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賢い物件の選び方とは?不動産営業マンが徹底解説!

執筆者:古谷太陽不動産投資コンサルタント

神奈川県小田原市出身、防衛大学校へ入学し、幹部自衛官としての道を志しました。しかし、大学在学中に交通事故に遭い、大学を卒業したものの自衛隊を退職。塾講師の仕事を1年間行った後、ストレイトライドに入社しました。勢いだけの営業ではなく、しっかりとメリット・デメリットを中立的な視点でお伝えできるよう、心がけています。

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不動産投資を検討している方であれば、「どうやって優良物件を探したらいいんだろう」と一度は思われたことがあると思います。投資用不動産の本を見ても、理想の物件や立地、管理の仕方については割と詳しく書いてあるものの、そもそもどのようにして物件を選んでいったらいいのか、ということについてはそこまで言及されていないように感じます。

一方で、特に投資初心者の方にとって最初に超えるべきハードルは、物件を見つけることにあるのではないでしょうか?どれだけシミュレーションを精密に行えても、銀行と付き合いがあったとしても、良い物件を見つけられなければ全て水泡に帰してしまうといっても過言では無いからです。

そこで、本記事では、優良物件を見つけるためのアプローチを紹介し、それぞれのメリット・デメリットについて解説をしたいと思います。

どのような手段で物件を見つけるか?

まず最初に、物件を見つける方法について解説をしたいと思います。結論から言うと、物件を見つけるには、大きく分けて3つのアプローチがあります。それは、ポータルサイト、地元の不動産屋、そしてセミナーの3種類です。それぞれのメリット、デメリットについて見て行きましょう。

手段①:ポータルサイトで見つける

まず最初の手段が、ポータルサイトで物件を選ぶということです。投資用不動産専門のポータルサイトは、ここ数年間でかなり世間一般に認知されるようになっており、多くの登録会員と物件掲載数を誇るようになってきています。

そんなポータルサイトですが、メリット・デメリットがそれぞれ存在します。まずメリットから言うと、非常に多くの母数の中から、好きな条件で物件を探すことができるということでしょう。

これまでの日本では、投資用不動産というと業者間でしか情報が回らなかったり、業者と密な関係にある人にしか紹介がされない、といったケースもあったようですが、ポータルサイトの登場によって、投資用不動産の取引が一気に活発になりました

その理由として、誰でもネット環境さえあれば、数千件、数万件という物件情報を見ることが出来、その中から自由に物を選ぶことが出来るためです。

このような、圧倒的な情報量こそが、ポータルサイトで投資用不動産を探すことのメリットと言えるでしょう。

では一方で、ポータルサイトで物件を選ぶことのデメリットとは一体なんでしょうか?それは、お宝物件に出会うことが難しい、ということでしょう。基本的にポータルサイトに募集が出ている物件というのは、売主の仲介会社が自社で買主を見つけられなかったという理由があることが多いです。

というのも、媒介を取った物件に自社で買主を見つけることが出来れば、2倍の仲介手数料をもらうことが出来るからです。それが出来ないときに初めて、ポータルサイトの物件の情報を公開する、という流れであることが多いです。

したがって、出た瞬間に売れてしまうようなお宝物件を見つけることが難しい、というのがポータルサイトのデメリットであると言えるでしょう。

次に、地元の店舗型不動産業者に問い合わせる手段について解説をしたいと思います。

手段②:地元の不動産屋さんに問い合わせる

投資用不動産を探すための2つ目のアプローチ、それが地元(地場)の不動産会社に行って直接問い合わせを行うことです。大体ほとんどの駅の周辺には、不動産業者の店舗が存在します。ここに直接出向いて投資用不動産を探すことには、どのようなメリットデメリットがあるのでしょうか?

まず大きなメリットと言えば、やはり「地元(地場)ならではの情報を持っている可能性がある」ということであると思います。投資用不動産は空室リスクを抑えることが非常に重要ですから、物件選びをするうえで「立地」というのはとても大切な要素であると言えます。

その際に、地元に根付いた不動産業者であれば、その地域ならではの賃貸事情などを教えてくれるかもしれません。それから、そういった地元の不動産屋さんには、得てして大地主や大家と長い付き合いがあったりするものです。

もしかしたら、ポータルサイトには決して出ないようなお宝物件を紹介してくれる可能性があります。そういった点に強みがあると言えるでしょう。

一方で、地元の不動産屋さんで物件を探すことのデメリットも存在します。それは、「そもそも投資用不動産を扱った経験が少ないこと」と「融資付けが得意でないケースが多い」という2点です。

まず、地元の不動産屋さんというのは、基本的に賃貸であったり、実需向けの不動産を扱うことが多いため、投資用不動産に関する知識があまりない担当者も多いと言います。もしあなたが初めて不動産投資を検討していて、手取り足取り教えてもらいながら物件を選びたい、ということであれば、このアプローチは得策ではないかもしれません。

