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サブリースは解約できない?これで完璧!メリットから問題点まで一挙解説

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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不動産投資を行う際に心配になるのは空室による家賃の減収です。
空室が増えるとそれだけ毎月の収入が減ってしまうので、オーナーにとってはできるだけ避けたいものですよね。このリスクを回避できるサブリースというシステムはご存知でしょうか。サブリースを行う会社と契約を結ぶことで、空室の場合も一定の家賃収入を得ることができます。

しかし、よく知らないままに契約してしまうと後々契約上でトラブルが発生することも少なくありません。では、サブリースとはどのようなもので、なぜ注意しておく必要があるのでしょうか。

今回はサブリースの特徴や、予想されるトラブルとその防止法についてご説明します。

サブリースとは

サブリースとは、マンション、アパートなどの集合住宅形式の不動産投資物件を不動産会社が一括で借上を行うシステムです。この契約をすることで、空室になっても不動産の所有者には満室想定の家賃の80~90%が定額で入ってくることが保証されます。

空室であろうが、満室であろうが一定の収入が保証されることから「一括借上制度」「家賃保証制度」とも呼ばれています。空室リスクを回避するための方法のひとつです

サブリースのメリット

サブリースの最大のメリットは、空室リスクを回避できることでしょう。不動産投資において、空室リスクは事業計画に関わる大きな問題です。ローン返済や修繕費等のメンテナンス費用の観点からも、空室が出ることによる減収は事業計画の根幹を揺るがしかねません。サブリース契約をすることでそのリスクを回避することができます。

また、サブリースでは通常の管理委託契約と同様、家賃の集金や入居者とのトラブル対応なども契約会社に行ってもらえます。物件の管理状況が悪くなれば客付けに影響するので、オーナーだけではなく管理会社が苦労することになります。 主体的に管理を行ってくれるため「契約したあとはお任せ」のようなスタイルで不動産投資を行うことができるのです。

さらに、確定申告時の事務作業が非常に簡素化できるのもメリットのひとつです。通常の確定申告では、入居者個別に入退去時の収支を処理しなければいけませんが、サブリースの場合、収支管理をするのは契約した不動産会社とのやりとりだけです。非常に簡素化され、帳簿作成が楽になります。

空室リスクを回避できるだけではなく、毎月の管理や事務作業に時間がとれないという方にとってもサブリースは魅力的なシステムといえるかもしれません。

サブリースのデメリット

サブリース会社は、個人の賃借人と同じ借主の立場での契約となりますす。そのため、サブリース契約には借主の権利が守られる「借地借家法」が適用されます。借地借家法は賃借人を守るための法律ですので、借りる側が非常に有利な契約になっています。
第一に、サブリースは借主であるサブリース会社が有利な契約だという点は抑えておくべきでしょう。

また、一般的にサブリースでは、家賃保証が80%~90%と設定されている場合がほとんどです。通常の不動産投資よりも入ってくる額が少なくなるということは、資金計画をたてる上で頭に入れておく必要があります。

サブリース契約で予想されるトラブルの原因とは?

前述した通り、サブリース契約は不動産会社側に有利なものとなっています。空室リスクを回避するためとはいえ、気軽に契約してしまうと後々トラブルに発展する可能性もあるでしょう。

中には知識の少ない大家さんを対象に、サブリースの詳細をあえて伏せたまま契約を行う業者もいるようです。
サブリースを契約する前に起こりうる問題を予測し、できるだけ回避できるよう備えておくことが大切です。

家賃保証は年々下がる

サブリース物件が投資物件として売りに出されていることも少なくはありません。中にはかなりの高利回りのものもありますが、多くの場合、その時点のみ高利回りとなっているので要注意です。
というのは、家賃保証の金額は段階的に下がっていくケースが非常に多いためです。

通常、サブリース契約は2年、5年といった期間で家賃保証の金額が下がっていきます。
一定の家賃は保証されているとはいえ、段階的に収入が下がっていくわけですので、キャッシュフローは刻々と悪化していきます。非常に事業計画のやりにくい投資物件となるでしょう。
サブリース契約をする前に、その問題をよく考慮して事業計画をたてなければなりません。

途中解約されるおそれがある

通常サブリース契約は、不動産会社から解約の要求ができるようになっています。一定の収入があるものと計画していても、途中で契約が解約されてしまうリスクをはらんでいるのです。

不動産会社が中途解約できるのは、サブリース契約が前述した「借地借家法」に従って行われるからです。そのため、普通の賃借人が賃貸契約を解除できるのと同様に、不動産会社もサブリースを解約することができます

契約期間中でも、稼働率などの関係で不動産側から解約されることもありえるということを頭に入れておきましょう。

オーナーからの解約は簡単にできない

不動産会社からオーナーへのサブリース解約の申し入れは簡単です。しかし、オーナーからの解約は簡単ではありません。このことが、様々な問題を引き起こす一因となっています。

