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不動産投資のフルローンは失敗する?リスクと危険性

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

フルローンとはその名のとおり、不動産投資物件の購入費用の全額を融資でまかなうことができるローンです。借りたお金で投資物件が買えるというメリットがある一方で、月々の返済金額が大きくなるデメリットもあります。果たして、フルローンはお得なのでしょうか?

ここでは、不動産投資におけるフルローンについて、その魅力やリスク、フルローンを受けるための融資条件などについて説明します。

フルローンのメリット

フルローンの最大のメリットは、手元に自己資金を多く残しておけることです。借りた資金で投資物件を購入するので、頭金を支払う通常の不動産投資ローンよりもずっと大きなレバレッジをかけて投資をすることになります。

「フル」ローンとは言っても、物件購入費用以外の諸経費(手付金、投機費用、仲介手数料、不動産取得税など)は融資範囲に入らないことが多いので、まったく手出し資金なしで物件が買えるわけではありません。ですが、この諸経費は一般的に不動産購入価格の10%前後なので、頭金を支払うよりも成功した時の投資効率はずっと大きくなります。

フルローンは、より大きなレバレッジをかけて本来では生まれなかったお金を生み出すことができる融資です。

フルローンのデメリット・リスク

より高い投資効率を目指すことができるフルローンですが、もちろんデメリットもあります。致命的な失敗に繋がるおそれもありますので、デメリットやリスクも必ず理解しておきましょう。

月々の返済金額が増え、キャッシュフローは小さくなる

フルローンは、通常の不動産投資ローンに比べて借りる金額、つまり元本が大きいので、利息が増え、月々の返済額が大きくなる傾向があります。その結果、キャッシュフローが悪化しやすいです。プラスのキャッシュフローになるよう計画していても、空室の発生や突然の経費支出によってマイナスになってしまうこともありえます。

キャッシュフローがマイナスだと、金銭面だけでなく精神的にもつらいので、余裕のある終始計画にならないようであればフルローンは危険です。

借り換えや追加融資が難しいことがある

不動産投資ローンはキャッシュフローの向上させるため、より金利の低いローンへ借り換えることがあるのですが、フルローンを利用していると借り換えが難しいことがあります

借り換えはある程度の返済年数が残っていてこそ効果があるのですが、借り入れ金額が大きいということは借り換えのタイミングでの残債も大きくなりやすく、借り換え先の金融機関から見ると魅力的な融資先とは言い難いのです。

これは借り換えだけでなく、投資規模を広げるための追加融資も同様です。「より多くの借金を抱えている」という状態になることは事前に把握しておく必要があります。

【参考記事:不動産投資ローンの借り換えは利回りを高める有効な手段

売却時に手出しが必要になることがある

不動産投資では、購入時点で出口戦略(売却計画)まで考えておくものです。計画通りに進めばよいのですが、計画よりも前倒しで売却を検討する可能性もあります。売却時には一度ローンの残債をすべて返済しなければなりませんが、フルローンはこの残債が大きくなりがちなので、物件の売却額だけでは完済できず、足りない分を手出しとして負担しなければならない可能性もあります。

計画外の売却は、資金繰りが悪化してやむなく行うことが多いので、その時に手出しを用意するのはかなり大変です。万が一の時には、売却の判断は早めに行わなければ売却すらできなくなるおそれがあることも知っておきましょう。

【参考記事:不動産投資の出口戦略は投資成功のカギ

フルローンが可能な融資条件は?

フルローンであっても、融資の審査項目は不動産投資ローンと変わりません。ですが、融資金額が大きくなることもあり、審査基準はより厳しくなります

その時に知っておいていただきたいのは、フルローンであっても自己資金があるほうが有利だということです。フルローンは頭金が不要なローンですが、貸し手である銀行から見れば、自己資金を持っている人のほうが融資先としてリスクが少ないと判断されます。「自己資金がないからフルローン」という発想はそもそも間違っているということです。
なお、日本政策金融公庫を利用してのフルローンは特に審査が厳しいです。

【参考記事:不動産投資ローンの審査基準とは?

オーバーローンはフルローンよりもハイリスク

フルローンの融資範囲は物件購入費用であり、諸経費は含まれないと先に説明しました。この諸経費までを含めた融資が「オーバーローン」です。一棟マンションなど投資規模の大きな物件は諸経費だけでも相当の額になるので、それを含めたローンとして利用されることがあります。

ですが、当然ながらフルローンよりもさらにハイリスクです。元本が大きくなり、それに応じて金利もより高くなるので、投資慣れしている人が綿密な計画のもとに利用する場合を除けば、あまりおすすめはしません。

まとめ

以上がフルローンの詳細になります。大きくレバレッジをかけて収益性を求めることができる点は魅力的ですが、デメリットも複数あります。

フルローンを利用しても、あくまでも最終的に返済するのは自分であることを忘れてはいけません。考え方によっては、支払いの負担やリスクを先送りするともいえるので、安易な気持ちで利用するのではなく、慎重に利用を検討する必要があ ります。

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