賃貸物件の空室に悩むオーナーにとって、リノベーションは物件の魅力アップと収益の改善を実現する手段のひとつ。築年数の経過とともに競合物件に見劣りするようになった物件も、リノベーションにより再び魅力的な物件へと生まれ変わる可能性があります。

この記事では、リノベーションの基本知識から具体的な空室対策の事例、費用対効果の計算方法まで実践的な情報をお届け。「空室期間が長くなることが増えてきた」「競合物件が増えすぎて対策したい」とお悩みのオーナー様はご一読ください。

なお、本記事では最初に「リノベーションとリフォームの違いや、リノベーションの種類」を紹介しています。すぐに空室対策事例からチェックしたい人は、「リノベーションによる空室対策事例10選」まで飛ばしてお読みください。

• 目次
• 賃貸の空室対策には「リノベーション」が人気！｜リフォームとの違いとは？
  • リノベーションは「増築・改築」のイメージ、リフォームは「修繕」のイメージ
  • リノベーションには3種類ある
    • フルリノベーション
    • 部分リノベーション
    • 表層リノベーション
  • リノベーションのメリット・デメリット一覧
• リノベーションによる空室対策事例10選
  • 和室から洋室への変更
  • 1Kから1LDKに間取り変更
  • ウォークインクローゼット新設
  • アイランドキッチンへの変更
  • ワークスペースの新設
  • 可動式パーティション導入
  • ユニットバスの撤廃
  • 水回りの全面交換
  • モニター付きインターホン設置
  • ペット対応リノベーション
• 空室対策にリノベーションをおすすめするケース・しないケース
  • おすすめするケース
    • 築年数が古く、競合物件と比べて見劣りする
    • 立地は良いのに長期空室が続いている
    • ターゲット層を広げたい
  • おすすめしないケース
    • 築年数が極端に古く、建物寿命が近い
    • 立地条件が悪く、需要自体が弱い
    • 家賃相場が低く、大規模投資が回収できない
• リノベーションによる空室対策の費用対効果を計算する方法
  • ステップ1：総投資額を計算する
  • ステップ2：リノベーション後の家賃アップ額を予測する
  • ステップ3：投資回収期間を計算する
• リノベーションで空室対策するかお悩みなら「ストレイトライド株式会社」へ
• 空室対策のリノベーションで使える補助金一覧
• まとめ

賃貸の空室対策には「リノベーション」が人気！｜リフォームとの違いとは？

近年、賃貸物件の空室対策として「リノベーション」を選択するオーナーが増加しています。単なる修繕にとどまらず、物件の機能性やデザイン性を大幅に向上させることで、競合物件との差別化を図る手法です。

リノベーションとリフォームは混同されがちですが、工事の規模や目的に明確な違いがあります。状況に合った選択をするためにも、まずは両者の違いを正しく理解しておきましょう。

リノベーションは「増築・改築」のイメージ、リフォームは「修繕」のイメージ

リノベーションとリフォームのもっとも大きな違いは、工事の目的と規模です。

• リフォーム：既存の機能を「回復・修繕」することが主な目的。壁紙張り替え・畳交換・設備修理・外壁塗装など
• リノベーション：既存の機能を「向上・改善」することが主な目的。間取り変更・設備のグレードアップ・デザイン刷新など

リフォームの典型例として、壁紙の張り替えや畳の交換などが挙げられます。これらは「物件を元の状態に戻すための工事」で、新たな付加価値は生み出しません。

一方、リノベーションでは間取りの変更や最新設備の導入など、物件の価値を高める工事を施します。工事費用はリフォームより高額になりやすいですが、家賃アップや入居率向上による収益改善効果も大きくなるでしょう。リフォームは短期的な効果、リノベーションは中長期的な効果を狙った投資といえます。

※「リフォーム」を「リノベーション」を含めた工事として扱っている会社もあります。

リノベーションには3種類ある

リノベーションは工事の規模によって以下の3つに分類されます。

• フルリノベーション
• 部分リノベーション
• 表層リノベーション

物件の状況と予算に応じた手法を選択するのが成功のポイントです。3つのリノベーションを詳しく解説します。

フルリノベーション

フルリノベーションは、室内全体を大規模に改修する工事です。間取り変更、配管・配線工事、床・壁・天井の全面改修など、一般に1～3か月程度の期間をかけて物件を一から作り直すイメージで工事を行います。目安として築20年以上の古い物件で、現在の市場ニーズに対応できていない場合に効果的です。