通常の賃貸契約は、契約の更新時期に更新を望まなければ解除することができます。
しかし、サブリースの場合、投資物件の空室リスクは不動産会社が負います。満室にするためにかける手間や費用は全て不動産会社持ちです。不動産会社が苦労して客付けして満室稼動させようとするのに、大家さんが自由に解約できるのでは、サブリース業そのものが成立しません。

サブリース会社はあくまでもその物件を借りている「借主」の立場です。正当な理由がない場合、オーナー側からの契約解除はできないとされています。よって、契約解除にサブリース会社が応じない場合は、正当事由が必要となるのです。

この正当事由は、物件個別の事情がからみ、裁判所で様々な判例が出ています。解約の理由が正当事由であるかどうかは裁判所の判断となるケースがほとんどです。少なくともオーナー側の事情だけでは認められません。

オーナー側の解約には時間がかかる

正当事由が認められサブリースの解約に同意を得られても、実際の解約までに時間がかかるのが普通です。

通常サブリース会社は簡単に解約されないように、契約書に「解約する場合は、半年前に書面で通知しなければならない」などの条項が盛り込まれています。 そのため、契約書には解約の6ヶ月前に書面により通告することや、そもそも解約条項がなく、解約で違約金を徴収される可能性もあります。

サブリース業というビジネススキームからしても、これは避けられない問題であり、この点についてよく理解した上でサブリースを検討すべきでしょう。

違約金が発生する可能性がある

先ほど述べたように、サブリース契約に中途解約の条項が記載されていない場合、オーナーからの解約は非常に困難です。もし中途解約の条項があったとしても、高額な違約金を支払うことが書かれている場合が多くあります。

違約金の有無については、必ず契約時にしっかりと確認しておく必要があるでしょう。

サブリースのトラブルを防ぐには?

サブリースは不動産側に有利な契約となるため、契約期間や違約金などのトラブルが発生する可能性をはらんでいます。
しかし先ほどご説明したように、空室の場合のリスクを抑え、事務作業も簡略化できるなど不動産投資の上で心強い制度でもあります。できるならばトラブルを避け、上手に利用したいところです。
では、サブリースで予想されるトラブルを避けるためにはどのような方法があるのでしょうか。

契約書をよく確認する

不動産業は、売買から賃貸まで、全て法律に基づいた契約によって成立しています。サブリース契約も例外ではありません。契約書の内容をよく確認することは、不動産投資のあらゆる場面で必要なことです。

サブリース事業を行っている不動産会社は玉石混交で、社員も様々な能力の人がいます。そのため、大雑把な説明をされてもそれでよしとしないことが重要です。
サブリース契約時には、問題になりそうな点や不明な点についてはきちんと説明を求めて、その契約に納得がいくまで確認をしていくことが重要になります。

事業計画を軽視しない

家賃保証がされる場合であっても、事業計画を軽視してはいけません。
空室リスクが大きく、客付けが上手く行かなかった場合などは、保証される家賃が大きく下がる可能性もあります。また、不動産会社がサブリース事業として失敗と判断すれば、撤退、つまり契約を途中解除されてしまうおそれもあります。

また、サブリースの場合は売却のチャンスを逃しやすいともいえます。サブリースは通常の賃貸より入ってくる金額が少ないので、投資物件としての価値は下がってしまいます。出口戦略まで考えた事業戦略を考える場合、この点も視野に入れるべきでしょう。

サブリースで家賃が保証されるとはいえ、不動産事業を行うことには変わりありません。手抜きせずにしっかりと事業計画をたてましょう。

専門家やサブリース問題解決センターに相談する

サブリース契約の解除で問題が発生した場合は、自力での解決は非常に難しいでしょう。
法律の専門家である弁護士に相談することをおすすめします。サブリース解約の問題などを多く扱っている弁護士、法律事務所を探して相談してみましょう。
また、サブリースで起こった問題を解決するための団体も設立されています。

「サブリース問題解決センター」は法務大臣認証ADR機関提携団体です。サブリースの適切な取引を普及し、健全な不動産運用を目指す活動をしています。
サブリース物件に不安や疑問がある場合には、このような団体に気軽に相談することができます。無料相談会もが開かれていますので、日時を公式サイトで確認するのがいいでしょう。

また、サブリースの適正な取引を目指すための勉強会も定期的に開催されているので、サブリース物件を所有の方で不安のある方は、一度参加してみるのもおすすめです。

まとめ

サブリースは空室期間の家賃を一定額保証してくれます。不動産投資のリスクヘッジとして考えたい選択肢のひとつといえるでしょう。 しかし、一般的に不動産会社有利の契約となるため、あまり考えずに契約してしまうと、途中で解約ができなかったり、違約金が発生したりというトラブルに発展する可能性もあります。

サブリースの契約を結ぶ前にはメリット・デメリットを踏まえてよく検討し、必要があれば専門家や団体に相談することも大切です。第三者の力も借りながら、自分でも知識をつけてサブリース契約を賢く利用しましょう。

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