これから不動産投資を検討したい、と考えられている方にとって、「そもそもどのように投資を初めて行けば良いのか」ということは最初にぶつかるハードルであるように思います。不動産投資がどういう投資であるのかは本で勉強し、そのメリット、デメリットも大まかには理解できたのだが、具体的にどのようなステップで進めて行くべきなのだろうか、というのはなかなか掴みにくい点であるようです。

今まで私がお会いしたお客様の中には、職場の同僚や先輩・後輩が既に始めていて、その話を聞きに行ったのがきっかけであったりとか、とりあえずセミナーに行ったところ担当者と息があったので、そのまま購入に至った、という方もいらっしゃいました。

一方で、「知り合いに不動産投資をしている人はいない」であったりとか「セミナーに一人で行くのは、ちょっと気が引ける」という方も一定数いらっしゃるかと思います。ここ最近不動産業界に関して、かぼちゃの馬車など良くないニュースも散見されているため、営業マンに対して少しだけ不信感がある、というお話も良く聞きます。

そこで、本記事では投資用不動産の営業マンとしての視点から、どのように不動産投資を進めて行くのが良いか、についてのおススメ法をお伝えしたいと思います。

優先順位を付けることの重要性

不動産投資を進めるうえで最も大事なことは、検討するための優先順位をつけていくことであると思います。具体的には、以下の通りのステップで進めて行くことが重要です。

1. 自分の属性を把握する
2. 利用可能な銀行を調べる
3. 使う銀行の方針に沿った物件を選定する

この順番はかなり重要なので、これから解説を行うのですが、実は守れていない人がかなり多いのが実際です。では、なぜこの順番の通りに進めるのが大事なのでしょうか。

結論から言うと、上記の順番の通りに進めないと時間の無駄になってしまう可能性が高いということです。より具体的に言うと、どれだけ一生懸命物件を探して、お宝物件を見つけたとしても、融資が付かず購入に至らないリスクがあるのです。

良くある失敗のケースとしては、不動産投資を検討し始めてから、書籍を複数読み込み、自身の希望条件を固めたものの、結局その物件を買うことが出来なかった、というものです。ですので、上記のステップを一つずつ進めて行くことが最も大切になるのです。では、一つずつ解説してきます。

ステップ①自分の属性を把握する

不動産投資の検討を始めたら、まずは自身の属性をしっかりと把握することが重要です。

現金購入で無い限り、物件の購入には銀行の融資が不可欠です。

その際、自身がどこの銀行を使えるのかを知るためにも、まずは自分の状況を予め整理しておくことが必要となります。

具体的には、以下の状況をまとめておきましょう。

1. 年収
2. 勤務先
3. 勤続年数
4. 年齢
5. 投資に使うことの出来る自己資金
6. エビデンス額
7. 現在の保有物件
8. 既存借入の状況

注意事項としては、まず①の年収については源泉徴収票上の金額を申告するようにしましょう。たまに経営者の方で、使用できる経費分も含めて年収として伝えられる方がいますが、銀行は源泉徴収票を年収のエビデンスとしています。

また、申告上の年収額は世帯年収ではなく、個人名義の額になります。場合によっては世帯年収の額で審査をしてくれる金融機関もありますが、まずは個人の年収で判断をされることがほとんどですので、注意しましょう。

次に重要なのは②勤務先と③勤続年数です。勤務先については、上場企業の方と公務員の方が、一番属性の観点からは強いと言えます。銀行からすると「この人は継続的に返済を続けることが出来るのか」という視点で審査を行う訳ですから、勤務先が安定しているかどうかというのはかなり重要なポイントになります。

また、勤続年数があまりに短いと、融資の承認が下りないこともあります。基本的に３年間分の源泉徴収票が出ていれば、ほとんどの金融機関が取り扱い可能となるので、これから転職を検討している人は、転職前に不動産を購入することをおススメします。

また、④年齢も審査において重要なポイントとなります。信用金庫や信用組合などのオーダーメイドな金融機関で無い限り、一般的には融資の年齢制限が定められています。例えば、完済年齢が８５歳と定められている場合には、「８４歳-現在の年齢」が融資期間の上限となります。ですから、長期的に融資を引いてキャッシュフローを多く出したいと考えている方であれば、なるべく早めに始めた方がメリットになるでしょう。

