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不動産投資ではなぜキャッシュフローが重要なのか

執筆者:釜田晃利不動産投資コンサルタント

大学で4年間不動産について学び、老舗の投資不動産会社にて区分マンション販売の営業として10年間従事したのち、2015年にストレイトライドで不動産事業をスタートしました。取締役として経営に携わりながら、不動産投資コンサルタントとして営業活動を行っています。高校を卒業してから約15年(2018年1月現在)にわたり、不動産業界一筋で仕事に取り組み、もう不動産しか知らない、不動産のこと以外わからない、そんなキャリアになります。

キャッシュフローは、現金の流れやお金の出入りのことを表した言葉です。不動産投資でのキャッシュフローは「手残り額」、つまり手元に残る額のことを指します。

不動産投資で最もよく見られる数値は利回りですが、キャッシュフローも非常に重要な数値だとよく言われます。これはつまり「手残り額が重要」と言っているのと同義です。なぜ不動産投資ではキャッシュフロー、手残り額が重要なのでしょうか?

この記事では、キャッシュフローの重要性やその計算方法について説明します。

キャッシュフローの計算方法

キャッシュフローの計算式は、以下のようにシンプルです。

キャッシュフロー = 家賃収入 -(ローン返済額 + 運営経費 + 税金)

得られる家賃収入から、その運営のために必要な費用を差し引いた金額が手残り額、つまりキャッシュフローです。もし駐車場代などのような家賃以外の収入がある場合は、この収入も含めます。

具体例を用いてキャッシュフローを計算してみましょう。以下のようなワンルームマンションのキャッシュフローはいくらでしょうか。

  • 家賃収入 年間120万円
  • ローン返済額 年間60万円
  • 運営経費 年間30万円
  • 税金 年間10万円

キャッシュフロー = 120万円 -(60万円+30万円+10万円)=20万円

このワンルームマンションのオーナーは年間20万円のキャッシュフローを得ることがわかります。

キャッシュフローが重要な理由

なぜキャッシュフローは重要なのでしょうか?それは、キャッシュフローによって不動産投資の健全性が把握できるためです。特に、キャッシュフローがマイナスになると、その分を手出し資金で補うことになるので、プラスを維持するのはとても大切です。

利益を求めて行うはずの不動産投資なのに、利益が出ないどころかさらに手出しが発生するのでは意味がありません。たまたま空室が発生した短期間などであればいいのですが、長期間になると、精神的にも厳しく、最悪の場合は予定よりも早く売却せざるを得なくなることもあります。

キャッシュフローは不動産投資を健全に行ううえで、非常に重要なのです。

健全性を確認できる債務返済倍率(DCR)

不動産投資の健全性を確認するための指標には、債務返済倍率(DCR)というものがあります。債務返済倍率は、家賃収入からローン返済額以外の経費・税金を引いた金額(営業純利益:NOI)をローン返済額で割った値で、1.3以上あることが健全性のひとつの基準であり、金融機関は1.2以上なければ融資の検討ができないと言われています。

債務返済倍率の計算式は以下です。

債務返済倍率(DCR)= 年間の営業純利益 ÷ 年間のローン返済額

上にあげた具体例を用いて、債務返済倍率を計算してみましょう。 年間の営業純利益は80万円(120万円−30万円−10万円)、年間のローン返済額が60万円なので、債務返済倍率は【80万円 ÷ 60万円=1.33】となり、健全性の基準である1.3を超えているということがわかります。

帳簿上の利益とキャッシュフローの違い

不動産投資を行うと、確定申告を行う必要があります。そのため、不動産事業の帳簿をつけることになるので、毎月・毎年の利益はその帳簿にまとめられます。
この帳簿があればあえてキャッシュフローを考える必要がないのでは?と思う方もいるかと思いますが、帳簿上の利益とキャッシュフローは異なります。