間取り変更により1Kを1LDKにしたり、和室を洋室に変更したりといった大がかりなリノベーションで、ターゲット層の拡大や家賃アップを同時に実現できます。

部分リノベーション

部分リノベーションは、特定の箇所に絞って改修を行う工事です。キッチン・バス・トイレなどの水回り改修や、一部屋のみの間取り変更など、ピンポイントで価値向上を図ります。1か月以内の短期間で実施するケースが一般的です。

とくに使用頻度が高い「水回り設備」は入居者の関心が高く、最新設備に更新するだけで大幅な魅力アップが期待できます。ユニットバスを独立型のバス・トイレに変更したり、古いキッチンをシステムキッチンに交換したりすることで、競合物件との差別化が可能です。フルリノベーションより投資額を抑えつつも、一定の効果を期待できます。

表層リノベーション

表層リノベーションは、主に「内装のデザイン性向上」に特化した工事です。配管や間取りは変更せず、壁紙・床材・照明などの仕上げ材を刷新することで、物件の印象を大きく改善します。数日～2週間程度の短期間で完了させるケースが多いです。

たとえば、おしゃれなデザインの内装に変更すれば、若い世代や女性層をターゲットとしたアピールポイントになります。クロスやフローリング、照明の配置などを変えるだけで、同じ間取りでもまったく異なる印象の物件に生まれ変わるでしょう。

リノベーションのメリット・デメリット一覧

リノベーションには安くはない費用がかかります。空室対策として一定の効果は見込めるものの、メリットだけでなくデメリットも確認して判断すべきです。以下の比較表を参考にしてみてください。

最大のメリットは、家賃アップと入居率改善による収益性向上です。市場のニーズに合致したリノベーションにより、従来より10～30%ほど高い家賃設定が可能になるケースも珍しくありません。

一方、初期投資の回収には数年かかると考えていたほうが良いでしょう。また、地域の賃貸需要や競合状況を正確に把握しないと、そもそも投資が回収できないリスクもあります。地域のニーズを理解した賃貸管理会社などのアドバイスも受けながら、リノベーションの実施を検討してみてください。

なお、当社ストレイトライドでも賃貸管理事業を行っており、地域ニーズに即したリノベーションのご提案が可能です。当社はとくに「東京23区」「大阪」といった首都圏・都市部に強みがあります。エリア内に物件を抱えている方や、今後購入を予定している方は、お気軽に当社までご相談ください。

リノベーションによる空室対策事例10選

ここからは、実際に空室対策でよく使われるリノベーションの事例を一挙に10個紹介します。具体的な工事内容と見込まれる効果・主なターゲット層を確認し、自分の物件に合ったリノベーションの参考にしてみてください。

※ご紹介する工事費用・工事期間はあくまで目安です。地域や物件の条件、依頼する業者、工事の範囲によって変動しますので、あくまで参考程度にご確認ください。

和室から洋室への変更

築古物件に多い和室を洋室に変更するだけでも一定の効果が見込めます。畳・ふすま・押入れを撤去し、フローリング・クローゼット・洋風内装に変更する工事です。

• 目安工事費用：10～100万円程度（6畳間の場合）
• 目安工事期間：1～2週間
• 主なターゲット層：単身者・若年層・外国人入居者

とくに自国の住居でもフローリングが一般的な外国人入居者からは高い評価を得られる傾向があります。国際化が進み、外国人が増えている都市部では効果的な対策となりやすいでしょう。和室特有の維持管理の手間も軽減され、原状回復コストの削減効果にも期待できます。

1Kから1LDKに間取り変更

単身者向けの1K物件を1LDKに変更することで、カップルや新婚世帯にもアピールできる物件に生まれ変わらせます。キッチンとリビングを分離し、より快適な生活空間を提供する工事です。既存の間仕切り壁を撤去して新たなキッチンスペースを独立設置したり、それに合った配管・配線工事を実施したりします。

• 目安の工事費用：50～300万円程度
• 目安の工事期間：3～4週間
• 主なターゲット層：カップル・新婚世帯・在宅ワーカー

また、在宅ワークが普及した現在、仕事スペースとして活用できる自室ニーズも高まっています。1LDKにしリビングを新設することで、仕事や寝るためのスペースとは別にくつろぎの空間を確保でき、現代的なライフスタイルにマッチした物件になるでしょう。

注意点は、あくまで1Kだった部屋をリノベーションするため、合計のスペースは変わらないことです。たとえば6畳程度の狭い1K物件を無理やり1LDKにしても非常に手狭な印象を与え、かえって入居者がつかなくなるリスクもあります。

ウォークインクローゼット新設

押入れや小さなクローゼットを撤去し、ウォークインクローゼットを新設することで、収納力の大幅な向上や利便性の改善を実現できます。とくに女性や衣類の多い入居者から高い評価を得られる改修です。

