性があります。

例えば天井や壁面を蓄光クロスにすることで、就寝の際に星空を見るような感覚が楽しめます。この演出に魅力を感じてDIYで一室に実装したとしても、入居者を募集する際に敬遠されるおそれがあります。特に子供連れの家庭の場合、「子供が怖がらないか」「蓄光塗料は人体に害はないか」「経年で塗料が劣化しないか」といった部分が懸念点となります。

こうした懸念材料から、貸主のこだわりが盛り込まれた尖った物件よりも、一般のニーズに適した物件の方が入居者を獲得しやすくなります。内装に工夫を凝らすことで競合との差別化を図る戦略は悪くありませんが、ターゲットが狭まりすぎるとかえって入居付けに苦労することになります。DIYを施すのであれば、一般的な入居者が魅力に思う要素を複数押さえておきましょう。

契約不適合責任に抵触するリスクがある

2020年の民法改正により、不動産の「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に変更されました。瑕疵とはキズや欠陥などの物理的なトラブルを指し、事故物件であることが伏せられていた場合など心理面に影響するトラブルを心理的瑕疵と呼びます。

こうした瑕疵が発生した場合、改正前の民法では買主が売主に対して瑕疵担保責任を追及し、契約解除と損害賠償を請求することができました。民法改正後の契約不適合責任では、これらの請求内容に加えて「追完請求」が可能になります。追完請求とは、瑕疵を修補したり代替物を引き渡したり、代金を減額することを指します。

また、この変更により請求できる損害賠償の範囲が「履行利益」(契約が履行した場合に将来的に買主が得られたであろう利益)まで広がります。全体的に買主側が有利となる改正となったため、不動産の売主は物件の瑕疵の発生をより厳密に対策することになりました。

こうした背景から、戸建てDIYを行う場合はより一層クオリティを重視する必要があります。物件の持ち主として妥協できる仕上がりではなく、入居者視点で満足の行く仕上がりでなくてはなりません。契約不適合責任を問われない水準を満たす自信がないのであれば、リフォーム業者に依頼するか、リフォームが必要な築古の物件を回避することを検討しましょう。

築古の戸建て物件と築浅のワンルームマンションの比較

築古の戸建て物件を回避する場合、オススメとなる投資対象は築浅のワンルームマンションとなります。築浅マンションの一棟買いは費用が高額となり初心者向けとは言えない(そもそも融資可能金額が購入費用に足りず、自己資金の負担額も多くなる)ため、マンションの一室~数室を区分所有することを第一歩として推奨します。

以下に築古の戸建て物件と築浅のワンルームマンションの各要素を記載しますので、比較検討する際にお役立てください。

築古の戸建て物件 築浅のワンルームマンション
物件購入費用 安価 比較的安価(築古物件より高く、一棟買いより安い)
リフォーム 必要 不要(部分的な修繕が必要となるケースはある)
入居付け 立地によっては難易度が高い 首都圏エリアであれば比較的容易
契約不適合責任 DIYの際には注意が必要 不動産会社が仲介するため対策が可能

それぞれのリスク・リターンを比較し、個々人のスタイルにあった投資対象を選ぶようにしましょう。総じて、DIYによるセルフリフォームのスキルに自信がない方は、ワンルームマンションへの投資から始めるのがオススメと言えます。

また、ワンルームマンションを賃貸経営した場合、住民からの要望があった際や空室の発生時には小規模な修繕やリフォームが必要になることがあります。業者に発注するリフォームについては以下の記事にて解説していますので、併せてご確認ください。

参考不動産投資はリフォームが一大イベント!適切なタイミングや費用について解説します

まとめ

今回の記事では、不動産投資における戸建てDIYのメリットと注意点をご紹介しました。YouTubeやTikTokの早回しの動画で内装のビフォーアフターを見ると、DIYによるセルフリフォームは魅力的に映ると思います。

ただし、投稿者は視聴者の見えないところでリフォームについて試行錯誤を重ね、スキルの研鑽に励んだ上でコンテンツを提供していることを意識しましょう。また、投稿者によっては動画に映さない部分で専門的な作業をリフォーム業者に依頼している可能性があります。目に見えるものだけに囚われず、堅実な投資を心掛けるようにしましょう。

不動産投資を始めることを検討中の方には、先述のとおり築浅のワンルームマンションへの投資を推奨しています。専門家の知見を活用して不動産投資に臨みたい方は、ぜひ当社の個別面談をご活用ください。

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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