海外での不動産投資に目を向けた際、日本人に馴染みのあるハワイが候補となる人もいるのではないでしょうか。観光地として人気で、富裕層が住むイメージから投資意欲を持つ人も少なくありません。

しかし、ハワイにはハワイならではの不動産の特徴があり、特に新型コロナウイルス蔓延以降の近年では、他の地域とは異なる独特な不動産市場を形成しています。そこでこの記事では、ハワイの不動産投資の特徴をご紹介し、近年や２０２２年以降のハワイでの不動産投資の動向を解説します。国外の不動産投資に興味がある方は、ぜひ検討材料としてご一読ください。

ハワイならではの不動産投資の特徴

ハワイでの不動産投資には、不動産価格やローン、物件の構造や立地に特徴があります。日本の不動産投資とは傾向が大きく異なるため、それぞれ詳しく確認していきましょう。

不動産価格が高く利回りは低い

ハワイの不動産の大きな特徴として、不動産価格が諸外国より高く、右肩上がりで上昇していることが挙げられます。Crossover International掲載の資料によると、２０２２年６月にはオアフ島のコンドミニアムの成約価格の中央値が２ヶ月連続で過去最高価格を更新しています。

また、アメリカの不動産ポータルサイトREDFINを参照すると、ハワイの不動産成約価格中央値はワシントンやシカゴを上回る価格帯であることが分かります。

細かな上昇と下落を繰り返しながら価格が上がり続けているため、ここ数十年では中長期的にキャピタルゲインを狙うことが可能だったことが分かります。物件価格が高い理由としては、観光地としての知名度とアメリカの低金利政策により、米国内外から投資マネーが集中したことが挙げられます。

一方、不動産価格が高いことから表面利回りは４％程度に留まり、併せて実質利回りも日本国内の物件より低くなる傾向にあります。後述するローンの限度額の点からも、キャッシュフローの圧迫に耐える資金繰りが必要となる点に注意しましょう。

ローンは下りやすいが限度額がある

日本からハワイへ不動産投資を行う際、諸外国への投資と比べて国内の銀行の不動産ローンが下りやすい特徴があります。

例えばSBJ銀行ではホノルルの不動産投資専用のローンが用意されていたり、東京スター銀行では既に所有しているハワイの不動産を担保に２件目・３件目の不動産を購入できるローン商品が組まれています。

外国への不動産投資の中では比較的容易にローンを活用できる一方で、国内銀行の融資限度額は物件評価額の５０％に留まる点に注意が必要です。日本の金融機関の融資を利用してハワイの物件を購入する際は、購入価格の半額程度の自己資金を用意することになります。

物件自体の価格が高いことからも、まとまった手元資金を確保した上でハワイの不動産投資に臨むことをオススメします。

日本人が担当する不動産会社が多い

ハワイ在住の日本人は意外と多く、日本人向けに現地で不動産業を行っているエージェントが見つかりやすいのも大きな特徴です。海外の不動産投資の難関として、時差や言語の面から現地の不動産会社とのコミュニケーションに苦労する点があります。

不動産業界は専門的な用語が多く、英文で書かれた契約書に目を通すだけでも難儀します。日本人同士でやり取りが出来る点は、国外投資のハードルを下げる大きなメリットと言えます。

ただし、エージェントによって現地の不動産事情の理解度が異なる点に注意が必要です。後述のようにハワイの中でも地域によって交通の利便性に大きな差があるため、地域への理解度が高い不動産エージェントを比較検討して選ぶようにしましょう。

交通の利便性に差がある

ハワイ州の人口の８割が住むオアフ島は、ワイアナエ山脈とコオラウ山脈という２つの火山によって形成されています。州都のホノルルがある南部は平原が広がっている一方で、２つの山脈が走る北部・西部は山がちな地形となっています。

こうした背景から、地域によって人口や交通の便が大きく異なるのがオアフ島の特徴です。空室リスクを考慮すると、物件の購入に適した地域は自ずと地形的に開けた南方の海岸エリアになります。

アクセスの良さを判断する目安として、地形の他にバス停も参考になります。オアフ島の主な交通手段は自動車ですが、自動車を持っていない住民はバスが移動手段となります。そのため、物件がバス停から徒歩何分の距離にあるかを１つの指標にするとよいでしょう。徒歩圏内にバス停がない場合は、自動車を所有している人のみにターゲットが絞られます。

木造の築古物件が多い

日本の不動産市場と大きく異なる点として、木造の築古の物件が多くを占める点が挙げられます。築５０年を超える物件もあり、購入後には水回りの修繕を第一に始めることも珍しくありません。物件を購入する頭金だけでなく、修繕費用も余裕をもって用意することを推奨します。

また、熱帯に属する火山島であるハワイには、ハリケーンや地震・津波による災害リスクがある点に注意しましょう。沿岸部や山麓などの被害が多い地域では、築年数以上に物件が劣化していることもあります。災害リスクを抑えるために、過去の災害データがストックされている不動産会社を利用するとよいでしょう。

