地上権とは？借地権・賃借権・地役権との違いやメリット・デメリットを詳しく解説
- 更新：
- 2023/06/19
「地上権・賃借権・借地権・地役権」などの権利関係が非常にややこしく、どれがどのような権利なのか分からなくなってしまっている方は少なくないでしょう。今回は、その中の「地上権」について、他の権利との違いや実際のユースケース、メリット・デメリットを詳しく解説します。
不動産投資を行う上で、地上権を見かけるケースはそれほど多くはありません。ただし他の権利と混同してしまい、思わぬところでリスクを被る可能性は0ではないので、不動産投資をするならぜひそれぞれの違いをしっかり押さえておきましょう。
地上権とは？
地上権とは、民法265条で定められた「自分の建物などを設置するために、他人の土地を借りる権利」です。他人の土地を使用する権利である「借地権」の1つであり、地上権がある土地は所有者（＝ 地主）の承諾なく自由に使えます。地上権は非常に強い効力のある権利で、その土地を所有しているのとほとんど同じ状態になるのが特徴です。
「地上」権とはいえど、権利の範囲は地下・空中にまで及びます。また、あくまで土地自体に設定された「土地を借りて使う権利」であり、実際に建物などが設置されていなくても地上権は消滅しません。詳しい地上権の内容を見ていきましょう。
最短30年から設定でき、地代の支払い義務はなし
借地借家法第3条に則り、地上権は最短でも30年以上の期間で設定します。あくまで「最短30年」となっているため、設定期間を永久としても問題はありません。メリットはほとんどありませんが、権利者はいつでも地上権を放棄できます。ただし地代を支払っているときのみ、1年前の予告か1年分の地代支払いが必要です。
とはいえ、民法上は地代（賃借料など）を支払う必要はないと定められています。地主と権利者の双方で合意した場合は、地代の請求が可能です。ただし地代支払いが義務でない代わりに、地上権は地主から購入するのが基本。このとき発生する「地上権設定料」の金額は国税庁ホームページで確認できる「借地権割合」をベースとして決められ、住宅地の場合は土地の6 ～ 7割、商業地の場合は8 ～ 9割ほどが一般的です。
「また貸し」や譲渡は承諾不要だが登記は必要
地上権が設定された土地を他の人に貸し出したり、譲ったりするのに地主の承諾は必要ありません。地上権を持っている限り、期間などの制限もなく自由にまた貸し（＝ 転賃）・譲渡できます。
ただし地上権には登記義務があるため、口約束や個人・法人間の書面契約だけでは効力を発揮しません。必ず登記簿に記載があるので、もし地上権が設定された不動産を買うなら内容を確認しておきましょう。
地上権と賃借権・地役権との違いは？
先述したように地上権は借地権のうちの1つで、同じく借地権の1つである「賃借権」とは明確な違いがあります。また地上権とよく似た「地役権」という権利もあるので、ぜひあわせて押さえておきましょう。地上権とそれぞれの権利の違いを解説します。
地上権と賃借権（借地権）の違い
地上権と賃借権は、どちらも借りた土地に建物などを建てられる権利です。最大の違いは、土地そのものにかかる権利（＝ 物権）か、地主に対して発生する権利（＝ 債権）かという点でしょう。物権である地上権は「土地はあなたが持ったままで良いけど、使用権だけまるごと購入させてもらうよ」というイメージ。それに対して債権である賃借権は「定期的にお金を払うから、この土地をしばらく間借りさせてもらうよ」というイメージです。
そのほかの大きな違いについて下表にまとめました。
| 項目 | 地上権 | 賃借権 |
|---|---|---|
| 登記 | 必要 | 不要 |
| 譲渡時の承諾 | 不要 | 必要 |
| 地代（賃借料など） | 不要（支払う場合も多い） | 必要 |
| 抵当権 | 地上権に設定可能 | 設定不可 |
地上権に抵当権を設定し、土地や建物を購入する際の担保にもできます。なお解説したとおり、地上権と賃借権は明確に違うものです。しかし借地権のほとんどが賃借権に該当するため、「借地権 ＝ 賃借権」と扱われてしまうケースがあります。不動産取引時に借地権の話が出たら、それが賃借権なのか地上権なのかしっかり確認しましょう。
