２０２２年から不動産投資を始めようとしている方の中には、不動産投資の業界全体の盛り上がりや今後の展望が気になる方もいるのではないでしょうか。

不動産投資は２０１６年頃からブームが起こり、２０１８年の「かぼちゃの馬車事件」をきっかけに一度熱量が落ち込みましたが、２０２２年現在もブームが続いていると言えます。また、不動産投資ブームの終焉についてはいくつか懸念事項がありますが、すぐにブームが終わる可能性は極めて低いと見られます。

本記事では不動産投資のブームが起こった背景や現在でも不動産投資ブームが継続している理由、そして今後の展望を、不動産業界の内外を通してご紹介します。業界全体の動向を知ることは、不動産投資への参入の大きな判断材料になります。投資を検討している方は、ぜひご一読ください。

２０１６年頃から不動産投資ブームが起こった理由

不動産投資ブームは２０１６年頃から起こったと言われています。特にマイナス金利政策や老後の不安などをきっかけに、預金だけではなく財産を運用することで資産形成を行う意識が人々に芽生えたのが大きな理由です。具体的に見ていきましょう。

マイナス金利政策による融資の活発化

２０１６年、日本銀行が一部の金融機関の金利をマイナスにする「マイナス金利政策」を発表しました。同様に、投資用のローンの金利も低くなり、不動産投資への融資のハードルが下がりました。

不動産投資のローンを始めとする各種ローンの金利は、国債の金利が指標として大きく影響します。財務省公開の「国債金利情報」では、２０１６年の１月をピークに国債の金利が大きく減少し、マイナスに転じてから低金利を推移していることが分かります。

金利が軽減されることでローンの返済総額も減少するため、個人が金融機関から融資を受けやすくなりました。金利を低下させる政策を金融緩和と呼びますが、この金融緩和政策により、不動産投資のブームに火がついたと言えるでしょう。

年金への不安による資産形成意識の浸透

2019年、金融庁の「公的年金を除く２，０００万円の資産が老後に必要となる」という旨の報告書から、「老後２，０００万円問題」が話題となりました。

この問題を皮切りに、定年退職後は年金で生活しながら悠々自適に暮らすという従来の人生設計が破綻し、老後のための貯蓄や資産形成を自ら行わなければならないという意識改革が起こりました。

また、金融評議会発表の「高齢社会における資産形成・管理」に記載されたデータによると、平均退職給付額、すなわち退職金の金額も１９９７年をピークに右肩下がりで減少しています。退職金の増加が期待できないことも、意識改革の後押しとなりました。

個人でできる資産運用の中で、ローリスク・ローリターンで比較的高い利回りが安定して見込める不動産投資に注目が集まり、先述の金融緩和政策と相まって不動産投資ブームの後押しとなりました。

都市部を中心とした再開発の活性化

高度経済成長期～バブル期の不動産建設ラッシュから３０年～４０年が経ち、不動産の経年劣化が進むにつれ、都市部を中心に再開発が活性化しました。特に２０１０年代後半は、２０２０年に開催予定となっていた東京オリンピックに向け、インバウンドによる収益を視野に都市開発が行われていきます。

東京都内での都市開発の具体例としては、港区虎ノ門に国際ビジネス拠点として「虎ノ門ヒルズビジネスタワー」が建設されたり、港区芝浦のベイエリアにて外国企業の誘致を視野に入れた複合施設「WATERS takeshiba」が開業するなどの事例があります。新橋駅・飯田橋駅・東京駅近辺でも開発プロジェクトが興っており、建物の老朽化を始めとする都市部が抱える問題の解決に向け、多くの地区が動いています。

こうした再開発の際には不動産建設需要が多く生まれ、併せて不動産業界も良好な物件への投資のため活性化します。都市部の開発により、不動産価格や賃貸需要の増加が期待できるため、キャピタルゲイン・インカムゲインの双方を期待した投資マネーが流入する形となりました。

２０２２年現在も不動産投資ブームが続く理由

人々の投資意識の促進や東京オリンピックのインバウンドに期待した再開発ラッシュは、新型コロナウィルスを受けて２０２０年代には下火になるかと思われました。しかし、２０２２年現在も依然として不動産ブームは継続しています。若年層の投資意欲が活性化している点や、海外の投資マネーの流入が理由として挙げられます。それぞれ見ていきましょう。

