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お金も知識もない20代からの不動産投資の始め方

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。
過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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当然の事かもしれませんが、大半の20代は、まだ社会人経験も浅く、給料も多くありません。世代別の統計を見ても、20代の賃金は就労初期ということもあり、労働者全体の平均より低いことが分かります。

正社員・正職員の年齢別賃金(平成30年)

正社員・正職員の年齢別賃金(平成30年)

雇用形態 正社員・正職員 正社員・正職員以外
20~24歳 21.3万円 18.2万円
25~29歳 24.5万円 19.8万円
平均賃金 32.3万円 20.9万円

参考資料:平成30年賃金構造基本統計調査 結果の概況(厚生労働省)

手取りの収入や貯蓄の面から、20代では投資で自己資金を増やそうと思っても、元手の不安からつまずいてしまう人も少なくありません。ましてや不動産投資は大きなお金が必要なので、20代から始めるのは難しいと考えている人は多いのではないでしょうか?さらには知識不足による失敗を危惧して、投資は「お金の余裕が出てから」「しっかり勉強した後で」と思っている方もいるでしょう。

2015年時点の調査でも、20代での投資経験者は男性:21.9%、女性:8.7%ですが、30代に入ると男性:41.2%、女性:16.2%と倍増しています。

同時に、図表では20代は男女ともに27%が「投資に関心がある」ということも報告されています。
実は、20代からでも不動産投資は始められますし、早くから始めることによりメリットもあります。そこで、20代から不動産投資を始めるメリット失敗しない始め方について説明します。

20代から投資を始める4つのメリット

安倍内閣が推進する働き方改革実行計画により、公務員でも副業や兼業が認められる時代になりました。また民泊新法の施行により、不動産を購入して民泊を運営できるように規制緩和がおこなわれています。

また「人生100年時代」と言われる長寿社会を迎え、老後でも不安なく生活するための自己資産について、働きはじめの20代から考えるようになった人も増えています。

将来の資産のため、具体的に取り組んでいることとして「貯蓄」が第一に挙がりますが、超低金利時代の現在では「資産を増やす」という面では心もとないのが現状です。
このような背景もあり、20代でも不動産投資を始めようと考える人がいるのではないでしょうか。

20代から不動産投資を始めるメリットとしては、次の4点が挙げられます。

  1. 若いからこそ!リスクを取ることができる
  2. 意外にも?20代は不動産投資のローン審査が通りやすい
  3. 成功も失敗も、得た知識・経験を次の投資に活かしやすい
  4. スタートが早いということは…投資活動の期間が長い

①若いからこそ!リスクを取ることができる

1つめは、不動産投資に失敗しても、若いうちならやり直しが効くということです。
晩婚傾向にある昨今、老後のための貯金に重きを置かず、趣味や遊興など多くのお金を自分のために費やす20代の人も多いでしょう。一方でそのようなお金の使い方をするくらいなら、将来のために不動産に投資するという選択肢は十分に考えられます。家賃収入が得られるならばリターンは大きいですし、仮に20代でリスクを取った結果失敗して資金が減ったとしても、趣味のためにお金を浪費した20代の人と実質変わらないと思えば、それほど大きな痛手ではないでしょう。

ところが30代になると、仕事や結婚、子育てなど責任が増えていき、そのため不動産に投資するリスクを取りづらくなります。年を重ねるにつれその傾向は高まりますが、20代ではそのようなリスクを比較的気にせずに不動産投資をスタートできるのが大きなメリットです。

②意外にも?20代は不動産投資ローンの審査が通りやすい

2つめは、20代は不動産投資ローンの審査が通りやすいということです。不動産投資ローンの審査で、融資を行なうかどうかの決め手となるのが信用力です。つまり、この人に融資を行なってもきちんと返済されるのかを、金融機関は審査します。信用力には職業や年収も含まれますが、年齢も大きなウェイトを占めます

最近では定年が65歳以上の企業も増えています。仮に25歳で不動産投資ローンに契約したとしても、定年まで40年あるので、不動産投資ローンを返済する能力があるとみなされ、審査に通りやすくなります。

ただしサラリーマンや会社員であったとしても、在職期間が短かったり転職回数が多かったりすると、信用力に欠けるとみなされ審査に通りづらくなるので注意が必要です。

参考記事:不動産投資ローンの審査基準とは?

