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2020年(令和2年)最新版 いま!晴海フラッグがアツい!その3つの特徴を徹底解説!

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。
過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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2020年に開催される東京オリンピック。その影響は、日本経済、特に不動産業界に大きな影響を与えると言われています。その中でも、最も注目されているニュースの一つが「晴海フラッグ(HARUMI FLAG)」ではないでしょうか。

晴海フラッグは、東京オリンピックで選手村として使用される建物を転用し、居住用として分譲される予定の大規模マンション及びその周辺施設の総称です。

晴海フラッグ

写真引用:SUUMO

総敷地面積は約13万㎡、住宅総戸数は5632戸で、その他複数の店舗、保育施設、商業施設、小中学校などが建設予定となっています。

そこで本記事では、2020年の東京オリンピックの申し子とも言える晴海フラッグについて、解説していきたいと思います。

晴海フラッグの全容!

晴海フラッグは、三方を海に囲まれた場所に存在しています。総戸数5632戸の大規模マンションの誕生は、もはやマンションではなく『一つの街が生まれる』といっても過言ではないでしょう。

そこで、本章では、晴海フラッグの3つの大きな特徴についてお伝えをしたいと思います。

晴海フラッグの特徴①:選手村からの転用

冒頭でも述べたように、晴海フラッグはあくまで東京オリンピックで選手村として使用された建物を、居住用に転用されたものですので、ある意味では中古マンションと呼べるのかも知れません。ただ、だからといって選手たちが使った部屋が、そのまま売りに出される訳ではないのです。

実は、晴海フラッグは東京オリンピックの後、建物の内側が全て外され、一度骨格の状態まで戻ることが決まっています。そして、部屋割りを一から作り直すとともに、最新の設備や内装を組み込んだマンションへと生まれ変わるのです。

そういう意味では、ほぼ新築と言えるでしょうし、フルリノベーション物件であるとも取られることもできそうです。
選手村として作られる晴海フラッグならではの特徴、それは建物の仕様が「国際基準で作られている」ということではないでしょうか。具体的には、共用廊下やエレベーターホール、エレベーター内が全体的に広く、ゆったりとしたサイズ感で作られているのです。

というのも、選手村には各国のスポーツ選手が宿泊をするわけですから、コンパクトなこれまでの日本風ではなく、より共用部を広々と使った国際基準での建物の建設が求められたためです。

選手村から転用されるという晴海フラッグならではの歴史が、大きな特徴のひとつとなることでしょう。

晴海フラッグの特徴②:駅から遠いが、バスが便利

こういった都心部の大規模マンションにしては珍しいのですが、晴海フラッグの最大のウィークポイントはズバリ「駅から遠い」ことにあるかと思います。

驚くべきことに、最寄り駅の都営大江戸線『勝どき』駅まで徒歩17分も掛かってしまいます。なので、駅近マンションに住むことがマストと考える方にとっては、購入時の大きなハードルとなるかもしれませんね。

一方で、しっかりとその対策も行われています。それが、東京BRT(Bus Rapid Transit:バス高速輸送システム)です。都心部と湾岸エリアを結ぶこのBRTは、晴海フラッグの入居者にとって非常に便利な交通インフラとなるでしょう。

晴海フラッグ

写真引用:HARUMI FLAG

BRTは、東京オリンピックが開催される2020年にプレ運航が開始され、2022年には4路線開通して本格運行がスタートする予定となっています。もし予定通りに運航が開始すると、晴海から新橋や虎ノ門まで10分ほどでアクセスが可能となるため、電車以上の高い利便性が期待できそうです。

晴海フラッグの特徴③:比較的安価である

晴海フラッグは、一般に価格が公表されていません。ただ、2019年の5月のゴールデンウィークから始まった事前案内会では、予定価格が個別に案内係から伝えられたとのことで、その情報によると全体の平均坪単価は300万円で、一部の部屋はそれを大きく下回る坪単価242万円で購入できるとのこと。この金額は、ここ最近の湾岸エリアの大規模マンションの相場と比べると、比較的安めの価格設定となっています。

今年の始め(2019年2月)に売出があった『パークタワー晴海』の平均坪単価が340万円台であったことを考えると、坪単価300万円がかなり安いことがお分かりいただけるのではないでしょうか。

では、これだけ注目を集めている晴海フラッグがなぜこれほど安く売り出されているのかというと、そこには大きく二つの理由が有りそうです。

まず一つ目は、引き渡し時期がかなり後になるということです。具体的には、東京オリンピックが終わったのち、約3年間のリフォーム工事を行い、2023年に引き渡しがされる予定となっています。

これは、一般的な新築分譲マンションの引き渡しが契約から1年後などであることを考えると、かなり長期間であることが分かります。しかも、住宅ローンの適用金利は、引き渡し時の金利であるなどの条件もあるため、そういった面がややデメリットとなり、価格が安くなった可能性があります。

そして二つ目は、仕入れた土地の安さです。晴海フラッグのデベロッパーとして三井不動産レジデンシャルを代表とする11社が選定され、東京都から約13.4ヘクタールの土地が売却されましたが、その時の売却価格が異常なほど安かったのです。

具体的には、13.4ヘクタールの土地が129億6千万円で東京都から事業用地として売却されたのですが、これを坪単価に換算すると、わずか32万円となります。晴海三丁目の2019年の公示地価は、坪単価約471万円ですから、なんと公示地価の10分の1以下の金額で取引されたことになるのです。

これに怒った都民の一部が、「晴海選手村土地投げ売りを正す会」を結成し、2017年8月に小池知事を被告として住民訴訟を行いました。そして現在まで、訴訟は継続しているのです。

参考:RBA野球大会:オリンピック選手村住民訴訟も佳境に 原告、被告双方 相手を「著しく」非難

このように、晴海フラッグの土地はデベロッパーが東京都から、格安価格で仕入れることが出来たため、比較的安価で売却がされているのではないかと考えられます。

まとめ

本記事では、世間に注目されている「晴海フラッグ」について、その大きな3つの特徴を解説しました。

不動産業界は、東京オリンピックの影響を大きく受けるのではないか、と言われています。実際、建物価格が下落するのではないか、と懸念されている方も多いようです。一方で、オリンピックの選手村は晴海フラッグとして生まれ変わり、多くの住民が住む街としての歴史も始まります。

購入を検討している方もそうでない方も、晴海フラッグの今後に着目してみてください。

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