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【2023】リニア中央新幹線はいつ開業? 不動産投資への影響も解説!

リニア中央新幹線, 開業, 不動産投資への影響

リニア中央新幹線の開通計画が話題となって数年が経ち、2022年現在は当初の2027年開業の目途が立たない状態となっています。

理由としては後に解説する「静岡問題」がありますが、仮に開業を果たしたとしたら、日本の東西を結ぶ交通インフラに変化が生じます。不動産の価値はインフラに大きく影響を受けるため、不動産投資家の中にはリニア中央新幹線の見通しが気になる方も少なくないと思います。

そこでこの記事では、リニア中央新幹線についての概要と今後の見通し、そしてリニア中央新幹線を見据えた不動産投資戦略についてご紹介します。当記事を通して、東京-大阪間を高速で走る未来の鉄道を紐解きましょう。

リニア中央新幹線とは

まずはリニア中央新幹線についての概要を確認します。沿線となる各県の開業に向けた取り組みについても見ていきましょう。

リニア中央新幹線の概要

リニア中央新幹線は、東京~大阪間を名古屋経由で結ぶ高速鉄道です。時速500kmで走行し、東京から大阪を約67分で移動できる見通しです。

東京~名古屋間は、品川駅の地下から神奈川-山梨-長野-岐阜と経由して名古屋駅の地下に至る想定です。リニア鉄道駅自体はまだ未着工ですが、以下の図のように経路が想定されています。

リニア中央新幹線が開業することで、東京と大阪の数百キロメートルという物理的な断絶を解消し、東京・愛知・大阪を1つのリニア都市圏としてさらに発展させることが可能になります。東京一極集中の問題も解消に向かい、沿線上の地域の発展も見込めるといったメリットがあります。東海道新幹線の輸送限界を解消できることも、JR東日本にとっては大きな利点です。

加えて、リニア中央新幹線のCO2排出量は、航空機での移動と比較して3分の1以下に抑えられる強みもあります。

リニア中央新幹線の概要(神奈川県)

出典同上

SDGsに象徴される省エネと環境保全に向けた地球規模での取り組みに沿う形で、リニア中央新幹線は環境に優しいインフラとして支持を集めています。

生活に密着する形での大きな変化は見られないため、CO2削減の試みについてピンとこない方も居るかもしれません。しかし、2050年に向けてカーボンニュートラルを目指す日本の取り組みは、不動産業界にも影響を与える形で進んでいます。CO2削減と不動産投資については、以下の記事をご確認ください。

参考不動産投資にも影響!カーボンニュートラルに向けた不動産業界の展望を解説

リニア中央新幹線に向けた各県の取り組み

神奈川県では、品川の次の駅として予定されている橋本駅周辺の開発に力を注いでいます。

上の図のようにリニア中央新幹線の神奈川県駅(仮)は、県立相原高校の旧校舎にまたがる形で建てられます。同校は2019年の4月に移転が完了し、駅の建設に向けて跡地の解体作業が進められています。

リニア中央新幹線の開業に向けた取り組みとして、駅周辺地域の整備と「複合都市機能ゾーン」の開発が計画されています。複合都市機能ゾーンはリニア駅の西部に隣接する形で開発され、40~50階建て相当のツインタワーマンションの建築も予定されています。

山梨県では県庁にリニア建設本部を設け、リニア駅周辺地域の企業誘致や観光振興を目指して着実な県土作りに取り組んでいます。

また、神奈川県駅(仮)と山梨県駅(仮)の間の区域は「山梨リニア実験線」と呼ばれ、完成に向けた段階的な走行実験が行われています。

岐阜県では、大都市近郊でありながら南海トラフ地震被災の可能性が低い地域特性を活かし、東京~愛知圏の都市機能をバックアップする政策を進めています。

具体的には、東海環状自動車道と中央自動車道がクロスする多治見市周辺を拠点として、リニア駅の開業予定地に向けて企業誘致ゾーンを拡大する施策が進められています。同時に、リニア駅周辺を同心円状に開発することで産業都市としての発展を計画しています。

リニア中央新幹線の開業遅れと見通し

上記のように、リニア駅の開業が見込まれる各県が企業誘致やまちづくりに取り組む中で、静岡県がリニア着工反対の立場を取っています

静岡県の反対の理由としては、リニア建設に伴う大井川の水の減少です。大井川の中流から下流にかけては茶の栽培を始めとする農地が広がっており、大井川は静岡県の農業を支える重要な水源となっています。

静岡県としてはリニア建設が大井川に影響を及ぼさないか、垂直ボーリングでの地質調査を依頼していました。特に、山梨県との県境に存在する断層が放置されていることに懸念を抱いています。工事によって断層から水が流れる可能性があり、水源に影響が及ぶため、静岡県としては断層の念入りな調査を望んでいます。一方で、JR東海が進めてきた地質調査は水平ボーリングであり、静岡県の意向に沿う形で調査が出来ていないのが現状です。

リニア開業について、静岡県の水源問題を解決しないことには工事が進められないため、少なくとも2027年の開業は難しいと言えるでしょう。ただし、先述のとおりリニア開業に向けてまちづくりに取り組む地域が多くある状況から、既にリニア駅周辺地域の環境に変化が生じているのも事実です。