かぼちゃの馬車事件を踏まえた法整備の充実

２０１８年、シェアハウスを運営する不動産会社の経営破綻を発端に、スルガ銀行による不動産会社への不正融資や建設会社への高額のキックバックが明らかとなった「かぼちゃの馬車事件」が起こりました。この事件により該当するシェアハウスを経営していたオーナーが返済に窮する事態となり、「不動産投資は危険なものではないか」というイメージが一部浸透する形となりました。

しかし、当事件で問題となったサブリース契約の規制のガイドラインが２０２０年に発行されたり、銀行への監査が強化される形で、事件が再発しないよう法整備が整えられていきました。法整備や規制という言葉からはマイナスの印象を受けるかもしれませんが、投資家が安心して不動産を運用するための環境づくりという点でプラスに働きました。かぼちゃの馬車事件を踏まえ、再発防止のための法整備が充実したことが、不動産投資ブームの継続に寄与したと考えられます。

若年層の投資意欲の活性化

週刊東洋経済発表のデータによると、２０１８年末から２０２１年３月にかけて、不動産投資サイト『楽待』の２０代・３０代の会員の割合が増加したことが分かります。

また、不動産投資を始めた動機について、楽待が会員向けに２０２１年３月に実施したアンケートでは、「資産運用」「給与以外の収入」「老後の生活資金」が動機のTOP３となっています。

これらのことから、２０１９年の「老後２，０００万円問題」が引き続き人々、特に若者層を中心に投資に意欲を持つ後押しとなっていることが分かります。

FIREというバズワードの誕生

２０代・３０代が不動産投資に興味を持ったきっかけとして、「FIRE」というバズワードが挙げられます。FIREとは“Financial Independence, Retire Early”の頭文字の略で、「経済的自立と早期退職」を表します。

必要な資金を貯蓄し、早期退職後に堅実な資産運用をすることで、週５勤務のサラリーマンとは異なるライフスタイルを送れるという考え方です。現代の２０代・３０代は労働意欲や出世意欲が少なく、娯楽や価値観の多様化により労働以外に多くの時間を割きたいと考える層が増えています。そうした層のニーズに応える形で、早期に労働から開放されるFIREという考え方が広く受け入れられました。

FIREの実現には、「４％ルール」と呼ばれる年利４％の運用益が求められます。年間支出の２５倍の資産を築いておくことで、投資を通して年利４％の運用益を得れば資産を切り崩さずに生活することが可能になります。

例えば年間の支出額が３００万円と見込まれる場合、３００万円の２５倍の７，５００万円を貯蓄しておき、年利４％（年間収益３００万円）で資産運用すれば自己資金が目減りすることなく生活が出来るという仕組みです。少し贅沢をしたかったり、結婚や子育てなどのまとまった資金が必要になるライフイベントが控えている場合は、短期でバイトやフリーランスの仕事を行うことで、必要な資金を補って生活することができます。

このように、FIREには年利４％という安定した資産運用が求められますが、FIREと相性が良いのがローリスク・ローリターンの不動産投資です。すなわち、FIREというライフスタイルが浸透することで、併せて不動産投資に興味を持つ若者が増えたと言えます。

コロナウィルスによる将来不安の浸透

新型コロナウィルスの蔓延により、リモートワークを始めとした新しい生活様式を多くの人が経験することになりました。この生活様式やワークスタイルの変化から、「将来どうなるか分からない」という不安を多くの方が抱えるようになります。

こうした不安が、国の政策や一企業の雇用に依存しない生き方を促進するようになり、先述の２，０００万円問題やFIREという価値観と相まって経済的自立を促す形となりました。経済的自立は投資による資産運用によって成立するため、不動産投資にも広く注目が集まる形となりました。

不動産価格の値下がりによる海外資本の流入

新型コロナウィルスの蔓延や東京オリンピックによる経済効果が大きく下方修正されたことを受け、東京都心部の商業施設を中心に不動産価格の値下がりが見られました。その結果、海外資本が流入する形で不動産の売買が回る形となります。

ニッセイ基礎研究所のデータによると、日本における２０２０年２月から２０２２年２月までの不動産購入額のランキングは、TOP１０のうち５社が外国資本という結果になりました。

