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不動産投資のREIT ETFとは?メリット・デメリットを通常の不動産投資と比較して解説!

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不動産投資には戸建てやワンルームマンションへの投資だけでなく、投資信託の仕組みを取り入れた方法があります。中でもREITへの分散投資を行う「REIT ETF」について、ここ最近の不動産業界でよく目にするようになりました。

しかし、「REIT ETF」はREITとETFの双方を掛け合わせた仕組みのため、詳しく内容を理解していない方も多いのではないでしょうか。そこでこの記事では、REITとETFの双方の基本に触れながら、REIT ETFのメリットとデメリットを解説します。

通常の不動産投資との比較を交えてメリット・デメリットをご紹介するので、不動産投資についての見識を広げるためにもぜひご一読ください。

REITの概要とメリット・デメリット

まずはREITについての基本に触れていきます。REITの仕組みとメリット・デメリットを簡単に解説しますので、知識として押さえておきましょう。

REITの仕組みについて

REITは”Real Estate Investment Trust”の略で、「不動産投資信託」のことを指します。

複数の投資家から集めた資金をプロの不動産投資法人が運用し、住宅・オフィスビル・商業施設等への投資を行います。不動産の運用益や売却益は、手数料を差し引いた後にREITへの投資を行った投資家に分配されます。

特に日本で組成された不動産法人のREITは「J-REIT」と呼ばれ、日本人の投資家向けに商品・サービスが展開されています。

REITのメリットとは

REITの主なメリットとして、少額の投資金で参加できる点とプロに運用を委託できる点が挙げられます。手元資金が多くなく、投資実績がない方でも簡単に参入できる参入障壁の低さが特徴と言えます。

また、REITは証券取引所を通して売買ができるため、株式のように換金性が高い点もメリットと言えます。現物の不動産投資は売買に時間が掛かってしまうため、モニター越しに短期間で取引が完結する点はREITの利点と言えます。

REITのデメリットとは

REITのデメリットとしては、通常の不動産投資と同様に金利リスク・災害リスクが挙げられます。REITは不動産投資法人に運用を委ねているため、金利が上昇すると法人が金融機関に支払う利息が増え、REITの利用者が得られる分配金の減少に繋がります。

また、運用を担当する不動産投資法人が倒産や上場廃止に至る可能性もあります。投資法人が倒産・上場廃止に至っても、瞬時に不動産の価値がゼロになる事態にはなりません。しかし、証券取引所での売買は買い手と売り手の双方が居て成立するため、売りたくても売れずに大きく値崩れするリスクが存在します。

一方、通常の不動産投資にも「かぼちゃの馬車事件」のように、サブリース仲介会社の破綻により投資家が大きな負債を抱えた事例が過去にあります。しかし、当事件を受けて2020年に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律案」という投資家保護の法律が可決・成立しています。

この法律により、管理会社が回収を担当する家賃と固有財産の分別管理が義務付けられました。すなわち、不動産の仲介会社・管理会社が倒産しても不動産所有者の財産が保護されるため、法人の倒産によるリスクは軽減されたと言えます。ただし、当該法人が法律を守らず逃亡することもあり得るため、リスクがゼロにはならない点はご留意ください。

REIT・通常の不動産投資双方において、運用・仲介を担当する法人の破産リスクは視野に入れておくことを推奨します。

ETFの概要とメリット・デメリット

この項目ではREIT ETF以外のETF、すなわち不動産に関わりのないETFについての基礎知識を押さえます。REITと同様、ETFの仕組みとメリット・デメリットを簡単に見ていきましょう。

ETFの仕組みについて

ETFは”Exchange Traded Fund”の略で、「上場投資信託」のことを指します。REIT ETFではないETFは、日経平均株価・TOPIX(東証株価指数)・NYダウといった指数に連動する形で運用されています。

