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初心者向け!?戸建投資の魅力と物件選びのポイントまとめ

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。
過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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不動産投資にはいろいろな種類がありますが、その中でも最近「戸建投資」が人気を集めています。少額で購入できて家賃を高くとることができる築古物件の戸建投資は、利回りが出やすくコスパが良いため不動産投資初心者の方や若い方も参入しやすい低リスクの投資で、すでに戸建投資をおこなっている投資家の方からも「戸建投資はおいしい」という声を耳にすることが増えてきました。

今回はそんな戸建投資の魅力と物件選びのポイントについてご紹介したいと思います。

戸建投資の魅力

①諸費用込みでも300万~500万円台からスタートできる

中古の戸建物件は、投資物件の情報サイトなどを見てもわかるとおり、地域によっては300~600万円台という価格で購入することができます

築年数がかなり古い場合には100万円~200万円台で売り出されることもありますので、こうしたお手頃物件を見つけて現金買いすればローン返済に追われることもありません。

実際に中古戸建投資をおこなっている投資家の多くが狙い目としているのは300万円台の物件で、都心の区分マンションや一棟アパートなどと比較するとかなり少額ではじめられます。少額といっても現金一括で支払う必要はなく、必要経費400万円のうちの100万円を自己資金で賄って残り300万円は融資を利用するといった選択も可能です。

戸建投資物件を購入するときには、物件そのものの代金以外に以下のような諸費用がかかります。

購入時にかかる費用

  • 仲介手数料
  • 司法書士手数料
  • 固定資産税
  • 都市計画税

毎月かかる費用

  • ローンの返済(ローンを組んだ場合)

毎年かかる費用

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 火災保険料(2年に1回)

これらの費用の合計はだいたい物件価格の10%程度が目安なので、たとえば300万円の物件の場合には約30万円の諸経費がかかります。想定外の故障などに備えて緊急用の現金は用意しておく必要がありますが、初期費用はかなり安く済むのが利点です。

②リノベーションの幅が広くDIYのアイデアが活かせる

戸建物件を購入すると、土地・建物両方のオーナーになれるので家の中だけでなく敷地全体を好きなように改修することができます。

大掛かりなリフォームをする場合、マンションだと管理組合の決議が必要ですが戸建の場合は自分の判断でおこなえるので、DIYやリフォームが得意な方はご自身のアイデアやセンスを存分に発揮することができるでしょう。

壁を取り払って間取りを変える、家全体をバリアフリーにする、おしゃれな照明を取り付ける、といった室内のリフォームのみならず、外壁や屋根の塗り替え、駐車スペースの拡大し、家庭菜園用のスペース作りなど、戸建てならではの強みになるような改修が思いのままです。

業者に依頼せず自分でできる部分は自分で手をかければ、コストを下げて利回りを上げることにもつながります。

③共有部分がないので管理がしやすく維持費が安い

マンションやアパートには、階段やエントランスなどの共有スペースがあり、清掃や電球の交換などのメンテナンスをしなければなりませんが、戸建の場合は基本的に入居者自身が庭や駐車スペースの清掃などをおこないます。

戸建の場合、入居者が賃貸物件に住んでいるという意識を強く持たないため、敷地内に野良猫が来る、雑草が生えてきた、といった細かいことでオーナーに苦情が来ることはほとんどないようです。

また、マンションだと入居者がいなくても修繕積立金や管理費を支払い続けなければなりませんが、戸建はそのような費用が発生しないので入居者が決まらないのにお金ばかりかかるといった心配もありません。

④需要があるので入居者が決まりやすく長く住んでもらえる

賃貸の戸建に住みたくて物件を探したことがある方は、賃貸の戸建は数が少ないと思ったことがあるのではないでしょうか。 一戸建てに住みたいという需要は地域や世代を問わず常にあるにもかかわらず、賃貸の一戸建ては集合住宅に比べて圧倒的に供給が少ないですよね。

階下の住人に気を遣わず生活したい、子供を自由に遊ばせたい、小さくても庭が欲しい、楽器の練習がしたい、ペットを飼いたいといった要望から一戸建てを希望する方は多く、家族で住むのに適した物件が出たらすぐに決めないとほかの人に取られてしまうということも多々あります。そのため少々強気の家賃設定をしても入居してもらえるケースが多いという側面もあります。

戸建に住むことを希望する方の大半が子供のいる家族で、保育園や幼稚園、小学校に通っている子供がいる場合は、入居者が長く住み続けてくれる傾向があります。

子供が自立して家を出るまで10年、20年と住む方も多く、長期的に安定した家賃収入を得ることができます。

戸建て投資は「空き家問題」の解決に貢献することができる

現在日本では「空き家問題」が深刻な社会問題となっています。平成30年住宅・土地統計調査の最新データによると、全国の総住戸数6242万戸に対して空き家数は846万戸となっており、空き家率は平成25年より3.2%増加して13.6%と過去最高となりました。

空き家数及び空き家率の推移-全国(昭和38年~平成30年)

空き家数及び空き家率の推移-全国(昭和38年~平成30年)

