転勤や結婚、子どもの独立など様々なきっかけから住む場所を変えることがあります。そのとき必ず考えるのは「賃貸で借りるか、買うか」という選択です。

賃貸は物件の維持管理の責任がないので確かに気は楽ですが、高額な家賃を払い続けても自分の資産にはなりません。しかし買うとなると長期間の住宅ローンや審査、返済の他にどんな出費があるのかが気になり、なかなか踏み出せないという人も多いでしょう。

ここでは、物件のうちマンションを選ぶとき、年収から考える「買える金額をどう考えるとよいのか」を解説します。住宅ローンはもちろん、知っておきたい用語や返済金額の例を示し、万が一に備えて抑えておきたいポイントも紹介します。

マンションを年収で選ぶのは正解か？

まずはそもそも「買えるマンションを年収で選ぶ」のは適切なのか、ということを考えてみましょう。住宅ローンの審査や実際の返済を考えると年収がネックになるのは間違いないでしょうが、それからどのように購入するマンションの価格を計算するのか具体的に解説します。

買えるマンションは住宅ローン借入額で決まる

ほとんどの人はマンションを買う際、頭金を支払うにしても、大半を住宅ローンを利用して資金を借り入れるでしょう。この「頭金＋住宅ローン借入金額」が、マンションを買うために使える資金の総額です。

では、住宅ローンの借入金額はどのように決めることができるでしょうか。昔はよく「年収の５倍まで」などといわれていましたが、現実的には長期間返済し続けることを考え「長期間無理なく返済できる金額」であることが大前提といえます。

そこで住宅ローン利用の平均値に近い、ローン金利１．５％、３５年返済、元利均等、ボーナス加算なしの条件での借入金額の例を具体的に紹介しましょう。

まず年収をもとに計算するため、年収の２５％を返済に充てる（この割合を「返済比率」という）とすると、年収３００万円なら約２，０４０万円、年収５００万円なら約３，４００万円が借入られる金額になります。

これとは別に、今支払っている家賃を基準にして、月々の返済額から同じ条件で計算すると、月額６万円返済では約１，９６０万円、月額１０万円なら約３，２６０万円がそれぞれの借入額です。どちらも「借入額」だけですから、頭金があればそれを加えた合計金額が、まさに「マンションを買うために使える金額」になります。

ここで注意したいのが、次の２点です。

• 借入可能金額は金融機関によって異なる：メインバンクだけでなく他の様々な金融機関も調べ、最も条件のよい金融機関を利用するのがおすすめ。
• 蓄えの全額を頭金に当てるのはNG：病気による休職やマイカーの買い替え、子どもの教育費などのため、予備費を差し引いておく

また、返済額を可能な限り高額に設定するのも避けた方が安心です。住宅ローンは３５年返済とする場合が多いですが、もう少し長い期間に設定したときの返済プランもシミュレーションしておくとよいでしょう。

同年収でも返済可能額は違う

住宅ローンには審査があり、申し込んだ金額や返済期間が適切かどうか金融機関はそれぞれ独自の審査項目に則って判断します。審査項目には間違いなく年収が含まれていますが、年収が同じなら誰でも同じ金額を借り入れられるわけではありません。たとえ年収が同じ５００万でも、安定した一流大企業の管理職と、昨年３００万で今年７００万という個人事業主では、返済の確実さが違うからです。

他にも、子どもがいる世帯といない世帯では生活費や教育費が、マイカーを持っていれば車検代やガソリン代、損害保険料がかかるとかからないでは家計の状況が全く異なります。同じ年収でも、このような様々な状況によって発生する出費を差し引くことで、実質的な返済可能額が変わるはごく自然なことです。

返済比率と金利

ここで、住宅ローンの借入額を検討するとき、必ず登場するのが「返済比率」と「金利」という用語です。

金利は、借り入れた資金を返済する際、いわば手数料のような名目で金融機関に支払う利息を計算するための割合をいいます。そのため金利は「低いほど有利」です。

もう一つの返済比率（「返済負担率」ともいう）とは、年収に対する年間返済金額の割合を表しています。「年収の○％を返済に充てる」場合の「○％」のことで、無理なく返済するなら３５％を基準とし、それ以下に抑えるとよいといわれています。

「年収の５倍が基準」といわれる理由

住宅ローンはよく「年収の５倍までがよい」といわれることがありますが、これは１９９２年に政府の経済計画の中の目玉政策の１つ「大都市圏の勤労者世帯が年収の５倍程度で良質な住宅を買えるようにする」ことがきっかけで広まった基準だといわれています。

参考【1992 年 6 月 30 日】「生活大国５か年計画―地球社会との共存をめざして―」

確かにその当時、融資環境は今とかなり違っていました。利用の多かった住宅金融公庫の金利は今の７倍近い５％前後、銀行の住宅ローンと併用してやっと年収の５倍弱の価格の物件が買える程度で、例えば年収６００万円なら頭金なしで約２，９００万円が借入可能な限度額でした。

しかし今では、銀行の住宅ローンでも変動型の金利は０．６％台、融資比率（購入金額全体のうちの借入金額の割合）は９割以上も可能です。昔の例と同じ返済可能額で計算すると、借入可能額は年収の実に７倍以上の４，３００万円を超える、つまり同じ返済可能月額なのに高額な資金を借り入れることができることになります。

実際の例では、年収の１０倍を超える場合もあり、特に年収が１，０００万円を超える人や、公務員、上場企業の会社員（一定期間の在籍が条件）では１２倍まで借り入れるケースもあります。また給与のうち「歩合給」についてはゼロになる可能性もあるため年収からは除外される場合もあるので注意が必要です。

