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不動産投資のフルローンは失敗する?リスクと危険性

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。
過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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・弊社オフィス、または都内近郊で打ち合わせを行うことができる方。
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・過去に弊社サイトへ会員登録、または各種ポータルサイトからのお問合せを行ったことがない方。
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フルローンとはその名のとおり、不動産投資物件の購入費用の100%を融資でまかなうことができるローンです。借りたお金で投資物件が買えるというメリットがある一方で、月々の返済金額が大きくなるデメリットもあります。果たして、フルローンはお得なのでしょうか?

ここでは、不動産投資におけるフルローンについて、その魅力やリスク、フルローンを受けるための融資条件などについて説明します。

フルローンのメリット

フルローンの最大のメリットは、手元に自己資金を多く残しておけることです。借りた資金で投資物件を購入するので、頭金を支払う通常の不動産投資ローンよりもずっと大きなレバレッジをかけて投資をすることになります。

フルローンは、より大きなレバレッジをかけて本来では生まれなかったお金を生み出すことができる融資です。

フルローン・基本の注意点

「フル」ローンとは言っても、物件購入費用以外の諸経費(手付金、投機費用、仲介手数料、不動産取得税など)は融資範囲に入らないことが多いので、まったく手出し資金なしで物件が買えるわけではありません。ですが、この諸経費は一般的に不動産購入価格の10%前後なので、2,000万円の投資物件を購入した場合、ローンを組める費用とは別で200万円必要ということになります。

フルローンのデメリット・リスク

成功すればより高い投資効率を目指すことができるフルローンですが、もちろんデメリットもあります。次の3点をめぐる悪循環に陥ると、致命的な失敗に繋がるおそれもあります。デメリットやリスクは必ず理解しておきましょう。

①自己資金は残せても、肝心の投資の儲けが少ない!

フルローンは、通常の不動産投資ローンに比べて借りる金額、つまり元本が大きいので、利息が増え、月々の返済額が大きくなる傾向があります。その結果、キャッシュフローが悪化しやすいです。家賃収入から必要諸経費とローン返済金が差し引かれ儲け(キャッシュフロー)が手元に残るわけですが、このローン返済金が大きいということはその分儲けも少なくなります。さらに、プラスのキャッシュフローになるよう計画していても、空室の発生や突然の経費支出によってマイナスになってしまうこともありえます。

つまり、不動産投資においてフルローンは、儲からない投資の要因となるのです。

キャッシュフローがマイナスの状態が続いてしまうと、金銭面だけでなく精神的にもつらいので、余裕のある終始計画にならないようであればフルローンは危険です。

②借り換えをしようとしても…フルローンだと厳しい?

不動産投資ローンはキャッシュフローの向上させるため、より金利の低いローンへ借り換えることがあるのですが、フルローンを利用していると借り換えが難しいことがあります。

キャッシュフローの好転が見込めず、「このままのローンでは駄目だ、別の金融機関から借り換えよう」と思い立っても、フルローンの場合は借り換え先の融資を断られる可能性が高くなります。なぜかというと、借り換えはある程度の返済年数が残っていてこそ効果があるのですが、借り入れ金額が大きいということは借り換えのタイミングでの残債も大きくなりやすく、借り換え先の金融機関から見ると魅力的な融資先とは言い難いためです。

これは借り換えだけでなく、投資規模を広げるための追加融資も同様です。「より多くの借金を抱えている」という状態になることは事前に把握しておく必要があります。

参考記事:不動産投資ローンの借り換えは利回りを高める有効な手段

③売却も難しくなる!?手出しが必要になることも

好転しないキャッシュフロー、借り換えもできずがんじがらめになった結果、購入した不動産を売却する、という選択もあり得ます。不動産投資全般に言えることですが、購入時点で出口戦略(売却計画)まで考えておくものです。計画通りに進めばよいのですが、計画よりも前倒しで売却を検討する可能性もあります。売却時には一度ローンの残債をすべて返済しなければなりません。ですが、フルローンはこの残債が大きくなりがちなので、物件の売却額だけでは完済できず、足りない分を手出しとして負担しなければならない可能性もあります。

計画外の売却は、資金繰りが悪化してやむなく行うことが多いので、その時に手出しを用意するのはかなり大変です。万が一の時には、売却の判断は早めに行わなければ売却すらできなくなるおそれがあることも知っておきましょう。

参考記事:不動産投資の出口戦略は投資成功のカギ

フルローンは自己資金がない人の手だてではない!

フルローンであっても、融資の審査項目は不動産投資ローンと変わりません。ですが、融資金額が大きくなることもあり、審査基準はより厳しくなります。

その時に知っておいていただきたいのは、フルローンであっても自己資金があるほうが有利だということです。フルローンは頭金が不要なローンですが、貸し手である銀行から見れば、自己資金を持っている人のほうが融資先としてリスクが少ないと判断されます。「自己資金がないからフルローン」という発想はそもそも間違っているということです。

なお、日本政策金融公庫を利用してのフルローンは特に審査が厳しいです。

参考記事:不動産投資ローンの審査基準とは?

フルローンよりもさらにハイリスク!オーバーローンとは

フルローンの融資範囲は物件購入費用であり、諸経費は含まれないと先に説明しました。この諸経費までを含めた融資が「オーバーローン」です。一棟マンションなど投資規模の大きな物件は諸経費だけでも相当の額になるので、それを含めたローンとして利用されることがあります。

ですが、当然ながらフルローンよりもさらにハイリスクです。元本が大きくなり、それに応じて金利もより高くなるので、投資慣れしている人が綿密な計画のもとに利用する場合を除けば、あまりおすすめはしません。

不動産投資ローンを組む時は、キャッシュフローを重視する

投資のリスク回避として自己資金を手元にとどめるためにフルローンを選んだ結果、割高の返済金に追われてしまっては本末転倒です。投資である以上「儲けを出す」ことを念頭にローンを検討することが大切です。

フルローンは出だしこそ景気よく見えますが、購入後何十年と続く長期投資が基本の不動産投資では注意が必要です。長期投資で大切になってくるのは、キャッシュフローです。ある程度の自己資金を負担し、最適なローンを組んで購入することで、キャッシュフローをマイナスにせず不動産投資を継続していくことができます。

そのためにも購入前のシミュレーション、空室リスクやその対策など予め把握しておきましょう。

参考記事:不動産投資に必須不可欠!収益シミュレーションの例とポイントを解説

まとめ

以上がフルローンの詳細になります。大きくレバレッジをかけて収益性を求めることができる点は魅力的ですが、デメリットも複数あります。

フルローンを利用しても、あくまでも最終的に返済するのは自分であることを忘れてはいけません。考え方によっては、支払いの負担やリスクを先送りするともいえるので、安易な気持ちで利用するのではなく、慎重に利用を検討する必要があります。

TOKYOリスタイルでは、物件だけでなくローンの借入やその後の投資計画まで、不動産投資に関わるさまざまなご相談を承っております。ご自身の自己資金、気に入った物件に適した金融機関についてもご案内しております。ぜひお気軽にご相談ください

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