総務省統計局:平成30年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計 結果の要約

空き家のうち、賃貸用、売却用、二次的住宅のいずれにも該当せず、長期不在・取り壊し予定で放置された状態の「その他空き家」の割合が全体の41.1%を占め、平成15年以降上昇を続けています。

そんな中、2015年5月には「空き家対策特別措置法」が施行され、倒壊の危険性や衛生面において悪影響が及ぶとされる空き家の所有者に対し、行政が注意・勧告・固定資産税の特例解除・強制撤去などをおこなうことができるようになりました。

国土交通省の調査によると「腐朽破損なし」「駅から1km以内で、簡易な手入れにより活用可能」なその他空き家は全国で約48万件もあるそうです。

活用可能な空き家数の推計

空き家数及び空き家率の推移-全国(昭和38年~平成30年)

国土交通省:空き家等の現状について

空家の処分や売却を後押しする流れとこうした現状は、戸建て投資をスタートするのに最適のタイミングといえるのではないでしょうか。

戸建投資に失敗しない物件選びのポイント

リスクが少なく、空き家問題の解決に貢献もできる戸建投資ですが、ほかの不動産投資と同様失敗しないためには物件選びがなにより大切です。築古物件を購入するにあたっては出口戦略(売却計画)も重要になってくるでしょう。

参考記事:不動産投資の出口戦略は投資成功のカギ

ここでは、入居者が住みたいと思う物件を選ぶためには何が必要なのか、そのポイントを解説していきます。

①築年数は古くても35年以内の物件を選ぶ

戸建投資の基本は、築古の物件を運用して収益を上げることです。一般的な建物の経済耐用年数は50年、そこから賃貸収益が得られる期間はあと何年あるかということを意識しましょう。

築浅だと収益が得られる期間が長いかわりに初期費用が高額、築古だとその逆となるため、ご自身の資金計画に合わせてうまくバランスが取れる物件を選ぶことが大切です。

耐震性のことを考えると1981年6月に導入された新耐震基準が適用された物件を選ぶこともポイントになりますので、古くても築35年までの物件を選ぶことをおすすめします。

参考記事:新耐震基準とは?いつから適用されたのか?

②入居者目線で「この町に住みたい」と思える地域を探す

人が住んでいない地域の物件は絶対に買わないようにしましょう。周囲に田畑しかない、人があまり住んでいないので徒歩圏内に商店がない、といった不便な地域では賃貸需要が少ないため空室リスクが大きくなります。

人口4万人以下の町ではこのようなことが起きやすいので、少なくとも5万人以上、できれば10万人レベルの市街化区域の町で物件を探すことをおすすめします。

賃貸の戸建の入居者は子供のいる家族が大半なので、学区は重要なポイントになります。学校が遠いというのは子供の登下校だけでなく、送り迎えや学校を訪問する親にとっても負担になるため半径2キロ圏内に小中学校があるエリアが理想的です。

戸建の入居者がもっとも妥協するのは駅からの距離といわれていますので、マンション投資のように駅から近い物件が求められているとは限りません。
小児科、総合病院、公園、ショッピングモールなど、家族で住むことを想定したときに環境が良く「この町に住みたい」「この町で子育てしたい」と思える立地であるかどうかをしっかりと見極めましょう。

③傾きのある物件だけは絶対に買ってはいけない

シロアリ、雨漏り、傾きなどの重大な瑕疵(かし:きずや欠点などのこと)は必ず確認する必要があります。設備が壊れているくらいなら修理で直すことができますが、建物の傾きやシロアリ被害があると再生の難易度が大幅に上がってしまいます。

シロアリについては、床下収納をはずすなどしてチェックすることができますが、自分で判断できない場合には業者に入ってもらって土台の柱などに被害がないか確認してもらいましょう。

雨漏りしているかどうかは、天井や押し入れの内部を見ると跡が残っていることがあるので確認してみましょう。天井の雨染み程度の軽いものなら専門業者に修理してもらえば良いので、雨漏り物件については条件によっては購入を検討しても良いと思います。

建物が傾いて地盤が軟弱な物件は絶対NGです。建物の傾きは、専門の水平器で測定したり、床にビー玉を置いて勢いよく転がるかどうかで確認することができます。
ふすまやドアを閉めた時の隙間の広さが上部と下部で違うといった場合も、傾きが原因と考えられるので警戒したほうが良いかもしれません。

傾きは直すのに巨額の費用がかかるうえ、傾いた家で生活すると入居者の方が健康を損なう危険性があるので絶対に避けましょう。売却時の評価も低くなるので良いことはありません。

まとめ

ここまでお伝えしたように、少額で始められて魅力的な戸建投資ですが当然ながらほかの不動産投資と同様メリットばかりではありません。

物件が少ない、投資拡大のスピードが遅い、想定外の修繕費がかかることがある、近隣トラブルへの対応が難しいといったデメリットやリスクもあるので、事前にきちんと把握しておくことと、物件選びに失敗しないためには、自分一人で判断しないで信頼できる不動産業者に相談しながらじっくり検討して準備を進めていくことが大切です。

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