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お金も知識もない20代からの不動産投資の始め方

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

20代はまだ社会人経験も浅く、ほとんどの人が給料も多くありません。不動産投資は大きなお金が必要なので、20代から始めるのは難しいと考えている人は多いのではないでしょうか?

実は、20代からでも不動産投資は始められますし、早くから始めることによりメリットもあります。そこで、20代から不動産投資を始めるメリットと失敗しない始め方について説明します。

20代から不動産投資を始めるメリット

安倍内閣が推進する働き方改革実行計画により、公務員でも副業や兼業が認められる時代になりました。また民泊新法の施行により、不動産を購入して民泊を運営できるように規制緩和がおこなわれています。こういう背景もあり、20代でも不動産投資を始めようと考える人がいるのではないでしょうか。

20代から不動産投資を始めるメリットとして、次の3点が挙げられます。

リスクをとることができる

1つめは、不動産投資に失敗しても、若いうちならやり直しが効くということです。

晩婚傾向にある昨今、老後のための貯金に重きを置かず、趣味に多くのお金を費やす20代の人も多いでしょう。一方でそのようなお金の使い方をするくらいなら、リスクを取って不動産に投資するという選択肢は十分に考えられます。家賃収入が得られるならばリターンは大きいですし、仮に失敗したとして、趣味のためにお金を浪費した20代の人と実質変わらないと思えば、それほど大きな痛手ではないでしょう。

ところが30代になると、仕事や結婚、子育てなど責任が増えていき、そのため不動産に投資するリスクを取りづらくなります。年を重ねるにつれ、その傾向は高まります。20代ではそのようなリスクを気にせずに不動産投資をスタートできるのが大きなメリットです。

不動産投資ローンの審査が通りやすい

2つめは、20代は不動産投資ローンの審査が通りやすいということです。不動産投資ローンの審査で、融資を行なうかどうかの決め手となるのが信用力です。つまり、この人に融資を行なってもきちんと返済されるのかを、金融機関は審査します。信用力には職業や年収も含まれますが、年齢も大きなウェイトを占めます。

最近では定年が65歳以上の企業も増えています。仮に25歳で不動産投資ローンに契約したとしても、定年まで40年あるので、不動産投資ローンを返済する能力があるとみなされ、審査に通りやすくなります。

ただしサラリーマンや会社員であったとしても、在職期間が短かったり転職回数が多かったりすると、信用力に欠けるとみなされ審査に通りづらくなるので注意が必要です。

【参考記事:不動産投資ローンの審査基準とは?

得た知識・経験を次の投資に活かしやすい

3つめは、不動産投資で得た知識・経験を次の投資に活かせることです。不動産投資に成功するかどうかは情報が命です。確かに、インターネットの普及により若い世代のほうがインターネットで物件探しや情報収集する能力に長けています。その半面、営業マンとのコンタクトに弱い側面もあります。そのため情報収集不足や経験不足から、不動産投資に失敗することもあります。

仮に不動産投資に失敗しても、その経験を次の投資に活かせるのなら、その影響期間は長いでしょう。仮に30代から不動産投資を再開したとしても、定年まで30年以上あります。

もちろん、フルローンで不動産を購入したにもかかわらず家賃収入が全く得られないといった致命的な失敗をすると、自己破産につながりかねません。そのため、物件探しや情報収集を丹念に行ない、慎重に不動産投資をすすめる必要があります。

失敗しない20代からの不動産投資

このように、20代から不動産投資を始めるメリットは多くあります。仮に失敗してもその経験を次に活かしやすい不動産投資ですが、失敗するリスクは少しでも減らしたいところです。

そこで、失敗しない不動産投資のポイントを5つ紹介します。

まずは勉強し、必要な知識を身につける

不動産投資で行うべきことは物件選びだけではありません。資金を調達するために金融機関から融資を受ける必要がありますし、税金の知識も必要です。不動産売買にかかる所得税はもちろん、住宅ローン減税や相続税などさまざまな税金が不動産にかかります。

