【2023最新版】リニア中央新幹線はいつ開業？ 不動産投資への影響も解説！
- 更新：
- 2023/09/20
リニア中央新幹線の開通計画が話題となり、数年が経ちました。しかし、2023年現在、当初の2027年開業の見込みが立たない状態となっています。開業が遅れている理由は、静岡県の反対です。
リニア中央新幹線が無事に開業を果たした場合、日本の東西を結ぶ交通インフラに変化が生じます。不動産の価値はインフラに大きく影響を受けるため、リニア中央新幹線の見通しが気になる不動産投資家の方も少なくないでしょう。
そこでこの記事では、リニア中央新幹線についての概要と今後の見通し、そしてリニア中央新幹線を見据えた不動産投資戦略についてご紹介します。当記事を通して、東京 － 大阪間を高速で走る未来の鉄道をひも解き、将来の不動産投資に対するヒントを得ていただければ幸いです。
リニア中央新幹線とは
まずはリニア中央新幹線についての概要を解説します。次に、沿線となる各県の開業に向けた取り組みについても見ていきましょう。
リニア中央新幹線の概要
リニア中央新幹線は、東京 ～ 大阪間を名古屋経由で結ぶ高速鉄道です。時速500kmで走行し、東京から大阪を約67分で移動できる見通しです。2027年に東京 － 名古屋間が先行開通し、その後2045年に名古屋 － 大阪間が開通する予定となっています。
東京 ～ 名古屋間は、品川駅の地下を始発とし、神奈川 － 山梨 － 長野 － 岐阜を経由して名古屋駅の地下に至る想定です。リニア鉄道駅自体はまだ未着工ですが、以下の図のように経路が想定されています。
リニア中央新幹線が開業することで、東京と大阪の数百キロメートルという物理的な断絶を解消し、東京・愛知・大阪をひとつのリニア都市圏としてさらに発展させることが可能になります。東京一極集中の問題が解消に向かうだけでなく、沿線上の地域の発展も見込めるでしょう。リニア中央新幹線を運営するJR東海にとっては、東海道新幹線の輸送限界を解消できることも大きな利点です。
加えて、リニア中央新幹線の二酸化炭素（CO2）排出量は、航空機での移動と比較すると3分の1以下です。SDGsに象徴される省エネと環境保全に向けた地球規模での取り組みに沿うリニア中央新幹線は、環境に優しいインフラとしても支持を集めています。
生活に密着する形での大きな変化は見られないため、CO2削減の試みについてピンとこない方もいるかもしれません。しかし、2050年に向けてカーボンニュートラルを目指す日本の取り組みは、不動産業界にも影響を与える形で進んでいます。CO2削減と不動産投資については、以下の記事をご一読ください。
参考不動産投資にも影響！カーボンニュートラルに向けた不動産業界の展望を解説
リニア中央新幹線に向けた各県の取り組み
リニア中央新幹線が通過する各県では、さまざまな地域振興の取り組みを実施中です。ここからは、リニア中央新幹線工事に反対の意向を示している静岡県を除いた沿線県の取り組みを紹介します。
神奈川県
神奈川県は、橋本駅周辺の開発に力を注いでいます。橋本駅は、リニア中央新幹線で品川駅の次に停車する「神奈川県駅（仮）」予定地です。
上の図のようにリニア中央新幹線の神奈川県駅（仮）は、県立相原高校の旧校舎にまたがる形で建てられます。同校は2019年4月に移転が完了。現在は、同校跡地にて駅の建設に向けて工事中です。
リニア中央新幹線の開業に向けた取り組みとして、駅周辺地域の整備と「複合都市機能ゾーン」の開発が計画されています。複合都市機能ゾーンはリニア駅の西部に隣接。40 ～ 50階建て相当のツインタワーマンションの建築も予定されています。
山梨県
山梨県では、県庁内にリニア未来創造推進グループを設立。リニア駅周辺地域の企業誘致や観光振興を目指した着実な県土作りに着手中です。
また、神奈川県駅（仮）と山梨県駅（仮）の間は「山梨リニア実験線」と呼ばれ、リニア中央新幹線完成に向けて1997年4月より段階的な走行実験が行われています。リニア未来創造推進グループは県立リニア見学センターの管理・運営も担当。県立リニア見学センターは、山梨リニア実験線での走行試験見学やリニア中央新幹線の概要を紹介することで、山梨県の観光に寄与しています。
長野県
長野県では、南部に位置する飯田市に新駅「長野県駅（仮）」が建設予定です。飯田市近隣は「伊那谷」と呼ばれています。リニア中央新幹線が伊那谷の発展に寄与するように「リニア中央新幹線整備を地域振興に活かす伊那谷自治体会議」が年1回開かれています。