帳簿上の利益とキャッシュフローの違いは、物件購入費用の扱いです。

物件購入はローンを組んで行なっているので、帳簿においては、その購入費用は減価償却費として数年間に分割して経費計上します。この経費は現金の支出を伴わない経費です。現金が出て行く支出は、ローンの利子のみです。
一方でキャッシュフローは現金の手残りを表すものなので、減価償却費ではなく、元本・利子を含めたローン返済額として扱います。

  • 帳簿上の利益:家賃収入 -((減価償却費 + 借入金利子)+ 運営経費 + 税金)
  • キャッシュフロー:家賃収入 -((ローン元本 + 借入金利子)+ 運営経費 + 税金)

減価償却費は現金の支出を伴わない経費なので、帳簿上の利益が赤字でも、キャッシュフローは黒字ということが起こり得ます。そのため、帳簿上の利益だけを見ていても実際の手残り額の把握はできないので、キャッシュフローを確認する必要が出てくるのです。

キャッシュフローを増やす3つの方法

キャッシュフローが重要だということを説明してきましたが、その金額を増やすには、どうすればよいのでしょうか?

改めて、キャッシュフローの計算式を見てみると、【家賃収入 -(ローン返済額 + 運営経費 + 税金)】となっています。このうち運営経費や税金を減らすのはなかなか難しいので、キャッシュフローを増やす主な方法は以下の3つになります。

  1. 家賃収入を増やす
  2. 自己資金の比率を増やす
  3. ローンの返済期間を長くする

それぞれについて、順に説明していきましょう。

1.家賃収入を増やす

家賃収入を増やすことができれば、手残り額が増えることは明らかです。とはいえ、すでに所有している不動産の家賃収入を増やすことは容易ではありません。購入前の物件選びが最も重要だということになります。

家賃収入は「設定家賃」×「集金回数」です。設定家賃はその立地や築年数によって相場が変わります。また、集金回数は空室になると減ってしまいます。つまり、高い家賃設定ができる人気エリアの物件を選ぶと、家賃収入が高くなるということになります。

最も家賃を高く設定できるのは新築ですが、新築は費用が割高です。高い家賃ばかりを意識してしまうと、物件購入費用も高くなってしまうので、利回りとのバランスを意識してください。

【参考記事:目安は何%?不動産投資の利回りの平均や相場について

2.自己資金の比率を増やす

物件購入時、自己資金の比率を増やせば、その分ローンの借入額が少なくて済みます。月々の借入額が小さければ利子も小さくなるので、月々のローン返済額は小さくなり、手残り額は大きくなります。

自己資金の目安は、物件購入費用の2~3割弱です。自己資金ゼロでも始められる不動産投資をうたう不動産会社もありますが、購入後のキャッシュフローが小さくなってしまうのでお勧めはしません。
逆に、あまりたくさんの自己資金を用意しようとする必要もありません。今は超低金利ですので利子は小さいですし、自己資金が貯まるまで待っているとなかなか物件を購入できません。ある程度の自己資金がたまったタイミングで物件購入をするのがよいでしょう。

【参考記事:不動産投資を始めるための初期費用・自己資金はいくら必要?

3.ローンの返済期間を長くする

自己資金を増やせば月々のローンの返済額を小さくできますが、ローンの返済期間を長くすることでも返済額は小さくできます。これもキャッシュフローを大きくする方法のひとつです。

完済までの期間が長くなってしまうので、いたずらに長くすることはやめたほうがいいですが、手残り額を大きくすることで余裕を持った不動産投資を行うことができるというメリットがあります。

まとめ

いかがでしょうか。不動産投資においてキャッシュフローが重要な理由は、不動産投資の健全性が確認できる数値だからです。特にキャッシュフローをプラスに維持することは非常に重要であり、仮にマイナスになってしまったら出来るだけ早くプラスに転換させる必要があります。

利益を出すための投資用物件を維持するために、手元資金を崩していかなければならない状況は長く続けることはできません。そのようなことにならないよう、キャッシュフローを不動産事業の指標としてよく把握しておくことをお勧めします。

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