③成功も失敗も、得た知識・経験を次の投資に活かしやすい

3つめは、不動産投資で得た知識・経験を次の投資に活かせることです。不動産投資に成功するかどうかは情報が命です。確かに、インターネットの普及により若い世代のほうがインターネットで物件探しや情報収集する能力に長けています。その半面、営業マンとのコンタクトに弱い側面もあります。経験豊富な不動産営業マンの言われるがままに、気づけば身の丈に不相応な物件の契約をしていた…そんなリスクもあります。

そんなリスクを自ら回避して良い投資物件を見極めるためには、多くの情報を集め、専門知識を持つ営業マンに相談し、たくさんの物件を自身の目で見ていくことが必要です。投資のために費やすことのできる時間と体力が豊富なことは、20代で投資を始めることの最大のメリットとも言えるでしょう。

仮に情報収集不足や経験不足によって不動産投資に失敗しても、その経験を次の投資に活かせるのなら、その影響期間が長くなります。仮に30代から不動産投資を再開したとしても、定年まで30年以上あります。ローンを組むとしても余裕のある期間です。

もちろん、フルローンで不動産を購入したにもかかわらず家賃収入が全く得られないといった致命的な失敗をすると、自己破産につながりかねません。そのため、勢いだけでなく、物件探しや情報収集を丹念に行ない、慎重に不動産投資をすすめる必要があります。

④スタートが早いということは…投資活動の期間が長い!

すでに述べたように、投資の理由として「老後の資金」を挙げる方は20代でも少なくありません。老後資金を使い始める65歳以降に備え、年金以外に千万円単位の資金を自助努力だけで確保するには5年10年といった短期間では難しい人が大半です。

そこで不動産投資の特徴である長期投資不労所得に注目できます。20代ならローンを組んでも働き盛りの期間に完済することも可能ですし、老後はまとまった資産を確保した上で家賃による不労所得も獲得できます。

先を見据えて資産の確保を考えているのであれば、20代で不動産投資を始めることは強味にもなるのです。

20代からの不動産投資 失敗しないための5つのポイント

このように、20代から不動産投資を始めるメリットは多くあります。仮に失敗してもその経験を次に活かしやすい不動産投資ですが、失敗するリスクは少しでも減らしたいところです。

そこで、失敗しない不動産投資のポイントを5つ紹介します。

  1. 投資の第一歩は「知識を身につける」
  2. 「自己資金」を用意しておく
  3. 主体的な判断でリスクにつながる甘い情報を回避
  4. 正反対の意見を自分の方針固めの材料に
  5. 成功者の話にあせらない

①投資の第一歩は「知識を身につける」

不動産投資で行うべきことは物件選びだけではありません。資金を調達するために金融機関から融資を受ける必要がありますし、税金の知識も必要です。不動産売買にかかる所得税はもちろん、住宅ローン減税や相続税などさまざまな税金が不動産にかかります。

また、不動産物件を選定する時まず目にする広告には、業者が物件の魅力をアピールするために良い面が目立つように表示されています。しかし投資として購入するには広告表示からさらに深堀りした情報を得る必要があります。

利回り

広告に掲載されている利回りはほとんどが「表面利回り」です。管理費や修繕積立費の金額によっては、収益として手にする「実質利回り」が大きく下がる可能性もあります。

管理費・修繕積立費

利回りに影響する金額はもちろん、現時点で物件の修繕状況がどうなっているのかも確認しましょう。購入後すぐに修繕が必要になり、予定外の支出に見舞われてしまう場合もあります。

入居者情報

収益に直結する賃貸情報は必ず確認しておきましょう。賃貸中なのか、どのくらいの期間借りているのか、空室の場合には周辺情報も調べすぐに入居者が付く環境なのかを判断していきます。

収益につながる情報はみずから積極的に入手する

投資として収益を手にするためにはまず「どんな情報が収益につながるのか」を事前に頭に入れておく必要があります。さらに収益を計算するためにキャッシュフローや会計の知識が必要ですし、情報を入手するため業者との折衝も不可欠です。

このようにサラリーマンの仕事と異なり、不動産投資はあくまで「事業」ですので、すべてを統括しなければなりません。そのため、一通りの最低限の知識を身につけることが不動産投資に失敗しないための最低条件でしょう。

②「自己資金」を用意しておく

極端な話、自己資金ゼロでも不動産投資に必要な投資資金すべてを金融機関からの融資でまかなえるフルローンの物件はあります。とはいえ月々の返済額が大きいため、毎月のやりくりも大変です。さらに自己資金ゼロの状態のままでは、想定外の支出発生や空室も生じた時に、ローン返済に首が回らないという大きなリスクが生じえます。