また共働きの世帯は、確かに合計の世帯収入を基準として借り入れることができます。しかし、どちらにもいつ病気や出産のための休職や退職・転職、それによる収入減が起こるかわかりません。この場合は、どちらか１人の収入だけを基準とするのがおすすめです。それ以上の収入は貯蓄に回し、まとめて住宅ローンの繰り上げ返済に充てたり、急な出費のための予備費と考えるとよいでしょう。

年収と買えるマンション価格の具体例

ここでは返済比率ごとに、年収と買えるマンション価格の具体例を紹介します。表では固定金利１．４％、３５年返済の住宅ローンで、返済比率２０％・２５％・３０％別に、頭金なしで買えるマンション価格を示しています。

またそれぞれの価格のマンションの、利息を含めた月あたりのローン支払額と、それにマンションならではの出費「管理費・修繕積立金」として月額３万円を加えた月あたり合計支払額を計算しました。

返済比率２０％の場合

返済比率２５％の場合

返済比率３０％の場合

銀行では年収３００万円以上４５０万円未満の返済比率を上限３０％としていることが多いようです。フラット３５でも年収４００万未満で上限３０％としていることから、表では年収４０１万円からの例を示しています。

変動金利の場合はより金利が低いので有利に感じるかもしれませんが、万が一にも上がってしまうと固定金利以上の支払いになる可能性があります。どちらにするかは慎重に選びましょう。

万が一に備えたマンション選び

無理のない返済が可能でも、世の中には何が起こるかわかりません。より安心して暮らすなら、考えられるリスクをできるだけ避け、また充分に備えておく必要があります。ここでは、そんな「万が一に備えたマンションの選び方」を解説します。

価格を抑えるなら中古マンション

マンションを買う最大のリスクは「返済」です。それは返済金額は少ないほど、つまり借入金額は少ないほどリスクは低く、返済の心配は少ないからです。かなりの蓄えがあるならよいでしょうが、ある程度の間取りや広さ、生活の便利さを確保しながら借入を少なくするなら、新築ではなく「中古を買う」のがおすすめです。

新築マンションは、誰かが買って入居した時点で価格は２〜３割落ち、以降しばらくの間は下がり続けるのが普通です。また希望の立地や間取りは築年数とは関係なく得られることから、借入額の少なくなる中古を選ぶ人の方がきっと多いでしょう。

ただ、中古の場合は管理費や修繕積立金の金額や、部屋の状態には充分な注意が必要です。価格に見合った状態かどうか、希望通りの期間住み続けられるかなど専門的なことは、専門家に診断してもらうなどして正確に把握しましょう。

参考中古マンション購入時の注意点と、確認しておくべきポイント3点

「新築なら売れる」のは本当？

買うときはずっと住むつもりでも、事情が変わって引っ越さなくてはならなくなることもあり得ます。「そんなときはマンションを売ればいい」と思っているなら、それは少し楽観的すぎるかもしれません。マンションの価格は新築でなくなった時点でグッと下がり、以降少しずつ落ちていきます。平均するとそれが２０年程度続くといわれています。

もしその前に引っ越しや売却の可能性があるなら、最初から価格が安定した中古マンションを買うのがおすすめです。特に築２０年前後なら価格が大幅に落ちる可能性は少ないので、損失は少なくなるはずです。

参考マンションの耐用年数から考える資産性の維持と購入時のポイント

賃貸・売却に適したマンション

万が一の場合、賃貸するにせよ売却するにせよそれだけの価値があるマンションの方が有利です。ここではそんなマンションの条件を解説します。

適した条件

賃貸や売却が有利なマンションは、およそ次のような条件を満たしています。

1. 立地条件がよい：駅、スーパーやコンビニ、病院といった日常生活に必要な施設が近くにあるかアクセスしやすい
2. ファミリータイプよりワンルームタイプ：ワンルームタイプは賃貸ニーズが多いため空室期間が比較的短く、投資目的で売却する場合にも有利
3. 中古マンション：同条件なら築年数が古い分、購入価格が安い
4. 新耐震基準を満たしている：中古マンションのうち１９８１年以前に建てられたものは満たしていない可能性がある

避けるべき条件

一方、避けた方がよい条件としては、次の２つが挙げられます。

1. ファミリーマンション：売却でも賃貸でも、間取りや設備にこだわる場合が多い
2. 新築マンション：購入にかかる費用が高く、入居後すぐに２〜３割価格が下がるので、売却しても代金が回収できないか回収に時間がかかることが多い

まとめ

ここまで、年収によるマンションの選び方とそのポイントを解説してきました。マンションを買うにあたって、年収は確かに重要な要素ですが、それは主に住宅ローンの借入金額や返済条件の審査に関連していることが理由です。審査には年収以外の要素が影響する場合も多く、買えるマンションの価格を検討する基準にはなるものの、決定的ではありません。

返済比率や「年収５倍論」も１つの基準ではありますが、それより買えるマンションの価格は「無理のない返済可能額」で絞り込む方が現実的です。

逆にいえば、子どもの教育費や車の買い替えといった出費に備えているのであれば、年収の１０倍、１２倍のマンションを買えるということですから、年収だけに縛られてしまうのは選択肢を狭めてしまうデメリットになるかもしれません。

とはいえ、マンションは新築でなければ買う前に状態は念入りにチェックする必要があります。自分の希望を満たし、万が一にもできるだけリスクの少ないマンションを、無理のない借入で買うには、このようなポイントをしっかり抑えることが大切です。