また、同じ理由で融資付が得意でない業者が多いということも挙げられます。今まで住宅ローンをメインで取り扱っていた業者が多いため、お客さんの属性にあった投資用ローンを紹介してくれる可能性はあまり高くは無いでしょう。もし、あなたがローンで購入する予定であり、さらに利用予定の銀行が決まっていないのであれば、ポータルサイトやセミナーで物件を選ぶべきだと思います。

ここまで、地元の不動産屋さんで投資用不動産を選ぶ方法について解説をしました。最後に、セミナーを通じて物件を選ぶアプローチについて解説をしたいと思います。

手段③:セミナーで物件の紹介を受ける

物件を見つけるための手段の3つ目は、不動産業者や有名大家が主催するセミナーに行き、そこで直接紹介を受ける、というアプローチです。投資用不動産のセミナーは、近年非常に流行を見せており、私がこれまでお会いしたお客様の中にも、多くのセミナーに参加して造詣を深めたり、セミナーの参加特典のシミュレーションを使って物件の分析を行っている方もいらっしゃいました。

セミナーでは、まず最初に投資用不動産に関する勉強会が行われ、本を出しているような有名な大家や、投資用不動産に詳しい税理士や弁護士などが講演を行うことが多いようです。その後、希望者に対して個別相談会を実施し、そこで一人ひとりに合った物件を紹介していく、というスタンスとなっています。

では、セミナーのメリット・デメリットはどのようなところにあるのでしょうか?
まず一番のメリットは、やはり初心者の方に対して、不動産投資のイロハを手取り足取り教えてくれることでしょう。不動産投資という分野は、物件だけでなく法律・ファイナンス知識・税法といった多くの知識と経験を必要とするため、なにも知らない人が独学で知識を吸収しようとするのはかなりのハードルになります。

そこで、セミナーを活用することによって、自分と同じように不動産投資を始めようと考えている仲間とともに、分かりやすく不動産について教えてもらうことが出来るのです。また、セミナーに参加する第二のメリットとして、不動産投資に経験のある有名な講師に直接教えてもらうことが出来る、という点が挙げられます。

基本的にサラリーマンの方ですと、自身の周りに不動産投資をしている人を見つけるのはかなり困難でしょう。また、仮にしていたとしても、職場で投資について話せる環境に無い場合、詳しくアドバイスをしてくれる人はほとんどいないと思います。そこで、セミナーに参加をすることで、豊富な知識と経験のある有名大家から、新鮮な不動産投資の話を聞くことができるのは、モチベーションの向上にも大きく寄与することでしょう。

一方で、セミナーに参加することのデメリットも存在します。それは、不動産業者が主催しているセミナーの場合、業者の売りたい物件しか紹介されない、というリスクです。そもそも不動産業者もボランティアではなく商売をしていますから、セミナーを行う以上はどこかで利益を出さないといけません。そこで、セミナーの内容を売りたい物件の条件に合うように誘導し、あたかもそれが「理想の物件」であるかのように見せる、ということも行われているようです。

また、セミナー参加者同士で購入するように競争させ、購買意欲を高める手法を取る所もあるようです。私が聞いた話では、セミナー後の個別相談会で、「今ならこの物件を1番手で申込できますが、明日には他の参加者に取られている可能性があります」などと煽ったり、抽選会を実施し、当たった人に対して特別感・優越感を抱かせた上で購入させる、というケースもあったりします。

もちろん、全てのセミナーがこのような際どい手法を取っているとは思いませんが、中にはこのように購入を急かすような不動産業者や、セミナーが存在しているということはしっかりと認識しておいて下さい。

参考:不動産投資セミナーに参加する際に気をつけるべき2つのリスクとは?

まとめ

ここまで、投資用不動産を選ぶための3つのアプローチについて解説を行いました。ポータルサイト、地元の不動産屋、そしてセミナーという3つそれぞれに、メリット・デメリットがあるということが分かって頂けたと思います。

上記のどのアプローチを選ぶにせよ、全ての手法に共通して言えることは、「信頼できる担当者に会えるかどうか」が一番大事であるという点です。どれだけ良い物件を紹介してくれても、不動産投資に対する知識が全くなかったり、お客様に対してひどい対応をするような担当では困るでしょう。逆に、どれだけ対応が良くても、物件の内容が希望と全く違うのでは話になりません。

ですから、投資用不動産を検討するうえでは、バランスが取れていて、中立な立場でアドバイスをしてくれる担当者やコンサルタントが良いと言えるでしょう。

弊社でも、お客様のご状況やご希望をしっかりとヒアリングしたうえで、業界でもトップクラスの目利き力と、豊富なファイナンス知識を有するコンサルタントが、オーダーメイドの対応をしております。日々個別相談会を実施しておりますので、ご希望の方は、お気軽にお問い合わせ頂けたらと思います。

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