同会議の座長は、阿部守一長野県知事。飯田市や伊那市、駒ケ根市の自治体首長や県の機関が構成員となり、リニア中央新幹線の開業による伊那谷地域の活性化に向け協議を重ねている最中です。
岐阜県
岐阜県では「岐阜県リニア中央新幹線活用戦略」を定め、県内だけでなく近隣地域からの利用を促進。同時に、大都市近郊でありながら南海トラフ地震被災の可能性が低い地域特性を活かし、東京 ～ 愛知圏の都市機能をバックアップする政策を進めています。
2023年5月には、同戦略を全面改訂した「第2次岐阜県リニア中央新幹線活用戦略」が策定されました。観光振興・まちづくり戦略を中心に置き、リニア開業効果を岐阜県駅（仮）がある中津川市や東美濃地域から県内全域へ、そして愛知県や富山県など隣接県へ波及させることを目指しています。
静岡県の反対によるリニア中央新幹線の開業遅れと開業の見通し
上記のように、リニア駅の開業が見込まれる各県が企業誘致やまちづくりに取り組む中で、静岡県がリニア着工反対の立場を取っています。主な理由は下記2点。
- 大井川の水が減少することへの懸念
- 山梨県側で湧き出た水の「所有権」問題
リニア中央新幹線反対に関しては、静岡県の川勝平太知事の言動が世間を賑わしています。ここからは、なぜ静岡県がリニア中央新幹線着工に反対するのか、その理由を解説します。
同時に、リニア中央新幹線着工に関して大井川水域沿線の自治体が取った動きと、今後の見通しも解説。静岡県がリニア中央新幹線着工に反対する理由を知る参考にしていただければ幸いです。
理由①：大井川の水が減少することへの懸念
静岡県がリニア中央新幹線着工に反対する第一の理由は、リニア建設に伴い大井川の水が減少する可能性があることです。
大井川の中流から下流にかけては茶の栽培を始めとする農地が広がっており、大井川は静岡県の農業を支える重要な水源です。また、川沿いには、製薬、科学、製紙業などの工場も存在しています。
リニア中央新幹線の施工主であるJR東海が公表した「環境影響評価準備書」によると、トンネル完成により大井川の水が最大で毎秒2トン減少することが記載されていました。この準備書を受けた川勝平太静岡県知事は「大井川から減少する水の分を、工事の際に湧いてきた水を利用して全量戻して欲しい」旨を知事意見として表明します。
さらに、静岡県は、リニア建設が大井川に影響を及ぼすことを懸念し、垂直ボーリングでの地質調査を依頼していました。山梨県との県境にある放置された断層から水が流出すると大井川の水源に影響を及ぼすため、断層に対してはより念入りな調査を望んでいます。しかし、JR東海が進めてきた地質調査は水平ボーリングであり、静岡県の意向に沿う形で調査が出来ていないのが現状です。
川勝知事は、意向に沿わない調査に加えて、大井川の水量を戻す取り組みが進んでいないことを理由としリニア中央新幹線の着工を拒み続けています。JR東海側が「2027年の竣工は難しい」と表明したのは2020年。そこから3年が経過した2023年現在も、着工のめどは立っていません。
理由②：山梨県側で湧き出た水の「所有権」問題
静岡県がリニア中央新幹線の着工に反対するもう一つの理由は、山梨県側で湧き出た水の「所有権」問題です。川勝知事が「山梨県側で湧き出た水は静岡県の水だ」と発言した旨の報道を覚えている方も多いでしょう。
JR東海は、現在山梨県側でボーリング調査を実施中です。しかし、静岡県は「掘削により湧き出た水は、静岡県側から流出している可能性がある」として、流出した水の戻し方について県の合意を得るまで、静岡県と山梨県の県境から山梨県側にある約300mの区間について、掘削中止を求める文書をJR東海に対して提出しました。
この申し出に対して、山梨県の長崎幸太郎知事は「正直申し上げて、強い違和感を感じた」と、翌日の記者会見で語りました。さらに「山梨県内のボーリング調査で出た水は、山梨県の水だというのが常識的な考え方」であり「山梨県から出た水が静岡県に何らかの影響を及ぼしたとしても、山梨県の経済活動に対して静岡県側から規制をかけるのは極めて例外的な場合に限られるべきだろうと考えている」と意見を述べています。
長崎山梨県知事の発言を受け、川勝静岡県知事は「水は誰のものでもないと同時に、みんなのものである」と述べました。しかしながら、引き続きJR側に対応を求めているため、問題は解決していない状況です。