地上権と地役権の違い
もうひとつの地上権と似た権利が「地役権」です。地役権も他人の土地を使用できる権利ですが「一定の目的の範囲内」と制限があり、自由に使えるわけではありません。
もっとも多い事例は「隣の家の敷地をまたぐと、大幅に通勤・通学にかかる時間が短くなる」際に「通行地役権」を設定するケース。あくまで通行の権利を得られるのみで、建物を建てるなどほかの用途には使用できません。ぜひ地上権との違いを押さえておきましょう。
地上権が設定される主な3つのケース
地上権はマンションなどに設定されている場合もありますが、地主にメリットがないため非常にまれです。主に下記3つのケースでは地上権が設定されます。
- 地下が公共事業に使われる場合
- 太陽光パネルなどを設置する場合
- 競売などで建物だけが売れてしまった場合
それぞれのケースについて詳しく見ていきましょう。
ケース①：地下が公共事業に使われる場合
先述したとおり、地上権は地下や空中にも適用されます。個人・法人所有の土地の地下に該当する部分を公共事業に使うケースでは「地下〇mから〇mまでの空間を使用できる」という地上権を設定して対応するのが一般的です。なお、このように一定の範囲内にかかる地上権を「区分地上権」といいます。
このケースに該当するのは、主に自治体の主導で地下鉄・地下街を作りたい場合です。ただし平成12年に「大深度地下使用法」が制定されたため、三大都市圏（首都圏、近畿圏、中部圏）の一部区域では、地下10mより深い空間の地上権取得が不要となりました。
ケース②：太陽光パネルなどを設置する場合
最近非常に多いのが、太陽光パネルを設置する際に地上権を設定するケース。余った土地を活用したソーラーパネルの設置は投資目的が多く、地主が頻繁に変わります。そのため、地上権を設定して譲渡をフリーにしたほうが圧倒的に扱いやすいのです。
ただし、同様に土地を借りて太陽光パネルを設置できる「賃貸借契約」の期間が、2020年の民法改正により20年から50年に変わったため、今後は地上権が使われなくなる可能性があるでしょう。これは太陽光パネルを用いて発電した電力を固定価格で買い取ってもらえる「FIT制度」の有効売電期間が最大20年なのが理由となっています。
土地を借りてからパネルを設置するのに1年かかるとすると、従来は売電期間が終わる1年前に賃貸借契約が終了し、1年分の回収ロスが発生してしまいました。しかし民法改正により、現在はこの回収ロス分をカバーできる賃貸借契約が可能です。状況に応じて地上権ではなく賃貸借契約を設定し、太陽光パネルを設置するケースが増えてくるでしょう。
ケース③：競売などで建物だけが売れてしまった場合
競売などで建物だけが売れてしまい、地主が変わらなかった場合に「法定地上権」が自動で付与されるケースがあります。たとえば土地・家の所有者Aさんがローンを払えなくなってしまい、競売でBさんがAさんの家を購入した場合を見てみましょう。
Bさんは家を購入しましたが、地主はAさんのままです。法律上、このままではAさんの土地に入れず、Bさんはせっかく購入した家に住めません。Bさんが一方的に不利益を被ってしまうので、法定地上権を付与して家に住める状態にします。
このような一方的に建物の新たな所有者が不利益を被る場合の救済措置として、法定地上権が使われます。ただし適用には下記のような細かい要件があるので注意が必要です。
- 抵当権設定時、土地と建物がすでに存在していた
- 抵当権設定時、土地と建物の所有者が同一人物だった
- 土地と建物の両方か一方が銀行により抵当権設定されている
- 債務不履行によって始まった競売が原因である
とはいえ「競売で建物だけを購入してしまった」ケースでは、ほとんどが法定地上権の適用要件を満たしています。基本的に買った建物が使えなくなる心配はいらないでしょう。
地上権のメリット
地上権は借地人（＝ 地上権を持った人）にとって下記のようなメリットがあります。
