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【徹底解説】不動産投資におけるフルローンの強みと落とし穴

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フルローンとはその名のとおり、不動産投資物件の購入費用の100%を融資でまかなうことができるローンです。借りたお金で投資物件が買えるというメリットがある一方で、月々の返済金額が大きくなるデメリットもあります。果たして、フルローンはお得なのでしょうか?

ここでは、不動産投資におけるフルローンについて、その魅力やリスク、フルローンを受けるための融資条件などについて説明します。

フルローンのメリットは手元に資金が残せること

フルローンの最大のメリットは、手元に自己資金を多く残しておけることです。借りた資金で投資物件を購入するので、頭金を支払う通常の不動産投資ローンよりもずっと大きなレバレッジをかけて投資をすることになります。

不動産投資における「レバレッジ」の意味を解説

「レバレッジ」というのはそもそも「テコの原理」のことで、小さな力で大きな効果をもたらすという意味を持ちます。不動産投資においては、「少ない資金で収益性を高める」ということになります。

自己資金を1000万円用意した場合を例にしてみましょう。
1000万円の資金で年間80万円の収益が見込める利回物件を購入する場合と、1000万円を頭金にして2000万円を借り入れ、3000万円の物件を購入した場合、同じ利回り8%でも後者の場合は収益は240万円となります。

2000万円の年間利息額3%(年間約60万円)支払ったとしても、借入なしの場合より約100万円の収益増となります。

これが不動産投資における「レバレッジ効果」というものです。
フルローンで投資物件を購入すると頭金がない分、最大限のレバレッジを効かせることができるということです。

フルローンは、より大きなレバレッジをかけて本来では生まれなかったお金を生み出すことができる融資です。

高い利回り物件を低金利の時に購入するならフルローンがおすすめ?

フルローンはデメリットやリスクもあるので慎重に検討しなければなりませんが、メリットを最大化し、デメリットを最小限に抑えるためには「高い利回りの物件を低金利で購入する」ということを意識しましょう。
より大きなレバレッジをかけられることがフルローンのメリットですが、一方で金利変動のリスクが高いというデメリットも持ち合わせています。

そのため、低金利の状況が続いている時期に利回りの良い物件を購入するということは、フルローンのメリットを最大限に活かすことにつながると言えるでしょう。
ただし、今の状況がいつまでも続くとは限りませんし、望んだタイミングで確実に融資が受けられるというわけでもありませんので慎重に検討する必要があります。

フルローン・基本の注意点

「フル」ローンとは言っても、物件購入費用以外の諸経費(手付金、投機費用、仲介手数料、不動産取得税など)は融資範囲に入らないことが多いので、まったく手出し資金なしで物件が買えるわけではありません。ですが、この諸経費は一般的に不動産購入価格の10%前後なので、2,000万円の投資物件を購入した場合、ローンを組める費用とは別で200万円必要ということになります。

フルローンのデメリット・リスク

成功すればより高い投資効率を目指すことができるフルローンですが、もちろんデメリットもあります。次の3点をめぐる悪循環に陥ると、致命的な失敗に繋がるおそれもあります。デメリットやリスクは必ず理解しておきましょう。

①自己資金は残せても、肝心の投資の儲けが少ない!

フルローンは、通常の不動産投資ローンに比べて借りる金額、つまり元本が大きいので、利息が増え、月々の返済額が大きくなる傾向があります。その結果、キャッシュフローが悪化しやすいです。家賃収入から必要諸経費とローン返済金が差し引かれ儲け(キャッシュフロー)が手元に残るわけですが、このローン返済金が大きいということはその分儲けも少なくなります。さらに、プラスのキャッシュフローになるよう計画していても、空室の発生や突然の経費支出によってマイナスになってしまうこともありえます。

借入期間30年、元利均等返済、金利2%の返済額を比較してみましょう。

借入額 総返済額 フルローンとの差額 月々返済額 フルローンとの差額
3000万円
フルローン
39,918,769円 110,885円
2700万円
自己資金300万円
35,926,801円 3,991,968円 99,797円 11,088円
2400万円
自己資金600万円
31,934,970円 7,983,799円 88,708円 22,177円
2100万円
自己資金900万円
27,943,010円 11,975,759円 77,620円 33,265円

頭金を900万円用意した場合は手元の資金がその分減ってしまいますが、フルローンと比べて月々の返済額が3万円以上、総返済額は1200万円近くも少なくて済みます。

つまり、不動産投資においてフルローンは、儲からない投資の要因となるのです。

キャッシュフローがマイナスの状態が続いてしまうと、金銭面だけでなく精神的にもつらいので、余裕のある終始計画にならないようであればフルローンは危険です。

②借り換えをしようとしても…フルローンだと審査が厳しい?

不動産投資ローンはキャッシュフローの向上させるため、より金利の低いローンへ借り換えることがあるのですが、フルローンを利用していると借り換えが難しいことがあります。

キャッシュフローの好転が見込めず、「このままのローンでは駄目だ、別の金融機関から借り換えよう」と思い立っても、フルローンの場合は借り換え先の融資を断られる可能性が高くなります。なぜかというと、借り換えはある程度の返済年数が残っていてこそ効果があるのですが、借り入れ金額が大きいということは借り換えのタイミングでの残債も大きくなりやすく、借り換え先の金融機関から見ると魅力的な融資先とは言い難いためです。

これは借り換えだけでなく、投資規模を広げるための追加融資も同様です。金融機関にとって「きちんと返済できる借入者であるかどうか」という点はとても重要なので、「より多くの借金を抱えている」という状態になることは事前に把握しておく必要があります。

