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不動産投資で失敗しない!不動産投資で「成功」するための4つのポイントを解説

この記事の執筆者: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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いま投資をしてみようと思っている方が抱いている不安とは何でしょう?
それは「投資は成功するのか?」という点ではないでしょうか。
株式投資にしろ仮想通貨にしろ、投資が大なり小なりリスクがあることを把握するのは大切ですが、リスクばかり注視して「危ないから投資はやめよう」と手を引いてしまうのは尚早です。

そこで今回は不動産投資における「成功」とは何を言うのか、そして成功するための4つのポイントをご説明します。
不動産投資での失敗やリスクとあわせてご紹介していきますので、ご自身の投資計画の公正な判断にお役立てください。

不動産投資における「成功」とは

  • 不動産投資の成功率はどれくらい?
  • 不動産投資における「失敗」とは?

不動産投資の成功のカギとなる4つのポイント

  1. 専門用語を正しく把握する
  2. 物件の基本情報として「利回り」に注目する
  3. 利回りよりも重要!?「立地」を重視した物件選びを
  4. 不動産投資を左右する!融資の利用順は慎重に!

不動産投資における「成功」とは

不動産投資の成功率はどれくらい?

不動産投資は「投資」と言う言葉を使いますが、株式の売買に代表されるような投資と違う要素があります。それは「大家業」と言える「事業」であるという点です。
事業はしっかり計画を立て、堅実に行えば成功率は上がります。投資ゆえに不確定要素はありますが、事業としてその不確定要素への対策も立てやすい側面もあります。

では、そもそも不動産投資で「成功する」とはどういうことでしょうか?

不動産投資は短期間で大きな利益を出せるような「投機」ではなく、年間1,000万円以上の利益を上げている人は全体の10%に達しません。ですが、安定して長期的に利益を出す可能性が非常に高い投資といえます。

最終的に投資金額を超える額を回収する」ことを成功というならば、不動産投資は成功率が非常に高い投資なのです。

例えば、1,000万円を投資して物件を所有したまま1,000万円を回収する場合、非常に単純な計算ですが、10%の利回りで10年間稼動させればいいわけです。しかもこの状態で不動産投資物件が手元に残っています。

もし、「出口戦略」と呼ばれる売却までを考えるならば、さらに投資金額を早期に回収できる可能性は上がります。長い目で見た場合、不動産投資の成功率は決して低くないのです。

不動産投資における「失敗」とは?

と、ここで「不動産投資は失敗しない投資だ」と早合点してはいけません。投資であるためにリスクは必ずつきものです。 では不動産投資での「失敗」とはどういった状況なのでしょうか?
簡単にまとめると先述の「成功」と逆で「投資金額を超える額を回収できず、赤字のまま物件を売却してしまう」という状況です。 不動産投資で失敗する人の特徴としては、次のようなものが挙げられます。

・ラクして儲けたい…
「不動産投資は儲かる」「不労所得」と言う言葉に踊らされ、安易に不動産投資を始めてしまう。不動産投資は「大家業」です。ギャンブル感覚でできないのはもちろん、「事業計画」を立てていくことが求められます。

・勉強不足のまま始めてしまう…
手に入れた物件の家賃がそのまま収入に、という漠然としたイメージのまま不動産投資に手を出し、不動産業者に言われるがまま購入してしまう。
不動産業者は不動産投資の重要なパートナーです。優良な業者を見つけることは投資の成功率を高めるために必要なことですが、業者任せで成り立つ投資ではありません。
なにより、自分が何の知識も持っていないのでは物件はおろか、業者の良し悪しも分かりません。
自分自身で判断すること、決断することは投資において重要です。まずは、不動産投資に関する情報を集め、正しい知識を見につけることでしょう。

投資の勉強をする上では、多様な情報に目を通しましょう。不動産投資の入門者向けに知識を公開しているサイトや本は様々あります。情報源を一本だけにせず、最新の情報を得るようにしましょう。

不動産投資の成功のカギとなる4つのポイント

不動産投資における成功を注意点とあわせて見た上で、ここでは成功を掴むための4つのポイントを詳しくご案内します。

①専門用語を正しく把握する

「失敗」の解説でもすでに取り上げましたが、不動産投資では不動産用語や意味を正しく把握しておくことが重要です。
不動産投資の購入を検討するため不動産業者に相談することもあるでしょう。そんな時、聞こえのいい売り文句ばかり多用し、ぐいぐいと売り込んでいく業者もいます。
そんな時に不動産業者や物件の「良い」「悪い」を判断する要となるのが正しい基礎知識です。
投資の第一歩として押さえておきましょう。

②物件の基本情報として「利回り」に注目する

利回りは、不動産投資の成功率を上げるための重要な指標です。実際に、投資家の大多数が最も気にするのが利回りです。
利回りは物件購入時にほぼ決まってしまい、後から上昇させるのはほぼ不可能です。そのため、多くの不動産投資家は、不動産投資物件を購入する際に利回りを重視します。

そもそも利回りとは?

