【2023】神戸市で不動産投資！？そのメリットや街の魅力を解説！
- 更新：
- 2023/02/02
兵庫県の中古マンション相場はここ１０年で約４４％上昇しており、２０２２年５月には最高値を更新しました。中でも神戸市三宮が「SUUMO住みたい街ランキング２０２２ 関西版」のTOP３にランクインするなど、神戸市の不動産市場が盛んとなっています。
不動産投資を行っている方は、所有物件を複数地域に分けることで災害等のリスクを分散させるポートフォリオを組むことが推奨されています。そのため、東京で物件をお持ちの不動産オーナーの方が２件目以降の物件を検討する際、関西圏を選ぶことも少なくありません。しかし、関東と比べて関西は土地勘が薄く、どのエリアに投資するか悩む方も多いものです。
そこでこの記事では、関西の中でも投資先としてオススメの神戸市について、不動産投資におけるメリットや街の特色についてご紹介します。新たな投資先の検討材料として、ぜひご一読ください。
神戸市への不動産投資のメリット
まずは神戸市で不動産投資を行う利点をご紹介します。防災等の守りの面と、万博の波及効果等の攻めの両面からメリットを見ていきましょう。
根強い賃貸需要がある
昭和２０年代から「１００万ドルの夜景」と評されてきたように、神戸市にはその街並みや風景に根強いファンが存在します。SUUMOによる関西版の住みたい街ランキングでは、神戸市最大のターミナル駅である三宮がTOP３の常連であり、生活ガイド.comによる全国ランキングでもTOP１０にランクインしています。
神戸市には川崎重工業や住友ゴム工業を始めとする大企業が支社や工場、研究施設を構えており、サラリーマンによる入居需要が高いのも特徴です。
人口の多い地域は賃貸需要が高くなり、空室リスクが低下する傾向にあります。特に関西圏への投資が初めての方は、人口が多くブランド力のある地域を選定するとよいでしょう。
ローン審査に通りやすい
金融機関の中には、ローンの対象となる不動産物件のエリアが定められている所があります。
例えばオリックス銀行の投資用不動産ローンでは、対象地域が首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市に限定されています。近畿圏は大阪府・兵庫県・京都府・滋賀県・奈良県・和歌山県が対象で、条件として大阪の中心部までの公共交通機関の所要時間が１時間以内のエリアと指定されています。
金融機関は投資家の破産によるローンの貸し倒れをリスクと考えており、人口の少ない地域や都市部から離れたエリアの不動産に対する融資を渋る傾向にあります。特に関東圏の金融機関を利用して関西圏での不動産ローンを組む場合、エリアが融資の可否に強い影響を与えます。
特に神戸市では、先述のように経済面やブランド力から「なぜその地域に投資するのか」の説明に説得力を持たせられるため、融資審査を通りやすいエリアと言えるでしょう。
街全体の防災意識が高い
特にリスクヘッジを意識してポートフォリオ（金融商品の組み合わせ）を組む際、不動産投資の場合は災害リスクを重点的に考えることが推奨されます。神戸市は阪神淡路大震災の被災地域に含まれるため、災害リスクを考えると躊躇する場所かもしれません。
しかし、神戸は震災の経験から、街全体で高い防災意識を形成しています。建築物の耐震性・耐火性の強化や治水・土壌整備を徹底しており、災害時にも機能する情報通信ネットワークも配備されています。また、神戸市はマンションや戸建住宅の耐震化工事に対する補助金や税金控除の制度が充実しており、耐震化の促進が手厚く行われています。
南海トラフ地震による被災リスクはありますが、神戸市は阪神淡路大震災の経験をもとに「地域防災計画（南海トラフ地震防災対策推進計画）」を策定し、「津波防災マップ」を掲載した冊子を全戸に配布するなど徹底した災害対策を取っています。
交通インフラが整っている
神戸市は大阪まで電車で２０分程度とアクセスがよく、神戸空港から三宮も２０分程度で移動が可能です。２０２５年の大阪万博に向けて神戸空港の国内便・国際便の双方が本数の増加を検討されており、リニア新幹線が開通した際は東京－大阪間のアクセス向上の恩恵を受けられます。
不動産物件の需要は交通インフラに大きく左右されます。特に都市の中心部にアクセスしやすく地価の高騰していない地域は、賃貸需要が高く資産価値も保たれる傾向にあります。また、物件の管理を管理会社に委託したとしても、いざという時にオーナー自身がアクセスしやすい立地のほうが利便性が高まります。
関東圏で例えるなら、総武線で新宿にアクセスしやすい吉祥寺が、大阪にアクセスしやすい神戸市に近いでしょう。ブランド力も相まって、賃貸需要の高さは双方とも根強いものとなっています。
中古マンションの需要増加が見込める
街の開発が進んでいる地域であっても、新築マンションの建設が相次いだ場合、中古マンションの賃貸需要が伸び悩むことがあります。特にタワーマンションは購入希望の投資家も多く、資産があっても買えないケースが多々見られます。
一方で、神戸市では２０２０年にJR三ノ宮駅の周辺で住宅の新築が禁止され、新神戸駅の周辺地域でも住宅の容積率が制限されました。市の意図としては、景観を保ちながら市の中心部への人口の一極集中を避ける狙いが見られます。