参考知事定例記者会見 2023年6月13日（ふじのくにメディアチャンネル）
大井川流域自治体による国への嘆願
川勝知事が反対の声を挙げる一方、大井川流域の10市町は違う動きを取っています。島田市、藤枝市、牧之原市など大井川流域10市町長の連名で「国が静岡県とJR東海の対話に積極的に加わり、課題解決に向けてより強い指導力を発揮すること」を求める要望書を国土交通省に提出しました。
大井川流域自治体による要望書提出は、大井川流域市町村と県や知事の姿勢が異なっていることが伺える事例と言えるでしょう。
リニア中央新幹線開業の見通し
それでは、リニア中央新幹線は無事に開業できるのでしょうか。2020年時点で、静岡県の同意が得られないことから「2027年の開業は難しい」と言われていました。2023年現在も、静岡県が着工に難色を示した状態が続いています。
川勝知事の発言は「暴論」とも取れます。しかし、発言の過激さだけを切り取るべきではありません。一番の問題は大井川の水流減少と、そこへ適切な対策を講じる姿勢が見られないことです。大井川の水源が減ることで、大井川の水を使用する静岡県民の生活が変わるだけでなく、生態系が崩れる可能性もあります。水源問題が払拭されるまでは、リニア中央新幹線の着工は始まらない可能性が高いでしょう。
川勝知事自体は、リニア中央新幹線の開業に反対しているわけではないと述べています。しかし、静岡県の水源問題を解決しないことには工事が進められないため、少なくとも2027年の開業は難しいと言えるでしょう。ただし、先述のとおりリニア開業に向けてまちづくりに取り組む地域が多くある状況から、既にリニア駅周辺地域の環境に変化が生じているのも事実です。
リニア中央新幹線を見据えた不動産投資
リニア開業に向けた各県の取り組みや姿勢を確認したところで、不動産投資家にとってどの地域が投資対象となりうるかを見ていきましょう。
投資対象となりうる地域として、品川駅周辺、橋本駅周辺、大阪市内を紹介します。
品川駅周辺への不動産投資
リニア中央新幹線の終点となる品川駅周辺は、都内の主要ターミナル駅であることからすでに開発が行き届いている地域です。国土交通省が毎年1月1日に発表している地価公示価格を参考に、品川駅近くに位置する港区高輪3丁目25-22の過去10年間の推移を当社にてグラフ化しました。
品川駅近隣である高輪3-25-22の土地価格相場は、2023年時点で541万円。1㎡あたりの単価は約10,075円で、橋本駅周辺の6倍以上です。地価は過去5年で約21％増となっています。
ダイヤモンド不動産研究所による予測では、3種類の価格動向のうちメインとなる「ノーマルシナリオ」でも地価16.3％増とされています。そのため、品川駅周辺は有望なエリアと見込まれています。
品川駅周辺はリニア中央新幹線がなくても需要が高く、万が一リニアの開発が頓挫してもデメリットは低いエリアと言えます。リニア中央新幹線による地価上昇を狙うよりは、堅実な資産形成としての投資対象と言えるでしょう。
品川駅・名古屋駅の両駅はリニア開業に向け、地下に大規模な構造物を設ける工事に取り組んでいます。品川駅では、新幹線ホームの下に潜る形で、地下約40ｍ、幅約60ｍ、面積約3.5haの空間を工事中です。リニア開通の際に駅として用いるのはもちろんのこと、開発が頓挫しても他の施設へ転用できるリスクヘッジの試みが伺えます。
このようにリニア中央新幹線が開業・頓挫どちらでもメリットを享受できる品川駅周辺は、投資対象としておすすめのエリアと言えるでしょう。
橋本駅周辺への不動産投資
橋本駅は神奈川県主導のもと現時点でも勢力的に都市開発を行っており、新横浜駅や相模大野駅と同程度のターミナル駅を目指す姿勢が見られます。交通の便もよく、横浜線・相模線・京王相模原線が乗り入れていることから、横浜や八王子といった都市圏へのアクセスが容易です。
橋本駅の公示価格が10年で2倍以上になったことから、橋本駅周辺では地価の高止まりも懸念されます。しかし、既に開発が進んでいる北口側に比べると、南口側は商業施設や高層マンションが少ない状況です。南口に発展の余地があることから、橋本駅周辺はまだまだ良好な投資対象と言えるでしょう。橋本駅周辺は競争率が高く、駅に隣接するタワーマンションは買付が殺到することが想定されます。一方で、駅から10分程度離れた物件や橋本駅の隣である相模原駅の駅近物件は狙い目と言えるでしょう。