バケーションレンタルが活用できる

ハワイでは住宅やコンドミニアムを１ヶ月程度の短期間で滞在者に貸し出す「バケーションレンタル」という仕組みがあります。民泊と同様にインターネット上のポータルサイトが充実したことにより、サービスが広く利用されています。

そのため、バケーションレンタル用に不動産を購入し、民泊に近い形で運用する投資方法もあります。観光需要の高いエリアで、築年数も比較的新しい良好な物件を運用できるメリットがあります。

しかし、２０２２年４月にはバケーションレンタル規制法案の４１号が法案化され、リゾート地以外でのコンドミニアムの賃貸期間が最低３０日間から９０日間に変更されました。民泊と同様、利用者による騒音などのトラブルが近隣住民との間で発生し、規制が強化されるに至りました。この法案により、当該地域での短期間の貸し出しが不可能となった点に注意しましょう。

バケーションレンタルを活用した不動産投資に臨む場合は、規制法案の対象外となるリゾートゾーニングの物件を選択するか、９０日以上の貸し出しでも需要の見込める地域を選定する必要があります。いずれにしても、規制の影響を大きく受ける運用方法である点は押さえておきましょう。

２０２２年以降のハワイの不動産投資

ハワイならではの不動産投資のメリットやデメリットをご紹介したところで、２０２２年以降のハワイでの不動産投資について、関連する情報と共に動向を解説します。アメリカの国家政策とオアフ島の地域施策の両面が不動産市場に影響するため、それぞれ詳しく見ていきましょう。

コロナ禍ではいち早く低迷を脱出

まずは近年の不動産情勢からご紹介します。新型コロナウイルスの影響により、２０２０年上半期にハワイの不動産市場は大きく低迷しました。渡航制限により観光客が激減し、観光業へのダメージが不動産業に波及しました。

しかし、同年の下半期にはアメリカの低金利政策が後押しとなり、市場が再び活性化し低迷を脱出します。コロナ禍での在宅需要により戸建ての購入者が増えたのも市場回復の要因となりました。新型コロナウイルスの影響を米国本土ほど受けなかったことは、ハワイの不動産マーケットの安定感を測る大きな指標と言えます。

２０２２年はFRBにより金利が引き上げ

いち早くコロナ禍を脱却したハワイですが、２０２２年以降の市場動向は注視する必要があります。FRB（米連邦準備制度理事会）の政策により、数ヶ月に渡り段階的に大幅な利上げが行われており、不動産ローンも連動する形で金利が上昇しています。

ここ数年間は歴史的な低金利となっていたため、過去と比較して金利が高すぎるわけではありません。ただし、先述のように物件の販売価格の高騰も相まって、ハワイの不動産が売れづらくなる可能性は充分に考えられます。

Crossover International掲載の資料によると、２０２２年６月のオアフ島の不動産取引件数は前年度より減少傾向にあることが分かります。

海外の不動産市場をチェックする際には、不動産の価格のみでなく実際の取引件数の推移も確認することで、市場をより深く理解できます。国外投資の判断材料として、頭に入れておきましょう。

ホノルル・レール・トランジットの開通

ホノルルを中心にオアフ島を東西に結ぶ「ホノルル・レール・トランジット」という鉄道の建設が、２０３１年完成を目処に進められています。先述のようにオアフ島の主な交通手段は自動車とバスですが、高速鉄道が開通することでホノルル郊外へのアクセスが容易となり、不動産市場に大きく影響することが想定されます。

全線の開通は２０３１年の見通しとなるため、１０年後を見据えた中期的な目線での投資となります。ただし、２０２２年時点でも鉄道駅の建設と鉄道の運用が段階的に実施されており、交通渋滞の解決と経済の活性化が期待されています。

渡航制限の有無が観光需要に大きく影響

先述したように、世界的な観光地であるハワイは観光需要が景気を大きく左右します。そのため、新型コロナウイルスやサル痘などの病因による渡航制限が、観光業や不動産業に大きな影響を与えます。特にバケーションレンタルは短期滞在の観光客向けのサービスであるため、規制法案と相まって参入は慎重に検討する必要があります。

渡航制限が解除されたとしても、渡航者が帰国する際には感染症の陰性証明が必要となることから、海外旅行自体がリスクと見なされる傾向もあります。外交状況や世界経済の影響も大きいため、ウクライナ−ロシア間を中心に世界情勢をチェックし、参入のタイミングを図ることをオススメします。

まとめ

今回の記事では、ハワイへの不動産投資の特徴と今後の動向についてご紹介しました。日本国内の不動産市場とは物件の需要や立地、関連する法律まで異なることがお分かりいただけたと思います。

不動産投資を始めたことのない初心者の方には、まずは国内のワンルームマンションの不動産投資をオススメしています。ハワイの不動産投資と同様、国内の不動産投資でも市場に深い知見のある不動産会社を利用することが重要です。不動産投資を検討中の方は、ぜひ当社の不動産コンサルタントをご活用ください。