不動産投資とは、不動産物件を購入してそれを賃貸に出し、家賃収入を得る投資方法です。株式やFXのようなハイリスク・ハイリターンの投資とは異なり、より安定的に長期間にわたる収入を得られる投資方法として、長い間注目され続けています。

不動産投資には、以下の７つのメリットがあります。

1. 不労所得を得ることができる
2. レバレッジをかけることができる
3. 安定した収入を得られる
4. 他の投資よりも投資対効果が高い
5. 老後の私的年金になる
6. 生命保険がわりになる
7. 相続税対策になる

この記事では、これから不動産投資を始めようか検討している人を対象に、不動産投資のメリットについて説明します。

１．不労所得を得ることができる

不動産投資の収入は「家賃収入」と「売却収入」の２つです。このうち家賃収入は、オーナーが働くことなく得られる不労所得です。

不動産を賃貸物件として貸し出すと、入居者確保、入居後の対応、物件の管理・修繕などの対応が必要になりますが、いずれも専門業者に任せることができます。業者とのやりとりは発生しますが、物件を購入して各種業者と契約をしてしまえば、あとは働かずして収入を得続けることができるのです。

２．レバレッジをかけることができる

投資物件の購入は通常、銀行などの金融機関から融資を受けて行います。融資を受ける、つまりローンを組むというのは、借金です。借金をして投資を行うと聞くと、マイナスのイメージを持たれる人もいるかもしれませんが、これは自己資金よりも大きな金額の物件を購入することができるというメリットなのです。

例えば1500万円の物件を買うとします。もし融資を受けなければ、自己資金が1500万円溜まるまで待つ必要がありますが、融資を受けるなら300万円ほどの頭金を用意できれば、購入することができます。

これはさらに、投資対効果を高めることにつながります。設定家賃が月10万円だとすると、年間の家賃収入は120万円です。自己資金1500万円をかけて120万円の収入を得た場合、投資額に対する収入は8％ですが、自己資金300万円だと40％に跳ね上がります。融資を受けることで、自己資金だけでは得ることができない大きなリターンを得ることができるのです。これを「レバレッジをかける」と言います。

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３．安定した収入を得られる

不動産投資はリスクが大きく、危険な投資だと考えている人も多いですが、実際はミドルリスク・ミドルリターンの、安定性の高い投資です。

なぜ安定しているのかというと、不動産の収入である家賃は、景気に左右されにくいからです。
例えば2008年9月15日のリーマン・ショックでは、株価が暴落したり、為替が大きく変動したりしました。ですが、そのような世界的な金融危機においても、不動産は家賃が半額になることはありませんでした。

もちろん空室になれば家賃収入は止まります。それはたしかに大きなリスクですが、そもそも空室になりにくい物件を選ぶことで空室リスクを減らすことができます。空室期間をゼロにすることは難しいので、長期的に見たときに空室の期間を減らせるようリスク管理をすれば、安定収入を脅かすようなものではなくなります。

では、なぜ不動産投資は危険な印象を持たれるのでしょうか？
それは物件選びの時点で投資の成否がほぼ決まるので、知識不足のまま悪質な営業マンから購入してしまうと、引き返すことができないためです。それは逆に言えば、十分な知識を持ち、信頼できる営業マンを通じて、しっかりと吟味して物件を選べば、その後の安定収入が高い確率で得られるということでもあります。

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４．他の投資よりも投資対効果が高い

銀行預金の金利は、普通預金が0.001％、定期預金でも0.01％と、極めて利率が低いです（2017年11月現在、メガバンクの例）。1000万円を定期預金に入れていても、1年間で1000円にしかなりません。ここからさらに税金が20％引かれるので、手元に残るのはたったの800円です。

これに対し、不動産投資は5％～6％の利回りを得ることも可能です。利回りとは、物件購入額に対する年間家賃収入のことなので、利回り5％、購入額1000万円の物件であれば、年間家賃収入は50万円です。ここから諸経費やローン返済額を差し引いた額が手元に残る金額ですが、定期預金の800円とは雲泥の差です。

もちろん、株式や為替、FXといった投資でも高いリターンを得ることは可能です。ただし、不動産投資と比べるとリスクも高くなります。安定的に高い収益性を得られるのが、不動産投資です。

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５．老後の私的年金になる

不動産投資は長期間にわたって行うことが多い投資です。その家賃収入は、老後の私的年金として活用することができます。

国民年金や厚生年金が、これから20年、30年先も十分な金額をもらうことができるかどうか不安を感じている人はたくさんいます。仮に想定よりももらえる額が少なくなったときに、不動産からの収入もあれば、老後も安心して潤いのある生活ができます。

先に説明したとおり、不動産収入は不労所得です。年をとり、現役時代のように仕事ができなくなっても、働くことなく収入を得られるので、年金がわりにぴったりです。

６．生命保険がわりになる

投資用不動産を購入する時に不動産投資ローンを利用すると、団体信用生命保険に加入しなければなりません。この保険は、ローン返済期間中に死亡または高度障害者になった場合、ローンの残債が保険金から支払われ、完済されます。

不動産は借金が返済された状態になる、残されたご家族は毎月の家賃収入を得続けることができます。遺族年金のように利用できるわけです。もちろんまとまったお金が必要になったら、売却することもできます。

一般の生命保険では、賭け金を支払うことでこのような保障を得ますが、不動産投資では物件購入のためのローンでそのような保障を得ることができます。

７．相続税対策になる

不動産投資は、相続税の節税に非常に有効です。
相続税は財産そのものの金額ではなく、相続税の納税額を決めるための評価額によって決まるのですが、現金の評価額は100％であるのに対し、不動産は約70％です。賃貸用であればここからさらに70％の評価になります。

例えば1000万円の現金であれば、その相続税評価額はそのまま1000万円です。これに対し、1000万円の投資用マンションであれば、その相続税評価額は約490万円と、大きく目減りします。

相続税は累進課税です。相続税評価額が大きくなればなるほど、その税率も高くなります。評価額を小さくできると、非常に大きな節税効果を生みます。

相続税率（2015年1月1日以降）

相続税の納税対象者はごく一部

不動産投資は相続税の節税になるのですが、実は相続税の納税対象者はごく一部の人だけです。というのは、相続税は基礎控除額が大きいので、一定額以上の相続財産がなければ納税する必要がないためです。

相続税の基礎控除額は、次の数式で表わせます。

3000万円 ＋ (600万円 ✕ 法定相続人の数)

法定相続人が2人なら4200万円、3人なら4800万円、4人なら5400万円です。この控除額を超える財産がある人のみ、不動産投資は相続税対策になります。

まとめ

このように、不動産投資には大きく７つのメリットがあります。手元資金以上の不動産物件を所有し、安定的に長期間の不労所得を得られる魅力的な投資方法です。

そうはいっても、決して小さくない自己資金を用いて行う投資ですので、軽々しく始められるものでもありません。もちろんデメリットもあります。よく検討した上で、始められる際は比較的少額から始められるワンルームマンションからスタートするとよいでしょう。

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