• 目安の工事費用：20～150万円程度
• 目安の工事期間：2～3週間
• 主なターゲット層：主に女性

「収納スペースが十分にあるか」は多くの入居希望者が気にするポイントです。内見時の見た目のインパクトも大きく、競合物件との差別化に効果的でしょう。

アイランドキッチンへの変更

壁付けキッチンを独立型のアイランドキッチン（※）に変更することで、開放感のある空間とおしゃれな印象を演出できます。料理好きの入居者や来客の多いファミリー層に好まれるリノベーションです。

※アイランドキッチン：シンクやコンロなどを含むキッチン部が壁に接せず、リビング・ダイニングの空間に独立した「島」のように配置されるキッチンのこと

• 目安の工事費用：100～400万円程度
• 目安の工事期間：3～4週間
• 主なターゲット層：ファミリー世帯・女性

具体的な工事内容として、既存キッチンの撤去と配管の移設、アイランド型キッチンの設置、換気設備や電気配線の追加工事などが必要になります。ただし、相応の広さが必要なため、ある程度の面積がある物件での実施が前提です。

ワークスペースの新設

在宅ワークの普及により、専用のワークスペースを求める入居者が急増しています。一部屋をワークスペースに改修したり、2畳前後の小さな仕事用の個室・版個室を新設したり、リビングの一角に仕事用の専用デスクを作ったりする工事です。

• 目安の工事費用：10～100万円程度
• 目安の工事期間：1～2週間
• 主なターゲット層：在宅ワーカー・フリーランス・学生

テレワーク需要の高まりにより、ワークスペースの有無も入居決定を左右するひとつのポイントとなっています。比較的少額の投資で実現でき、幅広い入居者層にアピールできる効果的なリノベーションのひとつです。

可動式パーティション導入

固定の間仕切り壁ではなく、可動式のパーティションで空間を仕切るスタイルが増えています。空間の使い方を、入居者のライフスタイルに合わせて変更できる柔軟性を生み出すことが可能です。

• 目安の工事費用：5～100万円程度
• 目安の工事期間：1～2週間
• 主なターゲット層：単身者・カップル・ファミリーまで（パーティションの配置による）

日中は開放的なワンルームに、夜間は個室として使い分けるなど、時間や用途に応じた空間の活用が可能になります。とくに狭い物件でも広がりを演出でき、面積の制約をカバーできるリノベーション手法です。内見時にインパクトがあるため、入居率大幅アップに期待できるでしょう。

ユニットバスの撤廃

バス・トイレ・洗面が一体化したユニットバスを独立したバス・トイレ空間に分離することで、利便性を大幅に向上させるリノベーションです。

• 目安の工事費用：50～300万円程度
• 目安の工事期間：2～4週間
• 主なターゲット層：ほぼすべて層

「ユニットバス」というだけで多くの入居者から敬遠されがちなため、競争力を大きく高められます。株式会社AlbaLinkの「住みたい賃貸物件の条件に関する意識調査」では、なんと19.2％もの人が「家賃があと1万円高くても住みたいと思う条件」に「バストイレ別」を挙げています。

この改修により、これまで「論外」とされていた多くの入居希望者にアプローチできるようになり、空室解消効果は非常に高いといえるでしょう。

水回りの全面交換

キッチン・バス・トイレ・洗面台などの水回り設備を最新のものに一括交換する改修です。設備の老朽化が目立つ築古物件でとくに効果的で、物件全体の印象を大きく改善できます。

• 目安の工事費用：100～500万円程度
• 目安の工事期間：3～4週間
• 主なターゲット層：ほぼすべての層

毎日使う水回りの設備は、入居者の生活満足度に直結するポイントです。最新設備に交換にするだけで新築物件に近い快適性を提供でき、賃料アップだけでなく長期入居の促進にもつながるでしょう。

モニター付きインターホン設置

防犯意識の高まりにより、モニター付きインターホンの需要が急増しています。とくに女性の単身入居者や高齢者にとって、安心・安全な住環境は物件選びの重要なポイントです。

• 目安の工事費用：3～15万円程度
• 目安の工事期間：1日～1週間程度
• 主なターゲット層：女性・高齢者・防犯意識の高い入居者

アットホーム株式会社の「住まい探しと防犯意識の実態調査」によれば、防犯を考えると欲しい住まいの条件・設備の男性第2位・女性第1位が「モニター付きインターホン」でした。

とくにオートロックのないアパートやマンションが多いエリアでは、強い差別化要因として機能するでしょう。

ペット対応リノベーション

リノベーションでペット可物件に切り替えれば、ペットを飼育する世帯というニッチな入居者層を獲得できます。ペット可物件は供給量が少ないため、競合が少なく比較的高い家賃設定も可能です。

