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一棟マンション投資に失敗しないための4つのポイント

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

サラリーマン大家さんの中には、区分マンション投資からスタートして数件所有した後「やっぱりもっと稼ぎたい!」ということで一棟投資に参入する方がたくさんいらっしゃいます。
これから不動産投資をはじようとしている方の中にも「初心者だけど思い切って一棟マンション投資からはじめてみたい」と考えている方はいらっしゃるのではないでしょうか。

一棟マンション投資は、初期費用はかかるものの複数の部屋を一度に所有することになり、部屋の数だけ家賃収入を得ることができるため、成功すれば区分マンションよりずっと多くの収益を得ることができるという魅力があります。

ただし収益が大きいかわりに経費も多くかかるので、基礎知識を身に着けてから慎重に物件選びをした上でスタートしないと失敗の原因になってしまいますので、今回は一棟マンション経営に失敗しないためのポイントをお伝えしていきたいと思います。

ポイント①:綿密なキャッシュフローの計画表をつくることが大切

一棟投資に限らず、不動産投資では明確な投資基準と綿密な収支計算が大切です。一棟マンション投資をおこなう際、地方では数千万、都市部では億単位の資金が必要となるため大半の方がローンを利用することになると思いますが、区分マンションの購入時よりも毎月の返済額が大きくなる分、キャッシュフローの計画をしっかり立てることは投資の準備段階でもっとも重要な部分となります。

不動産投資のキャッシュフロー=家賃収入―(経費+返済+税金)

これがキャッシュフローの計算式です。
経費には、空室があればそのマイナス分、管理費、修繕費、清掃費、エレベーター費用、固定資産税・都市計画税などが含まれます。税率は人によって異なるので実際にかかる具体的な数字を計算することは難しいのですが、一棟マンションの経費の総額の目安は20~25%程度で見ておくと良いでしょう。

規模の大きい一棟マンションでは区分マンションと比較して、キャッシュフローの「金額」は大きいのですが、共有部分のメンテナンスといった一棟物件ならではの費用が発生するため、「割合」でいうと低くなります。

収入額に大きな影響を与えるのは経費よりも返済額ですので、返済に関してはローンシミュレーターを使っていろいろなパターンの返済額を算出しましょう。金利と融資年数によって返済額を抑えるためには綿密な計画が必要です。

新築の一棟マンションには前期の実績がないので、周辺の家賃相場や地価などを徹底的にリサーチして計算する必要があります。中古の一棟マンションでしたらオーナーや不動産業者に前期、前々期の損益計算書をもらって比較検討することが可能です。

参考記事:不動産投資ではなぜキャッシュフローが重要なのか

ポイント②:すぐに大規模修繕が必要になる物件には注意が必要

中古物件の場合、定期的に適切なメンテナンスがなされていたかということと、いつ大規模修繕をしたか、すぐに修繕が必要な箇所があるかどうかを確認することが大切です。

築15年以上が経過した中古マンションの場合、以前は10年~12年を目安にリフォームをしたほうが良いとされていましたが、建材や塗装技術の進歩にともない、最近では15年~20年に一度のリフォームで良い物件もあるようです。

外壁の全塗装リフォームなどをするとなると数百万円の費用がかかりますので、購入してすぐに大規模修繕や修理が必要になりそうな場合は慎重に検討したほうが良いです。大規模修繕が必要なタイミングで売りに出されている中古物件もあるので注意しましょう。

ポイント③:自然災害のリスクに備えるためのポイントは「新耐震基準」

地震大国といわれる日本で一棟マンション投資をおこなう場合、自然災害や火災でマンションが焼失や倒壊してしまうというリスクについても考えておかなければなりません。

災害で建物を失っても土地が残るというのは一棟投資のメリットのひとつではありますが、ご自身にとっても入居者にとっても建物を失うことは大損害となりますので、できるだけそのようなことにならない物件を選びたいものです。

そこで耐震性の見極めのポイントとなるのが、1981年6月1日に導入された改正建築基準法による耐震基準の大幅な見直しです。 新耐震基準では震度6~7の大地震でも倒壊しない程度の強度が基準となっています。

建築基準法の耐震基準の概要

国土交通省:建築基準法の耐震基準の概要

参考記事:新耐震基準とは?いつから適用されたのか?

