不動産投資の魅力とは?7つのメリットや注目の理由・成功の秘訣まで一挙解説!
- 更新:
- 2024/10/24
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不動産投資とは、購入した不動産を賃貸に出して家賃収入を得る投資方法です。長期間にわたり安定した収入を得られる投資として、長い間注目され続けています。一方で「不動産投資は怪しい・怖い」という評判もあることから、興味があってもチャレンジできない方もいらっしゃるのではないでしょうか。
不動産投資はメリットが多く、魅力ある商品です。この記事では、不動産投資を始めようか検討している方に向けて、メリットをベースにして不動産投資の魅力を解説します。さらに、不動産投資が怪しいと言われる理由やリスクも解説。リスクをカバーした上で不動産投資を成功させるポイントを解説します。この記事を読むことで、不動産投資の具体的な魅力やメリットを理解できるでしょう。不動産投資の魅力を知りたい方は、最後までご一読ください。
7つのメリットからひもとく不動産投資の魅力
まずは不動産投資の魅力を、メリットからひもといていきましょう。不動産投資のメリットは主に以下の7つ。
- 毎月安定した家賃収入(不労所得)を得られる
- レバレッジで自己資金より高額の物件を購入できる
- 他の投資よりも高い費用対効果を得られる
- インフレ対策にもなる
- 老後の私的年金になる
- 生命保険代わりになる
- 相続税対策になる
ひとつずつ掘り下げて解説します。
メリット①:毎月安定した家賃収入(不労所得)を得られる
不動産投資の大きなメリットは、毎月安定した家賃収入を得られること。不動産投資で得られる収入には「家賃収入」と「売却収入」の2種類があります。売却収入は物件を売らなければ入りませんが、家賃収入は入居者がいる限り毎月受け取りが可能。オーナーが働くことなく得られる不労所得であることも魅力です。
もちろん、空室になった場合は家賃収入は入りません。空室になり家賃収入がなくなる可能性=「空室リスク」は、空室になりにくい物件を選ぶことで軽減可能です。長期的に空室期間を減らせるように物件を管理したり入居者を募集したりすることで、安定した家賃収入が期待できます。
不動産を賃貸物件とする場合、入居者確保、入居後の対応、物件の管理・修繕などの対応が必要です。これらの対応はいずれも専門業者に任せることができます。業者とのやりとりは発生しますが、各種業者と契約し物件の管理を任せることで、自ら管理しなくても継続的に家賃収入を得られるのです。
メリット②:レバレッジで自己資金より高額の物件を購入できる
レバレッジを使って自己資金より高額の物件を購入できる点も、不動産投資のメリットであり魅力といえます。レバレッジとは「てこの原理」のこと。不動産投資においては、不動産投資ローンを活用して自己資金よりも大きな金額の物件を購入することを「レバレッジを利かせる」といいます。
投資物件を購入する場合、通常は銀行などの金融機関から融資を受けます。融資を受ける、つまりローンを組むことは、借金と同じです。「借金をして投資する」ことに対してマイナスのイメージを持たれる方もいらっしゃるでしょう。不動産投資に関しては、融資はマイナスになりません。むしろ、自己資金より高額な物件を購入できるメリットに変わるのです。
例えば1,500万円の物件を買うとしましょう。融資を受けない場合、自己資金が1,500万円貯まるまで待たなければいけません。国税庁の「令和4年分 民間給与実態統計調査」によると、令和4年(2022)年時点で、日本人の平均年収は458万円。年収の20%を貯蓄に回したとして、1,500万円貯まるまでに16年4ヶ月かかります。一方、融資を受けた場合は、150万円ほどの自己資金で購入可能。同条件であれば、1年7ヶ月で準備できます。
参考不動産投資ローンの融資を受ける前に知っておきたい大事な知識
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メリット③:他の投資よりも高い費用対効果を得られる
レバレッジを利かせて物件を購入すると、投資の費用対効果も高まります。先ほどの1,500万円の物件を購入し、年間120万円(月10万円)の家賃収入を得る場合を例にして費用対効果を見てみましょう。自己資金1,500万円をすべて自己資金で準備して120万円の収入を得た場合、投資額に対する収入率は8%です。しかし、自己資金が300万円の場合は、40%に跳ね上がります。つまり、融資を受けてレバレッジを利かせることで、自己資金だけでは得られない大きなリターンを得られるのです。