日本の物件が海外に買われていることを考えるとネガティブなニュースに思えるかもしれませんが、不動産投資に限らず、投資市場が停滞するのは取引量が減少することです。そのため、外国資本が流入する形で不動産の取引が活性化している点はむしろポジティブな変化であると考えられます。

ただし、特に商業施設の優良物件には早期の買付が殺到する展開となっているため、住宅用物件に投資先を絞るなど、個人投資家の生存戦略を模索する必要はあります。特に、資金が潤沢にある海外法人との競争を避ける形での投資スタイルを推奨します。

不動産投資ブームが終焉する可能性はあるのか？

不動産投資ブームが起こった背景とブーム継続の理由を見たところで、不動産投資ブームが終了する可能性についても触れていきます。すぐにブームが終焉に向かう可能性は著しく低いと見られますが、投資全体の動向や別の投資先の盛り上がりは注視する必要があります。具体的に見ていきましょう。

利上げによる浮動マネーの動向を注視

２０２２年６月、アメリカの中央銀行にあたるFRB（連邦準備制度理事会）が、政策金利を０.７５ポイント引き上げる発表をしました。加速するアメリカのインフレを抑える形で、３月以降３度目の利上げとなりますが、今回は約３０年ぶりとなる大幅な利上げとなり、市場への影響が非常に大きいとされています。

利上げにより不動産投資ローンを始め住宅ローンやクレジットカードの返済コストが上昇することから、金融緩和によって流動していた投資マネーが冷え込む恐れがあります。日本国内の不動産にあたっては、先述のように海外法人による資金流入が見られたことから、日本において利上げが行われないとしても、アメリカの利上げによる国内不動産市場への影響を意識しておく必要があります。

Web３.０業界の投資・投機マネーの動きを注視

メタバース・ブロックチェーン・DAOといった単語に代表される、インターネットの非中央集権化の動きを「Web３.０」と呼びます。このWeb３.０では、仮想通貨を中心とした投機マネーが大きく動いており、投資界隈全体におけるシェアの拡大が想定されます。

仮想通貨はハイリスク・ハイリターンであることから、先述のFIRE向けの手堅い投資対象とはなりませんが、不動産投資に影響を及ぼす可能性はゼロではありません。例えばメタバース上の土地を売買するなど、仮想空間における不動産運用が注目され、且つリスクを抑えた運用が可能であるとされた場合、現実世界での不動産投資マネーが仮想空間に移行する可能性も無いとは言い切れないでしょう。

ただし、あくまでWeb３.０への投資は現状ハイリスク・ハイリターンであり投機的なものに留まる点や、VR技術のソフト面・ハード面の障壁により浸透まで１０年は掛かると見られることから、今すぐに既存の投資分野に影響を及ぼす可能性は限りなく低いでしょう。

一方で、リスク面とリターン面を視野に入れた、投資についてのリテラシーが投資家自身に求められるようになってきたとも言えます。投機的な資産運用の誘いに乗らないように自衛をしながら、堅実な投資を行うことを推奨します。

不動産投資を始めたら経済動向のチェックは欠かさずに

前述したファクターはあくまで不動産投資に影響しうる一因であり、今後想定外の出来事が不動産業界に影響を与える可能性はもちろんあります。特に不動産投資を始めた後は、管理会社任せにして物件の運用を放置してしまうのではなく、自身で経済動向を中心とした情報収集を怠らないようにしましょう。

特に重要となるのは、想定するシナリオを複数考えた出口戦略です。「経済状況がこうなった場合はこのタイミングで物件を売却する」といった形で複数のシナリオを描いておけば、想定外の事態に慌てるリスクを大きく減らせます。ローリスクである不動産投資をさらに盤石にするためにも、より綿密な計画を練った上での参入・運用をオススメします。

まとめ

今回の記事では、不動産投資のブームの背景と継続の理由、ブーム終了の可能性について解説しました。

不動産投資についての知識をつけ、中長期的な運用計画を練った上で不動産投資に参入し、情報のアップデートを怠らないように運用をすることで、リスクを最大限に抑えられます。特に重要となる中長期的な運用計画は、不動産投資の専門家の知見を活かすことで作成できます。盤石な不動産運用を行うために、当社の不動産コンサルタントをぜひご活用ください。

参考不動産投資にも影響！カーボンニュートラルに向けた不動産業界の展望を解説