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【不動産と税務の疑問】不動産投資で税理士は必要か?メリットや費用を説明

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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不動産投資では所得税や固定資産税、不動産取得税など様々な税金が発生します。家賃収入や経費などを正確に記録し、確定申告を行うのはやはり手間です。これらの作業を依頼できるのが税理士ですが、税理士に頼む必要はあるのでしょうか?

この記事では、不動産投資で税理士に依頼するメリットや費用相場、不動産投資に強い税理士を選ぶポイントについて説明します。

不動産投資で税理士に依頼するメリット

不動産投資で税理士に依頼するメリットは複数あげられますが、最大のメリットは、税金に関する適切なアドバイスを受けられる点に尽きると言えるでしょう。最近では大家業専門の税理士もいるので、活用を検討する価値はあります。

以下、税理士に依頼するメリットを説明していきます。

税金の知識を身につける必要がなくなる

不動産投資に必要な税金関連知識は多岐に渡ります。不動産経営は物件選びから空室対策、管理会社とのやりとりなど、ただでさえやるべきことがたくさんあるのに、煩雑な税務や会計の知識まで身につけるのは大変です。数字に強い人、細かい管理が得意な人なら自分でできるでしょうが、そうでない人にとっては大きなストレスを感じることでしょう。

顧問税理士がいれば、自分で税金の知識を身につける必要がなくなり、そのぶん不動産経営の他の面に集中することができます。

確定申告が楽になる

不動産投資で賃貸収入を得るようになると、確定申告が必要になります。確定申告では、家賃収入を得た日付やその金額、かかった経費やその勘定科目などを帳簿上に漏れなくまとめることになります。もちろんそれを証明する領収書の管理も必須です。

区分マンション1室などの小規模な投資や、サブリースで物件管理をすべて任せているような場合であれば、その収支はそれほど複雑にはならないので自身で行うことも可能かもしれませんが、複数物件を所有していたり、できる限り多くの費用を経費計上して節税したいと考えていたりする場合は、管理工数もかなりかかってしまいます。それだけではなく、申告漏れがあると、それが意図しなかったものであっても追徴課税の対象になるおそれがあります。

税理士に依頼すれば、収支のわかる書類や領収書を渡すことですべてまとめてもらうことができ、申告書類の作成も任せてしまうことができます。投資家は本業である不動産投資に集中しやすくなるでしょう。

参考不動産投資をすると必要になる確定申告の手順とポイント

節税になる

税理士は税務の専門家なので、節税に関する知識も持ち合わせています。不動産投資にかかった費用のうち、どこまでが経費計上できるのかについても根拠のあるアドバイスをしてもらえ、結果として節税することができます。

また、不動産投資の収支が赤字であれば、給与所得などと相殺して黒字額を減らし(損益通算)、所得税を減らすこともできます。このような方法も税理士に任せれば漏れなく行うことができます。

参考不動産投資の必要経費を正しく理解して賢く節税しよう


参考不動産所得は赤字を損益通算できる

税理士の費用相場はどのくらい?

税理士の顧問料は年間20万円~30万円が相場です。1ヵ月当たり1万円~1万5千円程度の顧問料が発生し、決算時は5万円~10万円の報酬が発生します。金額は物件数や事業規模等によって異なるので、あくまでも目安とお考えください。毎月の顧問料を支払うことで、毎月の帳簿作成、帳簿のチェック、一年に1回の確定申告を行ってもらえます。

税理士によっては、顧問料の中にサービスで、経営相談やコンサルティング業務まで引き受けてくれる事務所もあります。この金額で煩雑な税務手続きをすべて委託でき、自身で知識を身につける必要もなくなるので、不動産事業の規模感や依頼することで削減できる業務負担などを勘案し、メリットがあると思えるかどうかで依頼するかどうかを決めるのがよいでしょう。

不動産投資に強い税理士を選ぶポイント

税理士と一口に言っても、税理士ごとに強みとする分野は異なります。不動産投資に強い税理士を味方につければ心強い限りです。その選び方のポイントをご説明します。

「資産税」に詳しい税理士を選ぶ

税理士の中には「資産税務」に詳しい税理士がいます。顧客の持っている不動産、預金、株式など資産全般の運用に関する管理、アドバイスをしてくれます。まさに不動産投資を依頼するのにぴったりです。

知人に紹介してもらう

税理士などの士業は、知人の紹介で顧問になってもらうというケースが多いです。不動産投資の仲間や、不動産会社の紹介等を活用することで、信頼のおける税理士と巡り会うことができるでしょう。特に知人からの紹介の場合、評判や仕事ぶりを事前に確認することができますから、安心感もあります。