不動産投資で想定している利回りは、中古ワンルームマンションで5%〜8%。利回りとは、物件購入額に対する年間家賃収入の割合です。利回り5%、購入額1千万円の物件であれば、想定される年間家賃収入は50万円となります。
一方、2024年9月時点における銀行預金の金利は、普通預金が0.001%、定期預金でも0.125%と、極めて低い設定です。下記は、不動産投資、普通預金、定期預金で1年運用した際の、収入の比較表になります。
不動産投資 | 普通預金 | 定期預金 | |
---|---|---|---|
利回り/利率 | 5%~8% | 0.001% | 0.125%※ |
家賃収入/利息 | 50万円~80万円 | 100円 | 12,500円 |
不動産投資は、利回り(利率)、収入とも3種の中で一番高い結果です。表の数値からも、不動産投資の費用対効果が高いことが読み取れます。
もちろん、株式や為替、FXといった投資は高いリターンを得られますが、不動産投資よりも高リスクです。一方不動産投資は、ミドルリスク・ミドルリターンでありながら安定的に高い収益性を得られます。
メリット④:インフレ対策にもなる
不動産投資のメリットとして、インフレ対策にもなる点も外せません。インフレとは、物価が上がり金銭の価値が下がる状態のこと。物価が上昇した場合、不動産の価値は上がります。逆に言うと、「物」である不動産は、金銭とは違い価値が下がりづらいのです。
インフレで不動産の価値が上昇すると、その分高く売却できます。家賃収入だけでなく、価値=値段が上昇したタイミングで売却して利益を得られる点が、不動産投資の魅力でありメリットなのです。
メリット⑤:老後の私的年金になる
家賃収入を老後の私的年金として活用できる点も、不動産投資のメリットです。
これから20年、30年先も国民年金や厚生年金で十分な金額を受け取れるのか不安に感じる方もたくさんいらっしゃるでしょう。仮に年金額が想定より少なくなったとしても、不動産投資での家賃収入があれば、老後の収入に不安を感じることはありません。
加えて、不動産収入は不労所得です。定年退職していても働かずに収入を得られるので、年金を補完するのに最適な収入となります。
メリット⑥:生命保険や遺族年金の代わりになる
あまり知られていませんが、生命保険や遺族年金の代わりになることも、不動産投資の大事なメリットです。
不動産投資ローンを利用する際は、団体信用生命保険(団信)に加入しなければなりません。ローン返済期間中に死亡した、もしくは高度障害者になった場合、ローンの残債が団信から支払われるため完済が可能です。がんにかかった場合に残債がゼロになる「がん団信」もあります。
ローンが完済されるだけでなく、遺された家族が毎月の家賃収入を受け取れるため、遺族年金に近い活用が可能。もちろんまとまったお金が必要になった場合、家族が不動産を売却できます。
一般の生命保険では、保障を受けるのに掛金の支払いが必要です。不動産投資では、別に掛金を支払わなくても、物件購入用のローンに死亡保障や高度障害保障が付帯されている点がメリットとなります。
メリット⑦:相続税対策になる
不動産投資は、相続税の節税に非常に有効である点も、大きなメリットです。
相続税は財産そのものの金額ではなく、評価額を基準にして決定されます。現金の評価額は100%であるのに対し、不動産の評価額は約70%。賃貸用の不動産であれば、さらに70%程度減額された評価になります。
例えば1千万円の現金を相続する場合、相続税評価額はそのまま1千万円です。対して、1千万円の投資用マンションを相続すると相続税評価額は約490万円となり、大きく減少。結果、相続税額も減少する仕組みです。下表のように、相続税は相続税評価額(取得金額)が大きくなるにつれて、税率が高くなります。相続税評価額を下げられる不動産投資は、非常に大きな節税効果を生み出すのです。
法定相続分に応ずる取得金額 | 税率 | 控除額 |
---|---|---|
1,000万円以下 | 10% | - |
3,000万円以下 | 15% | 50万円 |
5,000万円以下 | 20% | 200万円 |
1億円以下 | 30% | 700万円 |
2億円以下 | 40% | 1,700万円 |