また不動産の収益を計算するためにはキャッシュフローや会計の知識が必要ですし、不動産の修繕といった物件管理もしなくてはいけません。そのための業者との折衝など、さまざまな知識が必要です。

サラリーマンの仕事と異なり、不動産投資はあくまで「事業」であり、すべてを統括しなければなりません。そのため、一通りの最低限の知識を身につけることが不動産投資に失敗しないための最低条件でしょう。

最低限の自己資金を貯める

不動産投資に必要な物件への投資資金を、自己資金なしですべて金融機関からの融資でまかなえるフルローンの物件はあります。とはいえ月々の返済額が大きいため、毎月のやりくりも大変です。想定外の支出発生や空室も生じます。

収入や貯金という点で30代や40代よりも劣る20代のうちからフルローンのリスクを取るよりは、最低限の自己資金は貯めたうえ不動産投資を始めるべきでしょう。自己資金を貯めながら不動産の勉強と並行して行なうと、より効率的です。

【参考記事:不動産投資を始めるための初期費用・自己資金はいくら必要?

【参考記事:不動産投資のフルローンは失敗する?リスクと危険性

甘い情報に振り回されず、意思を持って主体的に

不動産業者もまず自らの利益を優先して営業をすすめます。そのため、営業マンからフルローンで買える投資物件を勧誘されることもあります。同様に、利回りのよい物件や低価格の物件の情報をインターネット上でも散見します。

営業マンの甘い勧誘に乗せられて不動産を購入したものの、実は欠陥を隠したまま勧誘されていたというケースが起こりえます。一例では、メンテナンスが全く行われていない中古物件だった、あるいは騒音が生活レベルに影響を及ぼす程度だったなどです。

たしかに、すべての甘い情報に裏があるとは言えません。しかし、周囲からの情報に振り回されることなく、自分の投資目的に見合った物件を主体的に選ぶほうが、失敗のリスクは少ないでしょう。

正反対の投資方針の人の意見も聞いてみる

不動産投資には物件選びが必要なことは、先に述べたとおりです。しかし不動産を始めて間もない20代では、どの物件を選ぶべきなのか悩みが尽きません。都心部がよいのか、それとも地方がよいのかとのいうのもあります。また新築がよいのか、あるいは中古物件でもよいのかなど、物件選びひとつ取っても考えるべきことは山ほどあります。

もし不動産投資で方針に迷った場合は、自分の考えとは正反対の投資方針の意見も参考にしてみるとよいでしょう。自分が仮に新築物件がよいと考えていたとしても、中古物件の購入を推し進める不動産投資家の意見は傾聴に値します。真逆の考えにもその立場なりの根拠がありますし、またその欠点や矛盾を発見できることによって、自分の方針に確信が持てることもあります。

自分の意見のメリット・デメリットを踏まえたうえで、物件選びなどの方針を固めたほうがいいでしょう。

成功している知人を見ても焦らない

最後のポイントは、成功している知人が周りにいたとしても、焦らないことです。自分の購入した不動産物件が空室になっている時に、知人は家賃収入を得たり2軒目の購入検討に入っていたりすると、焦りが生じるでしょう。不動産の購入までこぎつける段階にすら行かずに、不動産投資の勉強中の段階でストップしている、あるいは金融機関から不動産投資ローンを借りようとしたものの融資審査に失敗することもありえます。

不動産投資が成功したかどうかは売却時に初めて確定します。そのため、すでに物件を購入して家賃収入を得ている知人がいたとしても、焦らずに自分の納得のいくように不動産投資をすすめるべきです。周りが見えなくなって甘い物件の誘いに引っかかってしまわないように、冷静を心がけたいです。

まとめ

いかがでしょうか。不動産投資を行っている投資家の平均は40代ですが、20代では不動産投資は無理だということは決してありません。むしろ20代のほうが、不動産投資に失敗しても潰しが効く、金融機関から融資を受けやすいといったメリットも多いのです。

もちろん不動産投資に成功するための道筋は険しいですが、20代で不動産投資を考えている方にここで紹介した方法が少しでも不動産投資に役立てればと願います。

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