ETFは複数の銘柄でポートフォリオを組む形で構成されており、ひとつのETF銘柄への投資で分散投資が可能になります。また、REITや通常の株式と同様に証券取引所に上場しており、取引所での売買が可能です。

ETFのメリットとは

ETFの主なメリットとして、手軽なリアルタイムでの分散投資が挙げられます。個別銘柄としてのREITも不動産への分散投資を行うことが多いですが、先述のように運用法人の倒産リスクがあるため、「運用を行う法人への分散投資」ができない仕組みです。単体の法人の倒産によるリスクを抑えた分散投資が手軽にできる点は、ETFの大きな強みとなります。

また、自身でポートフォリオを組んで分散投資を行う場合、個別銘柄それぞれの売買を行う必要があるため、全体の取引に時間が掛かります。例えばアメリカの利上げ発表により日経平均株価・東証株価・NYダウが全面安となった場合、ポートフォリオを組んでいたとしても全体的な値下がりの煽りを受けます。この場合、保有銘柄を全て売却することも視野に入りますが、個別銘柄それぞれで手続きを行う必要があるため、即座の売り抜けができずに売却に時間が掛かる可能性があります。

価格が乱高下したり、取引所がクローズしていないという条件はありますが、ETFであれば即座の売却が可能のため、瞬時にリアルタイムで分散投資ができるETFにはリスク管理面でもメリットがあります。

ETFのデメリットとは

ETFのデメリットとして、特に国内のETFでは投資先が1つの分野に限られる点が挙げられます。例えば株・金・REIT・債権といった資産カテゴリの異なる対象に分散投資を行いたい場合は、自身でポートフォリオを組み運用する必要があります。

さらに、例えば「投資先A60%・投資先B40%」を「A40%・B60%」に変更するようにポートフォリオ内の割合を調整したい場合も、自身での運用が求められます。良くも悪くも既成ポートフォリオへの投資であるため、ポートフォリオ内のアレンジの柔軟性に欠ける点は押さえておきましょう。

また、自動での分配金の再投資や毎月の積立投資ができない点もデメリットと考える人もいるかもしれません。新たにETFに資金を投入したい場合、手動で購入する必要がある点はデメリットになり得るでしょう。

REIT ETFのメリット

REITとETFについての基本を押さえたところで、双方を掛け合わせたREIT ETFについて解説します。REIT ETFは、不動産投資信託であるREITに分散投資する形式のETFです。「ETFの投資対象がREITである」と考えると理解しやすいかもしれません。REIT ETFもETFの1つであるため、証券取引所での取引が可能です。

REIT ETFのメリットとして、少額での投資・複数の不動産への分散投資・決算期ごとの分配金の取得が挙げられます。それぞれ見ていきましょう。

少額での投資が可能

通常の不動産投資と異なり、数万円の自己資金からの投資が可能です。例えば東証REIT指数のETFの場合、2022年7月現在で約20,400円が最低購入価格となります。

通常のETFは1万円程度から購入が可能なため、ETFの中ではやや割高となりますが、不動産領域では参入障壁が非常に低い投資形式と言えます。

複数の不動産への分散投資が可能

REIT ETFは複数のREITでポートフォリオを組んだETFのため、ひとつの銘柄を購入するだけで分散投資が行えます。一回の取引で複数の不動産にリアルタイムな分散投資ができるのは、REIT ETFのオンリーワンな特色と言えるでしょう。

決算期ごとに分配金を取得できる

運用法人への信託報酬を除いた分配金が、REIT ETFの決算期ごとに購入者に支払われます。REIT単体の支払いが年1回~年2回であるのに対し、REIT ETFの支払いは年2回~年6回が一般的であることから、キャッシュフローが円滑に回る点がメリットとして挙げられます。

REIT ETFのデメリット

REIT ETFのメリットを見たところで、デメリットについても解説します。短期間での価格変動リスク・適正価格で売却できないリスク・金融機関からの信用構築ができない点がデメリットとして挙げられます。通常の不動産投資と比較しながら、それぞれを解説します。