3億円以下 | 45% | 2,700万円 |
6億円以下 | 50% | 4,200万円 |
6億円超 | 55% | 7,200万円 |
相続税の納税対象者は相続財産が3,600万円以上の場合のみ
不動産投資は、相続税の節税に向いています。しかし、相続税の納税対象者は相続財産が3,600万円以上の場合が対象です。
相続税の基礎控除額は、次の数式で表わせます。
- 3千万円 + (600万円 ✕ 法定相続人の数)
冒頭で3,600万円と述べたのは、法定相続人が1名の場合です。法定相続人が2人なら4,200万円、3人なら4,800万円、4人なら5,400万円になります。上記の控除額と同額、もしくは控除額以上の財産がある場合のみ、不動産投資は相続税対策になります。
基礎控除額が大きい相続税は、一定額以上の相続財産がなければ納税する必要がありません。とはいえ、相続財産が3,600万円を超える場合は、不動産投資により相続税の対象額を大きく減少させられるでしょう。
不動産投資が「怪しい」と言われるのは「悪徳業者」がいるから
ここまで、不動産投資のメリットを述べてきました。しかし「そこまで魅力やメリットが多いなら、みんな不動産投資に取り組んでいるはず」と思った方もいるのではないでしょうか。
メリットや魅力が多い不動産投資が「怪しい」と言われる理由は、「悪徳業者」の存在です。不動産投資は魅力やメリットが多いからこそ、そこにつけ込む悪徳業者が後を絶ちません。悪徳業者の被害者が多く、被害額も大きいことから「怪しい」と思われる傾向が見られます。
本章では、まず不動産投資が注目されている背景を解説。次に、背景から悪徳業者が出てきた理由を考察し、不動産投資が「怪しい」「怖い」と言われる理由について解説します。
不動産投資はずっと注目され続けている
不動産投資は、近年ずっと注目され続けている投資です。
数年前に話題となった、いわゆる「老後2千万円問題」により、老後の資金不足があぶり出されました。そこで、老後の年金代わりになる投資として、賃貸物件から家賃収入が毎月得られる不動産投資が脚光を浴びたのです。
ここ数年はインフレや地価の上昇により、不動産自体の価値も上昇。売却する際のキャピタルゲインが得やすい状況です。さらに、金利の低下で不動産投資ローンが借りやすくなっているため、不動産投資に適した環境となっています。
参考不動産投資ブームの背景と人気が継続する理由をご紹介!ブーム終焉の可能性についても言及
不動産投資は家賃収入と売却益で収入を得る
ここで改めて、不動産投資で利益を得る仕組みを復習しましょう。
不動産投資は、家賃収入と売却益で収入を得る仕組みです。まず、将来的に高値で売却できるような人気がある物件を選定します。人気のある物件であれば、入居者が途切れないため、安定した家賃収入(インカムゲイン)を得られます。時期が来たら売却し、売却益(キャピタルゲイン)を得る。これが、不動産投資で利益を得る仕組みです。
不動産投資では、最初の物件選定が「肝」となります。継続した家賃収入を得るためには、最初に入居者に好まれる物件を選ぶことが必須。つまり「物件選びの時点で、投資の成否がほぼ決まってしまう」のです。
物件選びが肝だからこそ悪徳業者の「カモ」となりがち
不動産投資は、物件選びの時点で投資の成否がほぼ決まります。物件の善し悪しを自分で判断できずに営業マンの言うがまま物件を購入してしまうと、引き返すことができません。悪質な営業マンは自分の利益(成績)しか考えておらず、客の知識不足につけこんで、粗悪な物件を売りつけます。売りつけてしまえば、それで終わり。購入者が利益を出せなくても関係ないのです。
逆に言うと、物件の善し悪しを判断できる知識を持っていれば、悪質な営業マンにはだまされません。信頼できる営業マンと出会い、営業マンの意見も聞きながら物件を選ぶことで、高確率で安定した家賃収入を得られる物件に出会えます。
不動産投資では、正しい知識を身につけてさえいれば、悪徳業者にだまされることはありません。本記事や本メディア「TOKYOリスタイル」を参考にして、不動産投資の正しい知識を身につけていただければ幸いです。
合わせて、不動産投資をさせるためには、信頼できる業者に出会うことも必須です。当社は無理な勧誘はせず、投資に向いていないときは、その旨を正直にお伝えします。信頼できる不動産業者をお探しの際は、一度当社の無料相談をご活用ください。
参考どう見抜く!?不動産投資の「詐欺まがい商法」を完全解説!