• 目安の工事費用：10～200万円程度
• 目安の工事期間：1～3週間
• 主なターゲット層：犬・猫などのペット飼育世帯

ペット可物件へのリノベーションでは、具体的に以下のような改修を施します。

• コルクタイルなど床材を傷つきにくい素材に変更
• 壁を耐久性の高い素材に変更
• 足洗い場・リードフックペット用設備の設置
• ベランダ柵など安全対策設備の設置

ペット飼育世帯は、なるべくペットにストレスを与えないために長期入居する傾向があります。一度入居者を獲得しさえすれば、安定した家賃収入が期待できるでしょう。ただし、退去時の原状回復費用が通常より高額になる可能性があるため、敷金の設定や契約条件の変更も必要です。

空室対策にリノベーションをおすすめするケース・しないケース

リノベーションはすべての物件に合った万能の解決策ではありません。物件の状況や立地条件を正しく分析し、リノベーションに効果が見込まれるかを判断する必要があります。リノベーションをおすすめするケース・おすすめしないケースを紹介するので、自分の物件がどちらか確認してみましょう。

おすすめするケース

空室対策にリノベーションをおすすめするケースは以下の3つです。

• 築年数が古く、競合物件と比べて見劣りする
• 立地は良いのに長期空室が続いている
• ターゲット層を広げたい

詳しく見ていきましょう。

築年数が古く、競合物件と比べて見劣りする

目安として築20年以上の物件で、同エリアの新築・築浅物件と比較して明らかに設備や内装が劣っている場合、リノベーションが効果的です。最新の設備に入れ替えたり、和室を洋室に切り替えたりするだけでも、競争力が大きく回復します。

ただし「競合物件と同じ設備」ばかりを導入しても効果が薄いので、差別化になる要素を探りつつリノベーションに取り組みましょう。

立地は良いのに長期空室が続いている

「駅近」「商業施設が充実している」「治安が良い」など立地条件は優秀なのに、目安として6か月以上の長期空室が続いている場合、物件自体に問題がある可能性が高いです。立地の良さを活かし、入居率を高めるためのリノベーションを施しましょう。

立地の良い物件なら、リノベーション後の家賃も強気に設定できます。投資も回収しやすいので、積極的にリノベーションを検討してみてください。

ターゲット層を広げたい

「単身者が多いエリアなのに、2DKなどカップル・夫婦向けの間取りになっている」など、現在のターゲット層だけでは入居者の安定確保が困難な場合があります。この場合はリノベーションで新たなターゲット層へのアプローチや家賃アップを狙いましょう。

間取り変更やワークスペースの追加により、これまでリーチしていなかった層にとって魅力的な物件に変身します。ペット可物件への改修などで、競合が拾えていないニーズを汲み取る作戦も有効です。

おすすめしないケース

反対に、空室対策にリノベーションをおすすめしないケースは以下の3つです。

• 築年数が極端に古く、建物寿命が近い
• 立地条件が悪く、需要自体が弱い
• 家賃相場が低く、大規模投資が回収できない

順番に解説します。

築年数が極端に古く、建物寿命が近い

目安として築50年を超える建物で根本的な老朽化が進んでいる場合、リノベーションによる改善効果は限られます。「リフォームやリノベーションより立て替えたほうが良い」ケースも少なくありません。

明らかに見た目が悪くなっていたり、配管や配線関係も劣化したりしている場合は、リフォームやリノベーションよりも建て替えを優先したほうが良いでしょう。どうしても建て替えではない方向性で進めたいなら、表層リノベーションのような比較的少額の改修にとどめるのが無難です。

立地条件が悪く、需要自体が弱い

駅から遠い、商業施設がない、治安が悪いなど、根本的な立地条件の問題がある場合、リノベーションだけでは空室問題の解決は困難です。需要そのものが少ないエリアでは、投資効果が期待できません。

立地条件は後から変更できない要素のため、リノベーションよりも家賃の値下げなどを優先すべきケースが多いです。

家賃相場が低く、大規模投資が回収できない

地域の家賃相場が低く、リノベーションで差別化しても大幅な家賃アップが見込めない場合、投資回収までの期間が長くなりすぎるリスクがあります。とくに地方都市や郊外エリアでは「安い物件」のニーズが高くなりやすく、この傾向が顕著です。

リノベーション費用と期待できる家賃アップ額をシミュレーションして、投資回収期間が10年を超える場合は、やめておいたほうがよいかもしれません。費用対効果の高い、水回りなどの部分的な改修に留めた方が賢明でしょう。