- 土地を自由に使える
- ローンを組みやすい
それぞれ詳しく見ていきましょう。
借地人のメリット①：土地を自由に使える
借地人は地上権を持った土地を、使途の制限なく自由に使えます。賃借権の場合は「譲渡や転賃がしたい」という際に地主へ承諾料を支払う必要がありますが、地上権では支払い義務が発生しません。もし建物を手放したくなった場合は、地上権とともに売却することも可能です。
地主との取り決めにもよりますが、毎月の地代を払ったり、契約更新のために更新料を支払ったりする必要もありません。ほとんど自分が所有しているのと同じように土地を使えるのは、地上権の大きなメリットといえるでしょう。
借地人のメリット②：ローンを組みやすい
地上権は非常に強い権利のため価値があると認められており、抵当権を設定して担保にできます。賃借権では土地を担保にできないため、本人の支払い能力によってはローンを組みづらくなってしまいますが、地上権なら実質的に土地を担保にして住宅ローン等を組める可能性が高いです。
地上権における地主側のデメリット
地上権は地主にとってデメリットが多く、メリットはまったくないといっても過言ではありません。具体的な地主のデメリットは下記のとおりです。
- 土地が使えない
- 想定外の使い方をされる可能性がある
- 更新料・承諾料はもらえない
それぞれ詳しく解説します。
地主のデメリット①：土地が使えない
地主にとっての最大のデメリットは、土地がまったく使えないこと。あくまで所有権は自分にありますが、使用権は他人にすべて移っている状態です。家などを建てるのはもちろん、基本的には入ることもできません。地代を請求する取り決めをしていない限り、ほぼ「持っていても意味がない」状態になってしまうでしょう。
地主のデメリット②：想定外の使い方をされる可能性がある
地上権のある土地の使途は借地人が自由に決められるため、まったく想定していない使い方をされてしまう可能性があります。また譲渡や売却についても無許可で行えるため、いつの間にかまったく知らない人が借地人となってしまうケースもあるでしょう。万が一社会的にマイナスイメージのある使い方をされていたとしても、基本的に地主は口出しはできません。
地主のデメリット③：更新料・承諾料はもらえない
地上権に地代の支払義務は含まれておらず、定期的な賃借料はもちろん、権利の更新料や譲渡などの際に発生する承諾料といったお金はもらえません。地代の支払い義務がある賃借権とは異なり、一度地上権設定料としてお金をもらってからは、金銭的なメリットがまったくないといえるでしょう。ただし、借地人と地主間で地上権設定時に取り決めしておけば、賃借料や更新料・承諾料がもらえるケースもあります。
まとめ
地上権とは「自分の建物などを設置するために、他人の土地を借りる権利」です。地上権がある土地は地主の承諾なく自由に使えるため、ほぼその土地を持っているのと同じような状態になります。債権である賃借権とは異なり、地上権は抵当権も設定できる「物権」です。
基本的に地上権は借地人にメリットがあり、地主にはほぼデメリットしかありません。特殊なケースを除き、地主が他人に土地を使わせる場合は賃借権を設定したほうが良いでしょう。不動産投資にはあまり関係しませんが、ごくまれに地上権が設定されたマンションもあるので、物件購入時には念のため登記簿の確認をおすすめします。また、他の権利関係と混同しないように注意しましょう。
この記事の執筆： 及川颯
プロフィール：不動産・副業・IT・買取など、幅広いジャンルを得意とする専業Webライター。大谷翔平と同じ岩手県奥州市出身。累計900本以上の執筆実績を誇り、大手クラウドソーシングサイトでは契約金額で個人ライターTOPを記録するなど、著しい活躍を見せる大人気ライター。元IT企業の営業マンという経歴から来るユーザー目線の執筆力と、綿密なリサーチ力に定評がある。保有資格はMOS Specialist、ビジネス英語検定など。
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