参考判例から読み解く!不動産投資のトラブルとその解決法とは?
不動産投資が持つ5つのリスク
不動産投資にはメリットだけでなく、デメリットもあります。事前にリスクを知っておくことで、リスクを回避した堅実な投資ができるようになるでしょう。
不動産投資の大きなデメリットは、いくつかのリスクとして分類されます。今回紹介するリスクは、次の5点。
- 空室リスク
- 家賃滞納・下落リスク
- 修繕・老朽化リスク
- 金利上昇リスク
- 価格下落リスク
悪質業者は、リスクを隠して売りつけようとします。悪質な業者を見抜くためにも、不動産投資におけるリスクの存在を知っておきましょう。
リスク①:空室リスク
空室リスクは、不動産投資における大きなデメリットのひとつです。空室になることで、家賃収入がなくなるリスクを指します。
不動産投資は、購入した物件の入居者が支払う家賃で収入を得る仕組みです。入居者が退去してしまった場合、無収入となります。最初から入居者が来ない場合も同様です。不動産を持っている限り、管理費や修繕積立金といった固定費は入居者がいなくても発生。インカムゲインがなくなる可能性があるだけでなく、固定費による赤字も発生するかもしれない点が、不動産投資の大きなリスクです。
リスク②:家賃滞納・下落リスク
入居者がいたとしても、家賃を払ってもらえない場合があります。これが「家賃滞納リスク」です。入居者が家賃を滞納すると、不動産投資のメリットである「毎月の安定した家賃収入」が得られません。
さらに、利便性が悪化した、老朽化したなどの理由で家賃を下げなければならない「家賃下落リスク」もあります。家賃を下げると、家賃収入が減少。指針としている収支計画を変更する必要があります。
リスク③:修繕・老朽化リスク
不動産投資をするにあたっては、修繕リスクや老朽化リスクも想定しておかなければなりません。不動産投資で購入したマンションは、約12年から18年に一度「大規模修繕」を行います。大規模修繕のために「修繕積立金」を積み立てておく必要があることも、デメリットです。 不動産は、月日が経つにつれて老朽化します。大規模修繕と別に老朽化による修繕が発生した場合、修繕費用は持ち主が負担。老朽化による修繕の必要があることも、不動産投資のデメリットでありリスクです。リスク④:金利上昇リスク
不動産投資は、金利が上昇した際にローン残金の支払額が変わる可能性があります。
不動産投資ローンの金利は、固定金利と変動金利の2種類。固定金利は、その名の通り「金利は固定」なので金利上昇の影響を受けません。しかし、変動金利を採用している場合、金利の変動によりローンの利率が変わる可能性があります。金利とローンの利率が上昇した結果、月々の支払額も上昇。資金計画や生活に影響を与えるリスクがあるのです。
リスク⑤:価格下落リスク
利便性が悪化した、老朽化したなどの家賃が下落する原因により、不動産そのものの価格も下落する可能性があります。特に問題なのは、購入価格より価値が下落した場合です。不動産価値の下落に合わせて、不動産価格も下落。結果、購入時に想定していた売却利益(キャピタルゲイン)が得られなくなる可能性があります。
参考不動産投資のリスクはこれで抑えろ!7つのリスクとその対策を徹底解説!