ただし、リニア中央新幹線の開発が頓挫するリスクを考慮する必要があります。橋本駅周辺の物件のデベロッパー企業は、広告戦略として2027年リニア中央新幹線開業を全面に押し出すことが想定されます。そうした物件を目にした際、リニア開業を除外しても魅力的な立地・販売価格・家賃・空室リスクの低さを備えているかを検討することを推奨します。
大阪市内への不動産投資
2019年に行われた「2019年度秋季全国大会 日本不動産学会・資産評価政策学会合同シンポジウム」の基調講演において、公益財団法人名古屋まちづくり公社上席顧問であり名古屋都市センター長の奥野信宏氏は、リニア新大阪駅について以下のように言及しました。
「関西圏については、リニア新大阪駅は、新しい国土構造の鍵を握っていると思います。西のスーパーハブとしての機能でして、その効果を関西と西日本全域にどう波及するかということです。」
引用リニア中央新幹線が不動産市場に与える影響と経済効果（2019年度秋季全国大会 日本不動産学会・資産評価政策学会合同シンポジウム）
リニア中央新幹線の名古屋ー大阪間は、2045年開業予定です。しかし、財政投融資の活用により、最短で2038年に開業となる可能性が浮上してきました。
大阪市では、2025年に大阪万博が開催されます。大阪万博と同時にカジノを含めた統合型リゾート（IR）を誘致していることもあり、梅田駅周辺の再開発や交通網の拡充が急ピッチで進められているところです。2024年には大阪メトロ中央線が大阪万博会場である夢洲まで延伸、2031年には難波と大阪を結ぶなにわ筋線も開業予定であり、リニア中央新幹線との相乗効果も期待できます。
リニア中央新幹線の開業により、新大阪駅へ向かいやすい大阪駅や難波駅などのターミナル駅周辺、あるいは御堂筋線沿線にある不動産の人気が上昇する可能性が高まっています。また、リニア中央新幹線の経済効果が大阪市内全体に波及することで、市内全体の不動産価値が上昇する可能性を秘めている地域とも言えるでしょう。
大阪市内は、現在大都市であるにもかかわらず今後の発展が見込まれる有望な地域です。当社でも、大阪市内の各駅について解説した記事をリリースしています。大阪での不動産投資を検討する際、参考にしていただければ幸いです。
参考【不動産投資】大阪・心斎橋駅の魅力とは？エリアの特徴や周辺施設まで徹底解説！
参考【不動産投資】難波駅の魅力とは？エリアの特徴や周辺施設まで徹底解説！
まとめ
本記事では、リニア中央新幹線の概要から各県の取り組みと姿勢、不動産投資戦略について解説しました。品川駅と途中の橋本駅では、地価の推移が違うため投資戦略が大きく異なります。品川駅や橋本駅周辺での不動産投資は、鉄道インフラの開業に合わせたひとつのモデルケースと言えるでしょう。
また、リニア中央新幹線の終着地である大阪は、現在再開発が急速に進んでいます。リニア中央新幹線の全線開業予定は2045年。将来を見据えて、今から先行投資をしておくこともおすすめです。
インフラ整備による不動産投資戦略では、上記のグラフにもあるように順調なシナリオとバッドシナリオの双方を想定しておくことが重要となります。特に、現状では開業できるかどうかが不透明なリニア中央新幹線については、先述のように「リニア中央新幹線がなくても魅力的なエリアか」を検討することが大事です。
具体的な投資戦略は、ご自身の予算や属性によっても異なります。不動産投資をお考えの際は、ぜひ当社の個別面談をご利用ください。中立的な投資家目線で、経験や知識に基づいたアドバイスをさせていただきます。
この記事の執筆： 堀乃けいか
プロフィール：法律・ビジネスジャンルを得意とする元教員ライター。現役作家noteの構成・原案の担当や、長野県木曽おんたけ観光局認定「#キソリポーター」として現地の魅力を発信するなど、その活躍は多岐に亘る。大学および大学院で法律や経営学を専攻した経験（経済学部経営法学科出身）から、根拠に基づいた正確性の高いライティングと、ユーザーのニーズに的確に応えるきめ細やかさを強みとしている。保有資格は日商簿記検定2級、日商ワープロ検定（日本語文書処理技能検定）1級、FP2級など。
ブログ等：堀乃けいか
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