新築マンションの供給が抑えられることで、中古マンションの賃貸需要が高まる可能性が大いにあります。中古マンションは築年数の経過により資産価値が低下し、家賃も下げざるを得ないのが基本です。しかし、賃貸需要が高いエリアの多くは資産価値が保たれ、家賃を下げずに入居付けができます。
購入費用を抑え、家賃を高い水準に保つことで、中古マンションは高い利回りでの運用が可能になります。
万博や統合型リゾートによる恩恵を得られる
２０２５年の大阪万博に向けて、神戸市はアクセスの良い生活拠点として入居需要が高まる見込みがあります。また、大阪万博に合わせて統合型リゾート施設（IR）が大阪に誘致される予定です。
万博会場やリゾート施設の予定地は大阪湾の臨海部にある人工島の「夢洲（ゆめしま）」で、神戸市からは阪神高速湾岸線を経由して４０分程度でアクセスが可能です。
２０２２年５月には大阪市と神戸市の観光船企業の協力で、大阪－神戸港間を観光船で往復する実験が行われています。陸路では上記画像のようにやや迂回する必要がありますが、観光船による航路が実現すれば、よりアクセスの利便性が高くなるでしょう。
神戸という街の特色
神戸市への不動産投資のメリットを見たところで、神戸についてより理解を深めるために街の特色をご紹介します。
都会と自然の観光スポット
神戸市は東西に長い地形をしており、南に神戸港、北に六甲山系の山々を備える自然豊かな立地が特徴です。神戸市の中心部である三宮からは５キロ以内に山と海があるため、都市の機能が近距離に集約されるコンパクトシティを形成しています。
先述の三ノ宮駅周辺の新築住宅の規制は、コンパクトシティゆえの人口の過集中を抑制する狙いも伺えます。
南部の神戸港周辺では、大規模なショッピングモールが存在する「ハーバーランド」や神戸ポートタワー・神戸海洋博物館が代表的な「メリケンパーク」がレジャースポットとして人気です。北部の六甲山では牧場や温泉、ゴルフ場やスキー場が運営され、展望台のイルミネーションや神戸市を見渡す夜景から国内有数の観光スポットを誇っています。
都会と自然の双方を手軽に楽しめるのが、神戸市の大きな魅力と言えるでしょう。
人気の居住エリアが複数ある
先述の三宮に加え、灘区や東灘区といった人気のエリアが神戸市に存在します。
三宮ではJRや地下鉄などの充実した交通インフラに加え、「三宮クロススクエア」を代表する新施設や大型ビルが再開発によって建設されています。三宮の近辺には北野異人館街や南京町という中華街があり、徒歩圏内に異国情緒溢れる街並みが位置する魅力があります。
灘区・東灘区は文教地区として教育に力が注がれており、灘中学校・高等学校を筆頭とする高い教育水準が特徴です。北部に六甲山が位置する自然豊かな街並みで、閑静な高級住宅街が広がっていたりと、三宮とは異なった入居需要に応える街となっています。
手厚い助成・支援制度
不動産の耐震化に対する補助金について先述しましたが、神戸市にはそれ以外にも様々な助成金や支援制度があります。
例えば神戸市外から神戸市内に移住した新婚世帯には、住宅取得費や引っ越し費用として最大３０万円の補助金が出る「神戸市結婚新生活支援事業」があります。また、子育て世帯には市内での住み替えに一律３０万円、市外からの移住に一律４０万円の補助金が支給されます。
単身世帯でも、就職や転職で神戸市内の所定の物件に入居すると、最大５年間で月額５，０００円～１０，０００円を受け取れる「はたらくKOBE」という制度を利用できます。幅広い層を対象とした助成金や支援制度が充実しているのが、神戸市の入居需要が高い大きな理由と言えます。
治安が良好で住みやすい
関西圏は治安の面でリスクを感じる方も居るかもしれませんが、神戸市は周辺の主要都市と比べて犯罪件数が低い傾向にあります。
神戸市内の犯罪発生数は２００２年から２０２０年にかけて１８年間連続で減少しており、２０２０年の犯罪件数は１０，８６８件、人口１，０００人あたりの犯罪認知件数は７.１件となっています。大阪市の年間犯罪件数が３３，７７４件、人口１，０００人あたりの犯罪認知件数が１２.４件であることからも、神戸市は犯罪発生率が低く、治安の良い地域と言えます。
海の幸・山の幸が充実した食生活
神戸市は海と山に隣接していることから、双方の新鮮な食材に恵まれています。ブランド牛として有名な神戸牛や、兵庫県北部の漁港から輸送したカニを扱うレストランが神戸市内に多数あり、地元の住人や観光客に親しまれています。旧異人街や中華街ではグローバルな食文化を楽しむことができ、明石まで足を運べば新鮮なタコを扱った明石焼や海鮮丼を味わえます。
豊富な食材と文化が集まる神戸市では、飽きない食生活が楽しめるのも魅力のひとつでしょう。
まとめ
今回の記事では、国内有数の観光・居住エリアである神戸市について、不動産投資におけるメリットや地域の特色をご紹介しました。
不動産投資においては、特に再開発の進むコンパクトシティでありながら新築住宅の建設が規制されている三宮における、中古マンションによる高利回りでの運用がオススメです。実際に訪れることで雰囲気を実感できるため、観光がてらエリアの下見を行ってみるのもよいでしょう。
当社では東京だけでなく神戸市内での不動産についても取り扱っています。新たな不動産物件の購入を検討されている方は、ぜひ当社の無料面談をご利用ください。
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