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資産管理会社とは?不動産投資で設立するメリットをご説明

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

不動産投資を行なっている人の中には、資産管理会社を設立している人がいます。家賃収入が大きくなってくると、資産管理会社を設立した方が節税になり、その他さまざまな面で得をします。ただし、誰でも得をするわけではありません。

ここでは、不動産投資で設立するメリットとデメリットをご説明します。

資産管理会社とは

資産管理会社とは、主に資産管理による税制上のメリットを得ることを目的とした法人のことを指します。法人の種類は株式会社、合同会社などで設立されます。

法人とは「法律が認めた人としての人格を持つもの」という意味です。そのため運営形態については、法人名義で資産を所有する場合と、法人が個人資産を運用するという2種類の形態があります。

資産管理会社を設立するメリット

個人で資産を持っている人が資産管理会社を設立するメリットは、法人税率の適用、経費の計上、資産の分散効果の3つです。

法人税率が適用され、節税になる

資産や資産からの収益(家賃収入など)が増えてくると、個人事業主の場合、法人と比較してより多くの税金を支払うことになります。

これは個人で収入を得ている場合は所得税が累進課税になるためです。これに対して法人の場合は法人税率が適用されるので、まとまった収益を上げている場合は、法人にした方が税率が低くなり、手元に残る利益が多くなります。

例えば投資による利益(課税所得)が年間1000万円ある場合は、個人事業主であれば所得税率は33%、法人税率は23.9%となりますから、約10%税率が下がります。

このように、不動産投資からの収入が大きければ大きいほど、法人にした方が税制上のメリットが生まれます。

経費や控除の対象が増える

法人設立により、個人事業主よりも経費や控除の対象が増えることも重要なメリットです。収入から経費や控除を減らした分が課税対象となるため、節税効果が期待できます。

例えば以下のような費用が経費や控除対象となります。

役員報酬

控除対象となり、収入に対する課税対象を減額できます。個人で不動産を取得して得た家賃収入は課税対象ですが、会社名義で不動産物件を購入し、代表者である自分に役員報酬を支払えば、給与所得控除が受けられます。

また、サラリーマンが勤め先の副業禁止規定により投資している本人に給与が出せない場合は、奥さん等に給与を支払う形で対応もできます。

共済掛金

経費にでき、修繕積立金に充てることができます。共済掛金は全額経費として計上できるため、役員の退職金の積み立て、又は所有する不動産の修繕費に充てることができます。

生命保険

法人名義で契約可能なため、保険料を経費計上できます。個人事業主の場合、生命保険料は一部しか控除が認められません。しかし、法人名義であれば役員や従業員を加入させることで、最大で支払った保険料の全額を経費計上できます。

土地取得用借入金の利息

経費計上できます。個人事業主では不動産取得に伴う金融機関からの借り入れ利息は経費にできませんが、法人であれば経費にできます。

資産を分散できる

資産管理会社の設立により、会社名義や役員名義で資産を保有できるため、資産を分散管理することが可能です。これにより相続税対策と相続時の手続きでメリットが生じます。

相続税対策としては、資産を会社名義にしておき、その資産を役員報酬という形で親族等に支払うことで、相続財産において節税効果を生みます。資産が「相続財産」ではなく「報酬」として取り扱われるため、相続税の課税対象にならないからです。上述の通り、資産管理会社から支払われた役員報酬等は経費として計上可能なので、法人税軽減にもつながります。

また、相続時の遺産分割手続きについても、一般的に相続時に分割しにくい不動産を「法人の株式」という形で相続させることができるため、煩雑な遺産分割手続きをスムーズに行うことができます。

資産管理会社を設立するデメリット

資産管理会社の設立はメリットもありますが、デメリットも存在します。法人設立に費用がかかること、法人住民税がかかること、決算が必要となることなどが挙げられます。

法人設立費用がかかる

法人設立時には設立手続きの費用や税金がかかります。最低限かかる手続き費用は定款認証、登録免許税、収入印紙などがあります。ただし、あくまでこれらは最低の金額で、手続きを専門家に依頼する場合はその手数料も必要となります。

定款とは会社の根本規則で、自分で作成できないことはないですが、専門知識が必要なので司法書士等の専門家に頼むのが一般的です。これらの費用は登記まで含めて10万円~20万円かかることもあります。

登録免許税は法人の設立登記の際に支払う必要があり、株式会社では15万円、合同会社では6万円となります。定款に貼る収入印紙は通常4万円かかりますが、昨今では電子定款による手続きが一般的なため、その場合は印紙代4万円が無料となります。

法人住民税が毎年最低7万円かかる

法人住民税とは、法人にかかる地方税で、法人所在地の道府県と市町村に納税します。法人住民税は申告納税方式で、自ら申告を行う必要があります。

個人の住民税であれば、前の年の所得金額に応じて計算される所得割と、一定以上の所得があればその所得の多少に関係なく算定されるもの(均等割)の合計になります。 法人住民税は所得に応じて算定される法人税割と、会社規模に応じて算定される均等割の合計になり、利益がなくても最低7万円かかります。

法人の決算申告が必要

資産管理会社を設立した場合は、法人の決算申告も必要となります。決算とは会社が自社で決めた決算月で会計を締め切り、一年間の業績を集計することです。

帳簿の作成、決算整理仕訳の実施をした後、申告書を作成し、税金の金額計算まで行う必要があります。通常は自社ですべて行うのではなく、顧問税理士等に依頼することになるので、その際は税理士への手数料も必要となります。

まとめ

説明してきたように、投資による利益が増えてきた場合は、資産管理会社を設立することで節税効果や経費削減効果、資産の分散効果のメリットが得られます。

ただし、法人設立には手続き費用や税金、専門家への報酬が発生し、その後は法人住民税、決算手続きがかかるため、どのタイミングで資産管理会社を設立するか、よく考えたうえで行ってください。

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