参考不動産投資ローンの借り換えは利回りを高める有効な手段

③売却も難しくなる!?手出しが必要になることも

不動産投資をおこなう上で、物件を売却するか保有し続けるかといった方向性を決めることを「出口戦略」と言います。
戦略通りにいくこともあれば、好転しないキャッシュフロー、借り換えもできずがんじがらめになった結果、購入した不動産を売却する、という選択もあり得ます。不動産投資全般に言えることですが、購入時点で出口戦略(売却計画)まで考えておくものです。

フルローンで投資をおこなうと、返済総額が多くなるだけでなく返済期間も長くなりやすくなります。ローンを完済して物件が自己資産になるまでに長い期間がかかってしまうということです。2軒、3軒と所有物件を増やして投資を拡大する場合、すでにローンが完済した物件を担保に入れて新たな融資を受けるのが一般的ですので、長期間のフルローンを組むと資産拡大のスピードや規模が思うようにならないというデメリットが生じやすくなります。

計画通りに進めばよいのですが、計画よりも前倒しで売却を検討する可能性もあります。売却時には一度ローンの残債をすべて返済しなければなりません。ですが、フルローンはこの残債が大きくなりがちなので、物件の売却額だけでは完済できず、足りない分を手出しとして負担しなければならない可能性もあります。

計画外の売却は、資金繰りが悪化してやむなく行うことが多いので、その時に手出しを用意するのはかなり大変です。万が一の時には、売却の判断は早めに行わなければ売却すらできなくなるおそれがあることも知っておきましょう。

参考不動産投資の出口戦略は投資成功のカギ

フルローンは自己資金がない人の手だてではない!

フルローンであっても、融資の審査項目は不動産投資ローンと変わりません。ですが、融資金額が大きくなることもあり、審査基準はより厳しくなります。

その時に知っておいていただきたいのは、フルローンであっても自己資金があるほうが有利だということです。フルローンは頭金が不要なローンですが、貸し手である銀行から見れば、自己資金を持っている人のほうが融資先としてリスクが少ないと判断されます。「自己資金がないからフルローン」という発想はそもそも間違っているということです。

なお、日本政策金融公庫を利用してのフルローンは特に審査が厳しいです。

参考年収いくらからが基準?不動産投資ローンの審査基準とは?

フルローンよりもさらにハイリスク!オーバーローンとは

フルローンの融資範囲は物件購入費用であり、諸経費は含まれないと先に説明しました。この諸経費までを含めた融資が「オーバーローン」です。一棟マンションなど投資規模の大きな物件は諸経費だけでも相当の額になるので、それを含めたローンとして利用されることがあります。

たとえば1億円の一棟マンションを購入する際、諸費用込み1億1000万円の融資を受けることをオーバーローンといいます。
自己資金をまったく使わずに物件を購入できるというのはオーバーローンならではのメリットで魅力的に感じるかもしれませんが、当然ながらフルローンよりもさらにハイリスクです。

資物件の家賃収入でローン返済が可能であるかどうか、オーバーローンの返済をしても収益が上がるのかといったことを綿密にシミュレーションし、空室リスクや物件の状態までしっかりと考えなければなりません。元本が大きくなり、それに応じて金利もより高くなるので、投資慣れしている人が綿密な計画のもとに利用する場合を除けば、あまりおすすめはしません。

不動産投資ローンを組む時は、キャッシュフローを重視する

投資のリスク回避として自己資金を手元にとどめるためにフルローンを選んだ結果、割高の返済金に追われてしまっては本末転倒です。投資である以上「儲けを出す」ことを念頭にローンを検討することが大切です。

フルローンは出だしこそ景気よく見えますが、購入後何十年と続く長期投資が基本の不動産投資では注意が必要です。長期投資で大切になってくるのは、キャッシュフローです

不動産投資のリスクの評価基準に、家賃などの総収入に対してローンの返済額がどの程度の割合を占めるかを示す「返済比率」というものがあります。

返済比率(%) = (ローンの返済額 ÷ 家賃などの総収入)✕ 100

税金や管理・修繕費などの諸費用を差し引き空室リスクも考慮したうえで、返済比率が50%以下であれば自己資金の持ち出しもなく比較的安全に進めていけるといわれています。
頭金ゼロで借入をするフルローンにおいては、ローンの返済額が大きくなるため返済比率を低く抑えることは難しくなるでしょう。

ある程度の自己資金を負担し、最適なローンを組んで購入することで、キャッシュフローをマイナスにせず不動産投資を継続していくことができます。そのためにも購入前のシミュレーション、空室リスクやその対策など予め把握しておきましょう。

参考不動産投資に必須不可欠!収益シミュレーションの例とポイントを解説

まとめ

以上がフルローンの詳細になります。大きくレバレッジをかけて収益性を求めることができる点は魅力的ですが、デメリットも複数あります。

フルローンを利用しても、あくまでも最終的に返済するのは自分であることを忘れてはいけません。考え方によっては、支払いの負担やリスクを先送りするともいえるので、安易な気持ちで利用するのではなく、慎重に利用を検討する必要があります。

TOKYOリスタイルでは、物件だけでなくローンの借入やその後の投資計画まで、不動産投資に関わるさまざまなご相談を承っております。ご自身の自己資金、気に入った物件に適した金融機関についてもご案内しております。ぜひお気軽にご相談ください

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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不動産投資で成功するためのアドバイスですので、お客様のご状況によっては不動産投資をあきらめていただくようおすすめする場合もございます。あらかじめご了承ください。