短期間での価格変動リスクがある

REITへの分散投資であるREIT ETFは、個別の運用法人の倒産リスク・上場廃止リスクを軽減できる一方で、景気動向全体の影響による価格変動を軽減できないリスクがあります。

不動産証券化協会のデータによると、東証REIT指数はリーマンショック前から後に掛けて、価格が約3分の1まで下落していることが分かります。

ポートフォリオを組んだ分散投資でも、世界規模での金融危機の影響を大きく受ける点はリスクとして頭に入れておきましょう。

一方で、現物のマンション価格は新築・中古ともに、REIT ETFほどリーマンショックの影響が大きくありません。ニッセイ基礎研究所のデータによると、リーマンショック前後でマンション価格は1割ほど落ち込んだものの、2019年まで緩やかな右肩上がりで価格が上昇していることが分かります。

REIT ETFは現物の不動産投資と比べて参入障壁が低く、売買が手軽な点がメリットですが、手軽さゆえに価格が乱高下しやすい点はデメリットと言えます。

適正価格で売却できないリスクがある

REIT ETFは証券取引所で売買が行われますが、売り手と買い手の発注が成約した場合にのみ売買が完了する点に注意が必要です。

特に先述のようなリーマンショック規模での価格変動が起きた場合、売り注文が殺到し買い手が現れず、証券を売りたくても売却できない可能性があります。証券取引所に表示されている純資産価格での換金が保証されていない点は、証券取引所での売買における鉄則として念頭に置きましょう。

現物の不動産投資においても、不動産の購入者が居なければ売買契約は成立しませんが、売り浴びせが起こり価格が瞬時に下落する可能性は限りなく低いと言えます。売却完了に至るまでどうしても時間は掛かりますが、売却を検討した段階での不動産価格と売却価格が大きく乖離するリスクは、REIT ETFほど大きくないと言えるでしょう。

金融機関からの信用を構築できない

現物の不動産投資のメリットとして、金融機関からの融資という他人資本により、自己資金にレバレッジを掛けて取引ができる点があります。REIT ETFの場合、不動産の運用を運用会社に委託するため、利益を得たとしても金融機関からの評価に繋がりません。

不動産経営が実績として金融機関に評価され、他人資本を活用しながら2件目・3件目と投資規模を拡大できる不動産投資と異なり、全て自己資金で運用を続ける必要がある点はREIT ETFのデメリットの1つと言えます。分配金を再投資することは可能ではありますが、先述の通り手動での再投資となるため、REIT ETFのメリットである手軽さが減少する点は押さえておきましょう。

まとめ

今回の記事では、REIT・ETFそれぞれの特徴をご紹介しながら、REIT ETFのメリットとデメリットを解説しました。総じて、参入障壁の低さと取引の手軽さ・リアルタイム性がメリットである一方、価格の乱高下の影響を受ける点と自己資金での取引に留まる点がデメリットであると言えます。

不動産投資の初心者にとって、手軽さや運用を委託できる点は魅力に映るかもしれませんが、価格が乱高下するリスクを回避しながら投資家としての実力・信用を蓄積できる点で、現物の不動産投資を推奨します。特に未経験の方は、築浅の都内のワンルームマンションへの投資からスタートすることをオススメします。

不動産投資を始めたい方は、個々人に合った投資方法をご提案する当社の個別面談をぜひご活用ください。

この記事の監修: 不動産投資コンサルタント 釜田晃利

老舗不動産投資会社にて投資用区分マンションの営業マンとして約10年間従事したのち、2015年にストレイトライド株式会社にて不動産事業をスタートしました。現在は取締役として会社経営に携わりながら、コンサルタントとしてもお客様へ最適な投資プランの提案をしています。過去の経験と実績をもとに、お客様としっかりと向き合い、ご希望以上の提案が出来るよう心がけています。

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