また、５０歳以上を過ぎると団体信用生命保険に加入できなくなる可能性が高まります。不動産投資のメリットの一つに保険効果があることは良く知られていますが、団信に入れないとこの効果は享受できません。もし、５０歳を目前にされている読者の方がいらっしゃれば、早めに始めた方が得策かもしれません。

次に、⑤投資に使える自己資金、⑥エビデンス額も重要な要素です。まず自己資金をどれくらい使えるのかは、銀行を選ぶうえでも念頭に置いておく必要があります。というのも、銀行によっては自己資金を２割程度求められたり、フルローンが引けたとしても、諸費用分は自身で負担するように言われることが多いためです。したがって、投資の前には「いくらまでなら使っても良いのか」ということの結論は出しておくべきです。

また、⑥のエビデンス額とは、簡単に言うと自身が銀行に見せることの出来る資産のことを意味しています。特に、現金と株式などの流動資産の金額を正確に把握することで、銀行からの評価をプラスにすることが出来ます。もし仮に年収額や勤務先が少々弱かったとしても、預貯金額がかなり多い場合には、融資の承認を下ろせるかも知れません。しっかりと事前に把握するようにしておきましょう。

⑦現在の保有物件に関しては、自宅と投資用物件全ての情報をまとめておくのが良いでしょう。銀行によっては保有物件の謄本を提出するように求められることもあるので、予め準備しておいた方が賢明です。

それと、⑧既存借入の状況については、１円単位で把握しておくのが良いでしょう。住宅ローンや投資用物件の場合には、毎月の返済額が大きくなるので、銀行の返済比率計算をするうえで必ず必要となります。その際、借入時期、当初の借入額、金融機関名、融資期間、金利、毎月の返済額を回答することとなるので、紙などに書き出しておいてください。

参考どこを見る？金融機関に共通する審査のポイント

また、住宅ローン等以外の借入としては、結婚式費用を賄うブライダルローンや、子供の学資ローン、車を買う際のカーローンや歯科矯正のデンタルローン、太陽光発電を購入する際のローンなど様々な種類が存在しているので、忘れずに把握をしておきましょう。

なお、銀行に回答する際には併せて返済予定表を提出することとなるので、事前に資料を保管しておくとスムーズです。

ステップ②、③について

上記ステップ①で自身の属性状況を把握した後は、ステップ②利用可能な銀行を調べることとなります。

金融機関と付き合いのある方だったり、交渉に慣れている方だと、自分で銀行を調べて融資の相談を持ち込むこともありますが、基本的にはここは不動産業者に任せた方が賢明だと思います。投資用不動産を扱う業者であれば、多くのお客さんの融資を付けてきた経験があるので、①でまとめた属性情報を見ればすぐにおススメの銀行を教えてくれるでしょう。

不動産業者に属性資料を提出した後は、使える銀行がどこなのか、その回答を待ちます。そして、それが分かってから初めて、物件を探し始めることとなるのです。

冒頭でも述べたように、物件を探すのは使える銀行が判明した後にするべきです。その理由は、銀行によって、対象とする投資用不動産のタイプが全く異なるためです。例えば良くあるケースとして、築古の高利回り物件を探していた方が、ある時ポータルサイトで良い物件を見つけて買付証明書を提出したものの、ふたを開けてみたら使える銀行がなかったということがあります。

もし物件を探す前段階から、「自分はどの金融機関が使えるのだろうか」ということまで気が回っていたら、その人は物件を探す時間を、より有効に活用できたことでしょう。

このように、まずは自分の使える銀行から調べたのちに、それに合う物件を探していく、これが投資用不動産を検討していくうえでの鉄則となりますので、よく覚えておいてください。

まとめ

本記事では、不動産投資を検討していく上で、不動産営業マンの視点からおススメの進め方について解説を行いました。

何度も述べている通り、これまでお会いしたお客様の中には、上記のステップをしっかりと踏まれなかったがために、大切な時間を無駄にしてしまったと後悔する方も多いのが現実です。

自分がどのようなステップで、不動産投資を進めて行くのかということをしっかりと理解したうえで、行動に移すようにしていってください。