リノベーションによる空室対策の費用対効果を計算する方法

リノベーションによる空室対策の成功には、事前の費用対効果の計算が欠かせません。「投資した分は何年で回収できるのか」「本当に利益が出るのか」を数字で確認してから実行しましょう。実際のシミュレーションを交えつつ解説していきます。

ステップ1：総投資額を計算する

まず、リノベーションにかかるすべての費用を洗い出します。

• 工事費用：リノベーション工事の費用
• 設計費用：設計事務所に払う費用（工事費の5～10%程度）
• 工事期間中の家賃損失：工事期間×現在の月額家賃
• 各種手数料：建築確認申請費用など

今回は、以下の例をもとにシミュレーションしていきましょう。

• 工事費用：300万円
• 設計費用：30万円
• 工事期間中の家賃損失：8万円×2か月=16万円
• 各種手数料：8万円
• 総投資額：354万円

ステップ2：リノベーション後の家賃アップ額を予測する

次に、リノベーション後にどれくらい家賃を上げられるかを調査します。調査方法は以下のとおりです。

• 同エリアの類似物件（築年数・広さ・設備が近い物件）の家賃相場をチェック
• 不動産会社に家賃査定を依頼
• 賃貸ポータルサイトで相場を確認

調査の結果、これまで8万円だった家賃を、11万円に上げられそうだと判断できたとしましょう。以下のとおり、年間の家賃アップ額は36万円になります。

• リノベーション前の家賃：8万円/月
• リノベーション後の家賃：10万円/月
• 月額家賃アップ額：3万円
• 年間家賃アップ額：36万円

ステップ3：投資回収期間を計算する

総投資額を年間の家賃アップ額で割れば、何年で投資を回収できるかが分かります。

• 投資回収期間（年）=総投資額÷年間家賃アップ額

先ほどの「総投資額354万円」「年間家賃アップ額36万円」をもとに計算すると、投資回収期間は約9.8年となりました。

あくまでひとつの目安ですが、この投資回収期間が10年以内であれば十分に投資価値が期待できます。ただし、「家賃アップ」だけでなく「空室期間の変化」も考慮して最終判断しましょう。ほぼ間違いなく空室なしで運用できそうなら投資すべきですが、そうでないなら慎重に判断してみてください。迷ったら専門家への相談も選択肢です。

リノベーションで空室対策するかお悩みなら「ストレイトライド株式会社」へ

空室対策のリノベーションを考えてはいるものの「どのような改修が効果的か分からない」「投資額と効果のバランスが判断できない」「信頼できる会社が見つからない」といったお悩みはありませんか。

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空室対策のリノベーションで使える補助金一覧

リノベーション費用の負担軽減のため、国や自治体が提供する各種補助金制度を活用しましょう。条件に合致すれば工事費用の一部補助を受けられるので、投資回収期間を短くする効果が期待できます。以下に、主な補助金の例をまとめました。

参考住宅保証支援機構「セーフティネット専用住宅改修事業」

参考住まいの省エネルギー改修推進事業費補助金

住宅セーフティネット制度では、登録住宅として高齢者や子育て世帯の入居を拒まない条件で、改修費用の補助を受けられます。社会貢献しながら、安定した入居者確保にもつながる制度です。

省エネ改修補助金は、環境性能向上を目的とした改修や設備の導入に適用されます。光熱費削減による入居者メリットも大きく、物件の魅力アップと環境への貢献を両立できるでしょう。

補助金や助成金は、工事着手前の申請が必要な場合がほとんどです。制度の詳細確認と申請サポートも含めて、専門家への相談をおすすめします。当社でもご相談に乗りますので、お気軽にお声がけください。

まとめ

入居者ニーズに合ったリノベーションは、空室対策として大きな効果が期待できます。築年数の経過により競争力が低下した物件も、現代の入居者ニーズに合わせた改修により、魅力的な物件へと生まれ変わらせることが可能です。

ただし、やみくもにリノベーションをしても投資を回収できるとは限りません。リノベーションの価値は「競合性を高めること」にあります。とくに古すぎる・条件が悪すぎる物件はリノベーションの効果が薄いこともあるため、費用対効果のシミュレーションが不可欠です。

当社ストレイトライドでは、東京23区を中心とした関東圏・大阪・神戸・名古屋エリアにて賃貸管理事業を展開しています。並行して「不動産投資のコンサルティング」を多数行っているノウハウを活かし、費用対効果の高いリノベーション施策をご提案可能です。空室に悩んではいるものの、効果的なリノベーションの方向性に迷っているオーナー様は、お気軽に当社の無料相談をご利用ください。