収入や貯金という点で30代や40代よりも劣る20代のうちからフルローンのリスクを取るよりは、最低限の自己資金は貯めたうえ不動産投資を始めるべきでしょう。

自己資金を貯めながら不動産投資の勉強を並行するとより効率的

参考記事:不動産投資を始めるための初期費用・自己資金はいくら必要?
参考記事:不動産投資のフルローンは失敗する?リスクと危険性

③主体的な判断でリスクにつながる甘い情報を回避

不動産業者もまず自らの利益を優先して営業をすすめます。そのため、営業マンからフルローンで買える投資物件を勧誘されることもあります。同様に、利回りのよい物件や低価格の物件の情報をインターネット上でも散見します。

営業マンの甘い勧誘に乗せられて不動産を購入したものの、実は欠陥を隠したまま勧誘されていたというケースが起こりえます。一例では、メンテナンスが全く行われていない中古物件だった、あるいは騒音が生活レベルに影響を及ぼす程度だったなどです。

甘い情報と感じた時に、そこで考えるべきことは?

  • フルローン可:月々の返済金額はいくらか?自分の収支に見合っているのか?
  • 高利回り:自分が手にする収益は具体的にいくらになるのか?
  • 安価・優良物件:修繕等のメンテナンスや住居環境、入居者情報は?
具体的な金額・実際の住居情報をきちんと出し、自分で判断する

もちろんすべての甘い情報に裏があるとは言えません。しかし、周囲からの情報に振り回されることなく、自分の投資目的に見合った物件を主体的に選ぶほうが、失敗のリスクは少ないでしょう。

④正反対の意見を自分の方針固めに

不動産投資には物件選びが必要なことは、先に述べたとおりです。しかし不動産を始めて間もない20代では、どの物件を選ぶべきなのか悩みが尽きません。都心部がよいのか、それとも地方がよいのかとのいうのもあります。また新築がよいのか、あるいは中古物件でもよいのかなど、物件選びひとつ取っても考えるべきことは山ほどあります。

不動産投資は物件の選定以外にも、購入・賃貸管理の方法に様々な選択肢があります。もし自分の不動産投資での方針に迷った場合は、自分の考えとは正反対の投資方針の意見も参考にしてみるとよいでしょう。自分が仮に新築物件がよいと考えていたとしても、中古物件の購入を推し進める不動産投資家の意見は傾聴に値します。これまで良いと思っていた自分の考えとは真逆の意見に触れることは、今まで気づかなかった自身の方針のデメリットに気づける機会になります。反対意見にも根拠がありますし、またその欠点や矛盾を発見できることによって、自分の方針に確信が持てることもあります。

自分の意見のメリット・デメリットを踏まえたうえで、物件選びなどの不動産投資の方針を固める

⑤成功者の話に焦らない

最後のポイントは、成功している知人が周りにいたとしても、焦らないことです。自分の購入した不動産物件が空室になっている時に、知人は家賃収入を得たり2軒目の購入検討に入っていたりすると、焦りが生じるでしょう。不動産の購入までこぎつける段階にすら行かずに、不動産投資の勉強中の段階でストップしている、あるいは金融機関から不動産投資ローンを借りようとしたものの融資審査に失敗することもありえます。

不動産投資が成功したかどうかは売却時に初めて確定します。そのため、すでに物件を購入して家賃収入を得ている知人がいたとしても、焦らずに自分の納得のいくように不動産投資をすすめるべきです。「あの人はこれだけ収益をあげているのに、自分は…」という気持ちから焦りが生じ周りが見えなくなってしまうと、自分に不相応な物件の甘い情報に引っかかってしまいがちです。

不動産投資=長期を見据える投資⇒あらゆる情報や状況にも冷静さを心がける

まとめ

不動産投資を行っている投資家の平均は40代ですが、20代では不動産投資は無理だということは決してありません。むしろ20代のほうが、不動産投資に失敗しても潰しが効く、金融機関から融資を受けやすいといったメリットも多いのです。

不動産投資は仮想通貨や株式投資のような短期で収益を考える投資とは異なり、長期で収益を見ていく必要があります。金額の面からも容易に手を出すのをためらわれる方も少なくないでしょうが、勉強で得た知識を活かして収益につなげられる点や、ローン完済時には不労所得を得られることは、20代にとっても投資として充分魅力的なメリットです。

世代を問わず不動産投資に成功するための道筋は険しいですが、20代で不動産投資を考えている方にここで紹介した方法が少しでも不動産投資に役立てれば幸いです。

今の自己資金で不動産投資をしてみようと考えている方、良い物件を見つけたので購入を検討されている方などは、ぜひ当サイトの不動産コンサルタントの無料相談をご利用ください。

今のあなたの判断材料や方針の一助になる、具体的なサポートでお応えします。

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