利回りにはいくつかの種類があります。物件販売用の広告に記載される利回りの多くは、表面利回りと呼ばれるものです。表面利回りは以下の計算式で求められます。

表面利回り(%) = 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100

式を見るとわかるように、分母となる物件価格が低ければ利回りが上がります。そのため、高利回り物件は物件価格が安い、地方の築古物件などが多くなります

一方で、実際に手にする「利益」の視点から計算する利回りがあり、これを実質利回りと言います。実質利回りは経費を考慮した、以下の計算式で求められます。

実質利回り(%) =(年間家賃収入 - 諸経費)÷(物件価格 + 諸費用)× 100

家賃収入を得るには、物件を維持するための費用(諸経費)が発生します。例えば区分マンションでは管理費や修繕積立金が強制的に徴収されますので、これを家賃から引いたものが利益です。
そして、物件購入の際には、仲介手数料や登記費用などの諸費用が別途発生します。概ね物件価格の7%前後かかるので、その分を加算して分母としています。

たとえ物件が安くても、空室が多く家賃収入が滞るといった空室リスクが高いため物件価格が安い場合があります。広告で利回りの高さを強調している物件であっても、その理由を確認することは重要です。

利回りの相場は?

投資の利回りの相場はエリアや不動産投資物件の規模、種類、築年などにより様々です。例えば不動産投資物件としての区分マンションの場合、実質利回りで中古の場合6%~8%、新築の場合4%~5%が目安になります。
利回りの相場は都市部であれば下がり、地方へ行くほど上がる傾向にあります。

参考目安は何%?不動産投資の利回りの平均や相場について

③利回りよりも重要!?「立地」を重視した物件選びを

利回りについて解説しましたが、物件を選定する上では「立地」を重視することは利回り以上に必要不可欠です。
というのも、どんなに良い利回りでもその物件の空室状態が続いてしまい家賃収入がゼロになると、高利回り自体が成立しなくなってしまうからです。
では、空室リスクを回避するには?「立地」に着目することです。
良い立地であれば入居者が退去してもすぐに新しい入居者がついて空室リスクを回避することができます。綺麗で住みやすい内装、駅から近く住みやすい周辺環境、といった「自分でも住みたいと思える物件」であるかを判断材料に加えておきましょう。

立地が良い→入居者が常にいる→空室リスクを回避→家賃収入が安定

「立地の良さ」は利回りと違って数字で出てくる情報ではないぶん判断が難しくなります。
その土地や駅、周辺環境について自分で入手できる情報もありますし、不動産業者に相談するなどして積極的に判断材料を増やしていきましょう。

④不動産投資を左右する!融資の利用順は慎重に!

不動産投資は物件の選定も大事ですが、「投資」である以上資金のやりくりも大切です。
不動産は高額なので現金で一括購入できる人は多くありません。ほとんどの人が融資ローンを使って購入します。
ここで重要になるのが「どの融資機関をどのタイミングで利用するか」です。
融資機関は申し込みの段階の投資家の資産や収入、借入状況から融資判断をします。ですが、この判断可否は融資機関によって異なります。
そのため、融資を申し込む機関の順を見誤ると、買えたはずの物件を買えなくなる、という事態もありえます。

たとえば、ローンで2,000万円の物件を1件所有している人が、1,600万円の物件を2件目で購入しようとしている時、2つの金融機関の融資ラインが下記の場合だとします:

金融機関A=借入合計3,000万円までなら融資OK
金融機関B=借入合計4,000万円までなら融資OK

この場合、融資申し込み順がA→Bであれば2件とも購入できますが、B→Aにしてしまうと、2件目が購入できなくなってしまいます。
1件目の時点ではA、B両方の融資機関を利用できますが、先々の投資計画によっては所有できる資産の有無に影響するため、どの融資機関をどの順番で選んでいくのかも非常に重要になります。
ここでは融資条件をシンプルにしましたが、実際の融資機関の判定は項目も多くより複雑です。
選定には融資機関や融資を紹介する不動産業者の判断も助けになります。購入時に積極的に専門家へ相談してみてください。

参考投資経験者ですが、金融機関についての提案はとても参考になりました

まとめ

いかがでしょうか。不動産投資の成功率は決して低くありません。安易な成功を求めようとせず、しっかりと準備して行えば成功率を高めることができます。

今回ご紹介した成功のポイントは次の4つです。

  1. 専門用語を正しく把握する  → 良し悪しの判断のため、必要不可欠
  2. 「利回り」に注目する    → 物件の基本情報を押さえる
  3. 「立地」を重視した物件選び → 空室リスクの回避につながる情報は重要
  4. 融資の利用順は計画的に   → 所有できる物件数に影響する

多くの投資家の方が投資金額を回収して、投資を成功させています。成功率をあげるためにも、4つのポイントは押さえておきましょう。
事業として計画をたてた上で経験を積み上げることが、着実な成功につながります。

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