不動産投資を成功させるポイント4選
ここからは、不動産投資を成功させるポイントを4つ紹介します。
- 賃貸需要の高い物件を選ぶ
- 信頼できる不動産会社や管理会社を見つける
- 無理のない範囲で自己資金を用意する
- 情報収集と勉強を欠かさない
リスクをカバーしつつメリットを最大限に活かして投資するためには、これらは外せないポイントです。
ポイント①:賃貸需要の高い物件を選ぶ
不動産投資を成功させるには、賃貸需要の高い物件を選ぶことが必須です。賃貸需要の高い物件に共通する特徴として、駅近、築浅、病院やスーパーが近い点などが挙げられます。
とはいえ、不動産の需要や人気は、入居者層により変わります。例えば単身者の場合は、最寄り駅が通勤しやすい路線が通っているかどうかが選定基準のひとつです。ファミリー層の場合は、学校が近いか、駐車場があるかなどが基準となるでしょう。
どの入居者向けの物件を持ちたいかにより、人気や需要は変わります。どのような入居者に向けた物件を持つべきかは、不動産会社とじっくり相談してから決めるといいでしょう。
ポイント②:信頼できる不動産会社や管理会社を見つける
不動産投資においては、信頼できる不動産会社や管理会社を見つけることも重要です。特に不動産投資の初心者は、自分の好みで物件を選んだ結果、入居者が見つからない失敗をしがちです。不動産投資では、自分の好みではなく、入居者の好みで物件を選ばなければなりません。購入者の好みではなく入居者の好みで選ぶことの大切さを正直に伝えてくれる不動産会社を選びましょう。
合わせて、所有物件の管理を任せる管理会社選びも大切です。適当な仕事をせず、きちんと管理してくれる業者を選びましょう。
ポイント③:無理のない範囲で自己資金を用意する
不動産投資を行うにあたっては、無理のない範囲で自己資金を用意しましょう。自己資金なしの「フルローン」では、自己資金がある場合に比べると融資が難しくなるからです。
自己資金は多いに越したことはありません。しかし、多く用意しようとするあまり、自己資金が貯まるまで不動産投資ができず、いい物件を見逃してしまう可能性があります。
では、自己資金はどれくらい用意しておくといいのでしょうか。目安となる自己資金の割合は、物件価格の10%程度。自己資金が欲しい物件の価格に足りない場合は、条件に近くて安価な物件を探し直してもいいでしょう。場合によっては、買付証明書を出すことで値下げ交渉を受けてくれる場合もあります。
参考自己資金0円”って、どんな仕組み?「元手なし」は信用して大丈夫?
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ポイント④:情報収集と勉強を欠かさない
不動産投資では、情報収集と勉強も欠かせません。不動産投資で悪徳業者にだまされるのは、投資希望者に知識がないことが業者に知られているからです。普段から不動産投資に関する情報に触れて知識をつけておくことで、悪徳業者の甘い言葉にだまされなくなります。
不動産投資を勉強するには、次の方法があります。
- 本を読む
- セミナーに行く
- インターネットやYoutubeを見る
もちろん、当サイト「TOKYOリスタイル」も学習方法のひとつです。初心者の方が不動産投資の正しい知識を身につけられるよう、正確な情報をわかりやすく解説しています。不動産投資を学ぶ際は、当サイトを参考にしていただけましたら幸いです。
参考【完全版】不動産投資の勉強法を徹底解説!グッと成長するためのポイントを紹介します
まとめ
不動産投資には大きく7つのメリットから来る魅力があります。簡単にまとめると、ローンによる「レバレッジ」を活用して手元資金以上の価値がある不動産物件を所有し、安定的に長期間の家賃収入を得られる魅力的な投資方法です。
不動産投資は魅力的であるといっても、最初の自己資金は高額であるため、簡単に始められるものではありません。もちろんリスクもあるので、よく検討した上でスタートすることをおすすめします。
不動産投資を始める際は、不安がつきもの。いくら知識をつけても、なかなか不安は消えないでしょう。不安を和らげるには、信頼できる投資のプロへの相談が近道です。当社の無料相談では、経験豊富なプロのコンサルタントが、投資家目線で不安や疑問に対するアドバイスを行います。無理な勧誘も、嘘で固めたおすすめもいたしません。投資が向いていない、収益性が低いといった、マイナス面も包み隠さずお伝えします。中立の立場で相談を受けますので、率直な意見を聞きたい場合は、ぜひ一度無料相談をご活用ください。
この記事の執筆: 堀乃けいか
プロフィール:法律・ビジネスジャンルを得意とする元教員ライター。現役作家noteの構成・原案の担当や、長野県木曽おんたけ観光局認定「#キソリポーター」として現地の魅力を発信するなど、その活躍は多岐に亘る。大学および大学院で法律や経営学を専攻した経験(経済学部経営法学科出身)から、根拠に基づいた正確性の高いライティングと、ユーザーのニーズに的確に応えるきめ細やかさを強みとしている。保有資格は日商簿記検定2級、日商ワープロ検定(日本語文書処理技能検定)1級、FP2級など。
ブログ等:堀乃けいか