リニア中央新幹線を見据えた不動産投資

リニア開業に向けた各県の取り組みや姿勢を確認したところで、不動産投資家にとってそれぞれの地域が投資対象となりうるかを見ていきましょう。

静岡県以西への不動産投資

2014年から2019年にかけてのリニア沿線の地価の変化を見ると、以下のような推移をしています。

大きく地価が上昇しているのは神奈川県駅と岐阜県駅で、山梨県駅と長野県駅はほぼ変化がありません。理由としては、東京・名古屋に近い地域は人口・流通面の重要性から開発予算が確保しやすく、目に見える形での開発を迅速に進められたことが考えられます。一方、山梨県・長野県は静岡県と地理的に近いことから反対の影響を現実的に受け止め、開発に慎重であることが伺えます。

地価の変化による利鞘を狙うような投資戦略において重要なのは、投資するタイミングが早すぎてもいけないということです。特にリニア開業が不透明である現時点での山梨県・長野県の不動産投資は、地方物件への投資とあまり変わりません。

地方物件は地価の安さや競争率の低さから購入がしやすいメリットがありますが、入居者の確保や売却戦略が取りづらいリスクがあります。地方物件への投資のメリット・デメリットについて詳しくは以下の記事でも解説していますので、併せてご覧ください。

参考田舎の不動産投資は難しい?初心者にはオススメできない理由を解説

一方で、岐阜県の中堅都市以上での不動産投資はメリットが高まります。先ほど見たように、岐阜県の「東京・名古屋をバックアップする」という姿勢は方針が明確であるため、企業誘致もしやすく産業・都市の発展が見込めます。テレワークの浸透からオフィスの分散化が進むことも後押しとなるでしょう。

ただし、愛知県の物件は東京より一段安い上、鉄道インフラが名古屋駅を中心として放射状に伸びていることから、愛知県に住む人が利便性や家賃の安さを求めて岐阜県に移り住むケースは多くないように感じます。人口動態に対して地価の上昇が大きすぎる懸念はありますが、地方都市への不動産投資を検討されている方には有力候補の1つと言えるでしょう。

橋本駅周辺への不動産投資

橋本駅は神奈川県主導のもと現時点でも勢力的に都市開発を行っており、新横浜駅や相模大野駅と比肩するターミナル駅を目指す姿勢が見られます。交通の便もよく、横浜線・相模線・京王相模原線が乗り入れていることから、横浜や八王子といった都市圏へのアクセスが容易です。

地価の高止まりも懸念されますが、既に開発が進んでいる北口側に対して南口側は商業施設や高層マンションが少なく、発展の余地があることから良好な投資対象と言えるでしょう。競争率が高くタワーマンションの各部屋は買付が殺到することが想定されますが、駅から10分程度離れた物件や相模原駅の駅近物件は狙い目と言えます。

ただし、リニア中央新幹線の開発が頓挫するリスクも考慮しましょう。2027年に向けて、橋本駅周辺の物件のデベロッパー企業は、広告戦略としてリニア中央新幹線を全面に押し出すことが想定されます。そうした物件を目にした際、リニア開業を除外しても魅力的な立地・販売価格・家賃・空室リスクの低さを備えているかを検討することを推奨します。

品川駅周辺への不動産投資

リニア中央新幹線の終点となる品川駅周辺は、都内の主要ターミナル駅であることから既に開発が行き届いている地域です。品川駅の地価推移について、ダイヤモンド不動産研究所は以下のようにグラフ化しています。

品川駅の土地価格相場は、2020年時点で坪単価161万円(48.7万円/㎡)となっており、橋本駅周辺の2倍近い価格です。地価の推移は過去5年で約30%増となっており、神奈川県駅や岐阜県駅と遜色ない上昇値を記録しています。ただし、上記グラフが波打つように推移していることからも、右肩上がりの上昇ではないことが分かります。

その上で、ダイヤモンド不動産研究所はノーマルシナリオで地価16.3%増の予測をしており、有望なエリアと見込んでいます。リニア中央新幹線を除いても需要の高いエリアであるため、万が一リニアの開発が頓挫しても割を食うリスクは低いと言えます。リニア中央新幹線による地価の利鞘を狙うよりは、堅実な資産形成としての投資対象と言えるでしょう。

また、品川駅・名古屋駅の両駅はリニア開業に向け、地下に大規模な構造物を設ける工事に取り組んでいます。リニア開通の際に駅として用いるのはもちろんのこと、開発が頓挫しても商業施設等を開業することで、損失を抑えるリスクヘッジの試みが伺えます。開業・頓挫の両シナリオでもメリットを享受できる地域と言えるため、なおのこと投資対象としてはオススメのエリアです。

新幹線ホームの下に潜る形で、地下約40m、幅約60m、面積約3.5haの空間の工事が進められています。

まとめ

今回の記事では、リニア中央新幹線の概要から各県の取り組みと姿勢、不動産投資戦略についてご紹介しました。品川駅・名古屋駅の両端と経由する中間部で地価の推移や投資戦略が大きく異なる点は、鉄道インフラの開業に合わせた不動産投資の一つのモデルケースと言えるでしょう。

インフラ整備による利鞘戦略で重要な点は、上記のグラフにもあるように順調なシナリオとバッドシナリオの双方を想定しておくことです。特に、実装が不透明なリニア中央新幹線については、先述のように「リニア中央新幹線がなくても魅力的なエリアか」を検討することが大事です。

具体的な投資戦略は、ご自身の予算や属性によっても異なります。不動産投資をご検討の方は、ぜひ当社の個別面談をご利用ください。

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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不動産投資で成功するためのアドバイスですので、お客様のご状況によっては不動産投資をあきらめていただくようおすすめする場合もございます。あらかじめご了承ください。