地震に強い物件を選ぶためには新耐震基準であることがポイントになるのですが、建築年そのものではなく1981年6月1日以降に建築確認を受けているということが重要ですのでその点に注意しましょう。

参考記事:新耐震基準とは?いつから適用されたのか?

一棟マンション投資の場合、保険料はすべてオーナー負担となりますので補償内容はしっかり確認しましょう。火災保険では、火災、落雷、爆発は必須の補償内容に含まれていますが、地震には対応していないので、オプションとして地震保険をつける方が多いです。

保険会社によってさまざまな特約が用意されていますので、あらゆるリスクをカバーするためにも、国土交通省のホームページでハザードマップをチェックするなど、地域の特徴を考慮して必要性の高い補償をじっくり検討して選びましょう。

ハザードマップポータルサイト
https://disaportal.gsi.go.jp/

ポイント④:「入居率が高くなる条件」を持つ物件を見極める

一棟投資に限らず不動産投資をする上での最大の失敗は、だれも住んでくれなくなることです。インターネットで投資物件を閲覧するとき、外観や間取り写真、利回りが高い物件が真っ先に目についてしまうかもしれませんが、物件を選ぶときにはまず入居率が高くなる条件があるかどうかを意識することが大切です。

たとえば大学生の一人暮らしだったら、学校から近い、駅から近い、コンビニ徒歩1分、などの条件がそろっているマンションは魅力的だと思いませんか?
人気エリアや人気の沿線はどこで、周辺に何があるか、その地域に住みたいのはどんな人なのかといったニーズを見極めて物件を選ぶことで、高い入居率を維持して順調にマンション経営を続けることができるでしょう。

最近は周辺施設ありきで部屋選びをする人もいるので、どのエリアのマンションを選ぶかはとても重要なポイントになります。予算と照らし合わせてエリアを決めたら、実際に自分の足で駅からマンションまで歩いて環境を確かめたり、近隣マンションの家賃相場をリサーチしましょう。

大学の移転や商業施設の閉鎖や建設といった変化で家賃の相場が変わることもあるので、こまめに地域の情報収集をして早めの対策をしていくことも必要です。

一棟マンション投資のメリットと魅力

これまでご紹介した失敗しない4つのポイントでは、マンション経営の失敗を防ぐためにはリスクを知って備えることが重要であるということがおわかりいただけたと思いますので、ここでは一棟マンション投資ならではのメリットと魅力を簡単にまとめてみましょう。

  • 区分マンションよりも多くの収入が得られる
  • 空室のリスクが分散できる
  • 建物が老朽化しても土地が手元に残る
  • 自由度の高い運営ができる

部屋数分の収入が得られる一棟投資は、一室だけの区分マンションよりも多くの収入が得られ、空室が出てもほかの部屋に入居者がいれば収入がゼロになるリスクが小さいので不労所所得を求める方に人気があります。

病気やケガで働けなくなっても安定した収入が得られるというのは、老後を生きていくうえでかなり大きな安心になりますね。

収入面での魅力に加えて、住み心地の良い部屋になるようリノベーションしたり、宅配ボックスや防犯カメラの設置をするなど、時代と入居者のニーズに合わせて設備の充実を図り、住みたいと思ってもらえる理想のマンションづくりを自分の裁量でおこなえるという点も、一棟マンション投資の大きな魅力といえるでしょう。

まとめ

一棟マンション経営ははじめに大きな費用がかかるだけに、慎重になりすぎて物件選びが難航するかもしれませんが、しっかりと収益をあげられる優良な物件を選ぶためには信頼できるアドバイザーの存在も不可欠です。

どの不動産投資にもあるように、一棟マンション経営にもリスクやデメリットはありますが、収支計算や想定外のメンテナンス費用、リスクへの備えといった準備を綿密におこないポイントをおさえることで、ぐっと成功率をあげることができる投資といえるでしょう。

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