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不動産投資の成功率と成功するためのポイントについて

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

不動産投資で成功する確率はどれくらいなのでしょうか?不動産投資に興味はあるものの、実際にはどれくらいの人が成功しているのか、利回りはどうなっているのか、気になる方は多いと思います。

ここでは不動産投資の成功率と、成功するためのポイントについてご説明します。

不動産投資の成功率はどれくらい?

不動産投資は「投資」と言う言葉を使いますが、その実態は「大家業」と言える「事業」です。事業はしっかり計画を立て、堅実に行えば成功率は上がります。不確定要素はありますが、その不確定要素への対策も立てやすいですし、回避することもできます。

成功率は決して低くない

そもそも不動産投資で「成功する」とはどういうことでしょうか?

不動産投資は短期間で大きな利益を出せるような「投機」ではなく、年間1000万円以上の利益を上げている人は全体の10%に達しません。ですが、安定して長期的に利益を出す可能性は非常に高い投資といえます。

「最終的に投資金額を超える額を回収する」ことを成功というならば、不動産投資は成功率が非常に高い投資なのです。

例えば、1000万円を投資して物件を所有したまま1000万円を回収する場合、非常に単純な計算ですが、10%の利回りで10年間稼動させればいいわけです。しかもこの状態で不動産投資物件が手元に残っています。

もし、「出口戦略」と呼ばれる売却までを考えるならば、さらに投資金額を早期に回収できる可能性は上がります。長い目で見た場合、不動産投資の成功率は決して低くないのです。

不動産投資で失敗する人の特徴

不動産投資で失敗する人の特徴としては、安易に「不動産投資は儲かる」と言う情報に踊らされて不労所得に憧れ、不勉強のまま不動産投資を始めてしまうパターンや、不動産業者に言われるがまま始めてしまうパターンがあります。

不動産業者は不動産投資の重要なパートナーです。優良な業者を見つけることは投資の成功率を高めるために必要なことですが、自分が何の知識も持っていないのでは業者の良し悪しも分かりません。まずは、不動産投資に関する情報を集め、正しい知識を見につけることでしょう。

入門者向けに様々な知識を公開しているサイトや本がありますが、情報源を一本だけにせず、最新の情報を得るようにしましょう。

また、不動産投資は「大家業」と言う事業なのです。事業であるからには「事業計画」は必須です。この事業計画を持たなかったり、ずさんだったりする人は不動産投資の成功率を大きく下げることになります。

逆に言えば、正しい情報・知識を見に付け、それに基づく事業計画を立てることによって、不動産投資の成功率は飛躍的に高まるということが言えるのです。

不動産投資の利回りは成功の重要指標

利回りは、不動産投資の成功率を上げるための重要な指標です。実際に、投資家の大多数が最も気にするのが利回りです。

利回りは物件購入時にほぼ決まってしまい、後から上昇させるのはほぼ不可能です。そのため、多くの不動産投資家は、不動産投資物件を購入する際に、利回りを重視するのです。

そもそも利回りとは?

利回りにはいくつかの種類があります。物件販売用の広告に記載される利回りの多くは、表面利回りと呼ばれるものです。表面利回りは以下の計算式で求められます。

【表面利回り(%) = 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100】

式を見るとわかるように、分母となる物件価格が低ければ利回りが上がります。そのため、高利回り物件は物件価格が安い、地方の築古物件などが多くなります。

一方で、実際に手にする「利益」の視点から計算する利回りがあり、これを実質利回りと言います。実質利回りは経費を考慮した、以下の計算式で求められます。

【実質利回り(%) =(年間家賃収入 - 諸経費)÷(物件価格 + 諸費用)× 100】

家賃収入を得るには、物件を維持するための費用が発生します。例えば区分マンションでは管理費や修繕積立金が強制的に徴収されますので、これを家賃から引いたものが利益です。
そして、物件購入の際には、仲介手数料や登記費用などの諸費用が別途発生します。概ね物件価格の7%前後かかるので、その分を加算して分母としています。

安い物件によっては空室が多い、空室リスクがあるなどで物件価格が安くなり、利回りが高いということもあります。高い利回りであったとしてもその理由を確認することが重要です。

利回りの相場は?

投資の利回りの相場はエリアや不動産投資物件の規模、種類、築年などにより様々です。例えば不動産投資物件としての区分マンションの場合、実質利回りで中古の場合6%~8%、新築の場合4%~5%が目安になります。

利回りの相場は都市部であれば下がり、地方へ行くほど上がる傾向にあります。

【参考記事:目安は何%?不動産投資の利回りの平均や相場について

成功のためにまずすべきこと

不動産投資の成功率を上げ、投資を成功するためには大切なことが2つあります。

まずは、正しい知識を身につけることです。最低限の知識もなしに、不動産投資を始めるのは成功率を大きく下げます。また、投資金額の小さい投資物件から始めてみることも成功率を上げる方法となります。

正しい知識を身につける

まずは、不動産投資に関する正しい知識を身につけるのが成功率を上げる第一歩になります。では、どのように知識を身につければよいでしょうか。

ネット上にも不動産投資初心者向けの情報が氾濫しています。複数の記事を読んでみて、共通する内容を「比較的正しい情報」と理解するのがよいでしょう。不動産投資を行っている人の成功事例・失敗事例も参考にはなるのですが、前提条件が不足していたり、その時の世情などによっても異なったりしますので、間に受けすぎないことが重要です。また、内容を理解するため、不動産投資で使用される用語についての最低限の知識は必要でしょう。

不動産投資セミナーは、業者が営業のために実施することがあり、強制性的な売り込みもありますので要注意です。不動産投資をするために最低限必要な知識は、不動産業者の「良い」「悪い」を判断できるだけの情報をそろえることを目標にするのがいいでしょう。

投資金額の小さな物件から始めてみる

不動産投資の成功率を上げるために知識は必要です。しかし、あまりに情報を集めすぎると、マイナス面ばかりを大きくとらえるバイアスがかかることがあります。このバイアスによって、物件購入に踏み切れず、機会を逃してしまう初心者は多いです。不動産投資には決断力も必要になります。

その決断力を養うのはやはり経験です。その経験を養うため、最初は投資金額の小さな物件から始めることも、不動産投資の成功率を上げるひとつの方法です。必要な経験値を得ることで、市場の正確な読み取りや購入までのフローの習得、金融機関についての知識が身につきます。

このような不動産投資に欠かせない要素を経験することで、より投資効果の高い物件購入ができる力がつきます。逆説的になりますが、ある程度まで知識を身につけたら、まずは物件を購入することが、不動産投資を成功させる近道となるのです。

まとめ

いかがでしょうか。不動産投資の成功率は決して低くなく、しっかりと準備して行えば成功率を高めることができます。多くの投資家の方が投資金額を回収して、投資を成功させています。成功率をあげるためには、不動産投資に関する知識を身につけること、そして少額の物件から経験を積み上げることなどが重要なポイントになります。

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