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新耐震基準とは?いつから適用されたのか?

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

地震大国と言われる日本に住む私たちにとって、地震はいつも隣り合わせにある脅威です。いつ、どこで発生するかわからない脅威に対し、購入を検討している中古投資物件が大地震に耐えられる強度のものなのか、気になる方は多いのではないでしょうか。

建物の耐震強度を見分ける方法のひとつに「新耐震基準」という基準があります。ここでは新耐震基準について、旧耐震基準との違いも含めてご説明します。

建築基準法と新耐震基準

まずは、建築基準法における新耐震基準について説明していきます。

新耐震基準とは?

建築基準法には建築物の敷地、設備、構造、用途についての最低限の基準が定められており、建築物はそれに従い設計、建築されます。建築基準法には耐震性の基準もあり、耐震基準は大きな地震がある度に改正されてきました。

その中でも、1978年に発生した宮城県沖地震を契機に行われた改正が、耐震基準を「新耐震基準」と「旧耐震基準」に分けています。新耐震基準は、1981年6月1日以降の建築確認から適用されるようになった耐震基準です。

旧耐震基準と新耐震基準のちがいとは?

旧耐震基準と新耐震基準の大きな違いは、震度5と、震6強以上の基準です。

旧耐震基準では、震度5で「倒壊しない」という基準ですが、新耐震基準では「ほとんど損傷しない」となり、より厳しい基準となりました。また、新耐震基準では旧耐震基準にはなかった「震度6強から7の地震でも倒壊しないこと」が定められ、それに準拠した建築物の構造が求められています。

このような基準の厳しさの違いから、不動産投資における金融機関の融資では、一般的に旧耐震の物件は審査を通りにくくなります。

熊本地震における新耐震基準

新耐震基準の耐震性が旧耐震基準よりも高いことは、2016年4月14日に発生した熊本地震での被害状況で明確に分かります。

国土技術政策総合研究所と建築研究所の調査では、熊本地震で震度7を2回計測した益城町の被害状況において、新耐震基準の建物で倒壊したのは1042棟のうち80棟、旧耐震基準では702棟のうち225棟となっています。倒壊率はそれぞれ7.6%と32.1%なので、その差は顕著です。

また、構造別に見ていくと、鉄骨構造の新耐震基準の建物は219棟のうち6棟の倒壊がありましたが、そのうち4棟は隣接する建物の衝突や地盤崩壊によるもので、耐震性不足によるものではありませんでした。鉄筋コンクリートで倒壊した10棟は全て旧耐震基準の建物であり、新耐震基準の建物はありません。

震度7の揺れが2回発生するという異例の地震の中でも鉄筋コンクリート製の建物で倒壊したものが無いという事実は、新耐震基準の耐震性の高さを証明するものでしょう。

新耐震基準を満たしているかを見分けるには?

熊本地震だけではなく、他の大きな地震でも同様のデータが出ており、新耐震基準と旧耐震基準では耐震性に大きな差があることが証明されています。ここで気になるのは、購入する投資物件が新耐震基準を満たしているのかどうかという点でしょう。

新耐震基準の建物であるかどうかを見分けるポイントは2つあります。

建築確認済証の交付日を確認

説明した通り、新耐震基準と旧耐震基準の境目となるのは1981年6月1日です。「建築確認済証」の交付日がその日以降かどうかを確認しましょう。

建物を建てる場合、まず建築前に市町村などの自治体に「建築確認申請」を提出します。ここで、その建物が建築基準法に違反していないかチェックが行われます。問題がなければ「建築確認済証」が交付されるという手順になります。

さらに注意したいのは、建物が出来上がった「竣工年」が1981年6月1日以降でも「建築確認済証」の交付日はその日付以前のこともあるという点です。大規模な建築物は、完成まで期間がかかります。新耐震基準になる前に「建築確認済証」が交付され、完成したのは1981年6月1日以降という旧耐震基準の建物もありえるということです。

木造建築は2000年以降だとなおよい

新耐震基準になった後も、木造建築においては2000年に耐震基準を見直す改正が行われています。これは阪神・淡路大震災で多くの木造建築物が倒壊したのを受けてのことです。このため、木造建築では2000年6月1日以降に「建築確認済証」が交付されていれば、さらに耐震性の高い建物であるといえます。

先ほどの熊本地震の被害状況においても、2000年6月1日以降の新耐震基準の木造建築で倒壊したものは319棟中、7棟しかありません。倒壊率では2.2%です。1981年の新耐震基準が877棟中76棟の倒壊で倒壊率8.7%、それ以前の旧耐震基準の759棟中214棟の倒壊で倒壊率28.2%になります。木造建築においては2000年の新耐震基準の耐震性は非常に高いといえます。

まとめ

1981年6月1日以降の新耐震基準は震度6強から7の揺れでも倒壊しないことが耐震基準の要件になっています。それ以前の旧耐震基準では震度5で倒壊しないことが基準です。その耐震性の違いは、実際の熊本地震でのデータからも証明されています。

建物が新耐震基準なのか旧耐震基準なのかは、竣工年ではなく「建築確認済証」の交付日で確認することができますこの日付が1981年6月1日以降であるかどうかが判断基準です。また、木造建築は2000年6月1日以降だと更に耐震性が向上しています。築古の中古物件を購入する際は、新耐震基準かどうかを確認することをお勧めします。

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