自身でも不動産投資を行っている

自分で不動産投資を行っている税理士も少なくありません。こういった方であれば専門家としての観点に加え、投資家としての体験も踏まえた実践的な税務アドバイスを受けられることが期待できます。

ただし、これは補足的なポイントです。自身で不動産投資を行っている税理士しか信頼できないわけではありません。会社経営をしていなくても優秀な経営コンサルタントがたくさんいるのと同じ理屈です。あくまでもプラスアルファの観点とご理解ください。

不動産投資における税務の基礎知識

不動産投資において、税金に関して理解することは非常に重要です。会社員であれば確定申告は会社が行うことが多いため、自分の納税に関して疎い人も多いのですが、不動産投資は実業です。そのため不動産投資を行う際にどのように税率が変わる等は理解しておきましょう。

不動産投資と所得税率

家賃収入にかかる税金の中でも、所得税について見ていきましょう。所得税は、課税所得金額によって変動するため税率が同じではありません。

課税所得金額に関しては、個人の給与所得も含まれたすべての所得となります。また所得控除もあるため家賃収入で税金が幾らかかる、と簡単に計算できるものではありません。まずはそれを覚えておいてください。

所得税の計算方法

計算方法を詳しく解説していきましょう。まずは課税所得金額は「課税所得金額 = (給与所得 + 不動産所得) - 各種所得控除」こちらの計算式を使って導き出しましょう。

控除に関しては、個人の状況によって様々です。また現在の所得税は、累進税率がとられているため、所得金額が高くなればなるほど税金も上がります。5%から最大45%と、幅広い税率になっています。

所得税額を求める計算式はこのようになっています。

所得税額 = 課税所得金額 ✕ 税率 - 控除額

ご自分の所得税がどのくらいの金額になるのか、まずはこちらの式を使って確かめてみることをオススメします。

不動産投資と住民税率

住民税に関しては、まずは前年の所得に応じた「所得割」と、所得金額は関係なく一定額の納付が義務付けられる「均等割」の2つの区分があります。

以下は東京都の例です。これらを合算した金額を納めることになります。計算式は以下の通りです。

所得割額 = (総所得金額 - 所得控除) ✕ 税率(10%) ー 税額控除
均等割額 = 都民税額(1,500円) + 市区市町村民税額(3,500円)

特に「固定資産税」「都市計画税」「住民税」は地方自治体に支払う税金となり、自治体によっては別途、条例などを定めている場合もあります。大枠は地方税法で定まっていますが、念のため自治体で確認した方が良いといえるでしょう。

課税対象となる不動産所得は?

そもそも課税対象となるのは、給与以外の所得合計が年間で20万円を超えた場合です。この場合に確定申告が必要となります。不動産投資以外でも、年間20万円を超える所得がある場合は確定申告が義務となります。確定申告は、所得を申告することで、納めるべき税金の額を計算する手続きです。

不動産投資における家賃収入は、所得の中でも「不動産所得」に該当するため、納税の要件を満たした場合は納税の手続きを行いましょう。

課税所得が増えた場合は法人化すべき?

不動産投資の収入が上がった場合、税率を下げるために法人化を検討することもオススメです。その場合は、年収で900万円がラインと言われています。法人税に関しては、年々下がっている傾向にあります。平成27年の税制改革では25.5%が23.9%に。さらには平成28年には23.4%となっています。

税率で見ていくと、課税所得金額が900万円を超えた段階で税率が33%になります。すると法人税率を上回りますので、法人化したほうが節税になるといえるでしょう。所得の目安としては課税所得900~1000万円以上です。こ課税所得は、不動産所得以外の給与所得も含まれるため、サラリーマンは年収1500万円前後と考えましょう。

しかし、税金は多くの要因によって決まるため、いくら以上が目安と一概には言えません。早めに税理士に相談することが良いでしょう。また、やみくもに法人化すべきというわけではなため、まずは信頼できる不動産屋に相談しながら法人化も視野にいれることがおススメです。

参考不動産投資を法人化したほうがいいタイミングや節税効果について

まとめ

税務に関して解説してきました。不動産投資で税理士に依頼すると、税務知識を身につけたり会計処理をしたりする時間を節約でき、より効果的な節税を行うことができます。資産税に詳しい税理士を味方につければ百人力です。もちろん費用がかかることですので、支払う費用と得られるメリットを見比べ、依頼するかどうか検討されるのがよいでしょう。

また不動産投資で成功している人の多くが、自らの実業として捉えている人です。自分を不動産会社の経営者として見ることで、様々な動き方が変わってきます。税務に関しても同じことです。実業であると認識すると。不動産投資を行う上でどのような税金が掛かり、どうすべきなのか、ということは非常に重要です。経営者意識を持ちながら常にこのような事を念頭に置き不動産投資を行いましょう。

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